COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/01883 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VX56

AFFAIRE :

[R] [K]

et autre

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [5] sise [Adresse 2] représenté par son syndic, 2ASC IMMOBILIER

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 21/00713

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe RAOULT,

M^e Christel THILLOU DUPUIS,

M^e Michel RONZEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [R] [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Philippe RAOULT de la SELARL RAOULT PHILIPPE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 172

Madame [Y] [I] épouse [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Philippe RAOULT de la SELARL RAOULT PHILIPPE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 172

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [5] sise [Adresse 2] représenté par son syndic, 2ASC IMMOBILIER, dont le siège est situé au [Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

S.A.S. SABIMO

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Juillet 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [V] sont copropriétaires au sein du bâtiment sis [Adresse 3] à [Localité 6] lequel fait partie d’un ensemble immobilier plus large, sis [Adresse 2] et placé sous le régime de la copropriété.

L’assemblée générale du 25 juin 2019 a désigné le cabinet Sabimo, sis [Adresse 1] à [Localité 6], en qualité de syndic de cette copropriété. Une ordonnance du 5 février 2021 a désigné un administrateur judiciaire, Me [F]. Puis, le cabinet Sabimo ayant été réélu aux fonctions de syndic, en a repris les fonctions au 1er juin 2021.

Par exploits d’huissier du 11 février 2021, M. et Mme [V] ont assigné la société Sabimo ainsi que le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir annuler l’assemblée générale spéciale du 3 décembre 2020.

Par jugement du 7 février 2023, le Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant par décision contradictoire en premier ressort, les a :

— Déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Sabimo, chacun, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamnés à payer les dépens d’instance,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge s’est notamment fondé sur les motifs suivants, s’agissant du litige qui était soulevé quant au non-respect du principe de concurrence entachant d’irrégularité cette assemblée générale : le Tribunal a visé l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 et cité un extrait du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2019 qui fixe à 3 000 euros le montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence par le syndic est obligatoire, mais ne prévoyant pas que cette mise en concurrence doive être soumise aux copropriétaires en assemblée générale. Constatant que le syndic s’était fait remettre des devis de deux sociétés spécialistes en ascenseurs et les avait fait examiner par le conseil syndical, le premier juge a estimé que la mise en concurrence réalisée dans ces conditions, avait respecté les dispositions législatives et réglementaires des deux articles susvisés, et qu’ainsi, l’assemblée générale du 3 décembre 2020 était régulière.

Les époux [V] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 mars 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par des conclusions notifiées le 25 avril 2024, les époux [V], appelants, invitent la Cour à :

— les recevoir en leur appel

— les y déclarer bien fondés,

— infirmer en tous points le jugement prononcé le 7 février 2023 par le Tribunal Judiciaire de

Pontoise,

Et statuant à nouveau

— ordonner l’annulation de l’assemblée générale spéciale du 3 décembre 2020,

— annuler par suite les appels de fonds consécutifs à cette assemblée générale,

— condamner la société Sabimo et le syndicat des copropriétaires au paiement, chacun, de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 13 septembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— les condamner également solidairement aux entiers dépens d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 11 septembre 2023, par lesquelles la société Sabimo, intimée, invite la Cour à :

— juger M. et Mme [V] mal fondés en leur appel à l’encontre du jugement du 7 février 2023 du Tribunal judiciaire de Pontoise en leurs demandes fins et prétentions à l’encontre de la société Sabimo,

— confirmer le jugement rendu le 7 février 2023 par le Tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions au bénéfice de la Société Sabimo.

Y ajoutant,

— condamner M. et Mme [V] solidairement à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— condamner M. et Mme [V] aux dépens d’appel, recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 25 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande en annulation de l’assemblée générale spéciale du 3 décembre 2020 pour défaut de mise en concurrence :

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : ' L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. / A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.'

Aux termes de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 : ' La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas

fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.'

