COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 OCTOBRE 2021

N° RG 20/02152 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T3FW

AFFAIRE :

F G Z Es qualité de « Liquidateur amiable » de la « S.A.R.L. R AND B PROJECT »

…

C/

X-A Y E

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 06 Février 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 18/01146

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe MARION,

M^e H I

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur F G Z Es qualité de « Liquidateur amiable » de la « S.A.R.L. R AND B PROJECT »

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Philippe MARION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1354 – N° du dossier 19-1119

S.A.R.L. R AND B PROJECT

[…]

[…]

Représentant : M^e Philippe MARION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1354 – N° du dossier 19-1119

APPELANTS

****************

Monsieur X-A Y E

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e H I, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0916

Société J K ASSOCIES

[…]

[…]

Représentant : M^e H I, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0916

Société ALLIANZ IARD

[…]

[…]

Représentant : M^e H I, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0916

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Septembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 12 octobre 2000, la société A B a donné à bail à la société Demrick -

aux droits de laquelle vient la société R and B project (ci-après société RB) – des locaux commerciaux situés

[…] à Paris, pour exercer l’activité commerciale de 'vente de vêtements, accessoires de mode,

bagagerie, chaussures, parfumerie et bijoux', moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 36.587,76

'. Par l’effet de l’indexation, le loyer s’élevait à 50.000 euros environ en janvier 2009.

Le 30 mars 2009, la société A B a fait délivrer à la société RB un congé comportant offre de

renouvellement avec effet au 20 octobre 2009. La société RB a contacté M. X-A Y E, avocat,

aux fins de l’assister dans la procédure faisant suite à ce congé, quant à la fixation du loyer du bail renouvelé.

* Procédure aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé

Par acte du 19 septembre 2012 – faisant suite à deux mémoires préalables des 25 mars 2010 et 22 mars 2012 -

la société RB a fait assigner la société A B devant le juge des loyers commerciaux, sollicitant la

fixation du loyer à la baisse. Suivant jugement avant-dire droit du 24 octobre 2013, le juge des loyers

commerciaux a fixé le loyer provisionnel à la somme de 35.000 ' et désigné M. C D en qualité

d’expert judiciaire.

Par jugement du 27 octobre 2016 (postérieurement à l’expulsion de la société RB), le juge des loyers

commerciaux a fixé le loyer de renouvellement à la somme de 32.000 euros à compter du 20 octobre 2009,

date du renouvellement du bail.

* procédure du fait d’un défaut de paiement des loyers

Le 24 août 2012, la société bailleresse a fait délivrer à la société RB un commandement de payer les loyers

arriérés à hauteur de 34.196,22 '.

Par acte d’huissier du 2 octobre 2013, la société bailleresse a fait assigner la société RB aux fins notamment de

voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer l’expulsion.

Par ordonnance du 17 décembre 2013, le juge des référés a condamné la société RB au paiement de la somme

de 34.196,22 euros, lui accordant toutefois un échéancier de règlement de 5 mois, le premier versement devant

intervenir le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance. L’ordonnance a été signifiée le 30 janvier

2014.

Le 21 mai 2014, la société bailleresse a fait délivrer un commandement aux fins de saisie-vente contenant

déchéance du terme. Le 31 octobre 2014, la société RB a été expulsée des locaux litigieux.

* la procédure introduite contre M. Y E, avocat

Par courriel du 7 novembre 2014, la société RB a indiqué à son conseil les difficultés auxquelles elle faisait

face avant de lui adresser, le 29 juillet 2015, une réclamation aux fins de déclaration de sinistre auprès de son

assureur responsabilité civile. M. Y E a contesté, par courrier du 30 septembre 2015, tout manquement

à ses obligations.

Par actes des 16, 22 et 29 janvier 2018, la société RB a fait assigner M. X-A Y E, ainsi que son

cabinet d’avocat J K Associés, et leur assureur Allianz IARD, devant le tribunal de grande instance

de Nanterre aux fins d’engager sa responsabilité civile professionnelle.

Par jugement du 6 février 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Reçu l’intervention volontaire de M. F G Z en qualité de liquidateur amiable de la société RB ;

— Rejeté les demandes de la société RB à l’encontre de M. X-A Y E, de la société J K

associés et de la société Allianz IARD sur le fondement de la responsabilité civile professionnelle ;

— Rejeté les demandes d’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société RB à supporter les entiers dépens de l’instance ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 12 mai 2020, la société RB, représentée par son liquidateur amiable M. F G

Z, a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 7 août 2020, la société RB, représentée par son liquidateur, demande

à la cour de :

— Infirmer le jugement du 6 février 2020 en ce qu’il a rejeté les demandes de la société RB à l’encontre de M.

