COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

4^e chambre expropriations

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 MAI 2019

N° RG 16/07507

N° Portalis

DBV3-V-B7A-RAXE

AFFAIRE :

SARL X DEVELOPPEMENT

…

C/

SAEDEL

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Septembre 2016 par le juge de l’expropriation de CHARTRES

RG n° : 14/00017

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e CRUCHAUDET

M^e RAIMBERT

Commissaire du

Gouvernement

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT MAI DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL X DEVELOPPEMENT

[…]

[…]

Représentant : M^e Frédéric CRUCHAUDET de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000049

SARL X BOIS EMBALLAGE

[…]

[…]

Représentant : M^e Frédéric CRUCHAUDET de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000049

SARL D’EXPLOITATION CAISSERIE DE LA BILLETTE

[…]

[…]

Représentant : M^e Frédéric CRUCHAUDET de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000049

APPELANTES

****************

SOCIETE D’AMENAGEMENT ET D’EQUIPEMENT D’EURE ET LOIR 'SAEDEL'

[…]

[…]

Représentant : M^e Sophie ROJAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 427

Représentant : M^e Benoit RAIMBERT de la SELARL SIMON ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0411 -

INTIMEE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur Y Z, non comparant

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Février 2019, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, présidente, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Anna MANES, Président,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame A B

FAITS ET PROCÉDURE :

La société X Développement est propriétaire de deux parcelles cadastrées section BO, n°74 et 259, d’une contenance respective de 13 227 m² et de 964 m², sises […] à Dreux, sur lesquelles un bâtiment de type hangar d’une grande surface a été édifié.

Pour les besoins de la réalisation de la zone d’aménagement concertée (ZAC) des Fenots, à vocation d’habitation et d’activité, ces deux parcelles ont fait l’objet d’une procédure d’expropriation à l’initiative de la Saedel.

C’est ainsi que, par arrêtés préfectoraux du 26 décembre 2011 et du 18 octobre 2012, les acquisitions et les travaux nécessaires à l’aménagement de la ZAC des Fenots ont été déclarés d’utilité publique et, les terrains nécessaires à cette opération, immédiatement cessibles au profit de la Saedel. Par ordonnance du 17 juillet 2013, rectifiée le 1^er août 2014, le juge de l’expropriation a prononcé le transfert de propriété de ces parcelles, au profit de la Saedel.

Entre temps, par ordonnance du 5 avril 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chartres, sur la saisine de la Seadel, a désigné un expert judiciaire avec pour mission :

— d’identifier l’état de pollution éventuel des sols et sous-sols des parcelles faisant l’objet de la procédure d’expropriation,

— le cas échéant, de décrire et d’estimer le coût des mesures liées directement ou indirectement à la dépollution nécessaire à la mise en état du site en vue de son affectation à un usage de commerce et d’habitation prévue dans le cadre du projet d’aménagement de la ZAC des Fenots,

— estimer le surcoût éventuel de ces mesures par rapport au coût des mesures de dépollution qui auraient été entreprises en cas de maintien de l’actuelle destination industrielle du site.

L’expert a rendu son rapport le 24 juin 2014 dans lequel il a estimé le coût de la dépollution entre 30 000 et 120 000 euros.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord amiable sur le montant de l’indemnité revenant à la

société X Développement, la Saedel a saisi le juge en fixation de cette indemnité.

Par jugement du 12 septembre 2016, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Chartres a :

— dit que les demandes d’indemnisation de la société X Bois Emballage et de la société d’Exploitation Caisserie de la Billette étaient irrecevables,

— fixé à la somme de 1 022 015,89 euros l’indemnité totale (principale et accessoire) de dépossession foncière revenant à la société X Développement du fait de l’expropriation de l’ensemble immobilier situé sur la commune de Dreux et cadastré section BO numéro 74 et 259 d’une contenant totale de 14 191 m², […] à Dreux, ainsi décomposée :

—  616 435,48 euros au titre de l’indemnité principale et de remploi,

—  405 580,41 euros HT au titre de l’indemnité accessoire,

— alloué à la société X Développement la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que les dépens étaient de droit supportés par l’expropriant conformément aux dispositions de l’article L. 13-5 du code de l’expropriation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 18 octobre 2016, les sociétés X Développement, X Bois Emballage et Caisserie de la Billette ont interjeté appel de ce jugement, à l’encontre de la Saedel et du commissaire du gouvernement.

Par conclusions adressées au greffe de la cour le 13 janvier 2017, notifiées au commissaire du gouvernement et à la Seadel (avis de réception signé le 19 janvier par le commissaire du gouvernement – pas de date de signature pour la société Saedel), les sociétés X Développement, X Bois Emballage et Caisserie de la Billette demandent à la cour de:

— déclarer recevables et bien fondés leurs appels,

— infirmer partiellement le jugement déféré,

Et statuant à nouveau des chefs critiqués,

— débouter la Saedel de l’intégralité de ses moyens, fins et conclusions,

— fixer les indemnités à verser à la société X Développement au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées section BO n°74 et 259 à :

—  1 755 395 euros HT au titre de l’indemnité principale,

—  176 539 euros HT au titre de l’indemnité de remploi,

Pour l’hypothèse où la société X Développement serait déclarée tenue de dépolluer les sols,

— ajouter aux indemnités ci-dessus le coût de la dépollution tel que finalement retenu par la cour,

