Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 9 - a, 4 mars 2021, n° 18/00265

TI Paris 3 août 2017

CA Paris
Confirmation 4 mars 2021

Arguments

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Rejeté
Interprétation de la convention des parties
La cour a estimé que la commune intention des parties était de faire assumer par les vendeurs le coût des travaux décidés avant la vente, et que le vote postérieur ne remettait pas en cause cette intention.
Rejeté
Demande d'indemnisation des frais de justice
La cour a condamné les appelants aux dépens et a jugé que leur demande d'indemnisation était infondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 9 - a, 4 mars 2021, n° 18/00265
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/00265
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 3 août 2017, N° 11-15-000437
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Patricia GRANDJEAN, président
Avocat(s) :	Sandrine PRISOAdrien PELONManuel RAISON
Cabinet(s) :	JEANMONOD- PELON AVOCATSRAISON AVOCATSSOCIETE D'AVOCAT GOGET PRISO
Parties :	Société CABINET L. ROUX

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 04 MARS 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00265 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B4XAL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 3 août 2017 – Tribunal d’Instance de PARIS (16^e) – RG n° 11-15-000437

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

représenté et assisté de M^e Sandrine PRISO de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT GOGET-PRISO, avocat au barreau de l’ESSONNE, toque : PC39

Madame A B épouse X

née le […] à […]

[…]

représentée et assistée de M^e Sandrine PRISO de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT GOGET-PRISO, avocat au barreau de l’ESSONNE, toque : PC39

INTIMÉES

Madame F G H divorcée Y

née le […] à […]

[…]

représentée et assistée de M^e Adrien PELON de l’ASSOCIATION JEANMONOD – PELON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0639

Le CABINET L. ROUX, SA Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 321 582 462 00057

[…]

représentée par M^e D E de la SELARL Société d’exercice libéral E-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Agnès BISCH, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre

M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère

M^me Agnès BISCH, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente et par M^me Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PRCOÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique de vente du 28 décembre 2012, M^me F G H a acquis auprès de M. et M^me Z X un bien immobilier pour le prix de 96 000 euros, dans un immeuble en copropriété situé 53, avenue Jean-Jaurès à Arcueil (94110).

La copropriété est gérée par la société cabinet Roux.

L’acte de vente prévoit, en ce qui concerne la répartition des charges de copropriété, travaux et fonds de réserve, que M. et M^me Z X supportent le coût des travaux de copropriété décidés avant l’acte de vente, exécutés ou en cours d’exécution, M^me F G H devant assumer les travaux qui viendraient à être votés à compter de l’acte de vente.

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 20 mars 2012, des travaux de ravalement des façades pignon ont été votés et M. et M^me Z X se sont acquittés du prix d’un montant de 6 357,11 euros.

Suite à un recours de l’un des copropriétaires à l’encontre de cette assemblée générale, celle-ci a été annulée par jugement du tribunal de grande instance de Créteil en date du 22 janvier 2013, en E de la violation par le syndic du délai de 21 jours entre la notification de la convocation à l’assemblée générale et la date de la réunion.

Une nouvelle résolution conforme à celle qui a été votée le 20 mars 2012, a été adoptée par assemblée générale du 26 février 2013.

M. et M^me Z X considèrent que par application des dispositions prévues dans l’acte de vente, le prix des travaux votés postérieurement à la date de celle-ci, ne leur est plus imputable.

Afin d’obtenir le remboursement du prix versé, ils ont attrait M^me F G H devant le tribunal d’instance du 16^e arrondissement de Paris, et M^me F G H a assigné la société cabinet Roux en intervention forcée afin d’obtenir sa condamnation à l’indemniser de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Le tribunal, par jugement contradictoire du 3 août 2017 auquel il convient de se référer, a notamment :

— débouté M. et M^me Z X de l’ensemble de leurs demandes,

— dit n’y avoir plus lieu à statuer sur les demandes de M^me F G H envers le syndic, la société cabinet Roux,

— dit n’y avoir plus lieu à statuer sur les demandes de la société cabinet Roux à l’encontre de M. et M^me Z X,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné solidairement M. et M^me Z X à payer à M^me F G H la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté tout autre demande,

— condamné M. et M^me Z X aux dépens.

