ARRET N° 209

R.G : 16/03411

Z

C/

X

F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 24 AVRIL 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/03411

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 septembre 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTE :

Madame I S T U Z

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e O P de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Alexandre BAZIRE, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON

INTIMES :

Monsieur J Q R X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame K I F épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Antoine de GUERRY DE BEAUREGARD de la SELARL DGCD AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

OMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Mars 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Isabelle CHASSARD, Président

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame I VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me G H,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Isabelle CHASSARD, Président et par M^me Marie-Laure MAUCOLIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Mme et M. X ont acheté un immeuble par acte du 23 juin 1995, ont effectué des travaux de rénovation, ont fait réaliser une extension courant 1998.

Ils ont vendu l’immeuble à M^me Z par acte authentique du 10 février 2005.

Après la vente, l’acquéreur a fait procéder à une expertise de l’immeuble par son assureur les 19 décembre 2007 et le 29 février 2008.

Par acte du 11 avril 2008, M^me Z a fait assigner en référé ses vendeurs.

Le juge des référés a par ordonnance du 15 juin 2008 commis un expert, qui a déposé son rapport le 26 mai 2010.

L’expertise judiciaire a été rendue opposable au diagnostiqueur, M. C exerçant sous l’enseigne cabinet Auditex et à son assureur, les Mutuelles du Mans par ordonnance du 3 juin 2009.

Par acte d’huissier du 12 août 2011, M^me Z a fait assigner ses vendeurs en réparation de ses préjudices.

Une provision de 12.000 euros luia été allouée par ordonnance du 6 mars 2012.

Par arrêt du 23 mai 2014 la cour d’appel de céans prononçait la nullité de l’assignation du 12 août 2011 et de la procédure subséquente.

Par acte du 5 août 2014, M^me Z a fait assigner ses vendeurs devant le juge du fond.

Par jugement en date du 4 septembre 2015 , le tribunal de grande Instance de La Roche sur Yon a statué comme suit :

'Vu des articles 1134, 1147, 1792, 1602 et 1382 du Code civil

ECARTE les pièces communiquées le 28 mai 2015 ;

ENTERINE le rapport d’expertise ;

JUGE qu’aucune prescription de la garantie décennale ne saurait être encourue ;

DEBOUTE Madame I Z de ses demandes relatives à la demande de jonction, à la présence d’humidité dans le sous-sol, à la présence d’humidité dans le sol du rez-de-chaussée et le réseau d’eau pluviale, au défaut de chauffage, au défaut de la hotte, au défaut électrique, à la surface habitable du bureau, au socle de la cheminée

CONDAMNE solidairement Monsieur J X et Madame K F divorcée X à payer à Madame I Z les sommes de :

-2.200 euros au titre de la reprise du mur de l’extension indexés sur l’indice BTO1 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport jusqu’au présent jugement et au taux légal à compter du présent jugement ;

-1.300 euros au titre de la reprise de la VMC indexés sur l’indice BTO1 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport jusqu’au présent jugement et au taux légal à compter du présent jugement ;

-1.500 euros au titre du préjudice de ,jouissance en lien avec l’humidité de l’extension avec intérêts au taux légal à compter du jugement

CONDAMNE Monsieur M C et son assureur MMA à payer à Madame I Z la somme de 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

Le premier juge a notamment retenu que :

L’action en garantie décennale n’est pas prescrite. La réception tacite des travaux doit être fixée au 12 décembre 1998, a été interrompue par l’assignation en référé du vendeur le 11 avril 2008.

L’assignation au fond est du 5 août 2014.

Le défaut d’étanchéité lié à la malfaçon affectant le bouchement réalisé entre le mur séparatif et le

mur créé par les époux X , l’absence d’enduit du mur rendent l’immeuble impropre à sa destination.

En revanche, le désordre relatif à l’humidité du sous-sol était visible, a été traité au mieux par les époux X, n’est pas décennal.Une faute susceptible d’engager la responsabilité contractuelle du constructeur n’est pas non plus démontrée.

L’humidité constatée dans le sol du RC et les défauts du réseau d’eau pluviale ne constituent pas des désordres décennaux, ni des manquements contractuels.

Le tribunal a relevé que le vendeur acquiesçait au versement d’une somme de 1300 euros HT au titre de la VMC, a débouté l’acquéreur de ses demandes au titre du chauffage,de la hotte, du tableau électrique, de la surface habitable du bureau, du socle de la cheminée .

Il a condamné le diagnostiqueur à payer à M^me Z une somme de 800 euros, somme qui correspond à une perte de chance d’acquérir le bien sachant que la toiture comprenait de l’amiante.

Le préjudice de jouissance est évalué à 1500 euros.

Le préjudice moral de l’acquéreur n’est pas caractérisé.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 22 septembre 2016 interjeté par M^me Z

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 6 juillet 2017, M^me Z a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1103 et 1231-1 du Code civil,

Vu l’article 1792 du Code civil,

Vu l’article 1137 et 1602 du Code civil,

Dire et juger recevable et bien fondée la demande de Madame I Z,

Enjoindre aux époux X de verser au débat les factures des travaux qu’ils ont entrepris dans leur maison d’habitation après leur achat pour connaitre l’identité des intervenants mais surtout la date de ces travaux, la Cour d’Appel ne pouvant se satisfaire des seules allégations des défendeurs,

I ' Sur la responsabilité décennale des consorts X

A titre principal,

-Confirmer le jugement du 4 septembre 2015 qui a retenu la responsabilité décennale des consorts X en ce qui concerne l’humidité dans la chambre et la salle de bain de l’extension,

-Dire et juger que les consort X engagent leur responsabilité décennale pour les désordres suivant :

' Présence d’humidité dans la chambre et la salle de bains de l’extension

' Présence d’humidité en sous-sol

' Présence d’humidité dans le sol du rez-de-chaussée

-Infirmer le jugement du 4 septembre 2015 pour les montants octroyés et en ce qu’il a débouté Madame I Z pour les autres demandes sur le fondement de la responsabilité décennale,

-Condamner les consorts X à payer à Madame I Z les sommes suivantes au titre de leur responsabilité décennale

' 2 200 € HT au titre de la présence d’humidité dans la chambre et la salle de bains de l’extension outre 3 500 € pour la mise en place d’une VMC

' 8 000 € HT au titre de la présence d’humidité en sous-sol

' 5 000 € HT au titre de la présence d’humidité dans le sol du rez-de-chaussée

A titre subsidiaire,

-Condamner les consorts X à payer à Madame I Z les sommes suivantes au titre de leur responsabilité décennale

' 2 200 € HT au titre de la présence d’humidité dans la chambre et la salle de bains de l’extension

' 4 000 € HT au titre de la présence d’humidité en sous-sol

' 3 600 € HT au titre de la présence d’humidité dans le sol du rez-de-chaussée

II ' Sur la responsabilité contractuelle des consorts X

A titre principal,

-Infirmer le jugement du 4 septembre 2015 en ce qu’il a débouté Madame I Z de sa demande fondée sur la responsabilité contractuelle des consorts X sauf en ce qui concerne le poste relatif à la VMC,

-Dire et juger que les consorts X engagent leur responsabilité contractuelle de constructeur mais également de vendeur pour les désordres suivants :

' Le défaut de VMC

' Le défaut de chauffage

' Le défaut de hotte

' La non-conformité électrique

' La surface habitable du bureau

' Le socle de la cheminée

-Condamner les consorts X à payer à Madame I Z les sommes suivantes au titre de leur responsabilité contractuelle

' 2 000 € HT au titre du défaut de VMC

' 2 000 € TTC au titre du défaut de chauffage

' 600 € HT au titre du défaut de hotte

' 1 500 € HT au titre de la non-conformité électrique

' 10 000 € HT au titre de la surface habitable du bureau

' 2 125 € HT au titre du socle de la cheminée

A titre subsidiaire,

-Condamner les consorts X à payer à Madame I Z les sommes suivantes au titre de leur responsabilité contractuelle