— fixer les indemnités à verser à la société d’Exploitation Caisserie de la Billette au titre de l’expropriation à :

—  451 172 euros HT au titre de l’indemnité d’éviction,

—  46 117 euros HT au titre de l’indemnité de remploi,

A titre subsidiaire, pour l’hypothèse où la société d’Exploitation Caisserie de la Billette serait déclarée irrecevable en ses demandes,

— fixer les indemnités complémentaires à verser à la société X Développement à 123 327,62 euros HT au titre de l’indemnité d’éviction,

— fixer les indemnités à verser à la société X Bois Emballage au titre de l’expropriation à:

—  639 708 euros HT au titre de l’indemnité d’éviction,

—  64 970 euros HT au titre de l’indemnité de remploi,

—  50 796,33 euros HT au titre des indemnités accessoires (primes d’assurance) selon décompte provisoirement arrêté au 1^er semestre 2016 inclus, le surplus pour mémoire jusqu’à versement complet des indemnités,

A titre subsidiaire, pour l’hypothèse où la société X Bois Emballage serait déclarée irrecevable en ses demandes,

— fixer également les indemnités complémentaires à verser à la société X Développement à :

—  639 708 euros HT au titre de l’indemnité d’éviction,

—  64 970 euros HT au titre de l’indemnité de remploi,

—  50 796,33 euros HT au titre des indemnités accessoires (primes d’assurance) selon décompte provisoirement arrêté au 1^er semestre 2016 inclus, le surplus pour mémoire jusqu’à versement complet des indemnités,

— confirmer le surplus du jugement déféré,

Y ajoutant en cause d’appel,

— dire que les sommes HT susvisées seront majorées de la TVA en vigueur, au taux normal, à la date du paiement,

— dire que la Saedel devra également en tant que de besoin, rembourser à la société X Développement le montant des taxes foncières acquittées par elle à compter de l’exercice 2016 inclus et jusqu’à la mutation cadastrale définitive,

— condamner en tant que de besoin la Saedel à payer l’ensemble des sommes susvisées, augmentées de l’intérêt légal, portant anatocisme dans les conditions de la loi, à compter du jugement sa partie condamnée et à compter de l’arrêt pour le surplus,

— condamner la Saedel à payer aux sociétés X Développement, X Bois Emballage et d’Exploitation Caisserie de la Billette la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner la même aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions du 10 mars 2017, notifiées aux sociétés X Développement, X Bois

Emballage et Caisserie de la Billette ainsi qu’à la Saedel (avis de réception signés le 15 mars 2017), le commissaire du gouvernement propose à la cour de :

— confirmer le jugement de première instance et d’en tirer toutes les conséquences en matière d’indemnisation.

Par conclusions contenant appel incident déposées au greffe de la cour le 15 mars 2017, notifiées aux sociétés X Développement, X Bois Emballage et Caisserie de la Billette, ainsi qu’au commissaire du gouvernement (avis de réception signés le 17 mars 2017), la Saedel demande à la cour de :

Sur l’appel principal de la société X Bois Emballage,

A titre principal,

— le rejeter,

Subsidiairement,

— lui allouer une indemnité d’éviction d’un montant total de 51 591 euros, tous chefs de préjudice confondus :

— indemnité principale (une année de loyer) : 47 947 euros,

— indemnité de remploi : 3 644 euros,

— indemnités accessoires : néant,

— surseoir à statuer sur le montant de l’indemnité de déménagement,

Sur l’appel principal de la société d’Exploitation Caisserie de la Billette,

A titre principal,

— le rejeter,

Subsidiairement,

— lui allouer une indemnité d’éviction d’un montant total de 20 087,60 euros, tous chefs de préjudice confondus :

— indemnité principale (une année de loyer) : 9 147 euros,

— indemnité de remploi : 457,35 euros,

— indemnités accessoires : 10 483,25 euros,

Sur l’appel principal de la société X Développement et sur l’appel incident de la Saedel,

A titre principal,

— fixer le montant de l’indemnité à verser à la société X Développement au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées section BO n°74 et 259 et des constructions qui y sont édifiées à la somme de 355 971,48 euros en valeur libre :

— indemnité principale : 279 113,16 euros,

— indemnité de remploi : 28 911,32 euros,

— indemnité accessoire : 47 947 euros,

Subsidiairement,

— fixer le montant de l’indemnité à verser à la société X Développement au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées section BO n°74 et 259 et des constructions qui y sont édifiées à la somme de 234 164,13 euros en valeur occupée :

— indemnité principale : 168 379,21 euros,

— indemnité de remploi : 17 837,92 euros,

— indemnité accessoire : 47 947 euros,

En tout état de cause,

— rejeter les demandes de la société X Développement au titre de l’indemnité de déménagement,

Et à défaut,

— surseoir à statuer sur le montant de ladite indemnité de déménagement,

En tout état de cause,

— condamner in solidum les sociétés X Développement, X Bois Emballage et Caisserie de la Billette à payer à la Saedel la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions du 10 mai 2017, notifiées au commissaire du gouvernement et à la Seadel (avis de réception signés le 18 mai 2017), les sociétés X Développement, X Bois Emballage et Caisserie de la Billette répondent aux arguments développés par l’intimée et le commissaire du gouvernement et réitèrent leurs demandes.