Par déclaration du 21 décembre 2017, M. et M^me Z X ont interjeté appel de ce jugement et par conclusions remises le 30 janvier 2018, ils demandent à la cour de :

— condamner M^me F G H à leur payer la somme de 6 357,11 euros en remboursement de la quote-part des travaux de ravalement annulés suivant jugement du 22 janvier 2013, en application des dispositions de l’acte de vente du 28 décembre 2012,

— débouter M^me F G H et la société cabinet Roux de l’intégralité de leurs demandes formulées à leur encontre,

— condamner tout succombant in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant in solidum aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, les appelants font valoir que les travaux litigieux ayant été finalement votés lors d’une assemblée générale postérieure à l’acte de vente, leur prix doit être assumé par l’acquéreur, même si l’objet du vote est identique à celui qui a été présenté lors de l’assemblée

générale antérieure à l’acte de vente, avant que cette assemblée ne soit annulée par décision de justice.

Par conclusions remises le 24 avril 2018, M^me F G H sollicite de la cour qu’elle :

— confirme le jugement en toutes ses dispositions,

— subsidiairement, condamne la société cabinet Roux à l’indemniser de toutes les condamnations prononcées à son encontre par la cour au profit de M. et M^me Z X, notamment au titre du remboursement du coût des travaux de ravalement, des intérêts, de l’article 700, des dépens et des frais d’exécution,

— en tout état de cause, condamne in solidum tout succombant à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum tout succombant aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Adrien Pelon, avocat, membre de l’association Jeanmonod-Pelon, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’intimée fait état de la commune intention des parties qui fut de laisser aux vendeurs le coût des travaux de ravalement, laquelle ne saurait être remise en cause par une erreur de procédure commise par la société cabinet Roux ayant provoqué l’annulation de l’assemblée générale du 20 mars 2012, et le report d’un vote strictement identique lors de l’assemblée générale du 26 février 2013.

Elle précise que le coût des travaux litigieux représente 6,62 % du prix de vente de l’appartement et que, sans la prise en charge de ce coût, elle ne se serait pas portée acquéreur de l’appartement.

À titre subsidiaire, l’intimée considère que le syndic a engagé sa responsabilité en ayant, par sa faute, provoqué l’annulation de l’assemblée générale du 20 mars 2012, et dont il doit répondre si elle était contrainte de s’acquitter de la somme de 6 357,11 euros, dont elle aurait été dispensée si cette assemblée n’avait pas été annulée.

Par conclusions remises le 26 avril 2018, la société cabinet Roux attend de la cour qu’elle :

— confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne tout succombant à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître D E, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’intimée considère n’avoir commis aucune faute qui engagerait sa responsabilité, puisqu’elle est tiers à l’acte authentique de vente du 28 décembre 2012, se fondant en cela sur les dispositions de l’article 1165 du code civil sur l’effet relatif des contrats, et elle affirme, à l’instar de M^me F G H, que la commune intention des parties n’a pas été remise en cause par un vote confirmé lors de l’assemblée générale du 26 février 2013, remplaçant celle qui a été annulée du 20 mars 2012.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2020.

Par message transmis par RPVA le 7 janvier 2021, M. et M^me Z X ont demandé le rabat de l’ordonnance de clôture et par message du 1^er février suivant, ils ont déclaré soutenir leur demande en ce sens lors de l’audience du 2 février 2021, produisant des conclusions en date du 26 janvier 2021.

