COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54Z

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 JUILLET 2020

N° RG 18/01742

N° Portalis

DBV3-V-B7C-SHX4

AFFAIRE :

SCI ARC PROMOTION

C/

M A

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Juin 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° chambre : 2

N° Section :

N° RG : 12/03670

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Patrick FLORENTIN

M^e Monique TARDY

M^e Sophie POULAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI ARC PROMOTION

1 rue Geneviève de Gaulle-Anthonioz

[…]

Représentant : M^e Patrick FLORENTIN, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 105 – N° du dossier 055712

Représentant : M^e Charles CHAIGNET, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 393

APPELANTE

****************

Madame M A

[…]

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003788

Représentant : M^e Muriel FAYAT de l’AARPI Chatain & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

Madame AF AD

[…]

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003788

Représentant : M^e Muriel FAYAT de l’AARPI Chatain & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

Madame B AD

[…]

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003788

Représentant : M^e Muriel FAYAT de l’AARPI Chatain & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

Monsieur C AD

[…]

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003788

Représentant : M^e Muriel FAYAT de l’AARPI Chatain & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

Monsieur O D

[…]

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003788

Représentant : M^e Muriel FAYAT de l’AARPI Chatain & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

Madame Q E

[…]

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003788

Représentant : M^e Muriel FAYAT de l’AARPI Chatain & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

Monsieur AL-AM F

[…]

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003788

Représentant : M^e Muriel FAYAT de l’AARPI Chatain & Associés, Plaidant, avocat au barreau de

PARIS, vestiaire : R137

Madame AH AB AC

[…]

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003788

Représentant : M^e Muriel FAYAT de l’AARPI Chatain & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

Monsieur S X

[…]

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003788

Représentant : M^e Muriel FAYAT de l’AARPI Chatain & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

Madame T H épouse X

[…]

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003788

Représentant : M^e Muriel FAYAT de l’AARPI Chatain & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

Association HERBLAY PETITE RANGE

Chez Madame V A,

[…]

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003788

Représentant : M^e Muriel FAYAT de l’AARPI Chatain & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

Monsieur W Y

[…]

[…]

Représentant : M^e Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180
- N° du dossier 218058

Représentant : M^e Hélène CHAUVEL de la SELARL SELARL CHAUVEL GICQUEL Société d’Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0003

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire était fixée à l’audience publique du 04 mai 2020 pour être débattue devant la cour composée de :

Madame Anna MANES, Président,

Madame Pascale CARIOU-DURAND, Conseiller,

Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseiller,

qui en ont délibéré,

En application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant, notamment, adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, il a été décidé par le président que la procédure susvisée se déroulerait sans audience. Les parties en ont été avisées par le greffe le 15/04/2020 et ces dernières ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

Greffier : Madame Sabine NOLIN

FAITS ET PROCEDURE :

La société Arc Promotion Ile-de-France (ci-après « la société Arc Promotion »), maître d’ouvrage, a fait réaliser un immeuble de 29 logements situé 13 et […]). M. Y, architecte, s’est vu confier une mission de maître d’oeuvre suivant contrat du 19 janvier 2007.

Le permis de construire a été obtenu le 21 mai 2007

Par ordonnance du 2 avril 2008, M^me Z a été désignée en qualité d’expert dans le cadre d’un référé préventif.

Le chantier a démarré en septembre 2008 et les travaux se sont achevés le 31 mai 2010. L’expert a déposé son rapport le 30 août 2010.

Par exploits du 24 mai 2012, M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. C AD, M. D, M^me E, M. F, M^me AB AC, M. X, M^me H épouse X, riverains de la construction et l’association […] ont saisi le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de voir condamner la société Arc

Promotion à des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la construction, excédant les troubles normaux de voisinage.

Par exploit d’huissier de justice du 6 juin 2012, la société Arc Promotion Ile-de-France a fait assigner M. Y, architecte, en sa qualité de maître d’oeuvre de conception, en garantie de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Ces deux instances ont été jointes par ordonnance du 4 octobre 2012.

Par requête enregistrée le 30 septembre 2013, les mêmes riverains ont saisi le tribunal administratif de Cergy-Pontoise pour contester la légalité du permis de construire délivré par arrêté du 21 mai 2007.