Par conclusions reçues au greffe le 8 novembre 2018, notifiées au commissaire du gouvernement et à la Saedel (avis de réception signés le 9 novembre 2018), les sociétés X Développement, X Bois Emballage et Caisserie de la Billette réitèrent leurs demandes.

Par courrier reçu au greffe le 12 novembre 2018, notifié au commissaire du gouvernement et à la Saedel (avis de réception signés le 14 novembre 2018), les sociétés X Développement, X Bois Emballage et Caisserie de la Billette versent deux nouvelles pièces aux débats.

Les parties et le commissaire du gouvernement ont été régulièrement convoqués à l’audience du 26 février 2019

SUR CE, LA COUR :

Sur l’irrecevabilité des pièces versées le 12 novembre 2018 par les appelantes :

Attendu que la cour a relevé d’office à l’ouverture des débats l’irrecevabilité des pièces n° 53 et 54,

produites par les sociétés appelantes dans un mémoire de production reçu au greffe le 12 novembre 2018, au regard des dispositions de l’article R.311-26 alinéa 1^er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, selon lesquelles :

'A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.'

Attendu que, si des pièces complémentaires peuvent être versées aux débats postérieurement à ce délai, c’est à la condition qu’elles n’aient pu l’être avant, soit en raison de leur date, soit parce que l’exproprié n’a pu entrer en leur possession dans ce délai, soit parce que leur utilité dans le débat au regard des arguments échangés n’était pas avérée ;

Qu’en l’espèce, les sociétés X développement, X Bois Emballages et Caisserie de la Billette, ont déposé leurs premières conclusions le 13 janvier 2017 dans le délai de trois mois susvisé ;

Que dans un mémoire de production reçu le 12 novembre 2018, ces sociétés ont produit deux nouvelles pièces, portant les numéros 53 et 54 (en réalité 54 et 55 compte tenu des pièces déjà déposées) ; Que la première, qui correspond à la taxe professionnelle de la société X Bois Emballages pour l’année 2008 pouvait être produite depuis longtemps compte tenu de sa date et la question de l’indemnisation et de l’existence de cette société étant posée depuis les débats de première instance ;

Que la seconde, qui correspond à une sommation interpellative faite au maire de la commune de Dreux, le 7 novembre 2018, qui avait pour but de lui faire dire qu’il connaissait M. X et ses activités au sein de ses sociétés avant l’engagement de la procédure d’expropriation, pouvait être réalisée bien avant cette date, la question du caractère notoire ou non de l’exploitation du site par les sociétés X Bois Emballages et Caisserie de la billette ayant également été posée depuis l’origine du litige ;

Attendu que la cour a accordé aux appelantes la possibilité de produire une note en délibéré dans un délai de huit jours à compter de l’audience pour répondre plus amplement à l’irrecevabilité ainsi relevée d’office, dont elles n’ont pas fait usage ;

Que les deux pièces litigieuses seront donc déclarées irrecevables ;

Sur la recevabilité des demandes formées par les sociétés X Bois Emballages et Caisserie de la billette :

Attendu que l’article L.311-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ancien article L.13-2) dispose que : 'Le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant, dans le délai d’un mois, les fermiers, les locataires, les personnes qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et celles qui peuvent réclamer des servitudes’ ;

Que l’article R.311-1 du même code (ancien article R.13-15 al 1) prévoit que ces informations doivent être données à l’expropriant dans le délai d’un mois à compter de la notification par ce dernier à l’exproprié, de l’arrêté portant déclaration d’utilité publique, de l’arrêté de cessibilité ou de l’ordonnance d’expropriation ;

Que faute d’avoir été dénoncées à l’expropriant dans ce délai, ces personnes sont déchues de tout droit à indemnité, sauf si elles établissent que l’expropriant avait connaissance de leur qualité ;

Attendu qu’en l’espèce, les sociétés appelantes font grief au jugement de les avoir déclarées

irrecevables en leurs demandes d’indemnités d’éviction après avoir retenu d’une part, que la société X Développement ne les avaient pas nommément désignées dans sa lettre du 7 décembre 2012 adressée à la Saedel et d’autre part, qu’elles ne rapportaient pas la preuve que l’expropriante avait connaissance de leur existence comme occupante des lieux objet de l’expropriation ;

Attendu que contrairement à ce que soutiennent les appelantes, les articles L.311-2 et R.311-1 précités impliquent de la part du propriétaire des lieux expropriés, la désignation expresse et nominative de tous leurs occupants puisque l’expropriant est ensuite tenu de leur faire une offre d’indemnisation ;

Qu’en outre, les mots 'les fermiers, les locataires, les personnes qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et celles qui peuvent réclamer des servitudes’ renvoient nécessairement aux personnes précisément identifiées qui bénéficient de ces qualités ;

Qu’il n’est pas contesté en l’espèce que la lettre que la société X Développement a adressée le 7 décembre 2012 à la Saedel en réponse à la notification par cette dernière le 8 novembre 2012 de l’arrêté de cessibilité, faisait état de la location et de l’occupation des parcelles expropriées par 'nos filiales', sans les désigner nominativement ;

Que toutefois, les appelantes, en réponse aux écritures de l’intimée évoquant les recherches et conjectures auxquelles elle avait dû se livrer postérieurement au délai d’un mois précité pour trouver l’identité de l’une de ces deux sociétés, ont produit une lettre adressée par la société Bois et Emballages le 7 décembre 2012 au conseil de la Saedel, afin de lui donner copie de celle, ci-dessus évoquée, adressée le même jour par la société X Développement à la Saedel ;