' 1 300 € HT au titre du défaut de VMC

' 766.99 € TTC au titre du défaut de chauffage

' 600 € HT au titre du défaut de hotte

' 1 000 € HT au titre de la non-conformité électrique

' 10 000 € HT au titre de la surface habitable du bureau

' 2 125 € HT au titre du socle de la cheminée

Dire et juger que les consorts X ne pouvaient ignorer l’existence d’une toiture en fibrociment amianté et qu’ils ont caché cet élément à Madame I Z lors de la vente immobilière,

En conséquence,

Condamner les consorts X à payer à Madame I Z la somme de 15 000 € en réparation de son préjudice, et subsidiairement à a somme de 4 000 € HT.

III ' A titre subsidiaire, sur la réticence dolosive des consorts X

Dire et juger que les consorts X ont commis une réticence dolosive au moment de la vente immobilière en n’informant pas Madame I Z sur l’existence de travaux ayant affecté la maison litigieuse,

Dire et juger que cette réticence est à l’origine du préjudice subi par Madame I Z,

En conséquence,

Condamner les consorts X à payer à Madame I Z les sommes suivantes :

' 4 000 € HT au titre de la présence d’humidité en sous-sol

' 3 600 € HT au titre de la présence d’humidité dans le sol du rez-de-chaussée

' 1 300 € HT au titre du défaut de VMC

' 766.99 € TTC au titre du défaut de chauffage

' 600 € HT au titre du défaut de hotte

' 1 000 € HT au titre de la non-conformité électrique

' 15 000 € au titre de la reprise de la toiture

En tout état de cause,

Débouter les consorts X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Dire que les montants fixés seront payés en capital outre les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en référé du 11 avril 2008,

Confirmer le jugement du 4 septembre 2015 en ce qu’il a retenu le principe du préjudice de jouissance mais l’infirmer en ce qu’il n’a condamné les consorts X qu’au paiement de la somme de 1 500 € en réparation de ce préjudice,

Condamner les consorts X solidairement à payer à Madame I Z la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral et de jouissance

Condamner les consorts X à payer à Madame I Z la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner solidairement les consorts X solidairement aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de procédure de référé, d’expertise judiciaire et d’expertise amiable dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE prise en la personne de son associé Maître O P qui sollicite l’application l’article 699 du Code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts de retard depuis l’assignation du 5 août 2014.

A l’appui de ses prétentions, M^me Z soutient notamment que :

Les vendeurs sont architectes de profession.Ils ont réalisé des travaux en dépit des règles les plus élémentaires.

L’annonce déposée par l’agence immobilière décrivait une maison entièrement rénovée.

Le rapport B est opposable aux vendeurs , est confirmé par l’expertise judiciaire par les rapports du cabinet Eurea des 19 12 2007 et 29 02 2008.

Le vendeur refuse de produire ses factures ce qui ne permet pas d’établir la date de réalisation des travaux.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 11 mai 2017, Mme et M. X ont présenté les demandes suivantes :

-Réformer le jugement du 4 septembre 2015 accordant 2.200 € à M^me Z du chef des infiltrations dans la salle de bains, la pose de la bavette en zinc et la disparition des infiltrations étant confirmée ;

-Donner acte aux ex-époux X de leur accord sur la prise en charge des remises en état intérieures de la salle de bains à concurrence de 800 € ;

-Confirmer sur tous les autres points ;

-Débouter M^me Z de toutes ses autres demandes nouvelles ou complémentaires.

-Condamner M^me Z à payer aux consorts X ' F la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent notamment que :

— Ils ont durant les opérations d’expertise judiciaire, fait réaliser à leurs frais un diagnostic de l’installation de chauffage, fait réaliser la correction de raccordement , fait reprendre le haut du mur fuyard .

— M. B , expert mandaté après le jugement a déposé un rapport le 18 avril 2016. Il a constaté la cessation des infiltrations .