Le Conseil d’Etat a rejeté leur requête par arrêt du 23 décembre 2015.

Par jugement contradictoire du 12 juin 2017, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

— Déclaré prescrites les demandes formées à l’encontre de M. Y par M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. C AD, M. D, M^me E, M. F, M^me AB AC, M. X, M^me H épouse X et l’association […],

— Dit que la société Arc Promotion est responsable des troubles anormaux de voisinage subis par M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. C AD, M. D, M^me E, M. F, M^me AB AC, M. X, M^me H, du fait de la construction de l’immeuble,

— Condamné la société Arc Promotion à verser :

*en réparation du trouble de jouissance,

— à M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD, la somme de 8 200 euros (7 000 + 1 200),

— à M. D, la somme de 9 200 euros (8000 + 1 200),

— à M^me E, la somme de 11 200 euros (10 000 + 1 200),

— à M. et M^me X, la somme de 10 200 euros (9 000 + 1 200),

— à M. F et M^me AB-AC, la somme de 9 200 euros (8 000 + 1 200),

*en réparation de la perte de valeur vénale des propriétés,

— à M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD, la somme de 17 000 euros,

— à M. D, 15 000 euros,

— à M^me E, la somme de 30 000 euros,

— à M. et M^me X, la somme de 22 500 euros,

— à M. F et M^me AB AC, la somme de 18 000 euros,

— Dit que l’ensemble des sommes susvisées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement et que les intérêts échus depuis au moins un an seront capitalisés,

— Condamné la société Arc Promotion à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros :

— à M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD,

— à M. D,

— à M^me E,

— à M. et M^me X,

— à M. F et M^me AB AC

Soit 10 000 euros au total,

— Condamné la société Arc Promotion à verser à l’association […] la somme de 2 euros à titre de dommages et intérêts,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamné la société Arc Promotion aux dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 13 mars 2018, la société Arc Promotion a interjeté appel de cette décision à l’encontre de M^me A, de M^me AF AD, de M^me B AD, de M. AD, de M. D, de M^me E, de M. F, de M^me AB AC, de M. et M^me X, de M. Y et de l’association […].

Par ses dernières conclusions notifiées le 2 mars 2020, la société Arc Promotion AE cette cour, au visa du code civil et notamment son article 1382, à :

A titre principal,

— Infirmer le jugement entrepris,

— Débouter M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD, M. D, M^me E, M. F, M^me AB AC, M. et M^me X et l’association […], représenté par son président en exercice, M. D, de toutes leurs demandes, fins et moyens,

— Condamner M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD, M. D, M^me E, M. F, M^me AB AC, M. et M^me X et l’association […], représentée par son président en exercice M. D à lui payer la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD, M. D, M^me E, M. F, M^me AB AC, M. et M^me X et l’association […], représentée par son président en exercice M. D, aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Florentin, avocat au barreau du Val d’Oise, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, si par impossible, les troubles invoqués par les intimés étaient jugés constitutifs de troubles anormaux de voisinage :

— Infirmer le jugement entrepris,

— Condamner M. Y à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre et au bénéfice de M^me A, de M^me AF AD, de M^me B AD, de M. AD, de M. D, de M^me E, de M^me AB AC et de l’association […],

1/ Concernant le trouble de jouissance :

— Juger que la société Arc Promotion, au titre du trouble de jouissance, ne saurait être condamnée au paiement d’une somme globale supérieure mille euros (1 000,00 euros) à M^me A, M^me AF AD, M^me B AD et M. AD,

— Juger que la société Arc Promotion, au titre du trouble de jouissance, ne saurait être condamnée au paiement d’une somme supérieure à cinq cents euros (500,00 euros) à M. D,

— Juger que la société Arc Promotion, au titre du trouble de jouissance, ne saurait être condamnée au paiement d’une somme supérieure à mille cinq cents euros (1 500,00 euros) à M^me E,

— Juger que la société Arc Promotion, au titre du trouble de jouissance, ne saurait être condamnée au paiement d’une somme supérieure à mille euros (1000,00 euros) à M. F et M^me AB AC,