Que ce document établit que contrairement à ce que prétend l’expropriante, elle a eu connaissance dans le délai d’un mois, de l’identité de l’une des deux sociétés occupant à titre de locataire les parcelles expropriées ; Que le courrier au conseil est en effet suffisant pour admettre que l’information a été donnée à l’expropriante elle même ;

Que cette société sera donc déclarée recevable en ses demandes d’indemnités d’éviction et le jugement infirmé de ce chef ;

Attendu en revanche, s’agissant de la société d’exploitation Caisserie de la Billette, qu’aucun des arguments développés ni aucun des documents versés aux débats n’établit que la Saedel a pu disposer des mêmes informations en ce qui la concerne ;

Que notamment, la notoriété de la présence de cette société et de son activité sur les parcelles, revendiquée par les appelantes, ne résulte d’aucune des pièces produites, étant observé que le seul fait que les activités d’emballage-négoce de palettes de bois- scierie exercées dans les locaux appartenant à la société X Développement aient pu être connues de tous dans la commune de Dreux depuis de nombreuses années n’implique pas la connaissance précise des personnes morales présentes sur le site, exploitant ces activités;

Que si M. C X est à l’évidence connu de longue date dans la commune du fait de son activité industrielle et de son activité politique locale, la société Saedel ne pouvait connaître le détail des différentes personnes morales créées et gérées par M. X ; Qu’à supposer que la commune et son maire aient eu connaissance de ces éléments d’information, ce qui ne ressort d’aucune des pièces versées au débat, la Saedel étant une entité juridique distincte de la commune, elle ne peut être présumée détenir les mêmes informations ;

Que l’on peut d’ailleurs souligner que les photographies jointes au procès- verbal de transport sur les lieux font apparaître que c’est seulement le nom 'Sté X’ que l’on peut lire sur les locaux expropriés, ce qui ne peut renseigner précisément sur la présence dans les lieux de plusieurs sociétés

et la dénomination de chacune d’elle ;

Que le fait que la Saedel ne se soit pas opposée à l’intervention volontaire de la société litigieuse au cours de la procédure de référé engagée devant la juridiction de droit commun, ne lui a pas ôté le droit de faire valoir, dans le cadre de la présente instance de fixation des indemnités, l’irrecevabilité des demandes de cette société ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré la société d’exploitation Caisserie de la Billette, irrecevable en ses demandes ;

Sur la description des lieux et la date de référence :

Attendu que pour une description détaillée des parcelles et locaux expropriés, il est renvoyé au jugement;

Qu’il sera seulement rappelé que les deux parcelles présentent une superficie totale de 14 191 m² (et non de 14 660 comme indiqué par erreur dans le jugement) ;

Que ces parcelles, situées à l’entrée nord-ouest de la ville, se trouvent à proximité d’un axe routier très fréquenté et forment un large rectangle ;

Que le bâtiment édifié sur la plus grande des deux parcelles est un hangar de très grande hauteur, comprenant au rez de chaussée un espace à usage d’atelier et de stockage, de bureau et de logement du gardien et, à l’étage, un réfectoire, des sanitaires et un autre espace de stockage ;

Que l’ensemble est en bon état général d’entretien, même si les locaux à usage du personnel sont plus vétustes et la toiture est en très bon état puisque refaite récemment ;

Que les photographies du logement du gardien versées en cause d’appel permettent de retenir que cette partie est à l’état d’usage ;

Attendu qu’à l’avant du hangar se trouve une cour bitumée destinée au stationnement des véhicules et à l’arrière, un vaste espace de stockage ;

Attendu que le premier juge a retenu une superficie du hangar de 3 631,50 m², faisant une moyenne entre la surface figurant dans le bail consenti à la société X Bois et Emballages en 2001 (3 567 m²) et celle figurant sur le bail renouvelé (3 696 m²) ;

Que la société X Développement, propriétaire des parcelles, n’a pas fourni en cause d’appel de mesurage plus précis résultant notamment de celui d’un géomètre ;

Que la cour ne peut se contenter de son affirmation selon laquelle c’est la plus grande superficie qui doit être retenue au motif que sa façade est de 77 m de long sur 48 m de large, affirmation fondée seulement sur l’étude réalisée en octobre 2014 par l’agence immobilière Citya à la demande de la société X Développement afin d’évaluer ses biens ;

Que seule l’intervention d’un professionnel tel qu’un géomètre aurait été de nature à confirmer ce chiffre;

Qu’en présence d’une contestation de la part de l’expropriante sur cette superficie, seule celle non contestée de 3 567 m² peut être retenue ;

Que le jugement ne sera donc pas suivi sur ce point ;

Attendu, s’agissant de la date de référence, que les parties ne contestent pas celle retenue par le premier juge : le 27 septembre 2012, qui correspond à la date de la dernière modification du PLU de la commune de Dreux ; Qu’elle sera donc confirmée ;

Qu’à cette date, les parcelles étaient classées en zone AU1b et AU1c, zone d’urbanisation future ;

Sur les indemnités dues à la société X développement :

Sur l’indemnité principale :

Attendu que la société appelante fait tout d’abord grief au jugement d’avoir retenu la méthode de calcul dite 'sol et terrain intégré’alors qu’elle demandait et demande à nouveau en appel, l’application de la méthode dite 'terrain + construction’ dans laquelle le terrain et le bâti sont évalués séparément ;

