COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 05 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01965 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WN4W

AFFAIRE :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES AILES

C/

[E] [G] [W]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 22/01142

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 05.12.2024

à :

M^e Pascal KOERFER, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES AILES

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 2] [Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 – N° du dossier 20186971

APPELANTE

****************

Monsieur [E] [G] [W]

né le 27 Avril 1962 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] (Yvelines) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et a pour syndic en exercice la société d’économie mixte Semiv.

M. [E] [W] est propriétaire, en qualité de seul et unique héritier de [I] [V], veuve [W], décédée le 22 novembre 2018, des lots 143, 172 et 431 dans cette résidence.

Un commandement a été signifié à M. [W], le 14 août 2020, aux fins de paiement des charges de copropriété impayées s’élevant, en principal, à 9 370,40 euros, outre des frais d’acte à hauteur de 187,95 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [W] devant le tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par jugement en date du 11 juin 2021, la juridiction a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires au motif que l’acte de décès de [I] [W] et l’acte de notoriété portant M. [W] comme seul héritier ne suffisait pas à établir sa qualité de copropriétaire.

Par acte délivré le 28 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires Les Ailes représenté par son syndic la société Semiv a fait assigner selon la procédure accélérée au fond M. [W] aux fins d’obtenir principalement sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  10 928,03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2020,

—  2 370,50 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

—  512,95 euros, au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 8 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Semiv,

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Semiv, aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires Les Ailes a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 mai 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires Les Ailes demande à la cour, au visa des articles 771, 772 du code civil et 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

'- infirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Versailles le 8 décembre 2022, en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 3], représenté par son syndic, la sa Semiv,

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 3], représenté par son syndic, la sa Semiv, aux dépens.

statuant de nouveau,

— déclarer M. [E] [W] acceptant pur et simple de la succession de feue Mme [I] [W],

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – pris en la personne de son syndic la société d’économie mixte Semiv, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [E] [W] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – pris en la personne de son syndic la société d’économie mixte Semiv, les sommes suivantes :

—  18 117,08 euros selon décompte arrêté au 28 mars 2024 ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— dire que les sommes dues en principal porteront intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 6 mars 2020 ;

— condamner M. [E] [W] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – pris en la personne de son syndic la société d’économie mixte Semiv la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’instance et d’appel, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens d’instance et d’appel.'

M. [W], à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées ont été signifiées respectivement à étude de commissaire de justice le 12 avril et 13 mai 2024, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le syndicat des copropriétaires Les Ailes relate qu’après avoir été débouté de toutes ses demandes à l’encontre de M. [E] [W] par jugement du tribunal judiciaire de Versailles rendu selon la procédure accélérée au fond le 11 juin 2021, au motif que les justificatifs produits étaient insuffisants pour permettre d’établir la qualité de propriétaire de M. [E] [W], il a introduit une nouvelle procédure accélérée au fond par acte du 28 juillet 2022, aux termes de laquelle il a également été débouté de toutes ses demandes, pour les mêmes motifs, selon jugement du 8 décembre 2022, qui relève surabondamment que ses demandes se heurtent à l’autorité de la chose jugée, précisant n’avoir pas fait signifier le jugement dont appel.

Il conclut en premier lieu sur la qualité de propriétaire de M. [E] [W], faisant valoir que celui-ci n’ayant jamais ni accepté ni refusé la succession de [I] [W], le notaire a publié l’acte de succession en l’état, de sorte qu’il lui a adressé une sommation d’avoir à se prononcer sur l’acceptation ou le refus de cette succession ; que n’ayant pas répondu dans les deux mois de la délivrance de cette sommation, M. [E] [W] est réputé désormais acceptant pur et simple en vertu des articles 771 et 772 du code civil.

Le SDC conclut en deuxième lieu sur le fait que la présente instance ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée et ce, à plusieurs titres, à savoir que :

— le précédent jugement du 11 juin 2021, en constatant le défaut de qualité du défendeur, n’a statué que sur une fin de non-recevoir et non sur sa demande au fond portant sur le paiement des arriérés de charges,

— une décision d’irrecevabilité ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée si la cause de l’irrecevabilité a disparu, la décision de 2021 ne l’ayant débouté qu’en l’état et faute pour lui de produire certaines pièces,

— il n’y a ni identité de qualité des parties, ni identité des demandes, la décision de 2021 ayant retenu que M. [W] n’avait pas la qualité de propriétaire,

— la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée n’est pas d’ordre public et il serait inéquitable de la lui opposer en raison de la difficulté qu’il a eu pour faire la preuve de la qualité de copropriétaire de M. [W], en raison de l’inaction fautive de ce dernier.