X-A Y E, de la société J K associés et de la société Allianz IARD sur le fondement de

la responsabilité civile professionnelle,

Rejugeant :

— Condamner solidairement M. X-A Y E, son assureur, la société Allianz ainsi que la société

J-K-Y E-Hennemann à payer à la société RB la somme de 323.000 ' au titre de la perte de

chance de céder son droit au bail;

— Les condamner à payer à la société RB la somme de 8.000 ' au titre du préjudice moral subi;

— Les condamner au paiement de la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi

qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Par dernières conclusions notifiées le 6 octobre 2020, la société ALLIANZ IARD, M. X-A Y

E et la société J K Associés demandent à la cour de :

— Déclarer mal fondés les appelants en leur appel et en leurs demandes,

Les en débouter.

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Y ajoutant,

— Condamner solidairement les appelants à payer aux concluants une somme de 5.000 ' sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions

de l’article 699 du code de procédure, directement par M. H I, avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mai 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les manquements reprochés à M. Y E

La société RB reproche à M. Y E plusieurs manquements à ses obligations, d’une part un manque de

diligence dans l’introduction de la procédure de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, d’autre part

l’absence de toute information quant aux suites de l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause

résolutoire, enfin l’absence d’introduction d’une procédure devant le juge de l’exécution pour obtenir un délai

pour quitter les lieux.

Le premier juge a retenu la responsabilité de M. Y E uniquement sur le manquement à l’obligation

d’information et de conseil à la suite de l’ordonnance de référé, considérant toutefois qu’il n’en était résulté

aucun préjudice pour la société RB.

* sur le manquement relatif à la tardiveté de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé

La société RB reproche à M. Y E d’avoir attendu 2 ans et demi entre le premier mémoire préalable

adressé au juge des loyers commerciaux et l’assignation le saisissant d’une demande de fixation du loyer du

bail renouvelé. Elle fait valoir que durant ces 2 ans et demi, elle a été contrainte de régler un loyer annuel de

plus de 50.000 euros alors même que ce loyer a finalement été fixé provisoirement à 35.000 euros puis

définitivement à 32.000 euros. Elle lui reproche d’avoir manqué à son obligation de diligence, nuisant ainsi à

ses intérêts financiers, faisant observer que l’avocat avait bien conscience du caractère excessif du loyer

puisqu’il avait rédigé un mémoire, en mars 2010, sollicitant une fixation du loyer à 17.800 euros au lieu de

50.500 euros. Elle ajoute que cette première faute est à l’origine de ses difficultés financières et de la

procédure en expulsion, soutenant que par son inaction, M. Y E lui a fait perdre une chance de ne pas

se retrouver en difficultés financières et de préserver son droit au bail.

M. Y E et son assureur soutiennent que le premier a voulu privilégier la voie transactionnelle tant que

cela était possible plutôt que 'd’engager un bras de fer avec le bailleur dont il mesurait les risques', craignant

notamment que le bailleur se montre intransigeant au regard des loyers impayés. Ils ajoutent que la société RB

ne justifie nullement avoir relancé M. Y E pour délivrer l’assignation. Ils contestent toute négligence de

M. Y E.

****

Il est constant que M. Y E a adressé au bailleur, le 25 mars 2010, un premier mémoire préalable aux

fins de fixation du loyer à la baisse, mais qu’il n’a finalement saisi le juge des loyers commerciaux que deux

ans et demi plus tard, l’assignation étant délivrée le 19 septembre 2012, un mois après que le bailleur ait

délivré à la société RB, le 24 août 2012, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

M. Y E qui soutient avoir utilisé ce long laps de temps pour engager des négociations avec le bailleur

sur le prix du loyer du bail renouvelé, n’en justifie toutefois nullement, aucun document n’étant produit à ce

titre. Ce long délai reste ainsi totalement inexpliqué, manifestant un manque de diligence certain de M. Y

E.

