République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 02/06/2022

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N° de MINUTE : 22/

N° RG 21/00057 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TLVR

Jugement (N°20/00008) rendu le 07 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SAS Baran, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

ayant son siège social 23 place de Béthune 59000 Lille

représentée par M^e Philippe Talleux, substitué à l’audience par M^e Balliez, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

SAS Poly Immo, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice et de ses représentants légaux.

ayant son siège social Parc du Haut Touquet – Bâtiment D – 68 rue de Wambrechies 59520 Marquette Lez Lille

représentée et assistée par M^e Delphine Chambon, substitué à l’audience par M^e Cappélari, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 14 décembre 2021 tenue par Laurent Bedouet magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Audrey Cerisier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU D''LIBÉRÉ

Laurent Bedouet, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 juin 2022 après prorogation du délibéré initialement prévu le 10 mars 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Laurent Bedouet, président et Marlène Tocco, greffier lors du délibéré, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 novembre 2021

Exposé du litige

Suivant acte sous sein privé du 30 juillet 2009, Mme [I] [H] et M. [J] [H], aux droits desquels sont venues la société Douky puis la société Poly Immo ont donné à bail à la société Baran, en cours de formation, un immeuble à usage commercial situé 23 place de Béthune à Lille comprenant : un rez de chaussée, un premier étage et une cave.

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 1er août 2009 pour s’achever le 31 juillet 2018 moyennant un loyer de 38 000 euros hors taxe par an.

Suivant acte d’huissier du 5 février 2018, la société Baran a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er août 2018.

Suivant acte d’huissier du 16 avril 2018, la société Poly Immo a informé son bailleur ne pas être opposée au renouvellement mais a proposé de porter le loyer à 62 000 euros hors taxe par an.

Par mémoire du 9 novembre 2018 puis par acte du 17 janvier 2019, la société Poly Immo a assigné la société Baran aux fins de fixation du loyer du bail commercial renouvelé.

Le juge des loyers du tribunal judiciaire de Lille a ordonné une mission d’expertise confiée à M. [K] lequel a déposé son rapport le 28 novembre 2019.

Suivant jugement du 7 décembre 2020 le juge des loyers a :

— dit que le loyer renouvelé doit être déplafonné,

— fixé le loyer annuel du bail déplafonné à la somme de 57 190 euros hors taxes et hors charges à compter de son renouvellement le 1er août 2018,

— dit que le rappel des loyers échus produira intérêt au taux légal à compter de la date de renouvellement du bail avec capitalisation des intérêts,

— ordonné l’exécution provisoire,

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Suivant déclaration du 28 décembre 2020, la Sas Baran a relevé appel de cette décision.

Par conclusions signifiées le 22 novembre 2021, elle demande à la cour de :

Vu les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce,

REFORMER le jugement et, statuant à nouveau :

D''BOUTER la SAS POLY IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

JUGER qu’il n’y a lieu à déplafonnement,

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2018 à la somme de 38 982,15€ HT et hors charges par an,

CONDAMNER la SAS POLY IMMO à payer à la SAS BARAN la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SAS POLY IMMO aux entiers frais et dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Y ajoutant :

CONDAMNER la SAS POLY IMMO à payer à la SAS BARAN la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNER la SAS POLY IMMO aux entiers frais et dépens en cause d’appel.

Par conclusions signifiées le 29 novembre 2021, la Sas Poly Immo demande à la cour de :

Vu les articles L145-33 et suivants du Code de commerce,

Vu le bail du 30 juillet 2009,

Vu la réponse à demande de renouvellement du 16 avril 2018,

Vu le jugement du 7 décembre 2020,

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le du 7 décembre 2020 en ce qu’il a :

— « Dit que le loyer renouvelé du commerce situé 23 Place de Béthune à Lille, doit être déplafonné.