— Juger que la société Arc Promotion, au titre du trouble de jouissance, ne saurait être condamnée au paiement d’une somme supérieure à mille euros (1 000,00 euros) à M. et M^me X,

2/ Concernant la perte de valeur vénale :

— Juger que la société Arc Promotion, au titre de la perte de valeur vénale, ne saurait être condamnée au paiement d’une somme globale supérieure à deux mille euros (2 000,00 euros) à M^me A, M^me AF AD, M^me B AD et M. AD,

— Débouter M. D de sa demande tendant à sa condamnation au titre d’une prétendue perte de valeur vénale de l’immeuble dont il est propriétaire,

— Juger que la société Arc Promotion, au titre de la perte de valeur vénale, ne saurait être condamnée au paiement d’une somme globale supérieure à quinze mille deux cents euros (15 200,00 euros) à M^me E,

— Juger que la société Arc Promotion, au titre de la perte de valeur vénale, ne saurait être condamnée au paiement d’une somme globale supérieure à mille sept cents dix euros (1 710,00 euros) à M. F et M^me AB AC,

— Débouter M. X et M^me H épouse X de leur demande tendant à sa condamnation au titre d’une prétendue perte de valeur vénale de l’immeuble dont ils sont propriétaires,

3/ Concernant le préjudice prétenduement subi par l’association […] sur le fondement de l’article 1382 du code civil :

— Débouter l’association […] représentée par son président en exercice, M. D, de sa demande tendant à sa condamnation au titre d’un préjudice prétenduement subi du fait de la construction de l’immeuble en cause,

4/ Concernant le trouble de jouissance prétenduement subi du fait du chantier :

— Débouter M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD, M. D, M^me E, M. F, M^me AB AC, M. X, M^me H épouse X, de leur demande tendant à sa condamnation au paiement à chacun d’entre eux de la somme de trois mille euros (3 000 euros) au titre du trouble de jouissance prétenduement subi du fait du chantier,

— Débouter M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD, M. D, M^me E, M. F, M^me AB AC, M. X, M^me H épouse X, l’association […], représentée par son président en exercice, M. D, de leur demande tendant à ce que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire,

— Débouter M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD, M. D, M^me E, M. F, M^me AB AC, M. X, M^me H épouse X, l’association […], représentée par son président en exercice, M. D, de leur demande tendant à sa condamnation au paiement de la somme de trois mille euros (3 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 9 mars 2020, M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD, M. D, M^me E, M. F, M^me AB AC, M. X, M^me H épouse X et l’association […] invitent cette cour, au visa du principe jurisprudentiel des troubles anormaux de jouissance et des articles 544 et 1382 et suivants du code civil (anciens) à :

— Débouter la société Arc Promotion de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Dire et juger que l’appel incident formé par les intimés est bien fondé et recevable,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il retient le principe de la responsabilité de la société Arc Promotion du fait des troubles anormaux du voisinage subis par les intimés,

— Confirmer la condamnation de la société Arc Promotion prononcée au titre de dommages et intérêts au bénéfice de l’association […],

— Confirmer la condamnation de la société Arc Promotion prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance,

— Infirmer le jugement entrepris au regard du quantum des condamnations mises à la charge de la société Arc Promotion aux bénéfices des consorts A, AD, D, E, X, H, F et AB AC au titre du trouble de jouissance et de la perte de valeur vénale des propriétés,

— Condamner la société Arc Promotion à régler à :

*M^me A, M^me AF AD, M^me B AD et M. AD, propriétaires en indivision du […], la somme de 15 000 euros,

*M. D, propriétaire du […], la somme de 15 000 euros,

*M^me E, propriétaire du […], la somme de 15 000 euros,

*M. X et M^me H, propriétaires des lots n° 6 et 7 du bâtiment A de l’immeuble en corpopriété sis […], la somme de 15 000 euros,

*M. F et M^me AB AC, propriétaires des lots […], 3, 4, 5 du bâtiment A et n° 8 et 9 du bâtiment B de l’immeuble en copropriété sis au […], la somme de 15 000 euros,

en réparation de leur trouble de jouissance permanent, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation et leur capitalisation, dans la mesure où il est dû plus d’un an d’intérêts légaux,

— Condamner la société Arc Promotion Ile-de-France à régler à :

*M^me A, M^me AF AD, M^me B AD et M. AD, propriétaires en indivision du […], la somme de 36 000 euros,

*M. D, propriétaire du […], la somme de 30 000 euros,

*M^me E, propriétaire du […], la somme de 60 000 euros,

*M. X et M^me H, propriétaires des lots n° 6 et 7 du bâtiment A de l’immeuble en corpopriété sis […], la somme de 45 000 euros,

*M. F et M^me AB AC, propriétaires des lots […], 3, 4, 5 du bâtiment A et n° 8 et 9 du bâtiment B de l’immeuble en copropriété sis au […], la somme de 36 000 euros,

en réparation de la perte de la valeur vénale de leur propriété, augmentés pour chacune des sommes demandées des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation et leur capitalisation dans la mesure où il est dû plus d’un an d’intérêts légaux,

— Condamner la société Arc Promotion à régler à chacun des intimés en réparation du trouble de jouissance qu’ils ont subi lors du chantier de construction de la société Arc Promotion la somme de 3 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation et leur capitalisation dans la mesure où il est dû plus d’un an d’intérêts légaux,

— Condamner la société Arc Promotion à régler à M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. D, M^me E, M. F, M^me AB AC, et M. et M^me X la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

Par ses uniques conclusions signifiées le 11 septembre 2018, M. Y AE cette cour, au visa du contrat de maîtrise d’oeuvre du 19 janvier 2007, et la clause d’arbitrage figurant à l’article 13.2, à :

— Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 12 juin 2017 en ce qu’il a déclaré prescrite l’action des riverains à son encontre et en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie de la société Arc Promotion,

En tout état de cause,

Vu le contrat de maîtrise d’oeuvre du 19 janvier 2007, et la clause d’arbitrage figurant à l’article 13.2,

— Déclarer irrecevable l’appel en garantie de la société Arc Promotion à son encontre en l’absence de justification des démarches entreprises pour soumettre le litige à l’appréciation d’un arbitre,

- Subsidiairement, Déclarer mal fondé l’appel en garantie de la société Arc Promotion à son encontre,

— Constater que l’action des demandeurs principaux sur le fondement des troubles excessifs du voisinage à son encontre est prescrite,

— Dire en conséquence que la société Arc Promotion ne dispose pas de plus de droits à son encontre sur ce même fondement,

— Dire en tout état de cause qu’il n’est pas justifié d’une faute contractuelle de l’architecte à l’origine du préjudice allégué,

— Débouter la société Arc Promotion de son appel en garantie à son encontre,

— La condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 10 mars 2020.

SUR CE

Sur les limites de l’appel

La disposition du jugement ayant déclaré prescrites les demandes formées à l’encontre de M. Y par M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. C AD, M. D, M^me E, M. F, M^me AB AC, M. X, M^me H épouse X et l’association […], n’est pas contestée.

Elle est donc devenue irrévocable.

Les autres dispositions du jugement sont critiquées, soit par l’appel principal, soit par l’appel incident.

Sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage

Le tribunal a déclaré la société Arc Promotion responsable de troubles anormaux du voisinage à l’égard des demandeurs.

L’appelante principale reproche au tribunal d’avoir procédé par affirmations péremptoires sans démontrer en quoi les troubles allégués dépasseraient ce qui est normalement admissible en centre-ville. Elle soutient que les nuisances dénoncées sont une conséquence inévitable de l’urbanisation croissante des communes situées en périphérie des grandes villes et notamment de Paris. Elle souligne en outre que la parcelle sur laquelle a été édifié l’immeuble litigieux était située dans le périmètre d’une ZAC, que le PLU applicable à l’intérieur de celle-ci avait été porté à la connaissance du public et qu’ainsi, l’évolution de l’environnement immédiat des requérants était prévisible. Elle ajoute que l’immeuble litigieux est de taille et d’aspect comparables aux constructions nouvelles environnantes. Elle estime ainsi que les requérants, qui ont acquis leurs biens respectifs alors que le PLU était déjà en vigueur, devaient s’attendre à la construction d’un immeuble d’une telle envergure soit édifié.

