COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 FEVRIER 2019

N° RG 17/04261

N° Portalis DBV3-V-B7B-RTAX

AFFAIRE :

X, I A épouse Y

…

C/

K B

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Avril 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 14/05622

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christian BOUSSEREZ

M^e Christophe LAUNAY

M^e N SOUDRI de la SCP SOUDRI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Madame X, I A épouse Y, prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de curatrice de Monsieur M A

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

2/ Monsieur Z, N A

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

3/ Monsieur M A

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Christian BOUSSEREZ, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 89 – N° du dossier 140521

Représentant : M^e Cloé LEFEBVRE, Plaidant, avocat substituant M^e Christian BOUSSEREZ, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 89

APPELANTS

****************

1/ Madame K B

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Christophe LAUNAY, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 170

INTIMEE

2/ SARL DS IMMOBILIER

N° SIRET : 453 159 485

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e N SOUDRI de la SCP SOUDRI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 19 – N° du dossier DSMM0001

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Janvier 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,

FAITS ET PROCÉDURE

Par mandat de vente exclusif du 8 février 2013, O C épouse A et M. M A ont confié à la société DS Immobilier la vente d’un bien immobilier leur appartenant sis […] à Sarcelles, moyennant un prix demandé de 110 000 euros net vendeur et une commission d’agence de 9 500 euros.

L’agence immobilière a présenté un acquéreur, M^me B, aux époux A.

Un compromis de vente a été conclu le 24 mai 2013 entre O A et M. M A et

M^me B, au prix de 117 000 euros.

La signature de l’acte authentique était prévue pour le 30 août 2013 puis a été reportée au 11 octobre 2013.

Le 22 septembre 2013, O A est décédée.

Par courriers des 7 et 8 octobre 2013, M^me X A et M. Z A, héritiers de la défunte, ont indiqué au notaire leur refus de vendre.

Par actes des 12 mai, 15 mai et 19 juin 2013, M^me B a assigné M. M A, M. Z A, M^me X A et la société DS Immobilier devant le tribunal de grande instance de Pontoise.

Par jugement du 24 avril 2017, le tribunal a :

• prononcé, aux torts des consorts A, la résiliation judiciaire du contrat de vente sous condition suspensive, signé le 24 mai 2013 entre M. M A et M^me O P épouse A d’une part et M^me B d’autre part, portant sur un immeuble sis […] à Sarcelles,

• condamné solidairement M. M A, représenté par sa curatrice, M^me X A, M. Z A et M^me X A à payer à M^me B la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

• dit que la société DS Immobilier devra restituer à M^me B la somme de 2 000 euros,

• condamné solidairement M. M A, représenté par sa curatrice, M^me X A, M. Z A et M^me X A à payer à la société DS Immobilier la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

• condamné solidairement M. M A, représenté par sa curatrice, M^me X A, M. Z A et M^me X A à verser à M^me B la somme de 2 000 euros et à la société DS Immobilier celle de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

• dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

• ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par acte du 6 juin 2017, M^me A, en son nom propre et en sa qualité de curatrice de M. M A, M. M A et M. Z A (ci-dessous, les consorts A) ont interjeté appel et, aux termes de conclusions du 29 décembre 2017, demandent à la cour de :

• infirmer la décision déférée,

• constater que M. M A et M^me O C épouse A n’ont pas donné de consentement valable aux mandats signés avec la société DS Immobilier le 14 décembre 2012 et le 14 février 2013 et au compromis de vente conclu avec M^me B du 24 mai 2013 relatif à l’immeuble situé […],

• déclarer nuls et de nul effet :

• les mandats signés par M. M A et M^me O C épouse A avec la société DS Immobilier le 14 décembre 2012 et le 14 février 2013,

• le compromis de vente conclu entre M. M A et M^me O C épouse A et M^me B du 24 mai 2013 relatif à l’immeuble situé […].

• débouter M^me B et la société DS Immobilier de l’intégralité de leurs demandes,

• condamner in solidum M^me B et la société DS Immobilier à payer à chacun des concluants la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

• subsidiairement, désigner tel médecin-expert ayant pour mission de déterminer après audition de tout sachant et au vu des pièces produites et des documents médicaux qu’il pourra obtenir sans que puisse lui être opposé le secret médical, si M. M A et M^me O C épouse A avaient la capacité suffisante pour consentir au mandat de vente confié à la société DS Immobilier le 8 février 2013 et au compromis de vente signé avec M^me B le 24 mai 2013,

• surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

• plus subsidiairement, surseoir à statuer jusqu’à l’issue de l’action publique relative à la plainte déposée par M. Z A et M^me X A le 30 mars 2014 entre les mains de M. le procureur de la République du tribunal de grande instance de Pontoise,

• en tout état de cause, rejeter les appels incidents,

• plus subsidiairement, réduire le montant des sommes réclamées par les intimés,

• rejeter la demande d’indemnité formée par les intimées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 1^er novembre 2017, M^me B prie la cour de :

• la déclarer recevable en son appel incident,

• confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

• prononcé la résolution judiciaire du compromis de vente du 24 mai 2013 aux torts des consorts A,

• condamné les consorts A à lui verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros,

• dit que la société DS Immobilier devra lui restituer la somme de 2 000 euros,

• condamné les consorts A à lui verser à M^me B une indemnité à titre de clause pénale mais le réformant, fixer le quantum à 11 700 euros,

• infirmer le jugement rendu en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de remboursement de frais, et condamner la société DS Immobilier à lui verser à ce titre la somme de 531 euros,

• condamner les consorts A à lui verser, en cause d’appel, la somme de 4 000 euros au

titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’exécution de l’arrêt à intervenir.

Par dernières écritures du 30 novembre 2017, la société DS Immobilier demande à la cour de :

• confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé aux torts des consorts A la résiliation judiciaire du contrat de vente du 24 mai 2013,

• infirmer le jugement sur le montant de la condamnation des consorts A à son profit,

• condamner les consorts A, 'conjointement et solidairement’ au paiement de la somme de 9 500 euros,

• condamner sous la même solidarité les consorts A au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2018.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a considéré que :

• le trouble du discernement qui aurait pu affecter M. M A et son épouse, M^me O C, lors de la souscription du mandat de vente le 08 février 2013 et du compromis de vente le 24 mai 2013 n’est pas caractérisé,

• aucune violence, ni pression, ni intimidation dont les époux A auraient été victimes ne sont démontrées, nonobstant la plainte déposé contre X pour abus de faiblesse,

• il n’est pas nécessaire de surseoir à statuer en attendant l’issue de la plainte déposée en mars 2014 par M. Z A et M^me X A, aucun élément sur l’état d’avancement de cette procédure n’étant communiqué au tribunal, la plainte déposée sans constitution de partie civile ne constituant pas une mise en mouvement de l’action publique,

• l’engagement donné dans le compromis vaut vente et oblige les cohéritiers et les enfants de M^me O C qui ne pouvaient s’opposer à la réitération de la vente et refuser de signer l’acte authentique ; ce sont donc bien les manquements des héritiers de M^me C qui n’ont pas permis la signature de l’acte authentique,

• la clause pénale fixée à la somme de 11 700 euros dans le compromis apparaît excessive au regard du préjudice subi,

• M^me B ne justifie pas des frais de 531 euros dont elle demande le remboursement,

• en refusant de signer l’acte authentique de vente les consorts A ont commis une faute qui est à l’origine d’un préjudice pour l’agent immobilier, qui a perdu une chance de percevoir des honoraires et des frais.

Les appelants font valoir qu’ils communiquent désormais le certificat médical établi par un médecin psychiatre, le docteur D le 13 mars 2014 établissant que M. M A n’avait pas la faculté de signer le compromis de vente en connaissance de cause, en sorte qu’il est démontré que

son état de santé ne lui permettait pas de donner un consentement valable aux mandats de vente et à la promesse de vente, le psychiatre faisant clairement allusion, dans son certificat, à la vente ici en cause, contrairement à ce que soutient M^me B.

Ils indiquent en outre que l’altération des facultés mentales de O A, reconnue invalide à 80 % par la Maison du handicap pour troubles psychiatriques, la rendait tout aussi incapable de disposer du discernement suffisant pour signer les actes, comme cela résulte du certificat médical produit devant les premiers juges et de ceux communiqués devant la cour, qui révèlent que l’intéressée, grabataire, souffraient de 'troubles dépressifs sévères', à savoir une schizophrénie depuis plusieurs années, et en tout état de cause au moment des faits objet du litige.

Ils ajoutent que cette situation ne pouvait échapper à l’agent immobilier qui en a profité pour extorquer aux époux A leurs signatures, tant pour le mandat que pour le compromis de vente, et ce en l’absence et à l’insu de leurs enfants.

M^me B, qui soutient que la preuve n’est pas rapportée par les appelants d’un défaut de consentement valable de la part des époux A aux actes litigieux, sollicite la condamnation des appelants à lui verser la somme de 11 700 euros incluant la clause pénale, le surcoût qui a été engendré par l’achat d’un nouveau bien immobilier à un prix notoirement supérieur et enfin, la réparation de son préjudice moral.

La société DS Immobilier observe que l’examen du dossier révèle que M. et M^me A étaient sains d’esprit, que si M^me A était physiquement handicapée, aucun élément ne justifie qu’elle était en 'état d’insanité d’esprit’ lors de la signature du mandat de vente du 8 février 2013 puis du compromis le 24 mai 2013. Elle ajoute que les deux enfants du couple étaient très proches de leurs parents et que si ces derniers avaient été 'dupés’ comme ils le prétendent aujourd’hui, ils avaient la possibilité de les faire renoncer au mandat de vente dans les 7 jours de sa signature. Elle sollicite la condamnation des consorts A à lui régler l’intégralité de sa commission, soit 9 500 euros, à titre de dommages-intérêts.

***

Sur la demande principale

La plainte déposée par les consorts A le 30 mars 2014 auprès du procureur de la République pour abus de faiblesse était encore en enquête le 7 juillet 2016 au commissariat de police de Sarcelles. Ils ne justifient pas s’être enquis de son sort depuis cette date, en sorte que compte tenu du délai qui s’est écoulé, soit plus de 2 ans à ce jour, il est manifeste qu’aucune suite n’y a été donnée.

Pour justifier du défaut de discernement de O A lors de la signature des actes litigieux, les appelants produisent :

• un compte-rendu d’hospitalisation ancien, établi par le centre hospitalier de Gonesse à une date inconnue puisque le document ne comporte qu’une page et est manifestement incomplet ; il y est fait état d’une hospitalisation le 13 novembre 2007 et d’une sortie le 10 décembre 2007, hospitalisation motivée par des troubles du comportement, sans autre précision. Il est indiqué s’agissant des antécédents psychiatriques : 'première décompensation délirante et mixte après son second accouchement, suivie régulièrement depuis lors, avec réhospitalisations espacées pour rechutes.

• une pièce numérotée 23 qui serait, selon le bordereau de pièces, un compte-rendu d’hospitalisation de la clinique Nallam du 2 avril 2010 au 11 avril 2010 concernant 'Madame Q-R A', qui est en langue anglaise et non accompagnée de sa traduction , en sorte qu’elle est inexploitable.

• un compte-rendu d’hospitalisation établi le 10 juillet 2012 par le docteur Force du centre hospitalier de Carnelle qui fait état d’une hospitalisation de O A du 22 mai 2012 au 3 juillet 2012, pour la prise en charge de difficultés à la marche dans un contexte de troubles dépressifs sévères’ ; l’examen initial a mis en évidence des troubles dépressifs sévères, une obésité, une escarre talonnière, des difficultés à la marche et une arthrose de genou ; s’agissant de l’évolution de la patiente, le document mentionne que les troubles dépressifs ont été évalués par le psychiatre et qu’il s’agit d’une psychose équilibrée avec le traitement en cours.

• un certificat médical du docteur E, praticien au pôle de psychiatrie du CH de Gonesse, du 14 mai 2013 qui s’adressant à une consoeur, non identifiée, indique : 'elle présente une schizophrénie dysthymique dont les symptômes actuels sont principalement : la désorganisation, l’appauvrissement, l’instabilité émotionnelle et affective et l’angoisse', étant rappelé que la promesse de vente a été signée le 24 mai 2013.

• un document du 8 août 2013 rédigé par le docteur F, adressant O A à un confrère 'pour un court séjour dans (votre) établissement', précisant : 'c’est une patiente que nous connaissons bien', et précisant : actuellement : incontinence urinaire et fécale, ne marche plus, TB cognitif. Son mari, pour cause de déménagement, ne pourra pas s’occuper d’elle, il pourra la reprendre dans son domicile une fois le déménagement terminé'.

• un certificat médical d’un médecin généraliste non identifié, du 4 septembre 2013, s’adressant à un confrère pour solliciter l’hospitalisation de O A dans lequel il est mentionné que la patiente est traitée pour 'troubles dépressifs sévères sur psychose chronique bien équilibrée par son traitement', que son état dépressif la mettant 'en état de dépendance totale avec nécessité d’une prise en charge quasi totale pour lever, coucher, alimentation et éliminations urinaire et fécale', son mari, qui s’en occupe, arrive 'à la limite de ses possibilités', en sorte qu’une hospitalisation pour quelques semaines s’impose.

• une attestation du 15 octobre 2013 du psychiatre qui suivait O A, le docteur E dans laquelle il indique que M^me A 'présentait de graves troubles de santé avec altération du jugement qui se sont aggravés au cours des derniers mois. La dégradation profonde de son état général et de son état de dépendance avait conduit le couple à rechercher un logement plus conforme aux besoins de M^me A. Le décès brutal de celle-ci a rendu cette démarche caduque'.

Il résulte de ces pièces que O A souffre depuis de nombreuses années d’une affection psychiatrique qui a entraîné la dégradation de son état physique et a fini par altérer son jugement, comme l’indique le docteur E dans le dernier document cité. Il se déduit des termes du témoignage de ce praticien que la dégradation de son état général n’était pas récente puisque c’est elle qui avait conduit le couple à chercher un logement plus adapté.

Dans ce contexte, au regard de la profonde dépression, de nature psychotique, dont souffrait O A, et sachant que 10 jours avant la signature de la promesse de vente, le14 mai 2013 son psychiatre traitant, le docteur E rappelait que les symptômes actuels (souligné par la cour) de l’intéressée étaient : la désorganisation, l’appauvrissement, l’instabilité émotionnelle et affective et l’angoisse, il est établi que lors de la signature de la promesse de vente ses facultés mentales étaient altérées et ne lui permettaient pas de s’engager contractuellement en toute connaissance de cause.

S’agissant du mandat de vente exclusif du 8 février 2013, il a été conclu alors que l’état de santé physique et mental de O A était déjà très dégradé, ce qui n’a pu échapper à l’agence immobilière qui l’a forcément rencontrée, le mandat de vente exclusif ayant été conclu à domicile, dans le cadre d’un démarchage.

Or, aux termes des dispositions de l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit ; c’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

Il sera donc jugé que le mandat de vente du 8 février 2013 et la promesse de vente du 24 mai 2013 sont nuls compte tenu du trouble mental dont souffrait O A.

Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des consorts A tendant à voir annuler le mandat de vente non exclusif qui aurait été confié par les époux A à la société DS Immobilier le 14 décembre 2012, dès lors que ce mandat n’est pas versé aux débats et n’est même pas évoqué par la société DS Immobilier dans ses écritures.

Dans un souci d’exhaustivité, bien que l’annulation des actes en cause soit d’ores et déjà acquise, la cour examinera la pertinence du moyen relatif au défaut de consentement de M. M A.

Par jugement du 8 juillet 2014, M. M A a été placé sous le régime de la curatelle renforcée.