— Dit que le rappel des loyers échus produira intérêts au taux légal à compter de la date du renouvellement du bail avec capitalisation des intérêts. »

L’INFIRMER pour le surplus en ce qu’il a :

— Fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 57 190 € (CINQUANTE SEPT MILLE CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS) hors taxes et hors charges, à compter de son renouvellement le 1er août 2018 ;

— Débouté les parties de leurs autres demandes ;

— Laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

— Dit que les dépens seront partagés par moitié en ce compris les frais d’expertise.

Et statuant à nouveau sur ces points,

FIXER le loyer du bail des locaux sis 23 place de Béthune exploité par la société BARAN, déplafonné et à la valeur locative, à la somme de 79.551 € hors taxes et hors charges par an, à compter rétroactivement du 1er août 2018.

A titre subsidiaire sur ce point,

FIXER le loyer au montant du rapport d’expertise soit 68.600 € HT/HC/an, valeur au 1er août 2018,

A titre encore plus subsidiaire,

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 57.190 € HT/HC à compter de son renouvellement le 1er août 2018.

Dans tous les cas,

CONDAMNER la Société BARAN à payer à la Société POLY IMMO :

— Le rappel des loyers à compter de la date d’effet du renouvellement soit à compter du 1er août 2018 sur la base de :

o 62.000 € hors taxes et hors charges entre le 1er août 2018 et le 9 novembre 2018,

o 77.580 € hors taxes et hors charges à partir du 9 novembre 2018 et jusqu’au 17 janvier 2019,

o 79.551,00 € hors taxes et hors charges à compter des présentes,

DIRE ET JUGER que les intérêts se capitaliseront conformément à l’article 1154 du Code civil dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière,

D''BOUTER la Société BARAN de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la Société BARAN à payer à la Société POLY IMMO la somme de 4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la Société BARAN en tous les frais et dépens, en ceux compris les frais d’expertise.

SUR CE, LA COUR

— Sur le déplafonnement

Aux termes de l’article L 145-34 du Code de commerce:

'A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.'

L’article L 145-33 prévoit pour sa part que:

' Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.'

L’article R 145-6 du Code de commerce prévoit enfin que:

'Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.'

Le litige dont la cour est saisie concerne la question de savoir si le loyer du bail renouvelé de la société Baran doit ou non être déplafonné, les parties s’opposant en la présente instance sur l’existence d’une modification notable ou non des facteurs locaux de commercialité, susceptible d’avoir un intérêt pour le commerce considéré au cours de la période concernée, de nature à justifier le dit déplafonnement.

Elles sont en revanche convenues qu’il n’y a pas eu de modification notable de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des caractéristiques du local considéré.

Il est admis que l’appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité doit se faire in-concreto en fonction de l’intérêt que représente cette évolution pour le commerce considéré, le déplafonnement ne pouvant intervenir que si la modification des facteurs locaux de commercialité est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exercé.

La société Baran soutient à titre principal qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer dès lors que le rapport d’expertise a mis en exergue l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu un intérêt pour le commerce considéré.

Elle conteste le jugement en ce qu’il a retenu que l’existence d’un renforcement de la spécialisation du secteur dans le commerce de bouche et la fréquentation touristique constituaient des modifications notables des facteurs locaux de commercialité ayant profité au commerce de la Sas Baran.

Elle insiste sur la perte de commercialité du secteur.

La société Poly Immo conclut à l’inverse à la confirmation du jugement en ce qu’il a déplafonné le loyer.

A cet égard elle insiste sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité et souligne notamment la spécialisation de la place de Béthune dans le commerce de bouche, la bonne commercialité de la rue de Béthune, la modification notable des autres facteurs locaux de commercialité que sont:

— l’augmentation de la fréquentation touristique, l’évolution de la fréquentation hôtelière, l’augmentation de la clientèle d’affaire, le développement des moyens de transport et d’accès au centre commerçant lillois ainsi que l’évolution de la population locale et les contructions de logement.

Elle considère que l’augmentation de la fréquentation des stations de métro, gares et de la population lilloise constitue un atout pour le preneur.