Les intimés font valoir de leur côté, pour l’essentiel, que le respect des prescriptions d’urbanisme n’est pas exclusif d’un trouble anormal du voisinage. Ils soulignent qu’en outre la société Arc Promotion a fait le choix d’utiliser au maximum les possibilités offertes par le PLU sans aucune prise en compte de l’habitat existant.

Ainsi que le rappellent tant l’appelante que les intimés, nul ne doit causer à la propriété d’autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Cette théorie jurisprudentielle est fondée sur l’article 544 du code civil selon lequel la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et par les règlements.

Les constructeurs, voisins occasionnels, peuvent également être tenus pour responsables de plein droit sur le fondement de la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage, à la condition toutefois qu’ils puissent être identifiés comme les auteurs du trouble.

C’est fort justement que le tribunal a rappelé que celui qui cause un trouble anormal engage de plein droit sa responsabilité, sans qu’il soit nécessaire de démontrer qu’il a commis une faute, et même en l’absence de toute infraction à la réglementation.

Le moyen soutenu par la société Arc Promotion selon lequel la construction litigieuse respecte le PLU en vigueur est donc totalement inopérant.

C’est encore de façon pertinente que le tribunal a rappelé que le caractère excessif des nuisances s’apprécie en fonction des circonstances de temps et de lieu.

C’est ainsi par des motifs pertinents et étayés, adoptés par la cour, que le tribunal a considéré que la société Arc Promotion est l’auteur d’un trouble excédant ce qui est normalement supportable et a engagé sa responsabilité à l’égard des requérants.

Le tribunal a en effet démontré que l’anormalité du trouble résultait du cumul de trois nuisances : la perte de luminosité, la perte d’intimité par la création de vues plongeantes sur les pièces de vie des requérants et une perte de valeur des biens.

Contrairement à ce que soutient la société Arc Promotion, le tribunal n’a pas adopté des motifs péremptoires, mais au contraire a relevé précisément, pour chaque propriétaire concerné, les éléments, tirés du rapport d’expertise de M^me Z, démontrant l’existence des nuisances rappelées ci-dessus.

A cet égard, la société Arc Promotion reproche au premier juge de s’être fondé sur ces éléments tirés du rapport d’expertise alors qu’elle déclare en contester formellement les conclusions.

Cependant, le fait pour une partie de contester les conclusions d’un rapport d’expertise ne prive nullement le juge de la possibilité de se fonder sur lesdites conclusions pour trancher le litige. Par définition, une expertise est ordonnée en cas de désaccord entre les parties et le rôle confié à l’expert est précisément d’éclairer le juge sur les positions et les responsabilités de chacun. Il entrait ainsi dans la mission de l’expert de ' au cas où des troubles apparaîtraient dans les immeubles voisins en cours de travaux, rechercher s’il existe ou non une relation de cause à effet entre ces troubles et les travaux exécutés pour le compte de la demanderesse'.

En outre, l’expert a répondu à l’ensemble des dires qui lui ont été adressés tout en maintenant ses conclusions, lesquelles constituent l’avis d’expert qui ne peuvent pas à l’évidence satisfaire toutes les parties.

Les critiques générales faites par la société Arc Promotion à l’égard du rapport d’expertise sont donc inopérantes.

En complément de la motivation pertinente et détaillée du jugement déjà adoptée par le tribunal, la cour souligne les éléments suivants qui confirment l’existence d’un trouble anormal du voisinage imputable à la société Arc Promotion :

Sur la perte de luminosité et d’intimité

Il est effectivement regrettable que l’expert n’ait pas procédé à un relevé de la luminosité dans chacun des appartements dont les fenêtres donnent sur l’immeuble litigieux avant le début des opérations de construction. Un tel constat aurait permis de mesurer avec précision la perte de luminosité.

Cependant, cette absence de mesure ne peut pas être reprochée aux requérants, qui ne sont ni des professionnels du bâtiment, ni des professionnels du droit. Une telle mesure aurait dû être sollicitée par la société Arc Promotion elle-même, demanderesse à l’expertise, qui était parfaitement à même d’apprécier l’intérêt de telles mesures.

Par ailleurs, il ne peut être contesté, sans faire preuve d’une mauvais foi patente, que l’édification d’un immeuble d’une hauteur de 12 m de l’autre côté d’une ruelle large de 5 m entraîne une perte significative de la luminosité des pièces de l’immeuble y faisant face.