— Ils ont fait intervenir leur maçon qui a repris la tête de mur, posé une bavette zinc.

— Les affirmations auto-suggestives de l 'acquéreur n’établissent pas le dol.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 février 2018 .

SUR CE

-sur l’objet du litige

M. C et son assureur n’ont pas fait appel du jugement qui les a condamnés à payer la somme de 800 euros en réparation du préjudice résultant d’une information inexacte sur la toiture présentée comme dépourvue d’amiante.

M^me Z a fait réaliser une expertise postérieurement au jugement, confiée à M. B.

Cette expertise n’est pas contradictoire, a été communiquée aux vendeurs, complète l’expertise réalisée par l’assureur et l’expertise judiciaire.

M^me Z distingue des désordres décennaux, des fautes engageant la responsabilité contractuelle du vendeur-constructeur.

A titre subsidiaire, elle fonde ses demandes d’indemnisation sur le dol.

Le premier juge a retenu un désordre décennal lié au défaut d’étanchéité du mur créé lors des travaux d’extension , a estimé que les fautes contractuelles n’étaient pas établies.

Il ressort des conclusions que les travaux réalisés par le vendeur sont des travaux de rénovation des existants, travaux portant notamment sur l’aménagement du sous-sol et sur l’ adjonction d’une

extension.

Il n’est pas contesté que ces travaux aient été lourds, impliquant des travaux de maçonnerie, de plomberie,de sanitaires, qu’ils doivent être assimilés à des travaux de construction.

-sur la garantie décennale

L’action en garantie décennale se transmet aux acquéreurs successifs de l’ouvrage.

Le vendeur institué garant est assimilé à un constructeur.

La vente doit se produire dans le délai de dix ans à compter de la réception.

Celui qui vend un ouvrage qu’il a conçu ou réalisé est considéré comme un professionnel.

Le point de départ de la garantie en l’absence de réception est l’achèvement des travaux.

Il est constant que les désordres relevant de la garantie décennale supposent des dommages rendant l’ouvrage impropre à sa destination, en l’espèce impropre à son utilisation s’agissant d’un immeuble d’habitation.

Les défauts de conformité relèvent de la garantie décennale s’ils causent des désordres de la gravité requise.

C’est l’ouvrage dans son entier qui doit être rendu impropre à sa destination.

a) réception

Le tribunal a estimé que le délai décennal avait couru faute de réception des travaux à compter du 12 décembre 1998, date d’émission de la facture relative aux travaux de l’extension, que ce délai a été interrompu par l’assignation en référé du vendeur le 11 avril 2008.

Cette date n’est pas contestée par les parties.

b) sur les désordres de nature décennale

M^me Z estime que l’humidité de la chambre et de la salle de bains de l’extension, du sous-sol de la maison, du sol du rez de chaussée , l’absence de réseau d’eau pluviale sont des désordres décennaux.

Le tribunal a estimé que seul le désordre relatif l’humidité de la chambre et de la salle de bains est décennal.Il a condamné le vendeur au paiement des travaux relatifs à la reprise du mur pour 2200 euros , à la reprise de la VMC pour 1300 euros.

1) sur les infiltrations dans l’extension ( chambre et salle de bains )

Il ressort de l’expertise judiciaire que l’humidité est anormale , s’explique par le fait que

— le bouchement entre le mur séparatif et le mur rajouté n’est pas étanche,

— le mur ajouté par le maître de l’ouvrage n’est pas enduit, pas étanche. L’eau descend le long du mur et pénètre en pied de mur.

L’expert mettait en cause le travail du maçon.

Il avait également relevé le manque d’entrées d’air, relevé que l’aspiration de l’extension était mal située (dans un placard), que les réseaux de VMC n’étaient pas raccordés .

Le tribunal a estimé que ce désordre rendait cette partie de l’immeuble impropre à destination, que les travaux de reprise que le vendeur soutenait avoir réalisés n’étaient pas démontrés.

