COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 NOVEMBRE 2021

N° RG 20/01999 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T24I

AFFAIRE :

[…] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet MEDIA, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 702 050 881, dont le siège social est sis […],

C/

[…] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet GESTION IM

MOBILIERE DE L’OUEST PARISIEN ' GIOP ', SARL ayant son siège […],

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Mars 2020 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre : 7ème

N° RG : 18/02936

Expéditions exécutoires

Expéditions Copies délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI,

M^e Christophe DEBRAY,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétés de l’ensemble immobiliers du […] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet MEDIA, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 702 050 881, dont le siège social est sis […],

[…]

[…]

Représentant : M^e Antoine GENTY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0182

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 24880

APPELANT

****************

Syndicat des Copropriétaires du […] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet GESTION IMMOBILIERE DE L’OUEST PARISIEN ' GIOP ', SARL ayant son siège […],

[…]

[…]

Représentant : M^e Eric LECOQ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E75 -

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 20171

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Septembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

FAITS ET PROCÉDURE

Au cours de l’année 2013, plusieurs copropriétaires de l’immeuble situé au […] à Levallois-Perret (92) ont constaté une humidité excessive affectant le mur mitoyen avec l’immeuble situé au 110 de la même rue.

Par ordonnance du 23 juillet 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] tendant à ce que soit ordonnée une expertise et désigné M. X pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 30 décembre 2016, dont il ressort notamment que l’humidité excessive affectant le mur mitoyen, à l’origine de dégradations dans plusieurs appartements de l’immeuble situé au […], aurait pour origine les installations sanitaires situées au rez-de-chaussée et dans un appartement au 2ème étage de l’immeuble situé au 110 de la même rue, ledit appartement appartenant à M. B Y.

Par actes d’huissier des 20 décembre 2017 et 19 janvier 2018 pour tentative, 23 janvier 2018 et 14 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] a assigné le syndicat des copropriétaires du […] et M. B Y aux fins principalement d’indemnisation des préjudices subis par les copropriétaires.

Par ordonnance du 6 décembre 2018, le juge de la mise en état a déclaré nulle l’assignation délivrée le 14 mars 2018 à l’encontre de M. Y.

Par jugement du 12 mars 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à l’encontre du syndicat des copropriétaires du […],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement.

Par acte du 16 avril 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] a interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 3 novembre 2020, demande à la cour de :

— infirmer les dispositions contenues au jugement du 12 mars 2020.

Et statuant à nouveau :

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] :

4 511,50 euros au titre de la réparation des dommages matériels

♦

13 200 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du trouble et de la perte de jouissance compte arrêté à fin octobre 2017

♦

6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

♦

— débouter le syndicat des copropriétaires du […] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— le condamner en tous les dépens lesquels comprendront les frais et honoraires d’expertise pour un montant de 7 841,41 euros.

Par dernières écritures du 19 août 2020, le syndicat des copropriétaires du […] demande à la cour de :

— déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires du […] à Levallois-Perret en son appel ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes manifestement mal fondées et l’en débouter,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris en ce qu’il a :

déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir l’action du syndicat des copropriétaires du […] à l’encontre du syndicat des copropriétaires du […],

♦

condamné le syndicat des copropriétaires du […] à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

♦

débouté le syndicat des copropriétaires du […] de toutes ses autres demandes.

♦

Et y ajoutant :

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme complémentaire de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2021.

SUR QUOI

Le tribunal a considéré qu’il résultait des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise et des devis produits par le syndicat des copropriétaires du […] à l’appui des demandes de réparation du préjudice matériel, que les dommages allégués affectaient exclusivement les embellissements à l’intérieur de trois appartements de l’immeuble situé au […] ; que s’il était constant que ces dommages résultaient de la présence d’une humidité excessive dans le mur mitoyen entre ledit immeuble et celui situé au 110 de la même rue et que cette humidité excessive trouvait son origine dans des parties privatives de cet immeuble voisin, il n’était pas établi, ni même allégué, que le mur mitoyen, partie commune de chacun des deux immeubles, ait subi un quelconque dommage.

Les premiers juges ont, par ailleurs, observé que si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] faisait valoir que les préjudices résultant de l’humidité excessive constatée dans le mur mitoyen avaient affecté trois appartements, il n’établissait pas, au regard du nombre total de copropriétaires de l’immeuble, ce nombre n’étant au demeurant pas précisé, que ces préjudices présentaient un caractère collectif et avaient été ressentis par l’ensemble des copropriétaires, la circonstance que ces préjudices aient été communs à plusieurs copropriétaires étant insuffisante à leur reconnaître un caractère collectif.

Le tribunal a jugé, par conséquent, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] ne justifiant pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, son action tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires du […] à des dommages-intérêts n’était pas recevable.

L’appelant fait valoir que l’expert a relevé nombre d’infiltrations à plusieurs niveaux de l’immeuble du 110 de la rue ayant entraîné des dommages au travers du mur mitoyen aux deux immeubles et par engorgement dudit mur, lequel constitue une partie commune.

Il indique que par ailleurs, même si seulement certains copropriétaires de l’immeuble du 108 et des parties communes de cet immeuble subissent des désordres, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de l’ensemble des dommages causés et ce conformément à la jurisprudence établie selon laquelle l’origine connue des infiltrations et le caractère commun des dommages subis par plusieurs copropriétaires rend recevable l’action du syndicat des copropriétaires quelle que soit la nature de ces dommages.

***

L’intimé demande à la cour de déclarer irrecevable l’appel du syndicat des copropriétaires du […] mais ne développe pas le moindre argument au soutien de cette prétention qui sera, par conséquent, rejetée.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; lorsque des troubles de jouissance sont causés aux copropriétaires pris individuellement mais qu’ils ont, par leur importance et leur étendue un caractère collectif, le syndicat a qualité pour agir à condition que le préjudice soit éprouvé par l’ensemble des copropriétaires et qu’ils le supportent de la même façon.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir, par exemple, que :

— si les dommages occasionnés affectent par leur nature et leur intensité, de manière indivisible, les parties communes et les parties privatives de l’immeuble et présentent ainsi un caractère collectif,

— si la preuve est rapportée d’un préjudice uniformément éprouvé par chacun des copropriétaires,

— ou si les préjudices individuels touchant aux parties privatives ont été ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires.

Tel n’est nullement le cas en l’espèce puisque le syndicat des copropriétaires appelant sollicite le paiement de travaux de remise en état réalisés dans trois appartements : le premier au rez-de-chaussée appartient à la SCI Florelia, le deuxième, situé au 1er étage appartient à M et M^me Z et le troisième, situé au 2ème étage, appartient à M et M^me A.

L’appelant ne justifie nullement que ces travaux ne constituent pas une simple remise en état des parties privatives, sans intervention sur la structure. Au surplus il intègre dans sa demande indemnitaire les préjudices de jouissance subis par les propriétaires des trois biens concernés.

Dans ces conditions, il ne justifie pas plus qu’en première instance, de sa qualité à agir en paiement des sommes nécessaires à la remise en état des parties privatives de trois copropriétaires et à la réparation de leur préjudice de jouissance, ces dommages ne présentant pas de caractère collectif, seul à même de permettre au syndicat des copropriétaires de se substituer aux copropriétaires.

Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Succombant, le syndicat des copropriétaires du […] sera condamné aux dépens d’appel et versera la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires du […].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires du […].

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Ajoutant :

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires du […].

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame AUBERT, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,