COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 JANVIER 2022

N° RG 20/02293 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T3OZ

AFFAIRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ […]

C/

A X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Février 2020 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° RG : 18/06028

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Florence MERCILLON

M^e Orian DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESTION AD, SAS au capital de 20.000€, immatriculée au RCS de PARIS sous le N°530 294 818 dont le siège social est […]

[…]

[…]

Représentant : M^e Anne-Florence MERCILLON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.473 et M^e Olivia HERVE-QUINCY substituant M^e Rémy HUERRE de la SELARL HP

& Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

Monsieur A X

Né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentants : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Arthur DA COSTA, de la SELARL LUGUET ' DA COSTA, Plaidant, avocat au barreau d’ORLEANS

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Décembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, président et Madame Pascale CARIOU, Conseiller, ayant été entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur C D,

*** M. X est propriétaire d’un appartement au sein de l’ensemble immobilier situé […]

[…] à Versailles, qu’il a donné à bail à M. Y et M^me Z.

Les locataires ont informé leur bailleur et le syndic de la copropriété, la société Gestion AD, du vol survenu le 10 octobre 2016 sur la voie publique du sac à main de leur employée de maison qui contenait notamment le pass Vigik permettant l’accès au hall de l’immeuble depuis la rue et les clés de leur appartement donnant également accès aux parties communes (sous-sol).

Consécutivement à ce vol, les 27 et 28 octobre 2016, le syndic a respectivement commandé, d’une part, à la société AEP la modification de la programmation du lecteur Vigik, moyennant un coût de

118,80 euros et, d’autre part, à la société Les 1001 Portes le changement des barillets des portes

d’accès aux parties communes pour un coût de 3 865,42 euros TTC.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 28 février 2017, le syndic a mis en demeure M.

X de procéder au règlement des interventions des sociétés AEP et Les 1001 Portes ainsi que des frais de relance, le tout pour un montant de 4 038,22 euros TTC. Cette mise en demeure a été renouvelée les 9 novembre 2017 et 14 février 2018.

M. X a refusé de régler le coût du changement des serrures porté au débit de son compte de charges, ses locataires ayant remboursé les frais de reprogrammation du lecteurVigik d’un montant de 118,80 euros.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 14 juin 2018, les résolutions suivantes ont été adoptées à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés :

- la résolution n°14-2, entérinant a posteriori les travaux engagés par le syndic afin de faire procéder au remplacement de toutes les serrures des parties communes ;

- la résolution n°14-3, entérinant la dépense de la somme de 3 865,42 euros correspondant à la facture d’intervention de la société Les 1001 Portes pour le remplacement de tous les cylindres des parties communes et la reproduction des clés d’accès.

Contestant être redevable du coût du changement des serrures, M. X a, par acte du 5 septembre 2018, fait assigner le syndicat des copropriétaires et son syndic aux fins d’annulation de ces deux résolutions et de condamnation du syndic à supporter les frais de changement de serrures. Il

a, en outre, sollicité l’annulation de la résolution n°20 adoptée lors de l’assemblée générale du 9 mai

2016, clause d’aggravation des charges, en vertu de laquelle tous les frais engagés par le syndicat des copropriétaires en raison de la faute ou de la négligence d’un copropriétaire ou de l’une des personnes résidant sous son toit seront imputés de plein droit au copropriétaire concerné.

Par jugement du 28 février 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- débouté M. X de sa demande d’annulation des résolutions n°14-2 et 14-3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2018 ;

- déclaré M. X irrecevable en sa contestation de la résolution n°20 votée lors de l’assemblée générale du 9 mai 2016 ;

- dit qu’en l’absence de faute de M. X ou de ses locataires, le coût des travaux de serrurier

d’un montant de 3 865,42 euros doit être réparti entre tous les copropriétaires ;

- enjoint au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, de rectifier le compte de M. X en supprimant les sommes indûment facturées :

*3 865,42 euros au titre des frais de serrurier ;

*et 162,71 euros au titre des frais de relance ;

- débouté M. X de ses demandes financières à l’encontre de la société Gestion AD ;

- débouté la société Gestion AD de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, à payer à

M. X une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l’exécution provisoire ;

- condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, aux dépens de

l’instance pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 25 mai 2020 à l’encontre de M. X. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 22 octobre 2021 de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- débouté M. X de sa demande d’annulation des résolutions n°14-2 et 14-3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2018 ;

- déclaré M. X irrecevable en sa contestation de la résolution n°20 votée lors de l’assemblée générale du 9 mai 2016 ;
- débouté M. X de ses demandes financières à l’encontre de la société Gestion AD ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

- a dit que le coût des travaux de serrurier d’un montant de 3 865,42 euros doit être réparti entre tous les copropriétaires ;

- l’a enjoint de rectifier le compte de M. X

- l’a condamné à payer à M. X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

- statuant à nouveau :

- débouter M. X de l’intégralité de ses demandes,

- condamner M. X à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance outre les dépens ;

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

Y ajoutant,

- condamner M. X à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

- condamner M. X aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

M. X demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 8 novembre 2021, de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel ;

- annuler, avec toutes conséquences de droit, les résolutions n°14-2 et 14-3 adoptées lors l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2018 ;

En toute hypothèse,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*dit que le coût des travaux de serrurier d’un montant de 3 865,42 doit être réparti entre tous les copropriétaires ;

*enjoint au syndicat des copropriétaires de rectifier son en supprimant les sommes indûment facturées

*condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer à M. X une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens d’appel, avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

- rejeter toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires à ses conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2021.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

Sur les limites de l’appel

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré M. X irrecevable en sa contestation de la résolution n°20 votée lors de l’assemblée générale du 9 mai 2016.

Il ne l’est pas non plus en ce qu’il a débouté la société Gestion AD de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ni en ce qu’il a débouté M. X de ses demandes financières à

l’encontre du syndic.

Ces dispositions sont dès lors devenues irrévocables.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°14-2 et 14-3 de l’AG du 14 juin 2018

Pour débouter M. X de sa demande d’annulation des résolutions n°14-2 et 14-3 de l’AG du 14 juin 2018, le tribunal a retenu que ni le défaut d’information avant le vote des résolutions litigieuses, ni l’abus de majorité invoqués par le demandeur n’étaient établis.

M. X reprend cette même argumentation devant la cour.

Sur l’absence d’information des copropriétaires
Le tribunal a estimé, en substance, que l’information délivrée aux copropriétaires avant le vote des résolutions 14-2 et 14-3 de l’assemblée du 14 juin 2018, information contenue dans le préambule de la résolution litigieuse 14-2 ainsi que celle contenue au point 14 de l’assemblée générale qui s’était tenue le 21 juin 2017, avait été suffisante pour permettre aux copropriétaires d’adopter ces résolutions en pleine connaissance de cause.

Devant la cour, M. X conteste ce qui est relaté dans ledit préambule et le point 14 susvisé.

Il affirme ainsi que contrairement à ce qui est indiqué, M. Y, son locataire, n’aurait jamais demandé le remplacement de toutes les serrures communes, notamment en faisant état d’un viol survenu aux alentours de la résidence, pas plus qu’il ne se serait engagé à supporter les frais d’un tel changement.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires produit la copie d’un courriel émanant de M^me Z, en date du 28 octobre 2016, adressé à une entreprise de serrurerie, aux termes duquel elle lui demande

d’adresser ' un devis pour le changement des barillets de la copropriété au syndic AD Gestion qui nous lit en copie'.

Il est donc incontestable que les locataires de M. X ont demandé au syndic suite au vol de leurs clés de faire procéder au changement des barillets des serrures permettant l’accès aux parties communes, allant jusqu’à se charger de démarcher une entreprise pour obtenir un devis, et pas seulement de désactiver le pass Vigik pour empêcher l’accès depuis la rue au hall d’entrée de

l’immeuble.