Le désordre est imputable à une malfaçon du maçon. Il se traduit par des infiltrations que l’expert judiciaire a constaté lors de chacune des visites.

Les photographies communiquées établissent l’importance des infiltrations qui portent atteinte

à l’usage de deux pièces de vie indispensables, donc à l’ habitabilité de l’immeuble .

L’expert judiciaire avait dit qu’il fallait déposer les tuiles en tête du mur ancien, faire les raccords, poser une bavette zinc sur le support , reprendre les pieds de cloison, avait chiffré ces travaux à la somme de 2200 euros.

M^me Z estime que le préjudice a été sous-estimé en ce qu’il a omis l’addition d’une VMC qui est préconisée par M. B. Elle chiffre donc le montant des travaux à la somme de 3500 euros.

Les consorts F-X font valoir que le désordre est réglé ainsi que le constate M. B puisqu’il n’existe plus d’infiltration d’eau. Ils estiment que le tribunal a tenu compte de la VMC puisqu’il s ont été condamnés à payer 1300 euros au titre de la reprise de la VMC, 2200 euros au titre de la reprise du mur, montant qu’ils estiment excessif.

Si M. B relève effectivement l’absence d’infiltration, il mesure 12 à 22 % d’humidité en pied de cloison de doublage.

Il met en relation ce taux anormal d’humidité avec l’absence de VMC et l’absence d’entrée d’air.La seule bouche d’extraction se trouve dans un placard à l’opposé de la douche.

Il préconise de condamner la bouche, de poser une VMC au dessus de la douche, estime ces travaux à la somme de 3500 euros.

Le fait que M. B ait constaté l’absence d’infiltrations n’établit pas que les travaux nécessaires aient été réalisés par les vendeurs qui soutiennent avoir fait intervenir leur maçon sans le démontrer.

Ceux-ci font valoir en revanche à juste titre que le tribunal avait déjà tenu compte de la nécessité de raccorder la VMC existante .

En l’absence de devis produit par M^me Z,par les consorts X-F, la cour confirmera la décision du tribunal s’agissant du montant des travaux de reprise qui seront évalués à 3500 euros (2200 + 1300).

2) sur l’humidité en sous-sol

L’expert judiciaire confirme l’humidité. Les murs de moellons visibles laissent passer l’humidité.

L’expert relève que les travaux réalisés avaient intégré l’humidité puisque le vendeur avait mis en place cunette, puisard, murs périphériques en parpaings, ventilation.

Le tribunal a considéré que l’humidité avait été correctement traitée par les époux X lors de leur rénovation, relevé que l’expert judiciaire n’indiquait pas d’autre méthode, qu’aucune inondation n’était démontrée par l’acquéreur.

Il appartient à M^me Z de démontrer que l’humidité qui affecte le sous-sol est imputable aux travaux réalisés par le vendeur, rend l’immeuble inhabitable.

M^me Z se prévaut de l’expertise réalisée par son assureur qui a estimé que le drainage du sous-sol était incomplet, a chiffré les travaux à 4000 euros ( cunette et pompe de relevage).

Elle se prévaut également de l’expertise de M. D qui considère que les aménagements réalisés par le vendeur ne permettaient pas de rendre le sous-sol habitable. Il préconise des travaux d’un montant de 8000 euros dont réalisation d’un regard, pose d’une pompe vide cave, cloison de doublage, pose d’un groupe VMC , plafond suspendu.

M^me Z soutient avoir subi plusieurs inondations , notamment en juin 2007, avoir dû vider les sous-sol, estime que l’ensemble n’est qu’une cave, le risque d’inondation interdisant d’utiliser le sous-sol comme cave, bureau et lingerie.

Il ressort de l’expertise judiciaire que l’humidité qui affecte le sous-sol est imputable non aux travaux réalisés mais aux caractéristiques du sol et au mode de construction initial de la maison.

Par ailleurs, M^me Z ne démontre pas la réalité des inondations prétendues, l’impossibilité effective d’utiliser le sous-sol tel qu’il a été aménagé.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’ a déboutée de ses demandes relatives à l’humidité du sous-sol.