Attendu en premier lieu que l’expropriée soutient que la méthode retenue par le tribunal ne prend pas en compte 'la potentialité des lieux voués à devenir notamment des pavillons avec jardins impliquant de plus fort que le terrain doive être pris en compte’ ;

Qu’il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, seul l’usage effectif du terrain à la date de référence doit être pris en compte, à l’exclusion de son usage futur ;

Attendu en second lieu que, s’il est exact comme le souligne la société X développement, que l’emprise au sol du hangar ne couvre que 25 % de celle des parcelles, force est de constater que tous les termes de comparaison produits par les parties et le commissaire du gouvernement (à l’exception des cessions visant des terrains à bâtir) font l’objet d’une évaluation selon la méthode 'construction et terrain intégré’ puisqu’ont été indiquées des valeurs unitaires calculées à partir de la superficie de la construction;

Qu’en l’absence de termes de comparaison dont le prix a été calculé en application de la méthode terrain + construction, il est vain de débattre de la pertinence en l’espèce de cette méthode, dès lors que, comme le fait valoir la Saedel, la conversion d’une valeur calculée à partir d’une méthode, dans une autre méthode, est particulièrement hasardeuse et la société expropriée n’explique pas comment il conviendrait de procéder ;

Qu’il résulte par ailleurs de l’expertise réalisée à la demande de la société X Développement par la société Cytia, que cette dernière, qui propose également de procéder à une évaluation distincte de la construction et du terrain, s’est fondée, dans une première évaluation, sur la cote annuelle des valeurs vénales, ouvrage donnant des valeurs moyennes par commune et par type de biens ;

Que ce genre d’évaluation, réalisé non pas à partir de mutations effectives récentes situées dans un environnement proche, mais sur des moyennes générales, ne peut constituer une base de raisonnement valable, aucune vérification sur le caractère comparable des cessions ayant conduit à la moyenne retenue n’étant possible puisqu’aucune information sur ces cessions n’est donnée ;

Que la seconde évaluation proposée par l’expert est fondée, s’agissant de la partie construction, sur une évaluation de la valeur locative des bâtiments, et plus précisément de leur rentabilité, à partir de chiffres et de paramètres invérifiables et en tout cas non expliqué (tel que le taux de 13% de rentabilité retenu en fin de calcul) ;

Qu’aucune de ces deux évaluations ne peut donc être retenue ;

Attendu que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la méthode dite 'construction et terrain intégré';

Attendu en second lieu que la société X Développement, reproche au tribunal d’avoir écarté des termes de comparaison pertinents et conteste le caractère comparable des termes retenus ;

Attendu que les trois cessions retenues par le premier juge comme terme de comparaison (n° 6, 11 et 12 de la liste figurant au jugement), concernent des terrains industriels bâtis, de dimension et de nature comparable au bien litigieux, situés à proximité des parcelles expropriées ;

Que contrairement à ce que prétend la société X Développement, il n’est nullement établi que les termes 11 et 12 auraient été cédés en dessous du prix du marché, ceci en raison de l’urgence dans laquelle se seraient trouvés les propriétaires compte tenu du coût des taxes foncières ;

Qu’en ce qui concerne le terme n° 6 (cession du 8 août 2013 de la parcelle BH n° 32 et non la cession du 4 janvier 2013 de la parcelle BH 33 comme indiqué par erreur dans le jugement), la mauvaise qualité de la toiture comparée à celle de l’espèce n’est pas contestée par l’expropriante ; Qu’en conséquence, il devra en être tenu compte dans la fixation de la valeur définitive ;

Attendu, s’agissant des autres termes de comparaison produits en première instance, que c’est par des motifs pertinents que la cour adopte, que le tribunal les a écartés ;

Qu’il convient seulement d’y ajouter que le prix du terme n° 14 a de toute évidence été calculé sur la seule valeur du terrain, ce qui ne rend pas comparable au bien de l’espèce, cette mutation ;

Qu’en ce qui concerne les termes n° 1 à 4 et 8, que l’expropriant reproche au premier juge d’avoir écartés, il n’est pas contestable que leur date (2001 et 2010) au regard de celle du jugement de première instance (septembre 2016) est trop ancienne, même si l’un des termes retenu date de mai 2011, car plus l’écart dépasse les cinq années, moins la cession est pertinente ; Que le motif relatif à l’existence d’un marché fermé ne sera en revanche pas repris ;

Qu’il convient de préciser que le terme n° 17, qui correspond non pas au 60 avenue des Fenôts comme le laisse entendre l’appelante, mais au n° 56 de la même avenue (parcelle BO n° 797), n’a pas été expressément écarté par le premier juge, mais qu’il le sera en cause d’appel en raison, non pas de sa date, mais du fait qu’il s’agit de la cession d’une maison d’habitation ;

Attendu que la société X Développement verse en appel deux nouvelles mutations ;

Que la cession, le 4 janvier 2013, de la parcelle BH n°33 ne peut davantage être retenue dans la mesure où elle concerne un immeuble de bureaux de 267 m² sur un terrain de 830 m², ce qui ne correspond en rien aux caractéristiques du bien exproprié ;

Qu’en revanche, la mutation de la parcelle CE n° 685 située 16 rue des Livraindières à Dreux intervenue le 4 avril 2013 qui concerne des locaux artisanaux d’une emprise de 267 m² sur une parcelle de 7 932 m², située à 900 mètres du bien objet du présent litige, lui est comparable ;