Enfin, la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2019 prévoit que : « L’assemblée générale fixe à 1 000 euros le montant au delà duquel le syndic ne concluera pas de marchés ou contrats sans consulter le conseil syndical.' et la résolution n°12 de la même assemblée générale « fixe à 3 000 euros le montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire par le syndic avant d’engager les dépenses ».

Si la Cour de Cassation admet que certaines circonstances peuvent être « exclusives de la mise en concurrence », notamment en ce qui concerne le recours à l’architecte habituel du syndicat des copropriétaires ayant établi l’appel d’offre (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n°22-10.096), il n’en va pas de même, en revanche, s’agissant de l’exigence de mise en concurrence posée par les textes précités : la seule présentation des devis obtenus ne vaut pas mise en concurrence.

La jurisprudence impose en particulier, que lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, ils soient tous soumis au vote de l’assemblée générale, sous peine d’annulation de la résolution (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.658). Au surplus, en l’absence de document faisant l’analyse des propositions reçues, le syndic doit communiquer avec la convocation à l’assemblée générale faisant état de trois consultations d’entreprises, l’ensemble des devis obtenus et non pas seulement deux sur trois.

En l’espèce

Les appelants soutiennent en appel, comme en première instance, que les conditions de mise en concurrence n’ont pas été respectées. S’agissant des travaux de modernisation des ascenseurs de cette copropriété, le devis AFSRA prévoyait un montant de 18 590 euros TTC par ascenseur, et le devis Koné était compris, selon les options retenues, entre 110 000 euros TTC et 126 000 euros TTC environ, par ascenseur.

C’est dans ces conditions que le devis de la société AFSRA, et lui seul, a été joint à la convocation à cette assemblée générale spéciale du 3 décembre 2020, où il était seulement précisé : 'l’entreprise AFSRA a été retenue par le conseil syndical et le syndic, la proposition Koné étant beaucoup plus onéreuse'. Enfin aucun document faisant l’analyse des devis reçus n’était joint à cette convocation.

La Cour juge qu’en tant qu’un seul devis (sur les deux réceptionnés) a été notifié aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 décembre 2020, et à défaut de tout document faisant l’analyse des devis réceptionnés, la résolution par laquelle ce devis a été approuvé en assemblée générale, doit être annulée pour manquement au principe de la mise en concurrence, prescrit par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, rappelés ci-dessus.

Dans la mesure où cette assemblée générale spéciale du 3 décembre 2020, dont l’ordre du jour ne comportait que 5 résolutions, avait pour unique objet de voter et d’autoriser les travaux de rénovation des ascenseurs selon cet unique devis et sans mise en concurrence effective préalable, il y a lieu d’annuler l’ensemble de cette assemblée générale spéciale.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires et la société Sabimo, parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer, chacun, une somme de 2 000 euros aux époux [V] en application de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de l’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Réforme le jugement du 7 février 2023 du Tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs réformés

— Annule l’assemblée générale spéciale du 3 décembre 2020 et par suite, les appels de fonds consécutifs à cette assemblée générale ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic désigné en assemblée générale du 15 janvier 2024, le cabinet 2ASC Immobilier sis [Adresse 4] et la société Sabimo, immatriculée au RCS de Pontoise sous le n° 385 185 517, dont le siège social est sis au [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, à payer les entiers dépens de première instance;

Y ajoutant

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic désigné en assemblée générale du 15 janvier 2024,le cabinet 2ASC Immobilier, sis [Adresse 4], et la société Sabimo, immatriculée au RCS de Pontoise sous le n° 385 185 517, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer, chacun, une somme de 2 000 euros à Mme [Y] [I] épouse [V] et M. [R] [V] en application de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de l’appel ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic désigné en assemblée générale du 15 janvier 2024,le cabinet 2ASC Immobilier, sis [Adresse 4], et la société Sabimo, immatriculée au RCS de Pontoise sous le n° 385 185 517, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer les entiers dépens d’appel ;

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT