Cour d'appel de Versailles, 12e chambre, 18 mai 2020, n° 18/05619

TCOM Nanterre 27 juin 2018

CA Versailles
Confirmation 18 mai 2020

Arguments

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Rejeté
Condition résolutoire dans la promesse unilatérale de vente
La cour a estimé que la condition résolutoire était valide et que la société LMP Market Place n'ayant pas versé l'indemnité dans le délai imparti, la promesse de vente était résolue de plein droit.
Rejeté
Obligation de paiement des honoraires de négociation
La cour a jugé que les honoraires de négociation n'étaient dus que si la vente était réalisée, ce qui n'était pas le cas.
Accepté
Frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a jugé équitable de condamner in solidum les sociétés Locatis et MV Patrimoine à verser une somme au titre des frais irrépétibles.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Versailles a confirmé le jugement du Tribunal de Commerce de Nanterre qui avait débouté la SARL LOCATIS et la SARL MV PATRIMOINE de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la SAS LMP MARKET PLACE, suite à une promesse unilatérale de vente non suivie d'effet pour deux chambres dans un EHPAD. La question juridique centrale concernait la validité d'une clause résolutoire pour non-paiement d'une indemnité d'immobilisation dans le cadre de la promesse de vente, que les appelantes considéraient comme potestative et donc nulle. La Cour a jugé que la clause n'était pas potestative, car elle était conforme aux intérêts du promettant et usuelle dans ce type de contrat, permettant au promettant de se délier de ses engagements sans indemnité avant la date de levée de l'option. La Cour a également rejeté la demande de MV PATRIMOINE concernant les honoraires de négociation, car ils n'étaient dus qu'en cas de réalisation de la vente. Enfin, la Cour a condamné in solidum LOCATIS et MV PATRIMOINE à payer 3 000 euros à LMP MARKET PLACE au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

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Commentaire • 1

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1. Les correspondances du notaire sont-elles confidentielles et couvertes par le secret professionnel ?

simonnetavocat.fr · 12 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 12e ch., 18 mai 2020, n° 18/05619
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	18/05619
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Nanterre, 27 juin 2018
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Thérèse ANDRIEU, président
Avocat(s) :	Charles-Albert ENNEDAMIsabelle DELORME-MUNIGLIAClaude DUVERNOYSabine LIPOVETSKYJonathan SAALLaura CARBONNEAUX
Cabinet(s) :	HARLAY AVOCATSCOURTAIGNE AVOCATS
Parties :	SARL MV PATRIMOINE, SARL LOCATIS c/ SAS LMP MARKET PLACE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 50G

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 MAI 2020

N° RG 18/05619 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SSV4

AFFAIRE :

SARL LOCATIS

…

SAS LMP MARKET PLACE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 27 Juin 2018 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claude DUVERNOY

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT MAI DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL LOCATIS

[…]

38760 VARCES-ALLIERES-ET-RISSET

Représentant : M^e Claude DUVERNOY de l’AARPI DROITFIL, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 49

Représentant : M^e Charles ENNEDAM, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE

SARL MV PATRIMOINE venant aux droits de la Société MONDIAL VISION GROUPE EXPERIA

[…]

Représentant : M^e Claude DUVERNOY de l’AARPI DROITFIL, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 49

Représentant : M^e Charles ENNEDAM, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE

APPELANTES

****************

SAS LMP MARKET PLACE

N° SIRET : 501 58 1 3 75

[…]

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 020183 – Représentant : M^e Sabine LIPOVETSKY de la SELARL HARLAY AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0449 par M^e SAAL

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Février 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Thérèse ANDRIEU, Président,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

La société Locatis, spécialisée dans la location de logements, est propriétaire de deux lots, correspondant à deux chambres, dans un établissement hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD) situé […]).

Par acte authentique du 24 février 2015, la société Locatis a consenti à la société LMP Market Place, exerçant des activités d’achat et de revente de biens immobiliers ou de parts de sociétés, une promesse unilatérale de vente portant sur les deux chambres, pour un montant de 270.000 euros outre les frais d’acte, et 13.500 euros d’honoraires de négociation au bénéfice de la société Groupe Experia, aux droits de laquelle vient la société MV Patrimoine, intervenue en qualité de mandataire de la société Locatis et intermédiaire dans le cadre des négociations entre les parties.

La promesse consentie pour une durée de trois mois expirait le 25 mai 2015 et la société LMP Market Place devait verser par virement bancaire la somme de 13.500 euros sous huit jours de la signature de la promesse à titre d’indemnité forfaitaire d’immobilisation, ce qui n’a pas été fait.

C’est dans ce contexte, que les sociétés Locatis et Mv Patrimoine ont fait assigner le 9 mars 2016 la société LMP Market Place devant le tribunal de commerce de Nanterre, en paiement à chacune des deux sociétés de la somme de 13.500 euros à titre de dommages et intérêts équivalents tant au montant de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation qu’au titre des honoraires de négociation.

Par jugement du 27 juin 2018, le tribunal de commerce de Nanterre a :

— Débouté la société Locatis de sa demande à l’encontre de la société LMP Market Place au titre des dommages et intérêts ;

— Débouté la société Mv Patrimoine de sa demande à l’encontre de la société LMP Market Place au titre des dommages et intérêts ;

— Condamné les sociétés Locatis et MV Patrimoine in solidum à payer à la société LMP Market Place la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné les sociétés Locatis et Mv Patrimoine in solidum aux dépens.

Par déclaration du 2 août 2018, les sociétés Locatis et MV Patrimoine ont interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 29 octobre 2018, les sociétés Locatis et MV Patrimoine demandent à la cour de :

— Déclarer recevable et bien-fondé leur appel,

— Infirmer dans toutes ses dispositions le jugement attaqué,

A l’égard de la société Locatis,

— Condamner la société LMP Market Place à payer à la société Locatis la somme de 13.500 euros à titre de dommages et intérêts équivalent au montant de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation prévue dans le cadre de la promesse unilatérale de vente,

À l’égard de la société MV Patrimoine venant aux droits de la société Mondial Vision groupe Experia,

— Condamner la société LMP Market Place à payer à la société MV Patrimoine venant aux droits de la société Mondial Vision groupe Experia la somme de 13.500 euros à titre de dommages et intérêts équivalent au montant des honoraires de négociation prévu dans le cadre de la promesse unilatérale de vente

En tout état de cause,

— Condamner la société LMP Market Place à payer respectivement à la société Locatis et à la société MV Patrimoine venant aux droits de la société Mondial Vision groupe Experia la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile soit 8.000 euros au total.

— Condamner la société LMP Market Place aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2019, la société LMP Market Place prie la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de commerce de Nanterre ;

— Rejeter la pièce n°2 produite par les sociétés Locatis et MV Patrimoine en ce qu’elle est irrecevable du fait de la confidentialité attachée aux correspondances entre notaires et viole le secret professionnel consacré aux articles 3.4 et 20 du règlement national des notaires ;

— Dire les sociétés Locatis et MV Patrimoine irrecevables et mal fondées en toutes leurs demandes ;

— Les débouter, en conséquence, de l’intégralité de leurs demandes ;

— Condamner solidairement les sociétés Locatis et MV Patrimoine à lui payer une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les sociétés Locatis et MV Patrimoine aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux conclusions des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rejet de la pièce n° 2 produite par les sociétés appelantes :

La pièce n°2 produite par la société Locatis et la société MV Patrimoine est un courrier en date du 14 octobre 2015 de Maître X, notaire de la société Locatis à Maître Carbonneaux, notaire de la société LMP Market Place.

La société LMP Market Place fait valoir que cette correspondance entre notaires relève du secret

professionnel, consacré par les articles 3,4 et 20 du Règlement National des Notaires. Les appelantes ne répondent pas sur ce point.

L’article 3,4 susvisé stipule que le secret professionnel du notaire est général et absolu, que le notaire est tenu au secret professionnel dans les conditions prévues au code pénal ou toutes autres dispositions réglementaires ou législatives, qu’il s’étend aux correspondances et échanges entre notaires.

Ce secret professionnel général et absolu qui s’impose au notaire recouvre toutes les correspondances échangées ou détenues par l’office notarial quelles qu’elles soient.

Il s’ensuit que même s’il n’est pas démontré que les sociétés appelantes en aient eu connaissance par des moyens déloyaux, celles-ci ne peuvent produire en justice une correspondance entre leur notaire et celui de la société intimée, qui relève de la confidentialité de la correspondance protégée par le secret professionnel notarial.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de la société LMP Market Place de rejet des débats de la pièce n°2 des sociétés appelantes.

Sur le fond :

La société Locatis et la société MV Patrimoine critiquent le jugement entrepris en faisant valoir que la condition résolutoire incluse dans la promesse unilatérale de vente est une condition potestative dépendant du seul bon vouloir du seul débiteur de l’obligation, laquelle encourt la nullité, et qui vidant la promesse unilatérale de vente de sa substance ne peut produire aucun effet.