Qu’en effet, contrairement à ce que prétend l’expropriante, l’état des deux bâtiments n’est pas éloigné car, si l’acte de vente évoque un état satisfaisant du bien cédé, il résulte de la description des locaux expropriés ci-dessus rappelée, que leur état est également globalement bon, à l’exception de la partie affectée au personnel qualifiée de vétuste ;

Que la société X Développement a cependant établi, s’agissant du logement du gardien, qu’il se trouvait dans un état d’usage et non dans état dégradé comme retenu par le premier juge ;

Qu’en outre, ainsi qu’il a été ci-avant retenu, la qualité de la toiture du bâtiment exproprié, doit être prise en compte, ce qui permet de retenir la mutation en cause comme terme de comparaison ;

Qu’enfin, le fait que les abords de ces locaux fassent l’objet d’un aménagement (clôture et places de parkings matérialisées) n’est pas de nature à modifier cette appréciation car il s’agit d’éléments qui ont peu d’impact sur la valeur du bien ainsi que le souligne l’expropriée ;

Attendu qu’il résulte des quatre termes retenus une valeur moyenne de 198,16 € /m², arrondie à 200 € ;

Que cette valeur, qui correspond à une valeur libre de toute occupation doit faire l’objet d’un abattement puisqu’il a été retenu que le bien était occupé au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

Que contrairement à ce que fait valoir la société X Développement, cette occupation doit être prise en compte car un bien occupé, quelle que soit sa nature (à l’exception parfois des immeubles de rapport), a, sur le marché, une valeur nécessairement inférieure à celle d’un bien libre de toute occupation ;

Qu’il importe peu en conséquence que la société propriétaire de la parcelle et la société qui exploite le fonds de commerce appartiennent toutes les deux à M. X et prévoient de quitter les lieux au même moment ;

Qu’il convient aussi de rappeler que cette occupation engendre pour l’expropriant, l’obligation d’indemniser l’exploitant ;

Qu’il sera donc appliqué un abattement de 30%, usuellement retenu en présence d’un bail commercial ;

Attendu, sur la question de la pollution du site, qu’il doit être constaté qu’elle n’est pas contestée par l’expropriée ;

Que c’est à tort que celle-ci soutient que le coût de la dépollution ne doit pas être mis à sa charge dans la mesure où il est constant qu’elle provient de l’activité sur les lieux d’un garage Citroën antérieure à son acquisition de la parcelle ;

Qu’en effet, dans les rapports entre l’expropriant et l’exproprié, seul compte l’état de la parcelle, c’est à dire sa consistance, à la date de l’ordonnance d’expropriation et qu’il n’est pas contestable que la présence d’une pollution dans un terrain en diminue objectivement la valeur ;

Que la présence de la pollution n’étant pas contestée, il en sera tenu compte dans l’évaluation de la parcelle;

Attendu cependant que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que le coût de la dépollution à retenir ne devait pas prendre en compte l’usage futur de la parcelle envisagé par l’expropriant, mais seulement celui autorisé par le plan local d’urbanisme ;

Que les parcelles étaient classées à cheval sur la zone AU1b, qui, aux termes du PLU, est destinée à une extension de l’urbanisation mixte à dominante résidentielle et sur la zone AU1c, qui est destinée à une urbanisation résidentielle à dominante d’habitat peu dense ;

Que les conclusions du rapport de l’expert judiciaire proposent plusieurs solutions et coûts de dépollution, selon l’usage envisagé pour les parcelles ;

Que l’hypothèse la moins coûteuse, évaluée à 30 000 €, sera écartée puisqu’elle correspond à un usage industriel, qui n’est pas celui prévu par le PLU ;

Que le rapport envisage ensuite deux autres hypothèses correspondant à une affectation des terrains à un usage d’habitation avec jardin potager de 30m², la première, d’un montant de 90 000 € et la seconde, de 120 000 € , la différence résidant dans la liberté du choix ou non de la localisation du jardin potager, l’hypothèse d’une implantation libre impliquant un traitement plus large du terrain ;

Que l’expropriante demande que l’abattement pour dépollution soit porté à 90 000 €, qui correspond au coût minimum nécessaire à l’implantation d’habitation ;

Que c’est cependant à juste titre que le premier juge a fixé l’abattement à 45 000 €, en retenant que le choix d’un habitat avec jardin potager allait au-delà de l’usage prévu par le PLU, étant précisé qu’un habitat peu dense n’implique pas nécessairement la présence de jardins potagers et que l’habitat peu dense ne correspond qu’à une partie du classement des deux parcelles expropriées, l’autre partie étant une urbanisation mixte à dominante résidentielle ;

Que le jugement sera donc confirmé sur le principe et le montant de l’abattement pour pollution ;

Qu’en conséquence, l’indemnité principale s’établit ainsi qu’il suit :

3 567 m² x (200 x 30%) = 499 380 € – 45 000 € = 454 380 €

Sur les indemnités accessoires :

Sur l’indemnité de remploi :

Attendu que cette indemnité, dont le mode de calcul retenu par le premier juge n’est pas contesté, s’établit ainsi qu’il suit :

20% jusqu’à 5 000 € : 1 000 €

15% de 5 à 10 000 € : 1 500 €

10% pour le surplus (451 880): 45 188 €

Total : 47 688 €

Que le jugement sera donc infirmé sur ces deux indemnités ;