Même à supposer que la société RB n’ait pas relancé M. Y E pour l’introduction de la procédure en

fixation du loyer du bail renouvelé, et qu’elle ne l’ait pas informé de ses difficultés financières, il appartenait à

M. Y E – dès lors qu’il était saisi de la demande d’introduction de la procédure aux fins de fixation du

loyer du bail renouvelé – de faire preuve de diligence et d’introduire l’action dans un délai raisonnable, un délai

de 2 ans et demi étant en l’espèce déraisonnable et marquant un manque de diligence certain.

M. Y E ayant lui-même déposé un mémoire préalable dans lequel il estimait que le loyer pouvait être

fixé à la somme annuelle de 17.802 euros par an – ce qui représentait une diminution potentielle de plus de

30.000 euros par rapport au loyer versé jusqu’alors – ne pouvait ignorer l’intérêt de son client qui était de voire

aboutir rapidement la procédure en fixation judiciaire du loyer, étant rappelé que le tribunal a effectivement

fixé le loyer à la baisse, retenant un montant annuel provisoire de 35.000 euros dans son jugement du 24

octobre 2013.

L’argumentation de M. Y E, justifiant la longueur du délai d’introduction de l’action par sa crainte de

l’intransigeance du bailleur sur les loyers impayés est en outre inopérante, dès lors que cette circonstance ne

lui a été révélée que le 24 août 2012 au plus tôt, date du commandement de payer. Jusqu’alors, M. Y E

n’avait donc pas à craindre une quelconque intransigeance du bailleur.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’en laissant s’écouler une durée de 2 années et demi entre la

rédaction du mémoire préalable et la délivrance de l’assignation en fixation du loyer renouvelé, M. Y E

a manqué à son obligation de diligence dans l’introduction de la procédure qui lui était confiée.

* sur le manquement relatif à l’absence d’informations quant aux suites de l’ordonnance de référé

La société RB rappelle que, dans le cadre de la procédure de référé, elle avait sollicité un délai de 5 mois pour

s’acquitter de sa dette, ce délai devant lui permettre de vendre une oeuvre d’art estimée à 60.000 euros. Elle

indique que le tribunal ne lui a accordé qu’un échéancier de 5 mois, au lieu du report sollicité. Elle reproche à

M. Y E un défaut d’information et de conseil en ce qu’il a omis d’attirer son attention, d’une part sur le

caractère exécutoire de l’ordonnance de référé du 17 décembre 2013 qui suspendait l’exécution de la clause

résolutoire du bail sous condition qu’il règle la dette en 5 mensualités, d’autre part sur les conséquences

qu’entraînerait un non-paiement de l’échéancier. Elle lui reproche également de ne pas l’avoir informée sur les

possibilités et les chances d’un appel de cette ordonnance.

M. Y E soutient qu’il n’a commis aucune faute. Il fait valoir qu’au regard des termes très clairs de

l’ordonnance de référé, tout commentaire de sa part 'n’aurait pû être que la redite’ des termes de l’ordonnance,

'ce qui ne représentait aucun intérêt, alors qu’au surplus, peu ou prou, cette décision était conforme aux

attentes de la société locataire, bien qu’elle ait accordé un échéancier plutôt qu’un report du paiement de la

dette'. Il ajoute que le reproche de ne pas avoir conseillé de faire appel est infondé dans la mesure ou cet appel

n’aurait pas été suspensif de l’exécution, et que la demande de suspension d’exécution éventuellement formée

devant le premier Président de la cour d’appel n’est accordée que de manière très exceptionnelle s’agissant

d’une ordonnance de référé bénéficiant de plein droit de l’exécution provisoire.

****

L’ordonnance de référé du 17 décembre 2013 condamne la société RB au paiement d’une somme principale de

34.196,22 euros au titre des loyers arriérés, et accorde à cette dernière : 'la faculté de s’acquitter de cette

somme en 5 versements mensuels, égaux et consécutifs, le premier devant intervenir le 5 du mois suivant la

signification de la présente ordonnance, et les versements suivants le 5 de chaque mois.' il est ensuite précisé :

'disons que faute par la société RB de payer l’une des mensualités précitées ou les loyers courants à leur date

d’exigibilité pendant les délais impartis ci-dessus, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement

exigible, en deniers ou quittances, la clause résolutoire sera acquise et il sera procédé à son expulsion et à

celle de tous occupants de son chef (…)'.

L’ordonnance a été signifiée à la société RB le 30 janvier 2014, de sorte que le premier versement devait

intervenir le 5 février 2014, le délai d’appel de cette ordonnance expirant le 15 février 2014.

Le 11 février 2014, M. Y E a adressé copie de l’ordonnance à la société RB en ces termes : 'je reviens

vers vous dans ce dossier et vous prie de trouver sous ce pli copie de l’ordonnance de référé rendue par le

tribunal de grande instance de Paris le 17 décembre 2013. Vous en souhaitant bonne réception. Je vous prie de

croire, Monsieur le Gérant, à l’expression de mes sentiments dévoués.'

L’obligation d’information et de conseil dont l’avocat est débiteur à l’égard de son client lui impose de le tenir

précisément informé du contenu des décisions de justice qui le concernent et de leurs conséquences, ainsi que

des voies de recours. Il ne peut s’exonérer de cette obligation au motif que son client n’a pas sollicité ces

informations, alors même qu’en sa qualité de professionnel, il lui appartient de les délivrer de manière

spontanée.

Force est ici de constater que M. Y E s’est contenté de transmettre l’ordonnance de référé sans aucun

commentaire ni aucune information alors même que cette décision était d’une particulière importance pour la

société RB qui risquait d’être expulsée si elle ne respectait pas strictement les délais de paiement accordés, au

surplus non conformes à sa demande (échéancier sur 5 mois au lieu d’un délai de grâce de 5 mois). Au regard

de l’enjeu, M. Y E devait s’assurer que son client avait bien compris la portée de la décision ce que ne

pouvait permettre une simple transmission de la décision sans explication.

En s’abstenant d’informer son client qu’à défaut des 5 règlements mensuels à des dates précises, la clause

résolutoire serait définitivement acquise et qu’il risquait d’être expulsé, M. Y E a manqué à son

obligation d’information et de conseil. Il ne peut toutefois être reproché à M. Y E de n’avoir obtenu

qu’un échéancier de paiement, et non pas un délai de grâce, cette décision relevant du pouvoir d’appréciation

du juge.

Même si les chances de succès d’un éventuel appel étaient faibles, elles n’étaient pas non plus inexistantes dès

lors que la société RB disposait d’un bon de réquisition d’une oeuvre d’art devant lui rapporter une somme de

plus de 60.000 euros qui aurait pu lui permettre de solder la dette locative après un délai de grâce. En tout état

de cause, le client de l’avocat a droit à une information précise et circonstanciée sur les possibilités de recours

qui s’ouvrent à lui, M. Y E ayant manifestement manqué à cette obligation d’information à ce titre.

* sur le manquement relatif à l’absence de saisine du juge de l’exécution

La société RB reproche encore à M. Y E d’avoir failli à ses obligations en ne saisissant pas le juge de

l’exécution pour obtenir un délai pour l’expulsion, alors toutefois qu’il s’y était engagé.

M. Y E soutient qu’il n’avait pas reçu l’instruction d’introduire une telle demande. Il rappelle que

l’éventuelle saisine du juge de l’exécution, dont les chances de réussite étaient faibles au regard des sommes

encores dues et de l’absence de recherche d’un nouveau local, n’auraient permis que l’obtention d’un délai pour

quitter les lieux, sans pour autant éviter ce départ.

Le seul courrier du 20 août 2014 adressé par la société RB à l’huissier poursuivant affirmant 'mon conseil a

assigné A B près du juge compétent’ est insuffisant à justifier d’une instruction donnée à M. Y

E de saisir le juge de l’exécution. A supposer même que M. Y E ait omis d’introduire une telle

procédure, celle-ci ne pouvait permettre d’éviter l’expulsion, de sorte qu’il n’existerait aucun lien de causalité

entre le manquement allégué et le préjudice invoqué de perte de chance de pouvoir céder le droit au bail.

2 – sur le préjudice subi par la société RB et le lien de causalité

La société RB forme deux demandes indemnitaires, la première résultant de la perte de chance de pouvoir

céder son droit au bail, la seconde résultant de son préjudice moral.

* sur la perte de chance de pouvoir céder le droit au bail

La société RB soutient que les fautes commises par M. Y E ont toutes concourru à son préjudice en ce

qu’elle a perdu une chance de ne pas être exposée à des difficultés financières (si la procédure en fixation du

loyer avait été introduite plus rapidement), et en ce qu’elle a été privée de l’opportunité de respecter

l’échéancier accordé par le tribunal et donc de pouvoir conserver son droit au bail qu’elle aurait pu

ultérieurement négocier. Elle indique qu’elle disposait à ce titre de plusieurs offres de rachat de son fonds de

commerce.

M. Y E soutient qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les fautes qui lui sont reprochées et le

préjudice allégué. Il fait notamment valoir que la société RB ne démontre pas qu’elle était en mesure de

respecter l’échéancier accordé par le tribunal de sorte que l’expulsion serait en tout état de cause survenue,

soutenant que la carence du locataire dans le paiement des loyers n’est pas en lien avec la durée de la

procédure relative à la fixation du loyer du bail renouvelé, mais qu’elle résulte de difficultés financières autres.

Il soutient que la société RB est seule responsable de son préjudice en ce qu’elle s’est abstenue de tout

règlement de loyer durant près de deux années entre décembre 2011 et octobre 2013, malgré le

commandement de payer et la clémence du bailleur grâce à ses interventions.

****

Il a été démontré que M. Y E avait commis un premier manquement à ses obligations en tardant à

introduire la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé. Alors que le premier mémoire a été notifié au

bailleur le 22 mars 2010 – permettant ainsi d’introduire l’action un mois plus tard, dès le 23 avril 2010 – M. Y

E n’a finalement introduit cette action qu’en septembre 2012, soit 2 ans et demi plus tard. Le juge des

loyers a statué 13 mois plus tard, par jugement avant dire droit du 24 octobre 2013 en fixant provisoirement le

loyer à 35.000 euros par an, au lieu de 50.000 euros antérieurement.

Durant ce long laps de temps de 2 ans et demi, la société RB a continué de régler ses loyers jusqu’en

novembre 2011 inclus, puis irrégulièrement de décembre 2011 à mai 2012, date à laquelle elle a cessé tout

règlement.

Si M. Y E avait fait preuve de diligence, il aurait introduit l’action entre les mois d’avril et septembre

2010 (si l’on tient compte d’une éventuelle période de négociation avec le bailleur alors même que celle-ci

n’est pas démontrée). En introduisant l’action en septembre 2010, le jugement avant dire droit fixant le loyer

provisoire à 35.000 euros pouvait être rendu 13 mois plus tard en octobre 2011, c’est-à-dire à une période où

la société RB était encore en mesure de régler ses loyers, cette possibilité de règlement étant d’autant plus

évidente que le loyer mensuel se serait trouvé réduit à compter de cette date, passant de 5.370 euros environ à

4.068 euros environ.

S’il est exact, comme le fait observer M. Y E, qu’à une certaine date, la société RB se serait trouvée en

difficultés financières – dès lors qu’elle n’a réglé aucun loyer de mai 2012 à novembre 2013 – force est

toutefois de constater que cette date de 'cessation de paiement de loyers’ aurait été reculée dans le temps si

l’action en fixation du montant du loyer avait été introduite plus rapidement.

Entre octobre 2011 (date théorique à laquelle le juge aurait pû réduire le montant du loyer provisionnel à

35.000 euros) et avril 2012, date de cessation du paiement des loyers par la société RB, cette dernière a réglé

au bailleur une somme d’environ 33.318 euros (ainsi qu’il ressort du décompte du bailleur, pièce 18) alors

qu’elle aurait dû régler : 4.068 euros (loyer mensuel provisionnel tel que fixé par le juge) x 7 = 28.476 euros.

La société RB devait ainsi théoriquement être à jour de ses loyers à fin avril 2012 (voire même créditrice de

5.000 euros environ), alors que – selon le décompte du bailleur – elle restait devoir à cette date une somme de

12.675 euros (représentant 2,5 mois de loyers impayés).

Le premier incident de paiement de la société RB, si l’on impute les paiements sur la dette la plus ancienne est

survenu en février 2012 (dès lors qu’elle doit 2,5 mois de loyers à fin avril 2012).

Si le jugement réduisant le loyer provisionnel avait été prononcé en octobre 2011, la situation financière de la

société RB aurait dû lui permettre de régler ses loyers jusqu’au mois d’avril 2012, et même mai 2012 inclus

(compte tenu du crédit de 5.000 euros). Le premier incident de paiement se serait alors produit en juin 2012.

Le manquement de M. Y E à son obligation de diligence dans l’introduction de la procédure a ainsi

accéléré les difficultés de paiement de la société RB qui sont survenues dès le mois de février 2012 alors

qu’elles n’auraient dû se produire qu’à compter de juin 2012 soit un décalage de 4 mois environ.

En l’état de la procédure, il apparaît que 23 mois se sont écoulés entre le premier incident de paiement en

février 2012 et l’ordonnance de référé expulsion du 17 décembre 2013. Si l’on applique ce même délai de 23

mois à compter du premier incident de paiement théorique en juin 2012, cela conduirait à une ordonnance de

référé en avril 2014. Or, force est ici de constater que la société RB justifie de la vente d’une oeuvre d’art par

son gérant le 16 mai 2014 pour un montant de 76.195,50 euros réglé par chèque à cette date, ce qui aurait

largement permis de désintéresser le bailleur auquel était due une somme de 34.196,22 euros ainsi que cela

ressort de l’ordonnance de référé du 17 décembre 2013, étant rappelé que le juge avait alors accordé un délai

de paiement de 5 mois.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le manquement de diligence dans l’introduction de la procédure en

fixation du loyer est bien en lien de causalité avec le préjudice subi par la société RB du fait de la perte de

chance de pouvoir retarder ses difficultés financières, et donc de pouvoir échapper à l’acquisition de la clause

résolutoire et à l’expulsion. Le défaut d’information de M. Y E à la suite de l’ordonnance de référé du

17 décembre 2013 entraînant le non-respect des échéances de paiement est en outre venu aggraver la situation

de la société RB.

* sur la demande indemnitaire au titre de la perte de chance de pouvoir céder son droit au bail

La société RB fait valoir qu’elle avait envisagé de céder son droit au bail, et qu’elle avait trouvé un

cessionnaire pour un prix de 345.000 euros dès le 11 mars 2011, soit antérieurement à ses difficultés

financières et à la procédure aux fins d’expulsion. Elle rappelle que la clause de cession stipulée au bail visait

tant une cession de fonds de commerce qu’une cession de droit au bail. Elle ajoute que l’expert désigné a

également évalué le droit au bail à la somme de 340.000 euros. Elle évalue sa perte de chance à 95% de cette

somme, soit 323.000 euros.

M. Y E soutient pour sa part que la cession n’est possible qu’au successeur dans la même activité ou

commerce, ce qui implique une cession de fonds de commerce, mais exclut une possible cession de droit au

bail, ajoutant qu’aucune cession ne pouvait être faite en cas de dette de loyers. Il soutient dès lors qu’aucune

cession de droit au bail n’était possible. Il ajoute, à titre subsidiaire, que la valeur du droit au bail n’est pas

justifiée et critique les expertises produites aux débats.

*****

Le bail signé entre les parties comporte une clause de cession ainsi rédigée : ' le preneur ne pourra céder, sous

quelque forme que ce soit, ses droits au présent bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, si ce

n’est exclusivement à son successeur dans la même activité ou commerce exercé, et tout en restant garant et

répondant solidairement de son cessionnaire (…). cette stipulation s’applique à tous les cas de cession sous

quelque forme que ce soit comme à l’apport du droit au bail à toute société de quelque forme qu’elle soit, que

cet apport soit fait à une société nouvelle ou à une société préexistante'.(souligné par la cour)

Le rédacteur du bail fait ainsi une distinction entre la cession au profit du successeur 'dans la même activité’ et

celle au profit du successeur 'dans le commerce exercé', cette dernière cession recouvrant seule la qualification

de cession de fonds de commerce. Il est en outre mentionné que la stipulation s’applique à tous les cas de

cession, comme à l’apport du droit au bail à toute société, ce qui confirme la possibilité, tant de cession du

fonds de commerce que de cession du droit au bail au simple successeur dans l’activité.

Il s’en déduit qu’une cession de droit au bail était parfaitement possible et envisageable dès lors que la société

RB était également en mesure de solder sa dette de loyer en mai 2014, ce qui lui permettait d’éviter l’expulsion

en octobre 2014.

S’agissant de la valeur du droit au bail, la société RB produit un avis de valeur de la société Thouard

immobilier (valeur fixée entre 390.000 euros et 440.000 euros), et une expertise amiable de la société Daxter

(valeur fixée à 340.000 euros).

Le bailleur conteste la valeur locative de marché retenue par le rapport Daxter au jour de l’expulsion, soit au

31 décembre 2014 (2.000 euros/m2, soit 80.000 euros pour 40m2B), car les références citées sont des

locations nouvelles pour des adresses beaucoup plus commerçantes et particulièrement recherchées, ce qui

n’est pas le cas de la […]. Il rappelle la valeur de marché retenue par l’expert judiciaire au 30

octobre 2009 qui n’était que de 36.000 euros.