Sur le fond, au visa des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires Les Ailes fait valoir qu’il avait saisi le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir la condamnation de M. [E] [W] au paiement de la somme de 14 782,49 euros selon décompte arrêté au 17 avril 2023 ; que les charges et les cotisations au titre du fonds travaux ont été votées en assemblée générale, les budgets et les comptes ont été approuvés, de sorte que la créance est définitive.

Il ajoute que désormais, selon décompte arrêté au 28 mars 2024, M. [E] [W] est redevable de la somme de 18 117,08 euros au titre de ses charges de copropriété, incluant les appels travaux qui ont été votés et qui sont définitifs, somme à hauteur il sollicite la condamnation à paiement de l’intimé.

L’appelant conclut en troisième lieu sur le fait qu’il convient d’ajouter à l’arriéré des charges dû en principal, la somme de 512,95 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi SRU.

Enfin, au visa d’une jurisprudence selon lui constante en la matière, il sollicite l’allocation de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice causé par l’intimé à l’ensemble de la copropriété du fait du non-règlement de ses charges.

Sur ce,

A titre liminaire il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et la cour ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Sur l’autorité de la chose jugée

L’article 1355 du code civil dispose que :

'L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.'

Au cas d’espèce, le SDC explique lui-même que le jugement du 11 juin 2021, en constatant le défaut de qualité du défendeur, a statué sur une fin de non-recevoir, ce qui est effectivement le cas puisque nonobstant le fait qu’il l’ait débouté de sa demande aux termes du dispositif de cette décision, ce chef était motivé au vu de l’absence de production de justificatifs suffisants à établir la qualité de propriétaire de M. [E] [W].

Or il résulte d’une jurisprudence établie que le caractère nouveau de l’événement permettant d’écarter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée ne peut résulter de ce que la partie qui l’invoque avait négligé d’accomplir une diligence en temps utile (voir notamment 2e Civ., 25 juin 2015, pourvoi n° 14-17.504 et 1re Civ., 19 septembre 2018, pourvoi n° 17-22.678).

Ainsi, le fait pour le SDC d’avoir, par exploit du 4 mars 2022, fait délivrer à M. [E] [W] une sommation d’avoir à se prononcer sur l’acceptation ou le refus de la succession de feu [I] [W] née [V], sa mère décédée le 22 novembre 2018, ne saurait permettre d’écarter l’autorité de la chose jugée par le jugement rendu le 11 juin 2021.

L’irrecevabilité en raison de l’autorité de la chose jugée sera donc retenue pour les demandes du syndicat des copropriétaires Les Ailes concernant les charges arrêtées selon décompte du 1er janvier 2021.

Ses demandes seront en revanche déclarées recevables pour la période postérieure.

Sur l’intérêt à défendre de M. [E] [W]

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à défendre de M. [E] [W] dépend donc de la détermination de sa qualité de copropriétaire ou pas de immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] (Yvelines), s’agissant en particulier des lots 143, 172 et 431 de cette résidence, qui appartenaient à [I] [V], veuve [W], décédée le 22 novembre 2018.

Au cas présent, il ressort de l’attestation notariée du 12 juin 2019 établie par Maître [M] [T], notaire à [Localité 5], chargé du règlement de la succession de [I] [V] veuve [W], que celui-ci a déclaré que M. [E] [W] était seul habile à se dire et porter héritier de sa mère susnommée.

Toutefois, il apparaît que M. [W] n’a ni accepté ni refusé la succession, tandis que comme l’a relevé le premier juge, la déclaration de succession, qui est une obligation légale, n’emporte pas non plus acceptation de la succession, alors qu’en outre l’exemplaire versé aux débats n’est pas signé.

Ainsi, par exploit du 4 mars 2022, le syndicat des copropriétaires Les Ailes a fait délivrer à M. [E] [W] d’avoir à se prononcer sur l’acceptation ou le refus de la succession de feu [I] [W] née [V], sa mère décédée le 22 novembre 2018.