Elles ajoutent que le fait que la société LMP Market Place disposait d’un droit d’option à savoir acquérir ou non le bien ne la dispensait pas du paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La société Locatis indique ne pas être une professionnelle du droit, qu’elle n’a pas à pâtir de l’incurie des notaires respectifs des vendeur et acquéreur, qu’elle n’a su que le 12 octobre 2015 l’intention de la société LMP Market Place de ne pas lever l’option, que ce défaut d’information de la part du bénéficiaire de la promesse est à l’origine de l’immobilisation du bien pendant de nombreux mois.

En réplique, la société LMP Market Place expose que c’est le propre notaire des sociétés appelantes, Maître Y, qui a rédigé l’acte et inscrit la clause querellée dans la promesse unilatérale de vente, que dès lors la société Locatis et la société MV Patrimoine étaient pleinement informées de la nature et de la portée de la clause.

Elle ajoute que cette clause est valide et d’ailleurs usuelle dans une promesse unilatérale de vente, qu’elle a été rédigée dans l’intérêt du promettant, que la société Locatis était ainsi libre de vendre son bien dès le 5 mars 2015.

Elle explique sa décision de ne pas verser l’indemnité d’immobilisation par le fait qu’elle a appris après la signature de l’acte l’existence d’une baisse importante des loyers des biens objets de la promesse, entraînant un risque d’une baisse significative du bien.

Enfin, elle estime qu’il ne peut lui être reproché aucun défaut d’information puisque la clause prévoyait une résolution de la promesse de plein droit, sans autre formalité.

*****

Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente établie le 25 février 2015 par acte authentique, la société Locatis, promettante, s’est engagée à vendre les lots 13 et 33 constitués chacun d’une chambre dans un immeuble à usage d’EHPAD situé dans la zone d’emploi (ze) les Ormes sur la commune de Chartettes (Seine

et Marne) pour un prix de 270 000 euros à la société LMP Market Place, bénéficiaire de ladite promesse. Il est stipulé dans l’acte que la promesse de vente est consentie pour un délai expirant le 28 mai 2015 à 18 heures.

Cette promesse unilatérale de vente indique en page 17 sous le titre':

«'[…]

MONTANT':

En considération de la présente promesse de vente, le bénéficiaire versera la somme de 13 500 euros par virement bancaire sous 8 jours de la signature des présentes en la comptabilité de Maître X, Notaire à […].

Condition résolutoire pour non virement de la somme ci-dessus dans les délais: «

Les présentes seront résolues de plein droit et sans formalité ni mise en demeure par le seul fait de la constatation de la non réalisation du virement dans le délai ci-dessus indiqué;

NATURE

La présente indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du BIEN objet des présentes. En conséquence, le PROMETTANT renonce à se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du code civil.

SORT DE CE VERSEMENT

En cas de réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée s’imputera sur le prix. Si la vente n’était pas réalisée, cette somme resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse .['…].'»

Les termes mêmes de l’acte authentique ci-dessus rappelés recouvrent d’une part les modalités de paiement de l’indemnité d’immobilisation et d’autre part le sort réservé à l’indemnité d’immobilisation au regard de la réalisation ou non de la vente.

Il s’agit de deux éléments distincts qui ont des conséquences différentes, s’agissant pour la première de la résolution de plein droit de la promesse unilatérale en cas de non paiement dans les huit jours de sa signature de l’indemnité d’immobilisation et pour la deuxième de l’imputation de l’indemnité d’immobilisations selon que la vente ait été réalisée ou pas.

La société Locatis se prévaut du caractère potestatif de la condition résolutoire incluse dans la promesse unilatérale de vente.

Est applicable au présent litige l’article 1170 ancien du code civil selon lequel «la condition potestative est celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher'», et l’article 1174 précisant que «toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige».

Il en résulte des termes dudit article 1174 faisant état d’une «obligation contractée sous condition», qu’il ne paraît pas traiter de l’obligation résoluble sous condition, que de plus la sanction de la potestativité n’est pas la nullité de la condition, mais celle de l’obligation.

Il sera relevé cependant, que la société Locatis tout en soutenant que la condition résolutoire n’est pas applicable, ne demande ni la nullité de la clause ni celle de la promesse unilatérale de vente fondée sur l’existence d’une condition potestative affectant l’obligation au paiement de l’indemnité d’immobilisation mais

elle demande au contraire son application, sollicitant le montant de cette indemnité forfaitaire d’immobilisation prévue dans l’acte à titre de dommages et intérêts en raison de la non conclusion de la vente.