Cependant, tant le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2017 que celui de l’assemblée du

14 juin 2018 font état de ce que M Y et M^me Z acceptent de prendre en charge le coût de ces travaux.

Cette information est contestée par M. X et la cour ne peut que constater que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune preuve de cet engagement des intéressés de supporter le coût de tels travaux.

Or il était à l’évidence primordial pour les copropriétaires de savoir, avant d’entériner des travaux entrepris en urgence deux ans auparavant, qui supporterait le coût desdits travaux.

Il est en effet raisonnable de penser que si les copropriétaires avaient été informés de ce que

l’imputation de cette dépense au compte de charges de M. X n’était nullement définitive et que la copropriété pourrait au final devoir supporter cette charge, alors leur contrôle des conditions dans lesquelles cette dépense avait été engagée aurait nécessairement été renforcé, notamment sur le respect des critères d’urgence et d’adéquation de la dépense à la situation.

Ainsi, les copropriétaires ont adopté une résolution entérinant des travaux dont il leur a été dit qu’ils seraient supportés par M. X seul, alors que cette question n’est pas définitivement tranchée et reste contestée par l’intéressé.

Il en résulte que l’information délivrée n’a pas permis aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir demandé plusieurs devis ni avoir consulté le conseil syndical, contrevenant ainsi à la résolution 16 adoptée par l’assemblée générale du

9 mai 2016, qui impose notament une mise en concurrence pour toute dépense supérieure à 1 500 euros.

Si dans les cas d’urgence impérative, le syndic peut faire procéder aux travaux nécessaires, il doit convoquer immédiatement une assemblée, ce qu’il n’a pas fait.

En outre, le caractère d’urgence n’est pas établi dès lors les devis ont été demandés et les travaux réalisés près de trois semaines après le vol des clés, sans qu’aucun incident ou intrusion dans

l’immeuble n’ait été à déplorer dans l’intervalle. L’évocation d’une tentative de viol survenue aux abords de l’immeuble ne saurait à elle seule seule justifier cette urgence, d’autant que s’agissant d’une petite copropriété de 10 appartements, une assemblée générale pouvait manifestement être convoquée rapidement sans difficulté majeure.

Il résulte de ce qui précède que les deux résolutions 14-2 et 14-3 doivent être annulées.

Sur la demande de rectification du compte de charges de M. X.

Il résulte de ce qui précède que le jugement, en ce qu’il a dit que le coût des travaux de serrurier d’un montant de 3 865,42 euros doit être réparti entre tous les copropriétaires, doit nécessairement être infirmé, dès lors que cette dépense n’a, du fait de l’annulation des résolutions litigieuses, été ni votée avant d’être engagée, ni entérinée au titre des dépenses engagées en urgence.

En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné au syndicat des copropriétaires de rectifier le compte de charges de M. X, rien ne justifiant en l’état de faire supporter cette dépense par ce dernier.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer également le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux autres frais irrépétibles.

En outre, le syndicat des copropriétaires devra supporter les dépens et sera condamné à payer à M.

X une indemnité de procédure comme il sera dit au dispositif.

PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel

Infirme le jugement en ce qu’il a :

- débouté M. X de sa demande d’annulation des résolutions n°14-2 et 14-3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2018 ;

- dit qu’en l’absence de faute de M. X ou de ses locataires, le coût des travaux de serrurier

d’un montant de 3 865,42 euros doit être réparti entre tous les copropriétaires ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant,

Prononce l’annulation des résolutions n°14-2 et 14-3 de l’assemblée générale des copropriétaires du

14 juin 2018 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Léa situé […]

à Versailles aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile :

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Léa situé […]

à Versailles à payer à M. X la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Monsieur C D,

Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.