En effet, aux termes de l’article 771 du code civil, si l’héritier ne peut être contraint à opter avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession (alinéa 1), à l’expiration de ce délai, il peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l’initiative d’un créancier de la succession, d’un cohéritier, d’un héritier de rang subséquent ou de l’Etat (alinéa 2).

L’article suivant prévoit par ailleurs dans son 2e alinéa qu’ à défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple.

Dès lors, compte tenu du silence persistant de M. [E] [W], il convient de retenir qu’il est réputé acceptant pur et simple de la succession de sa mère, de sorte que l’appelant justifie de l’intérêt de celui-ci à défendre dans la présente instance.

Sur les demandes de condamnations

Sur la demande au titre de l’arriéré des charges de copropriété

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires a entendu mettre en oeuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale'.

L’article 14-2 de la même loi concerne les sommes afférentes aux dépenses de travaux.

En application de ces textes, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en l’absence de modalités différentes fixées par l’assemblée générale.

Faute de paiement d’une provision à sa date d’exigibilité, le syndicat de copropriété peut mettre en 'uvre la procédure de l’article 19-2 de la même loi qui prévoit qu''à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Il doit être considéré que compte tenu de l’articulation du texte, la mise en demeure exigée doit concerner une provision exigible.

Cette procédure permet en effet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échues du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après une mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées.

Or au cas présent, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de l’intimé en se référant au relevé de son compte propriétaire arrêté au 1er janvier 2024, tandis qu’il vise outre deux mises en demeure datées de 2020 ainsi qu’une dernière mise en demeure en date du 24 juin 2022.

Aux termes des dispositions ci-dessus rappelées, et dans le cadre de cette procédure particulière prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il apparaît qu’il n’est pourtant susceptible que de solliciter la provision appelée aux termes de la mise en demeure ainsi que les provisions à échoir ou échues de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, outre les arriérés antérieurs.

En outre, la lettre de mise en demeure du 24 juin 2022, bien que rappelant les dispositions de l’article 19-2 en débat, enjoint M. [W] « d’avoir à régler, sous délai de trente jours, la somme de 11 143,03 euros, au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 9 juin 2022 », indiqué comme figurant en pièce jointe.

Pourtant, la lettre du texte de cet article prévoit que la mise en demeure restée infructueuse permettant d’introduire une procédure accélérée au fond doit viser une provision exigible à la date de son envoi, et non l’intégralité de l’arriéré du compte du copropriétaire qui relève lui d’une procédure classique.

Au regard de ces éléments, il n’apparaît en conséquence pas possible de faire droit à la demande de demande de condamnation telle que formulée, au titre de la présente procédure accélérée au fond.

De même, réservée au recouvrement des charges et cotisations du fonds de travaux, expressément visés par le texte, y compris les autres provisions non encore échues devenues immédiatement exigibles, la procédure accélérée au fond ne s’étend pas aux autres demandes, de sorte qu’il apparaît que le syndicat des copropriétaires n’est pas davantage fondé à réclamer les frais de recouvrement comme il le fait.

Ces moyens, susceptibles d’être relevés d’office s’agissant des conditions d’application de la procédure choisie, n’ayant pas été évoqués, il convient d’ordonner, sans révocation de l’ordonnance de clôture, la réouverture des débats afin d’inviter le syndicat des copropriétaires à présenter ses observations sur ces points.

PAR CES MOTIFS,

Par arrêt partiellement avant-dire droit,

Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires Les Ailes pour la période antérieure au 1er janvier 2021 et recevables pour la période postérieure,

Ordonne, sans révocation de l’ordonnance de clôture, la réouverture des débats afin d’inviter le syndicat des copropriétaires à présenter ses observations sur les moyens, susceptibles d’être relevés d’office, tirés de ce que, en application de l’article 19-2 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il ne justifie pas des sommes réclamées, ni de la bonne forme de la mise en demeure du 24 juin 2022,

Dit que l’affaire sera examinée à l’audience du lundi 20 janvier 2025, à 9 heures ;

Rappelle qu’en l’absence de révocation de l’ordonnance de clôture, le syndicat des copropriétaires reste en l’état des prétentions et moyens énoncés dans ses dernières conclusions, tels que mentionnés à l’exposé du litige du présent arrêt, sans pouvoir en présenter de nouveaux ;

Réserve l’ensemble des demandes et les dépens.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président