L’absence de luminosité dans les pièces impactées n’est certes pas entièrement imputable à la construction litigieuse puisque cette façade est orientée nord/nord est et par conséquent soumise à un ensoleillement limité aux rayons du soleil le matin.

Par contre, le fait de priver les pièces de cette façade du peu de luminosité dont elles bénéficiaient avant l’édification litigieuse constitue un trouble qui excède ce qui est normalement supportable, l’importance de la lumière dans des pièces de vie n’étant pas à démontrer.

Le fait que les logements des requérants disposent d’autres pièces ne faisant pas face à la construction litigieuse et dont par conséquent la luminosité a été préservée, n’est pas non plus de nature à diminuer l’importance du trouble constaté dans les pièces impactées.

En définitive, il est incontestable que les pièces situées en face de l’immeuble édifié par la société Arc Promotion ont subi une diminution de la luminosité en raison de la hauteur de cet immeuble et de la faible distance séparant les deux constructions.

Cette perte de luminosité est au demeurant reconnue par M. I, agent immobilier, auquel la société Arc Promotion a eu recours pour faire établir un rapport d’expert, ainsi qu’il sera vu ultérieurement.

Cette perte est toutefois relative du fait de l’exposition nord/nord est de la façade des requérants, ce dont le tribunal a manifestement tenu compte en allouant des dommages et intérêts modestes en relation avec un préjudice lui-même de faible ampleur.

Enfin, il n’est pas contestable que la faible distance entre les constructions occasionne des vues plongeantes dans certaines pièces des défendeurs. L’expert judiciaire a même relevé que les balcons en surplomb offrent des vues obliques sur les anciens immeubles à une distance de moins de six décimètres, en contrariété avec l’article 679 du code civil.

L’anormalité du trouble découlant de ces vues irrégulières et de la perte de luminosité ne peut pas enfin être sérieusement contestée par le seul fait que l’immeuble a été érigé en zone de forte densité urbaine, dans un secteur en pleine mutation où s’élèvent nombre d’immeubles de même hauteur et de même envergure.

L’importance des troubles relevés provient en effet essentiellement de la très faible distance entre les deux immeubles, ce qui, même en zone de forte concentration urbaine, ne peut pas être considéré comme une situation normale.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a reconnu que la société Arc Promotion est à l’origine d’un trouble anormal du voisinage et doit réparer les préjudices subis.

Sur la réparation des préjudices subis

Sur le trouble de jouissance

C’est par des motifs pertinents, adoptés par la cour, que le tribunal a alloué aux consorts J et AK la somme de 7 000 euros, à M^me K la somme de 10 000 euros, M. D la somme de 8 000 euros, les consorts AB-AC F la somme de 8 000 euros, et aux consorts H X celle de 10 000 euros.

Il sera seulement ajouté que le fait que certains des requérants aient acquis le bien alors que le permis de construire avait déjà été délivré ne constitue pas un obstacle, dès lors que le préjudice lié à la perte d’ensoleillement et d’intimité n’a été révélé qu’avec l’achèvement des travaux. Il était en effet difficile pour des néophytes de se rendre compte de l’impact de la future construction sur la luminosité du bien acquis. En outre, il est de jurisprudence constante que l’antériorité du trouble ne fait pas obstacle à la réparation du préjudice qui en découle.

Le jugement sera par conséquent confirmé sur les sommes sus visées.

Sur la perte de valeur vénale des biens

Le tribunal, s’appuyant sur les conclusions de l’expert qui évalue à 20% la perte de valeur de chacun des biens, a alloué aux demandeurs les sommes suivantes :

— aux consorts A – AK, la somme de 17 000 euros,

— à M. D, celle de 15 000 euros,

— à M^me E, celle de 30 000 euros,

— à M. et M^me X, celle de 22 500 euros,

— à M. F et M^me AB AC, celle de 18 000 euros,

La société Arc Promotion conteste l’évaluation de cette perte de valeur et verse de son côté un rapport rédigé par M. I, directeur d’une agence immobilière, qui conclut que l’immeuble de la société Arc Promotion a entraîné une valorisation de l’habitat ancien existant, par une sécurisation du quartier et une meilleure qualité environnementale, qu’il évalue à 15%. Il reconnaît toutefois une dévalorisation des logements existants par la réduction de la visibilité qu’il évalue de 3 à 5%. .