Les appelants produisent en appel le rapport d’expertise établi le 13 mars 2014 par le docteur D, désigné par le procureur de la République pour se prononcer sur l’altération des facultés mentales de M. M A.

L’expert indique que l’intéressé présente une double pathologie, à savoir un syndrome psychiatrique avec état dépressif majeur et troubles cognitifs présents depuis 'un certain temps’ et non pris en charge, qui nécessitent une mesure de protection. Il précise que les conséquences de cette double altération … nécessitent une assistance renforcée … afin qu’il ne se remette pas en danger en signant soit des chèques sans être conscients de ce qu’il fait et par ailleurs qu’il ne reproduise pas des signatures d’actes administratifs type mise en vente de sa maison ou autre'.

Aux termes des dispositions de l’article 464 du code civil, les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l’altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés ; ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s’il est justifié d’un préjudice subi par la personne protégée.

Aucun élément ne permet de caractériser avec la certitude requise que M. M A souffrait dès le mois de février 2013 d’une altération manifeste de ses facultés mentales, le seul élément médical produit, cité ci-dessus, n’a été établi qu’en mars 2014, son auteur reprend les déclarations de la fille de l’intéressée s’agissant de l’ancienneté des troubles cognitifs (il écrit : 'd’après sa fille, il présente des signes de troubles cognitifs .. En effet, depuis 10 ans …', ou 'il semble, d’après sa fille, qu’il y ait une aggravation des troubles cognitifs depuis un an'), et son avis, non motivé s’agissant de leur date d’apparition, n’est étayé par aucun autre élément un tant soit peu objectif, comme par exemple une attestation du médecin traitant, sur l’état de l’intéressé lors de la 'vente'. L’expert indique lui-même que l’état dépressif de l’intéressé est en lien direct avec le décès de son épouse, soit avec un événement postérieur à la signature des actes litigieux.

Sur les autres demandes

Le mandat de vente du 8 février 2013 étant annulé, la demande de dommages-intérêts de la société DS Immobilier ne peut qu’être rejetée.

M^me B sollicite l’infirmation du jugement qui l’a déboutée de sa demande de remboursement par la société DS Immobilier d’une somme de 530 euros qu’elle lui aurait versée au titre de 'frais'.

Elle indique dans ses écritures que la preuve de ce règlement 'ressort du reçu dressé par (l’agence immobilière) le 24 mai 2013 en règlement des 2 000 euros', placés sous séquestre.

Toutefois, le reçu établi par la société DS Immobilier le 24 mai 2013 ne fait état que du versement de la somme de 2 000 euros par M^me B et la seule communication d’un chèque de 530 euros du 21 mai 2013 au nom de M. G (gérant de DS Immobilier) ne saurait suffire à justifier de ce que M^me B aurait eu des 'frais’ à régler à l’agence qui devraient lui être remboursés.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’a déboutée de cette prétention.

Succombant, M^me B et la société DS Immobilier seront condamnées aux dépens de première instance et d’appel.

Elles verseront en outre aux consorts A, unis d’intérêt, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

• dit que l’agence immobilière DS Immobilier devrait restituer à M^me B la somme de 2 000 euros séquestrée,

• et débouté M^me B de sa demande en remboursement de la somme de 530 euros.

L’infirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau :

Annule le mandat exclusif de vente signé par M. M A et O C épouse A avec la société DS Immobilier le 8 février 2013 et le compromis de vente conclu entre M. M A et O C épouse A, vendeurs, et M^me B, acquéreur, le 24 mai 2013 portant sur les lots 335 (F3), 41 (cave) et 1332 (parking) dans l’immeuble situé […] à Sarcelles,

Rejette la demande d’annulation du mandat de vente qui aurait été signé le 14 décembre 2012 par M. M A et O C épouse A avec la société DS Immobilier,

Rejette la demande de dommages-intérêts de la société DS Immobilier,

Condamne in solidum M^me B et la société DS Immobilier aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne in solidum M^me B et la société DS Immobilier à payer à M. M A, M^me X A épouse Y et M. Z A la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,