Par message du 28 janvier 2021, la société cabinet Roux a sollicité le rejet de cette demande, faisant observer qu’elle a notifié ses dernières conclusions le 26 avril 2018, soit plus de deux ans et demi avant l’ordonnance de clôture et que les appelants avaient par conséquent le temps d’y répondre.

Sur le fondement de l’article 784 du code de procédure civile qui prévoit en son premier alinéa que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, et en l’absence de justification d’un tel évènement, qui ne saurait être constitué par le temps pris par M. et M^me Z X dans leurs échanges avec leur conseil, la demande a été rejetée lors de l’audience.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », et il résulte de cet article qu’il convient de rechercher la commune intention des parties.

L’article 1188 alinéa premier du même code prévoit que : « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ces termes ».

Il résulte de ces articles que les stipulations contractuelles s’imposent aux contractants qui les ont signées.

En l’espèce, l’acte de vente notarié signé entre les parties le 28 décembre 2012, produit aux débats, comporte un paragraphe relatif à la convention des parties sur la répartition des charges, travaux et fonds de réserve, dans lequel il est prévu que : « Le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés avant ce jour, exécutés ou non ou en cours d’exécution. L’acquéreur supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de ce jour ».

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2012, produit aux débats, contient une délibération numéro 10, relative aux travaux de ravalement des façades et pignons du bâtiment D, et il est prévu pour les financer 10 appels de fonds, le premier appel de fonds étant envoyé au plus tôt en juillet 2012, et les travaux devant débuter, lorsque les fonds reçus le permettront, au plus tôt vers novembre ou décembre 2012.

M. et M^me Z X justifient par une pièce produite aux débats, que leur part dans le financement de ces travaux s’est élevée à la somme de 6357,11 euros, dont ils se sont acquittés.

Par jugement du 22 janvier 2013, produit aux débats, le tribunal de grande instance de Créteil a prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 20 mars 2012.

Par procès-verbal de l’assemblée générale du 26 février 2013, produite aux débats, la résolution numéro 16, adoptée à l’unanimité, reprend exactement la décision d’entreprendre des travaux de ravalement à effectuer sur l’ensemble des façades et pignons du bâtiment D.

Il s’induit de ce qui précède que le principe du vote des travaux dont il s’agit et de ses appels de fonds ont été arrêtés avant l’acte de vente du 28 décembre 2012, et que le vote y afférent, renouvelé lors de l’assemblée générale du 26 février 2013, ne les a aucunement remis en cause.

Dès lors, la commune intention des parties de faire assumer par les vendeurs le prix des travaux

décidés par la copropriété, avant l’acte de vente, ne peut avoir changé ou être altérée par le simple report d’un vote, en E de l’annulation de l’assemblée générale du 20 mars 2012, pour un motif d’ordre procédural.

L’article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Ainsi, au regard de la convention des parties sur la répartition des charges, travaux et fonds de réserve, et du vote du principe et des modalités des travaux antérieurs à l’acte de vente, repris et confirmés postérieurement à celui-ci, il convient en conséquence de rejeter la demande en paiement de M. et M^me Z X, qui est une demande en remboursement de la somme de 6 357,11 euros payée pour financer ces travaux.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

M. et M^me Z X, partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel.

En équité, il convient de condamner in solidum M. et M^me Z X à payer à M^me F G H la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de même nature formée par le cabinet Roux dès lors que le litige est en lien avec une erreur commise par le syndic.

En revanche, l’équité commande que M. et M^me Z X qui persistent dans leur réclamation malgré un jugement circonstancié soient condamnés in solidum à payer à la société cabinet Roux, la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

— Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamne in solidum M. et M^me Z X à payer à M^me F G H la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum M. et M^me Z X à payer à la société cabinet Roux, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamne in solidum M. et M^me Z X aux dépens d’appel, qui pourront être directement recouvrés par Maître Adrien Pelon, avocat, membre de l’association Jeanmonod-Pelon, et par Maître D E, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La greffière La présidente