Les intimés critiquent à leur tour ce rapport reprochant à son auteur un conflit d’intérêt.

La perte de valeur vénale est un fait juridique qui peut se prouver par tout moyen, mais sur des éléments objectifs. Elle peut donc être appréciée, comme le propose la société Arc Promotion, par comparaison entre la valeur du bien avant la construction de l’immeuble litigieux, et sa valeur après la construction.

Une évaluation globale de 20 % pour chacun des logements n’apparaît en effet pas recevable, puisqu’en tout état de cause les conséquences sur la luminosité et la perte d’intimité ne sont pas les mêmes selon les appartements, comme en témoignent les indemnisations fixées par le tribunal, et confirmées par la cour, qui sont différenciées selon les logements.

L’évaluation de la perte éventuelle de la valeur doit donc être revue, en se fondant comme le propose la société Arc Promotion, sur la comparaison entre la valeur du bien avant la construction avec sa valeur à l’issue de celle-ci.

Sur la perte de valeur du logement des consorts A-AK

Le tribunal a évalué la perte de valeur à la somme de 17 000 euros et il est sollicité une somme de 36 000 euros.

Le bien a été acquis en novembre 2007, juste avant le démarrage des travaux de constructions, au prix de 312 000 euros. Selon la note de synthèse de M. L, expert auquel les intimés ont eu recours, la valeur du bien peut être fixée après l’élévation de l’immeuble à la somme de 306 000 euros.

La perte de valeur peut donc être évaluée à la somme de 6 000 euros. Le jugement sera par conséquent infirmé et il sera alloué aux intéressés la somme de 6 000 euros.

Sur la perte de valeur du logement de M^me E

Le tribunal a évalué la perte de valeur à la somme de 30 000 euros et il est sollicité une somme de 60 000 euros.

Le bien a été acquis en juin 2007, juste avant le démarrage des travaux de construction, au prix de 280 600 euros. Selon la note de synthèse de M. L, la valeur du bien s’établirait après la construction de l’immeuble, à la somme de 235 000 euros.

La perte de valeur peut donc être évaluée à la somme de 45 600 euros. Le jugement sera par conséquent infirmé et il sera alloué cette somme de 45 600 euros à M^me E.

Sur la perte de valeur du logement de M. et M^me X

Le tribunal a évalué la perte de valeur à la somme de 22 500 euros et il est sollicité une somme de 45 000 euros.

Le bien a été acquis en octobre 2006, au prix de 160 000 euros. Selon la note de synthèse de M. L, la valeur du bien s’établirait après les travaux à 170 000 euros.

La preuve d’une perte de valeur n’est donc pas établie. Le jugement sera par conséquent infirmé et la demande d’indemnisation rejetée.

Sur la perte de valeur du logement de M. D

Le tribunal a évalué la perte de valeur à la somme de 15 000 euros et il est sollicité une somme de 30 000 euros.

Le bien ayant été acquis en 1997, il est nécessaire comme le propose la société Arc Promotion, de l’actualiser à début 2007. La cour retiendra le calcul proposé par l’appelante et une valeur vénale actualisée à cette date de 195 000 euros.

Selon la note de synthèse de M. L, expert auquel les intimés ont eu eux-même recours, la valeur du bien s’établirait après les travaux à 285 000 euros.

La preuve d’une perte de valeur n’est donc pas établie. Le jugement sera par conséquent infirmé et la demande d’indemnisation rejetée.

Sur la perte de valeur du logement de l’indivision AB-AC-F

Le tribunal a évalué la perte de valeur à la somme de 18 000 euros et il est sollicité une somme de 36 000 euros.

Le bien ayant été acquis en 1996, il est nécessaire comme le propose la société Arc Promotion de l’actualiser à début 2007. La cour retiendra le calcul proposé par l’appelante et une valeur vénale actualisée à cette date de 329 130 euros.

Selon la note de synthèse de M. L, expert auquel les intimés ont eu eux-même recours, la valeur du bien s’établirait après les travaux à 324 000 euros.