3) sur la présence d’humidité dans le sol du rez de chaussée, sur le réseau d’eau pluviale

de l’immeuble

L’expertise judiciaire met en évidence des désordres en relation avec le mode construction initial des désordres liés à des défauts d’ouvrage.

S’agissant de l’humidité du sol du rez de chaussée, le plancher est en bois sur terre plein.

L’expert explique les remontées d’humidité par l’ancienneté de la maison, l’absence de sous-sol, l’absence d’arase étanche.

L’humidité ambiante de l’immeuble est intrinsèquement liée au mode de construction initial de l’ouvrage. Le mode de construction sur terre-plein est pénalisant.

Si l’expert relève que les initiatives prises par les vendeurs qui ont posé de la moquette ou du PVC étaient inadaptées, empêchant la respiration, ce ne sont pas ces initiatives qui sont la cause de l’humidité, celle-ci étant liée au mode de construction de l’immeuble.

L’expert judiciaire a, en revanche, relevé deux fautes qu’il a imputées aux vendeurs, fautes qui génèrent des infiltrations.

— Le défaut de raccordement initial de la gouttière située façade est de l’ancienne maison

L’expert judiciaire précise que les désordres sont avérés, ne sont pas très visibles ni très importants, auraient été beaucoup plus importants si M^me Z n’avait pas rallongé la gouttière.

Il apparaît bien incongru de laisser les eaux pluviales s 'écouler aussi près de la maison et alors même que la chambre connaît des problèmes d’humidité anormales.

— l’ absence d’étanchéité du solin qui relie la verriere à la maison. Le solin aurait dû être recouvert de zinc (angle ouest de la maison ).Ce défaut d’ouvrage génère des infiltrations au plafond du séjour.

L’expert préconise de reprendre les pièces de bois défectueuses à l’ extérieur, effectuer un solin zinc sur l’ensemble bois.Il chiffre les travaux avec les reprises intérieures à la somme de 1800 euros.

La non-conformité du solin entraîne donc des infiltrations au plafond qui par leur ampleur relèvent de la garantie décennale.

Le vendeur soutient que la demande est prescrite dans la mesure où ces travaux ont été réalisés en 1995/1996.

Dans la mesure où le solin relie la verrière à la maison, il est légitime de le rattacher aux travaux d’extension, étant observé que les vendeurs ne justifient pas de la date de réalisation effective des travaux de rénovation.

Le désordre résultant de la gouttière n’est pas d’une gravité suffisante pour engager la garantie décennale.

La cour retiendra donc l’estimation fait par l’expert au titre des travaux de reprise du solin pour 1800 euros en l’absence de devis produit par l’appelante.

-sur les fautes contractuelles

M^me Z demande la condamnation du vendeur à lui payer des dommages et intérêts qui correspondent soit à des défauts de conformité , soit à des prestations non terminées.

Elle soutient que la vente portait sur une maison rénovée en très bon état, que l’état de l’immeuble ne correspond pas à ce qui avait été convenu.

Les consorts X-F font valoir qu’elle a acheté un immeuble ancien, en l’état ,ne pouvait exiger des prestations neuves.

Il ressort de l’acte de vente que l’acquéreur prend le bien vendu dans l’état où il se trouve actuellement sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison:

soit de l’état des bâtiments et des locaux vendus, vices de construction et autres, présence ou absence d’amiante, soit de l’état du sol et du sous-sol, de mitoyenneté, d’erreur ou d’omission dans la désignation qui précède, soit même de la contenance indiquée.

Selon le descriptif de la maison établi par l’agence immobilière, la maison était décrite comme construite en 1920, d’une surface habitable de 111 m2 , de bon standing, 'très bon état'.

Commentaire général: jolie maison de ville dans rue calme , entièrement rénovée.

Le sous-sol est décrit comme comprenant un bureau, une buanderie, une cave, dégagements.