Sur l’indemnité pour perte d’activité :

Attendu que la société X Développement demande à ce titre une indemnité de 138 310 € qui correspond à son chiffre d’affaires de l’année 2012, en faisant valoir qu’il exerce dans les lieux une activité de bailleur des murs et de bailleur du fonds de commerce ;

Attendu cependant que c’est à raison que l’expropriante fait valoir que l’expropriée ne produit qu’un seul bilan alors qu’il est d’usage d’en produire au moins trois pour s’assurer de la régularité de l’activité invoquée ;

Qu’elle souligne également à juste titre que la société X Développement ne peut à la fois se prétendre bailleur du fonds de commerce au motif qu’il aurait conclu une convention de location gérance avec la société X Bois et Emballage et verser aux débats un contrat de bail commercial conclu avec cette même société en novembre 2001 à effet du 1^er janvier 2002, renouvelé le 2 janvier 2011 ;

Qu’il ressort de la pièce n° 4 produite par les appelantes, que si un contrat de location gérance a bien

été conclu en novembre 2001 entre les deux sociétés en cause, il n’a pas fait l’objet d’un renouvellement contrairement au contrat de bail commercial, de sorte que seul ce dernier sera retenu ;

Qu’il s’en suit que la seule activité justifiée de la société X développement est celle de bailleur des murs, qui au vu des mentions du bail, génère des loyers d’un montant annuel de 47 947 € ;

Que la société Saedel sera donc condamnée à verser cette somme à la société X Développement;

Sur le remboursement de la taxe foncière :

Attendu que la société expropriante demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a alloué à l’expropriée la somme de 20 003 € au titre du remboursement de la taxe foncière des années 2014 et 2015, en faisant valoir qu’il s’agit d’une difficulté étrangère à la fixation de l’indemnité ;

Attendu cependant que l’abrogation de l’article L.16-7 ancien du code de l’expropriation cité par le premier juge à l’appui de sa décision, intervenue depuis la date du jugement et, le contenu d’une instruction de l’administration fiscale aux termes de laquelle tant que la mutation cadastrale n’a pas été faite l’ancien propriétaire continue à être imposé au rôle et peut être contraint au paiement de la taxe foncière, sauf recours contre le nouveau propriétaire, ne sont pas de nature à modifier le fait que l’expropriée a droit à l’indemnisation intégrale de son préjudice ;

Que celui qu’elle invoque en l’espèce, à savoir le remboursement de la taxe foncière acquittée postérieurement au transfert de propriété résultant de l’ordonnance d’expropriation (et plus précisément à compter du 1^er janvier suivant cette ordonnance), constitue une conséquence directe de la dépossession de sorte qu’il ouvre droit à une indemnisation ;

Que la société expropriante ne conteste pas que la société X Développement ait régler la taxe foncière afférente aux années 2014 et 2015 ;

Qu’elle cite une décision du tribunal administratif de Melun du 6 octobre 2004 pour affirmer que 'la jurisprudence tant judiciaire qu’administrative’ juge que l’expropriante ne doit rembourser la taxe pour la période postérieure à l’ordonnance qu’en cas de retard fautif dans la publication de l’ordonnance ;

Que cette unique décision, ne peut constituer une jurisprudence et ne peut donc justifier l’infirmation du jugement ;

Que ce dernier sera donc confirmé de ce chef ;

Attendu enfin, s’agissant de la demande de la société expropriée d’être remboursée de ses primes d’assurances, que c’est par de pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a rejeté cette demande ;

Que le jugement sera également confirmé sur ce point ;

Attendu qu’au total l’indemnité de dépossession de la société X s’établit ainsi qu’il suit :

indemnité principale : 454 380

indemnité de remploi : 47 688

indemnité pour perte de revenus : 47 947

indemnité pour taxe foncière : 20 003

Total : 570 018 €

Attendu que cette indemnité remplit la société X Développement de ses droits et entraîne le rejet des demandes subsidiaires qu’elle a formées au cas où la société Caisserie de la Billette serait déclarée irrecevable en ses demandes ;

Qu’en effet, la société appelante prétend que la société Caisserie de la Billette exploite une activité de scierie dans les locaux expropriés et que détenant 24,80 % des parts de cette société, elle va subir un préjudice du fait du dépôt de bilan de cette société lui même provoqué par la non indemnisation de son éviction ;

Attendu cependant qu’à supposer que la société Caisserie de la billette exerce bien une activité dans les lieux expropriés, ce qui ne résulte d’aucune des pièces versées aux débats, l’irrecevabilité ci-avant retenue de cette société à être indemnisée en raison de la non dénonciation, par la société X Développement, de sa présence en qualité de locataire ou occupante, à l’autorité expropriante, ne peut ouvrir aucun droit à indemnité à la société qui est l’auteur de cette omission ;

Sur les indemnités dues à la société X Bois et Emballages :

Sur l’indemnité principale d’éviction :

Attendu qu’ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, le droit pour la société X Bois et Emballages à percevoir une indemnité d’éviction résulte de l’existence d’un bail à son profit conclu en 2001 à effet au 1^er janvier 2002 et renouvelé en 2011 ;

Attendu que cette société demande au titre de son indemnité d’éviction, une somme de 639 708 € correspondant à une année de chiffre d’affaires et plus précisément à celui qu’elle a réalisé en 2012 ;