En tout état de cause, la société Locatis n’établit pas que la condition résolutoire querellée comporte une condition potestative alors qu’elle est insérée dans une promesse unilatérale de vente qui ne donne d’obligation qu’au promettant, qu’en effet cet acte, qui est un avant-contrat puisque le transfert de propriété ne s’effectue que lors de la levée d’option, ne crée d’obligation qu’à la charge de la société Locatis qui s’est engagée irrévocablement à vendre alors que le bénéficiaire a la possibilité de lever ou non l’option, c’est à dire de contracter ou non.

Il est au surplus constant que cette condition résolutoire est conforme aux intérêts du promettant, lequel donnait un délai à la société LMP Market Place pour le paiement de l’indemnité d’immobilisation, mais obtenait en contrepartie, en cas d’absence de son versement, l’assurance que son obligation était limitée dans le temps par la mise en 'uvre de la condition résolutoire à l’expiration du délai imparti, et lui permettait ainsi de se délier de ses engagements contractuels sans indemnité avant la date de la levée de l’option prévue le 25 mai 2015.

D’ailleurs, la société LMP Market Place souligne, sans être contestée, que la promesse unilatérale de vente et dès lors la mention de cette condition résolutoire a été établie par le notaire de la société Locatis, qui a nécessairement veillé à l’efficacité de son acte dans l’intérêt de son client, ce qui est corroborée par l’attestation en date du 14 mars 2017 du notaire de la société LMP Market Place, lequel indique au surplus que «ce type de clause est parfaitement usuel et figure dans de très nombreuses promesses unilatérales de vente».

Par conséquent, la clause trouvant à s’appliquer et la société LMP Market Place n’ayant pas versé l’indemnité d’immobilisation dans le délai de huit jours fixé dans l’acte, la promesse unilatérale de vente signée le 24 février 2015 s’est trouvée résolue de plein droit et sans mise en demeure.

Alors que les termes de la condition résolutoire sont clairs et précis comme faisant état de la résolution de l’acte par le seul fait de la constatation de la non réalisation du virement dans le délai ci-dessus indiqué, et comme ne prévoyant pas d’obligation à la charge de la société LMP Market Place en cas de non paiement de l’indemnité d’immobilisation, la société Locatis ne peut utilement se prévaloir de son défaut d’information pour caractériser une carence fautive de sa part justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Il sera au surplus observé que bien que son notaire ait demandé le 25 février 2015 au notaire de la société LMP Market Place le versement de l’indemnité d’immobilisation, la société Locatis n’a tiré aucune conséquence de l’absence de versement de sa part, qu’il ne peut dans ces conditions imputer à la société LMP Market Place son absence de réactivité et l’immobilisation de son bien jusqu’au mois d’octobre 2015.

C’est donc à juste titre que le premier juge a débouté la société Locatis de sa demande en dommages et intérêts à l’encontre de la société LMP Market Place, qui n’est pas fondée.

En ce qui concerne la demande de la société MV Patrimoine, celle-ci expose que le montant de 13 500 euros a été négocié entre les parties dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, et elle fait valoir que son préjudice résulte du choix délibéré de la société LMP Market Place de ne pas payer l’indemnité d’immobilisation et de ne pas l’avoir informée de sa décision de ne pas se porter acquéreur.

S’il est effectivement indiqué en page 19 de la promesse unilatérale de vente que les honoraires de négociation à hauteur de 13 500 euros sont à la charge du bénéficiaire c’est à dire de la société LMP Market Place, il est également mentionné qu’ils ne seront réglés qu’en cas de la régularisation de l’acte authentique de vente. La réalisation de la vente n’ayant pas eu lieu, la société LMP Market Place n’est pas tenue au versement de ces frais de négociations.

Il n’est en outre caractérisé aucune faute de la part de la société LMP Market Place, qui n’a fait qu’user de la condition résolutoire prévue à l’acte, et qui n’avait pas l’obligation de prévenir la société MV Patrimoine du

non versement de l’indemnité d’immobilisation et dès lors de la résiliation de la promesse unilatérale de vente.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société MV Patrimoine de sa demande de dommages et intérêts qui n’est pas fondée.

Sur les autres demandes :

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

En cause d’appel, il y a lieu de condamner in solidum la société Locatis et la société MV Patrimoine à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront à la charge in solidum de la société Locatis et de la société MV Patrimoine.

PAR CES MOTIFS LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire

Ecarte des débats la pièce n°2 produite par la société Locatis et de la société MV Patrimoine, et comportant un courrier en date du 14 octobre 2015 de Maître X, notaire, à Maître Carbonneaux,notaire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de commerce de Nanterre,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société Locatis et la société MV Patrimoine à payer à la société LMP Market Place la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette les autres demandes des parties,

Condamne in solidum la société Locatis et la société MV Patrimoine aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,