Le prix annoncé est de 191 700 euros.

La cour relève que le prix de vente a été de 173 000 euros.

Il ressort des pièces produites les éléments suivants:

a) défaut de VMC

L’expert judiciaire indique que les deux réseaux de VMC (extension et partie ancienne) ne sont pas sortis à l’extérieur .Il n’y a pas de trappe dans la partie ancienne.

b) installation électrique

L’expert judiciaire a indiqué que le vice était dû à un montage erroné de deux radiateurs.

Selon l’étude financée par le vendeur durant l’expertise, il a été établi que l’installation était correctement dimensionnée.

L’étude relève néanmoins que le radiateur de la chambre et probablement du salon d’hiver ont été raccordés à l’envers. Le montage initial ne permettait pas aux équipements de chauffage de fonctionner correctement. La correction de raccordement a été faite récemment.

c) défaut de raccordement de la hotte

La hotte de la cuisine n’est pas raccordée ( absence de finition).

d) sur la non-conformité électrique

M^me E fait valoir que le tableau électrique n’est pas aux normes

Selon l’ expert ,à l’ époque de la vente le diagnostic électrique n’était pas requis.

M. B indique que le vendeur a posé des spots en cuisine, qu’il avait connaissance de la non-conformité.

e) le bureau

M^me Z soutient que le bureau lui a été vendu comme une pièce habitable, n’est pas une surface habitable , ce que savaient ses vendeurs architectes.

Il est constant que les pièces d’une hauteur sous plafond inférieur à 1,80m ne sont pas prises en considération dans la surface habitable, que la pièce n’a pas d’ouverture.

f) socle de la cheminée

M^me Z soutient que le socle s’affaisse, que des briquettes tombent du fait de l’ humidité importante, demande à ce titre une somme de 2125 euros (devis Rigal), produit des photographies prises par un huissier.

Ce désordre n’a pas été constaté par l’expert judiciaire. M. B n’a pas chiffré le montant des travaux de reprise.Le lien entre la dégradation du socle et l’humidité n’est pas démontré.

g) toiture en amiante cachée sous les tuiles qui ont été changées par le vendeur

M^me Z fait valoir que la toiture en fibro-ciment est très ancienne, devra être changée à court terme, que les travaux de reprise de la toiture du fait du traitement des plaques en fibrociment amiantées peuvent être chiffrés à 15 000 euros.

Elle fait observer que la demande est recevable, a un fondement différent de la condamnation prononcée à l’encontre de la société C.

Elle se prévaut du rapport B, selon lequel le vendeur ayant posé l’isolation savait qu’il y avait de

l’amiante. L’expert judiciaire avait indiqué que le couvreur avait constaté qu’un versant du toit était en amiante.

Les vendeurs estiment que M^me Z a déjà été indemnisée au titre d’une perte de chance.

L’expert judiciaire a dit que la nature de la toiture n’était pas nécessairement connue du vendeur, a confirmé la présence d’amiante.

Il ressort du diagnostic qu’il mentionnait la présence d’ amiante dans les chapeaux de cheminée.

La toiture est selon l’expert en bon état de conservation , n’a pas à être changée du seul fait de la présence d’amiante.

Il appartient à M^me Z de démontrer que le vendeur s’est engagé sur l’achèvement et la qualité de l’intégralité des travaux réalisés notamment d’électricité , sur l’absence d’amiante dans la toiture, qu’un écart existe entre ce qui a été promis et ce qu’elle a acheté .

Elle savait que la maison était ancienne, que les vendeurs étaient architectes, avaient réalisé une partie des travaux eux-mêmes.

Il n’est pas contesté qu’elle ait pu visiter l’immeuble plusieurs fois avant l’achat, ait disposé des clés, a pu notamment visiter la pièce dénommée bureau , constater la hauteur du plafond, l’absence de jour de la pièce.

Elle a saisi son assureur en décembre 2007 deux ans et dix mois après l’achat.