Elle en déduit que compte tenu de ces éléments, le déplafonnement doit être ordonné et le loyer fixé à la valeur locative.

*****

S’agissant de l’abord immédiat des locaux concernés, l’expert a effectivement noté qu’au cours du bail écoulé de nouveaux établissements de restauration rapide sont venus s’installer (Big Fernand, Tacos King , Exki et Bagelstein) place de Béthune, tandis que les enseignes Canard Street et IT Trattoria sont apparues rue de Béthune.

L’intimée, insistant sur l’attractivité de ladite rue notamment grâce aux nouvelles enseignes ouvertes au cours de la période considérée, et sur les nouveaux modes de consommation des salariés qui s’accordent très peu de temps pour déjeuner le midi, considère que la spécialisation de l’immédiat entourage du local sur un petit secteur est admis comme un étant motif de déspécialisation d’autant qu’il s’agit d’enseignes récentes et attractives, la société Baran, qui n’a pas de concurrent direct, étant par ailleurs la seule à proposer des kebabs.

L’expert indique sur l’ensemble de ces points, que la spécialisation dans le domaine de la restauration rapide semble s’être effectivement renforcée au cours de la période de référence, certains établissements étant venus compléter l’offre préexistante.

Il souligne qu’il s’agit d’un renforcement de la spécialisation du périmètre qui peut être effectivement constitutif d’une modification notable de la commercialité.

Il ajoute toutefois que l’intérêt pour le commerce concerné doit être relativisé car :

— il existe dans un périmètre plus élargi de nombreux restaurants dont nombre de cafés brasseries relativement bon marché,

— si le pôle restauration que représente la place de Béthune est proche des cinémas et des commerce de la rue de Béthune, il n’est pas le seul lieu de restauration du secteur et la clientèle se 'dispatche’ vers les divers lieux de restauration autant qu’elle se concentre sur la dite place,

— l’installation de nouvelles enseignes à l’extrêmité de la Rue de Béthune avant la place du même nom peut représenter un risque de captation d’une part de clientèle avant que celle-ci n’atteigne la place de Béthune,

— la concentration d’enseignes d’une même catégorie de commerce créée une synergie source d’attractivité mais dans le même temps un phénomène de concurrence qui bénéficie aux grandes enseignes.

S’agissant de la commercialité de la rue de Béthune, l’appelante fait justement observer que certains établissements de restauration ont disparu tels que Le Béthune, les brasseries Au Bureau et Aux Moules, Flunch et que de nombreuses enseignes connues et attractives ont fermé.

L’expert pour sa part, après avoir rappelé les fortes évolutions intervenues au cours de la période considérée rue de Béthune, observe que si de nouvelles enseignes y sont apparues, souvent en lieu et place d’autres préexistantes ou de cafés restaurant ayant fermé, l’évolution de la commercialité au sein de secteur concerné pendant la période référence, à considérer qu’elle soit notable, ne permet pas de dire qu’elle a été favorable au commerce considéré.

S’agissant du développement des moyens de transport et de l’accès au centre ville, l’expert indique à partir des éléments statistiques qui lui ont notamment été transmis par la société intimée, qu’il est diffcile de démontrer une augmentation notable de la fréquentation des transports en commun au cours de la période de référence alors que par ailleurs l’utilisation du vélo comme mode de transport est difficilement observable.

Il s’ensuit, selon lui, qu’aucune modification notable de la commercialité ne peut être déduite de l’évolution des modes de transport sur le secteur concerné.

S’agissant de la fréquentation touristique et hôtelière, l’expert a noté, comme l’a souligné la société intimée lors des opérations d’expertise et dans ses écritures, une augmentation des flux touristiques à Lille au cours de la période de référence.