La perte de valeur peut donc être évaluée à la somme de 5 130 euros. Le jugement sera par conséquent infirmé et il sera alloué cette somme de 5 130 euros aux intéressés.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, l’ensemble des condamnations prononcées porteront intérêt à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur le préjudice de l’association […]

L’association […] a pour objet de défendre le cadre de vie du quartier de la Petite Range.

Elle se prévaut d’un préjudice, défini par l’expert comme résultant d’une incongruité architecturale, découlant du fait que se côtoient désormais un habitat villageois et un habitat moderne.

La cour observe qu’il s’agit d’une appréciation particulièrement subjective, qui ne saurait constituer un préjudice indemnisable, aussi symbolique que soit la demande d’indemnisation (en l’espèce 2 euros).

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a alloué la somme de 2 euros et la demande sera rejetée.

Sur le trouble de jouissance subi durant le chantier

Le tribunal a retenu que la tranquillité des demandeurs avait été anéantie par les bruits et la saleté du chantier, et estimé que cela constituait un trouble anormal.

La société Arc Promotion critique cette décision et reproche au premier juge de s’être contenté de reprendre les conclusions d’expertise.

Les intimés maintiennent leurs demandes et les arguments développés en première instance. Ils ne répondent cependant pas aux moyens avancés par la société Arc Promotion selon lesquels les

incidents qui se sont produits en cours de chantier ne lui sont pas imputables.

Force est de constater que pour retenir un trouble anormal, le premier juge a simplement indiqué que les conclusions de l’expert n’étaient pas sérieusement contestables, sans caractériser autrement les éléments constitutifs du trouble.

Or devant la cour, la société Arc Promotion fait valoir, sans être sérieusement contredite, que l’alerte au gaz ayant entraîné une évacuation de l’immeuble ne lui est pas imputable, pas plus que la projection de ciment sur des véhicules. Par ailleurs, c’est fort justement qu’elle souligne que la chute d’objets lourds qui lui est reprochée n’est en lien avec aucun préjudice démontré subi par l’une des parties à l’instance. Enfin, il n’est pas plus établi que les bruits qui ont accompagné le chantier aient dépassé ce qui est normalement admissible dans le cadre de la construction d’un immeuble. Le constat de l’expert selon lequel peu de précautions ont été prises pour limiter les nuisances n’est pas, en l’absence de précisions, suffisant pour établir l’existence d’un préjudice anormal.

Le jugement, en ce qu’il a accordé une somme de 1 200 euros à chacun des demandeurs, sera par conséquent infirmé.

Sur l’appel en garantie à l’encontre de M. Y

C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le tribunal a rejeté la demande de garantie présentée par la société Arc Promotion à l’égard de l’architecte en charge de l’élaboration des plans de l’immeuble.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Arc Promotion supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a alloué en réparation de la perte de valeur vénale des propriétés les sommes suivantes :

— à M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD, la somme de 17000 euros,

— à M. D, 15 000 euros,

— à M^me E, la somme de 30 000 euros,

— à M. et M^me X, la somme de 22 500 euros,

— à M. F et M^me AB AC, la somme de 18 000 euros,

Infirme le jugement en ce qu’il alloué une somme de 1 200 euros au titre du préjudice de jouissance durant les travaux à :

— M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD,

— M. D,

— M^me E,

— M. et M^me X,

— M. F et M^me AB-AC,

Infirme le jugement en ce qu’il condamne la société Arc Promotion à verser à l’association […] la somme de 2 euros à titre de dommages et intérêts,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Arc Promotion à verser au titre de la perte de valeur vénale les sommes de :

— à M^me A, M^me AF AD, M^me B AD, M. AD, la somme de 6 000 euros,

— à M^me E, la somme de 45 600 euros,

— à M. F et M^me AB AC, la somme de 5 130 euros,

Dit que ces sommes porteront intérêt à compter de la présente décision,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute M. D, M. et M^me X de leur demande au titre de la perte de valeur vénale,

Rejette les demande présentées au titre du trouble de jouissance durant les travaux,

Rejette la demande d’indemnisation présentée par l’association […],

Condamne la société Arc Promotion aux dépens, qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Q DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, La présidente,