L’annonce rédigée par l’agence immobilière ne peut engager le vendeur qu’à condition d’être suffisamment ferme et précise.La seule mention d’une maison entièrement rénovée ne garantissait pas la qualité et l’achèvement des prestations .

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me Z de ses demandes au titre de la responsabilité contractuelle , le contrat de vente prévoyant expressément qu’elle prend le bien vendu dans l’état où il se trouve, état qui inclue les équipements .

-sur la réticence dolosive

M^me Z fonde subsidiairement ses demandes d’indemnisation sur le dol .

Elle soutient que ses vendeurs ne l’ont pas informée 'sur l’existence des travaux ayant affecté la maison litigieuse'. Elle relève que les vendeurs n’ont jamais communiqué les factures relatives aux travaux de pose de moquette, de PVC réalisés.

Le dol implique la volonté de réaliser le dommage, des manoeuvres frauduleuses destinées à masquer le désordre.

Il est constant que la non conformité aux règles de l’art ne constitue pas le dol.

Le constructeur est tenu de sa faute dolosive quand de propos délibéré, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles.

Le dol suppose le caractère intentionnel de la faute ou sa gravité.

Il ressort de l’expertise judiciaire que l’essentiel des désordres constatés sont imputables à l’emplacement et au mode construction initial de la maison et non aux insuffisances des travaux

réalisés par les vendeurs.

Si l’agence immobilière a présenté la maison comme en très bon état, entièrement rénovée, ces qualificatifs devaient être envisagés avec prudence dès lorsqu’ils émanaient d’une agence immobilière.

Il convient en conséquence de débouter M^me Z de ses demandes faute de caractériser le comportement dolosif allégué.

-sur le préjudice de jouissance, le préjudice moral

Les désordres décennaux qui sont caractérisés ont généré un préjudice de jouissance qui sera estimé à 2000 euros.

Les désordres affectant les conditions de résidence de M^me Z qui a fait de cette maison une résidence principale ont généré un préjudice moral, M^me Z justifiant par ailleurs de problèmes de santé importants.

Ce chef de préjudice sera évalué à la somme de 1000 euros.

-sur les autres demandes

La demande de production de factures relatives aux travaux est sans objet dès lors que les travaux litigieux ont été réalisés par les vendeurs qui soutiennent ne pas avoir conservé la preuve de leurs achats de fournitures ou matières premières.

La demande d’exécution provisoire formée par l’appelante est sans objet.

La demande relative à la capitalisation des intérêts de retard depuis le 5 août 2014 est fondée.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge des consorts X-F.

Les dépens inclueront les frais de la procédure de référé ,d’expertise judiciaire à l’exclusion des

frais exposés au titre de l’expertise amiable.

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Lexavoue.

Il est équitable de condamner les consorts X-F à payer à M^me Z la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris dans les limites de l’appel interjeté sauf en ce qu’il a :

CONDAMNE solidairement Monsieur J X et Madame K F divorcée X à payer à Madame I Z les sommes de :

-2.200 euros au titre de la reprise du mur de l’extension indexés sur l’indice BTO1 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport jusqu’au présent jugement et au taux légal à

compter du présent jugement ;

-1.300 euros au titre de la reprise de la VMC indexés sur l’indice BTO1 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport jusqu’au présent jugement et au taux légal à compter du présent jugement ;

-1.500 euros au titre du préjudice de ,jouissance en lien avec l’humidité de l’extension avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

Statuant de nouveau sur les points infirmés :

— condamne solidairement M. X et M^me F à payer à M^me Z les sommes de

5300 euros au titre des travaux de reprise des désordres décennaux

2000 euros au titre du préjudice de jouissance

1000 euros au titre du préjudice moral

Y ajoutant :

ordonne la capitalisation annuelle des intérêts de retard à compter du 5 août 2014.

déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

condamne solidairement les consorts X et F à payer à M^me Z la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

condamne solidairement les consorts X et F aux dépens de première instance et d’appel incluant les frais de référé et d’expertise judiciaire avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl Lexavoue

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,