Il fait toutefois justement observer :

— que si les flux de touristes ont augmenté à Lille, il n’est pas établi que cette évolution ai bénéficié à l’établissement Gur Kebab dont la cible habituelle est principalement représentée par les étudiants et les jeunes travailleurs,

— que l’incidence favorable de cette évolution sur le commerce considéré est difficile à démontrer dans la mesure où s’il s’agit certes d’un établissement de restauration rapide susceptible d’intéresser les touristes, il n’en demeure pas moins que la part de touristes supplémentaires a vocation à se disperser dans tous les quartiers lillois visités et notamment dans le vieux Lille ou l’offre de restaurants est très importante.

L’incidence favorable de l’augmentation du nombre de touristes mais également de la clientèle d’affaires pour le commerce concerné au cours de la période considérée n’est donc pas démontrée, l’appelante faisant observer par ailleurs sans en être démentie que s’il existe un accroissement du nombre de nuités d’hôtellerie en général il n’est pas démontré qu’il concerne Lille intra-muros et particulièrement le secteur de la place de Béthune.

S’agissant de l’évolution de la population du quartier et des constructions de logement, la société Poly Immo fait valoir que la population du quartier Lille centre a cru d’environ 15%, la population du quartier vieux Lille de 29 % et la population de Lille de manière substantielle.

A ce sujet l’expert note toutefois sans être démenti par les parties que :

— l’hyper centre de Lille est de longue date et par définition un quartier central dense,

— le commerce considéré est plutôt destiné à une clientèle jeune à pouvoir d’achat faible et modéré alors que les jeunes sont peu nombreux dans le centre ville et le Vieux Lille, l’évolution du centre ville étant marqué pas un vieillissement progressif de sa population,

— la densification lente et progressive du centre ville ne peut s’analyser en une modification des facteurs locaux de commercialité alors que l’offre de restauration concurrente a elle même augmenté.

Il ajoute que l’évolution du quartier du vieux Lille, relativement éloigné de la place de Béthune et accueillant dejà de nombreux restaurants, y compris de type 'fast food', est sans incidence sur l’activité du commerce considéré, faisant observer au surplus que la place de Béthune n’a pas connu de travaux significatifs au cours de la période de référence et que l’offre de stationnement sur le secteur, sur la voie publique, ou dans les parkings souterrain n’a pas connu de modification notable.

Il ressort de l’analyse de ces différents paramètres que :

— le développement de la restauration rapide du secteur concerné constitue davantage un renforcement qu’une spécialisation, celle-ci étant antérieure à la période du bail écoulé,

— l’augmentation de la fréquentation touristique de Lille concerne Lille en général et non spécifiquement la place de Béthune et de son secteur,

— en tout état de cause il n’est nullement démontré que la société Baran puisse tirer avantage de ces évolutions dès lors qu’il n’est pas établi que le flux de chalandise susceptible de découler des deux élements rapportés ci-dessus soit suceptible de représenter une clientèle supplémentaire.

Il n’est donc pas établi que la modification des deux facteurs locaux de commercialité que constituent l’augmentation de la fréquentation touristique et le renforcement de la spécialisation du secteur concerné en matière de restauration rapide, soit de nature à avoir une influence favorable sur l’activité commerciale exercée par la société Baran.

Dès lors que cette capacité d’incidence n’est pas établie il n’y a pas lieu à déplafonnement.

Le jugement est en conséquence infirmé.

Le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2018 est fixé à la somme de 38 982,15 euros hors taxe et hors charges par an, ce montant n’étant pas contesté, en cas de non déplafonnement, par la partie intimée.

— Sur les autres demandes

La Sas Poly Immo est condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle est en outre condamnée à payer à la société Baran la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

— Infirme le jugement ;

statuant à nouveau et y ajoutant,

— Dit qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer ;

— Déboute la société Poly Immo de l’ensemble de ses demandes ;

— Fixe en conséquence le loyer annuel du bail à la somme de 38 982,15 euros hors taxe et hors charges par an à compter de son renouvellement le 1er août 2018 ;

— Condamne la société Poly Immo aux dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

— La condamne en outre à payer à la société Baran la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffierLe président

Marlène ToccoLaurent Bedouet