La société RB soutient pour sa part que la différence de valeur locative entre les années 2009 et 2014

s’explique par le fait que les valeurs locatives ont beaucoup augmenté sur le secteur concerné entre 2009 et

2014.

Pour établir la valeur locative de marché, le rapport Daxter fait usage de références locatives dont la très

grande majorité sont situées […], dans un secteur plus marchand que la

[…], étant en outre observé qu’il existe une grande fourchette entre les loyers allant de 1.304

euros à 2.850 euros pour les locations nouvelles, cette fourchette étant encore plus importante pour les

locations nouvelles avec cession (de 500 euros à 3.000 euros) l’expert retenant pour sa part une valeur de

2.000 euros.

Faute pour les parties de fournir plus de références locatives, notamment dans la […], la cour

évaluera la valeur locative de marché au 31 octobre 2014 à la valeur plancher en locations nouvelles, soit

1.304 euros, soit 52.160 euros pour 40 m2B. Si l’on retient une valeur de loyer théorique de 35.087 euros qui

n’est pas contestée, la valeur du droit au bail peut être fixée à : 52.160 euros – 35.087 euros = 17.073 euros, à

laquelle il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur de 6,5 (plus en conformité avec les valeurs

habituelles que le coefficient de 7,5 retenu par l’expert), de sorte que l’on aboutit à une valeur de droit au bail

de 110.974 euros.

Au regard des aléas dans la possibilité pour la société RB de pouvoir céder son droit au bail dans une situation

financière restant fragile – la cour rappelant notamment qu’elle a cessé de payer tout loyer durant 18 mois,

entre les mois de mai 2012 et octobre 2013, et qu’elle a dû vendre une oeuvre d’art en mai 2014 pour payer

l’arriéré de loyers – il convient d’évaluer sa perte de chance de pouvoir céder son droit au bail à 60% de la

somme de 110.974 euros, soit la somme de 66.584 euros.

Il convient donc de fixer le préjudice de la société RB à cette somme de 66.584 euros et de condamner M. Y

E, solidairement avec le cabinet J K et associés – qui ne conteste pas la demande financière

formée à son encontre – et leur assureur Allianz au paiement de cette somme. Le jugement sera infirmé de ce

chef.

* sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

La société RB sollicite paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de son préjudice moral, au motif qu’elle

a été 'exposée à une expulsion brutale'.

M. Y E s’oppose à cette demande, faisant observer que l’expulsion est intervenue le 30 octobre 2014

alors que le commandement avait été délivré en août 2012, ajoutant que la société RB s’est abstenue de tout

paiement de loyer jusqu’en octobre 2013. Il dénie donc tout caractère brutal à l’expulsion. Il ajoute qu’il

n’existe aucun lien de causalité entre les éventuels manquements qui lui sont reprochés et l’expulsion mise en

oeuvre de la seule volonté du bailleur.

La société RB ne précise pas en quoi l’expulsion se serait avérée brutale à son égard, étant observé que les

premiers actes d’exécution ont été réalisés en mai et juin 2014 (commandement et saisie), l’expulsion n’étant

survenue qu’en octobre 2014, sans qu’il soit justifié d’une quelconque brutalité. La demande indemnitaire à ce

titre sera donc rejetée.

3 – Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens, mais confirmé en ses dispositions relatives

aux frais irrépétibles.

M. Y E, le cabinet J et leur assureur seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Il sera alloué à la société RB la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 6 février 2020 en ce qu’il a :

— reçu l’intervention volontaire de M. Z en qualité de liquidateur de la société R&B Project,

— rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles,

— dit que M. X A Y E a engagé sa responsabilité professionnelle à l’égard de la société R&B

Project,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. X A Y E, la société J K et associés, et la société Allianz

IARD à payer à la société R&B Project représentée par son liquidateur amiable M. Z, la somme de

66.584 euros au titre de la perte de chance de pouvoir céder son droit au bail,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne solidairement M. X A Y E, la société J K et associés, et la société Allianz

IARD à payer à la société R&B Project représentée par son liquidateur amiable, M. Z, la somme de

3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne solidairement M. X A Y E, la société J K Y E Hennemann et la

société Allianz IARD aux dépens de première instance et d’appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,