Qu’il doit à nouveau être souligné que l’usage en la matière est de produire trois bilans afin d’obtenir une moyenne et éviter ainsi de calculer l’indemnité sur un chiffre d’affaires exceptionnellement haut ou au contraire, bas ;

Que sur cette moyenne est ensuite appliqué un pourcentage, qui diffère selon le secteur commercial ou industriel concerné ;

Qu’en outre, ainsi que le soutient la Saedel, l’indemnité calculée sur le chiffre d’affaires et plus encore sur la totalité de ce chiffre, correspond à la situation de l’exploitant qui perd sa clientèle du fait de l’expropriation et qui lui ouvre droit à la valeur pleine et entière de son fonds de commerce ;

Qu’il n’est pas contesté en l’espèce que la société évincée n’a pas l’intention de cesser son activité et il n’est pas soutenu que son installation sur un autre site va entraîner la perte totale de sa clientèle ;

Qu’en conséquence, sa demande fondée sur la valeur pleine de son fonds de commerce ne peut qu’être rejetée ;

Attendu que la société X Bois et Emballages n’ayant pas formé de demandes subsidiaires, la cour ne peut que lui allouer ce que la société expropriante accepte de lui verser, c’est à dire la valeur du droit au bail, soit : 47 947 € ;

Sur les indemnités accessoires :

Attendu là aussi, qu’en l’absence de toute demande accessoire, telle qu’une indemnité pour trouble

commercial, ou une indemnité pour perte partielle de clientèle, la cour ne peut en octroyer ;

Attendu, s’agissant de l’indemnité de remploi, que c’est à tort que la société évincée demande qu’elle soit calculée comme en matière de dépossession ;

Qu’en matière d’éviction en effet, l’indemnité de remploi se calcule selon les tranches et pourcentages suivants :

5% jusqu’à 23 000 € : 1 150 €

10% sur le solde : 2 494 €

Total : 3 644 €

Attendu, en ce qui concerne l’indemnité de déménagement (ou de transfert), que la Saedel écrit en page 11 de ses conclusions qu’elle accepte le principe du versement de cette indemnité à la SARL X Bois et Emballages, mais conteste le montant de celle qui a été allouée en première instance à la société X Développement et fait valoir qu’elle aurait dû l’être à la société exploitante ;

Attendu, s’agissant du principe, qu’une indemnité de transfert ou de déménagement est en effet accordée à l’exploitant et non au propriétaire des murs, de sorte que le jugement doit être infirmé en ce qu’il a alloué cette indemnité à la société X Développement ;

Que sur le montant de cette indemnité, c’est par des motifs exacts et pertinents, adoptés par la cour, que le tribunal l’a fixé à la somme de 350 000 € ;

Qu’outre le fait que le devis produit est fiable contrairement à ce que prétend la Saedel sans motiver précisément ses contestations, il convient de constater que la demande de sursis à statuer jusqu’à la production de factures acquittées, formée par l’expropriante, ferait échec au droit à une juste et préalable indemnité à laquelle tout exproprié ou société évincée a droit , alors que l’indemnité en cause, par nature substantielle et plus encore en l’espèce puisqu’il s’agit du transfert d’une activité industrielle comportant de nombreuses et volumineuses installations, conditionne la réinstallation de l’exploitante et donc sa capacité à retrouver une activité et à générer un chiffre d’affaires ;

Que le jugement sera confirmé sur le montant de cette indemnité ;

Attendu, s’agissant des demandes formées au titre des travaux à réaliser dans les futurs bâtiments, que c’est également par des motifs très pertinents, adoptés par la cour, que le tribunal les a accueillies à hauteur de la moitié, soit, 35 577,41 € ;

Que le jugement, qui n’est pas utilement contesté sur ce point en cause d’appel, sera confirmé sur cette indemnité accessoire ;

Attendu en conséquence que l’indemnité totale d’éviction de la société X Bois et Emballages s’établit ainsi qu’il suit :

Indemnité principale : 47 497 €

Indemnité de remploi : 3 644 €

Indemnité de déménagement : 350 000 €

Indemnité pour travaux : 35 577,41 €

Total : 436 718,41 €

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens :

Attendu que le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Attendu que la Saedel, qui succombe principalement en ses demandes, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les pièces déposées par les sociétés appelantes le 12 novembre 2018,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré la société Caisserie de la billette irrecevable en ses demandes d’indemnisation et en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 570 018 euros l’indemnité totale de dépossession foncière revenant à la société X Développement par suite de l’expropriation des immeubles lui ayant appartenu situés dans la commune de Dreux et cadastrés section BO numéro 74 et 259, […] à Dreux, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 454 380 euros

— indemnité de remploi : 47 688 euros

— indemnité pour perte de revenus : 47 947 euros

— indemnité pour taxe foncière : 20 003 euros

Déclare recevable la demande formée par la société X Bois et Emballages,

Fixe l’indemnité devant revenir à cette société par suite de son éviction des locaux situés sur les parcelles ci-dessus expropriées à la somme totale de 436 718,41 euros, se décomposant comme suit:

Indemnité principale : 47 497 euros

Indemnité de remploi : 3 644 euros

Indemnité de déménagement : 350 000 euros

Indemnité pour travaux : 35 577,41 euros

Rejette toute autre demande,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Société d’Aménagement et d’Equipement d’Eure et Loir aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame A B, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,