Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 5, 21 novembre 2024, n° 24/01278

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- Sur la demande l'infirmation du jugement
- Sur la qualité de copropriétaires des intimés
- Sur les charges dont le règlement peut être sollicité selon la procédure accél...
- Sur la somme réclamée au titre des frais de recouvrement
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TGI 18 janvier 2024

CA Versailles
Confirmation 21 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Absence de preuve de la qualité de copropriétaires
La cour a estimé que le syndicat des copropriétaires n'a pas rapporté la preuve de la qualité de copropriétaires des intimés, et que le jugement de première instance était fondé.
Autre
Preuve de la qualité de copropriétaires
La cour a constaté que la qualité de copropriétaires des intimés est désormais prouvée, mais n'a pas statué sur le fond de la demande de paiement.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Versailles qui avait débouté ses demandes de paiement d'arriérés de charges de copropriété à l'encontre de Mme [G] et M. [U]. La question juridique principale était de savoir si le syndicat avait prouvé la qualité de copropriétaires des intimés. Le tribunal de première instance a conclu à un défaut de preuve, entraînant le déboutement du syndicat. En appel, la cour a constaté que le syndicat avait finalement produit des documents prouvant la qualité de copropriétaires des intimés, mais a également relevé un moyen d'office concernant la procédure de mise en demeure. La cour a donc rejeté la demande de nullité du jugement de première instance, ordonné la réouverture des débats pour examiner les montants dus, et réservé l'ensemble des demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 5, 21 nov. 2024, n° 24/01278
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/01278
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 18 janvier 2024, N° 23/01421
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Tancrède MONGELLI
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [ 4 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01278 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WMBT

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [4]

[Z] [G]

DA à tiers

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Janvier 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Versailles

N° RG : 23/01421

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21.11.2024

à :

M^e Claire BENOLIEL, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15

Plaidant : M^e Tancrède MONGELLI

APPELANTE

****************

Madame [Z] [G]

de nationalité Française

Résidence [4] ' [Adresse 2]

[Localité 5]

(déclaration d’appel signifiée à tiers)

Monsieur [S] [U]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

(PV 659)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], situé au n° [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la société Adominium (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Mme [G] et M. [U] en paiement de la somme de 9.051,29 euros en principal, au titre d’arriérés de charges de copropriété échues au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 14 septembre 2021, ainsi que la somme de 223,10 euros au titre des frais recouvrement.

Par jugement (RG 23/01421) réputé contradictoire rendu le 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné le syndicat des copropriétaires à payer les dépens ;

rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a considéré qu’au vu des pièces fournies, le syndicat des copropriétaires était défaillant à rapporter la preuve qui lui incombait de la qualité de copropriétaires de Mme [G] et de M. [U], aucun titre de propriété, aucune fiche immeuble ni aucun extrait de matrice cadastrale n’étant versé aux débats.

Par déclaration reçue au greffe le 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 septembre 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 834, 835 et 145 du code de procédure civile, de :

'- à titre principal, annuler le jugement rendu le 18 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sis [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société Adominium de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sis [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société Adominium à payer les dépens,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

— à titre subsidiaire, infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Versailles, en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sis [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société Adominium de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sis [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société Adominium à payer les dépens,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

et statuant à nouveau,

— juger expiré le délai légal de 30 jours imparti aux copropriétaires pour régulariser les impayés à compter de la mise en demeure de payer et, par conséquent, échu le terme des autres provisions toutes devenues exigibles,

— condamner, in solidum, Mme [Z] [G] et M. [S] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 13 755,62 euros assortie des intérêts légaux à compter de la première mise en demeure du 14 septembre 2021,

— condamner, in solidum, Mme [Z] [G] et M. [S] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 223,10 euros au titre des frais de recouvrement

— condamner, in solidum, Mme [Z] [G] et M. [S] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner, in solidum, Mme [Z] [G] et M. [S] [U] aux entiers dépens d’appel, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Claire Benoliel, avocat au barreau du Val d’Oise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. '

Au soutien de sa demande d’annulation du jugement, le syndicat des copropriétaires indique que l’absence de preuve de titres de propriété a été soulevée d’office par le juge de première instance, sans jamais avoir été débattue, Mme [G] et M. [U] n’ayant eux-mêmes jamais prétendu qu’il ne rapportait pas cette preuve. Au contraire, Mme [G] a reconnu sa dette et donc, a fortiori, sa qualité de copropriétaire. N’ayant pas mis cette question dans les débats, le jugement doit, selon l’appelant, être annulé.

À titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires demande l’infirmation du jugement en exposant que la qualité de copropriétaires des intimés résulte de l’ensemble des documents produits (courriers, appels de charges, procès-verbaux d’assemblées générales mentionnant les intimés) et de l’attitude de Mme [G] qui s’est rendue à l’audience sans contester l’arriéré de charges, afin de demander uniquement des délais de paiement, reconnaissant par là même sa qualité de copropriétaire. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires produit l’acte de notification de transfert émanant du notaire ayant reçu la vente des lots au profit de Mme [G] et de M. [U], en date du 14 novembre 2018.

S’agissant du quantum de la condamnation sollicitée, le syndicat des copropriétaires indique produire les procès-verbaux des assemblées générales des années 2020 à 2024 ainsi que les attestations de non-recours, les relevés de charges annuelles concernant les copropriétaires défaillants et l’ensemble des bordereaux d’appels de charges et de travaux qui leur ont été adressés entre le 1er janvier 2020 et le 1er juillet 2024.

Mme [G], à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées, à domicile, par actes des 27 mars et 9 septembre 2024, n’a pas constitué avocat.

M. [U], à qui la déclaration d’appel a été signifiée, selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, le 27 mars 2024 et les conclusions ont été signifiées, à domicile, le 9 septembre 2024, n’a pas non plus constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les intimés n’ayant pas constitué avocat, il appartient à la cour, en application de l’article 472 du code de procédure civile, de ne faire droit à la demande que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’annulation du jugement :

L’article 6 du code de procédure civile dispose qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et l’article 9 dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, en première instance, à défaut de comparution de chacun des défendeurs, il incombait au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que ceux-ci avaient bien la qualité de copropriétaires. Contrairement à ce qu’allègue le syndicat des copropriétaires, qui indique que cette qualité s’infère de l’attitude de Mme [G], laquelle s’est, selon le syndicat des copropriétaires, rendue à l’audience sans contester l’arriéré de charges, ne sollicitant que des délais de paiement, l’exposé du litige ne retient aucune demande de la part de celle-ci, qui a comparu sans constituer avocat. En outre, M. [U] n’a lui-même pas comparu.

Dès lors, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne pouvait aucunement s’inférer de l’attitude des défendeurs que ceux-ci devaient en tout état de cause être retenus comme copropriétaires, en l’absence de toute autre pièce justifiant de ce qu’ils avaient bien cette qualité et c’est sans méconnaître le principe de la contradiction que le juge de première instance, retenant que cette condition première n’était pas rapportée, a statué comme il l’a fait.

Aussi convient-il de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de nullité du jugement entrepris.

Sur la demande l’infirmation du jugement :

Sur la qualité de copropriétaires des intimés :

Il résulte de la notification notariée de transfert de propriété produite en pièce n° 9 par le syndicat des copropriétaires que Mme [G] et M. [U] sont devenus propriétaires, par acte du 14 novembre 2018, des lots n° 135, 153, 169 et 187 au sein de l’ensemble immobilier situé au n° [Adresse 2] à [Localité 5] (département des Yvelines).

Ainsi, en cause d’appel, la qualité de copropriétaires de Mme [G] et M. [U] est désormais bien rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les charges dont le règlement peut être sollicité selon la procédure accélérée au fond :

L’article 19-2 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose, en son 1er alinéa : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

La mise en oeuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (3ème Civ., 9 mars 2022, pourvoi n° 21-12.988).

Le syndicat des copropriétaires fait état de quatre mises en demeure et d’un commandement de payer, du 22 septembre 2022.

une mise en demeure du 14 septembre 2021, qui est la seule dont il est fait état dans le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires. Cette mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée tant à Mme [G] qu’à M. [U] a été reçue le 20 septembre 2021. Elle porte sur la somme de 4.741,12 euros ;

une mise en demeure du 3 janvier 2022, qui ne fait pas état d’un envoi par lettre mais de la mention suivante « remise en main propre (si absent par boîte aux lettres) », dont il n’est pas justifié qu’elle ait atteint l’un de ses destinataires ;

une mise en demeure adressée uniquement à Mme [G], en date du 5 juillet 2022 ;

une mise en demeure qui indique, sans justificatif, qu’elle est « remise en mains propres », datée du 17 septembre 2022 ;

un commandement de payer du 22 septembre 2022 à destination tant de Mme [G] que de M. [U].

Ainsi, à s’en tenir à la mise en demeure du 14 septembre 2021 qui est la seule dont il est justifié qu’elle ait été adressée et remise à chacun des intimés, seule la somme de 4.741,12 euros est susceptible de faire l’objet d’une demande de condamnation au titre de la présente procédure accélérée au fond.

Ce moyen, susceptible d’être relevé d’office, n’ayant pas été évoqué, il convient d’ordonner, sans révocation de l’ordonnance de clôture, la réouverture des débats afin d’inviter le syndicat des copropriétaires à présenter ses observations sur ce point. En complément, afin d’éclairer la cour sur la condamnation susceptible d’être prononcée, il appartiendra au syndicat des copropriétaires de produire le décompte correspondant à cette mise en demeure et d’indiquer, en considération de l’imputation des paiements effectués depuis lors et jusqu’à présent, sur les dettes les plus anciennes, conformément à l’article 1342-10 du code civil, quelles sommes restent dues au titre de ce décompte.

Sur la somme réclamée au titre des frais de recouvrement :

L’article 10-1.a) de la loi précitée dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En l’espèce, la somme sollicitée au titre des frais de recouvrement correspond à deux factures du syndic de copropriété ainsi qu’au commandement de payer évoqué plus haut, qui a été délivré par l’acte d’un huissier de justice du 22 septembre 2022 et qui n’est pas inclus dans les dépens.

Compte-tenu de la réouverture des débats ordonnée, il n’y a pas lieu de statuer dans la présente décision sur cette demande accessoire.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de nullité du jugement entrepris ;

Avant-dire droit sur la demande d’infirmation du jugement entrepris,

Ordonne, sans révocation de l’ordonnance de clôture, la réouverture des débats afin d’inviter le syndicat des copropriétaires à présenter ses observations sur le moyen, susceptible d’être relevé d’office, tiré de de ce que, en application de l’article 19-2 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, seules les sommes demeurées impayées passé un délai de trente jours après une mise en demeure sont susceptibles de faire l’objet d’une demande en paiement selon la présente procédure accélérée au fond ;

Invite le syndicat des copropriétaires à produire le décompte afférent à la mise en demeure du 14 septembre 2021 ;

Invite le syndicat des copropriétaires à préciser, en considération de l’imputation des paiements effectués depuis lors et jusqu’à présent, sur les dettes les plus anciennes, conformément à l’article 1342-10 du code civil, quelles sommes restent dues au titre de ce décompte ;

Dit que l’affaire sera examinée à l’audience du mercredi 11 décembre 2024, à 14 heures ;

Rappelle qu’en l’absence de révocation de l’ordonnance de clôture, le syndicat des copropriétaires reste en l’état des prétentions et moyens énoncés dans ses dernières conclusions, tels que mentionnés à l’exposé du litige du présent arrêt, sans pouvoir en présenter de nouveaux ;

Réserve l’ensemble des demandes et les dépens.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président