COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 15 MAI 2024

N° RG 23/04726 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V7JW

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Localité 7] [Adresse 2] ET 1, [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL SOCAGI

C/

[I] [T] [X]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 23/00013

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA MAGDELEINE [Adresse 2] ET [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL SOCAGI, ayant son siège social sis [Adresse 3], agissant elle-même poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 2] et [Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

APPELANT

****************

Monsieur [I] [T] [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Défaillant

Madame [J] [T] [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Défaillante

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Avril 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [T] [X] sont propriétaires indivis des lots n°301 (un appartement), n°285 (une cave) et n°419 (un parking) de la résidence sise aux [Adresse 2] et [Adresse 1], soumise au statut des copropriétés.

Par lettre recommandée du 30 juin 2022, M. [T] [X] a été mis en demeure de payer la somme de 7 920 euros au titre notamment de l’arriéré de charges.

Par le jugement entrepris du 11 avril 2023, le Tribunal judiciaire de Versailles, constatant l’absence de justification de l’existence d’une clause de solidarité opposable aux copropriétaires indivis, a condamné M. [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 2 674,67 euros au titre des arriérés de charges et travaux arrêtés au 8 octobre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2022,

— la somme de 400 euros de dommages et intérêts,

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens dont distraction au profit de M^e Pedroletti, avocat,

Le tribunal a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement, ainsi que le surplus de ses prétentions, et rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit.

Le premier juge s’est notamment fondé sur les motifs suivants:

S’agissant des arriérés de charges et travaux arrêtés au 8 octobre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus: il a relevé que seul le montant de 5 349,34 euros présentait un caractère certain, alors que le montant de 2 161,10 euros réclamé au titre du solde débiteur au 13 septembre 2019 ne présentait pas ce caractère certain dès lors qu’il n’était justifié par aucun historique de compte antérieur, ni aucune autre pièce justificative. Le premier juge a également retranché un montant de 1 296 euros comme étant réclamé au titre des frais de recouvrement de la créance.

Sur les frais de recouvrement: le premier juge n’en a retenu aucun, au motif soit qu’ils faisaient partie des honoraires du syndic pour constitution d’avocat et transmission du dossier à l’avocat, soit qu’ils n’étaient pas assortis de justificatifs.

Sur les dommages et intérêts: il a condamné M. [T] [X] à payer une somme de 400 euros au regard du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, un préjudice de privation de fonds nécessaires à la gestion de la résidence.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 11 avril 2023, par déclaration en date du 7 juillet 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 novembre 2023 à M. [T] [X],intimé défaillant, par dépôt à l’étude du commissaire de justice, et notifiées par RPVA le 23 novembre 2023 aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires invite la Cour à :

— confirmer le jugement du 11 avril 2023 en qu’il a déclaré recevables ses demandes,

— réformer le jugement du 11 avril 2023 en tant que M. [T] [X] a étécondamné à lui payer :

— la somme de 2 674,67 euros au titre des charges de copropriété et cotisation fonds de travaux arrêtées au 8 octobre 2022, appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2022 ;

— la somme de 400 euros de dommages et intérêts ;

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— déclarer que M. [T] [X] est redevable, au titre de la clause de solidarité contenue dans le règlement de copropriété, de l’intégralité des sommes que l’indivision [T] [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires,

— condamner M. [T] [X] à lui payer :

— la somme de 11 571,34 euros au titre de l’arriéré de charges actualisé au 3 octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juin 2022 ;

— la somme de 2 500 euros de dommages-intérêts ;

— condamner M. [T] [X] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Pedroletti, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [T] [X], à qui la déclaration d’appel a été signifiée par dépôt à l’étude du commissaire de justice le 10 octobre 2023, n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 26 mars 2024.

SUR CE,

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions ;

S’agissant de la créance de 11 571,34 euros au titre de l’arriéré de charges et travaux tel qu’actualisé au 3 octobre 2023:

En droit:

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce :

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 11 571,34 euros au titre de l’arriéré de charges et travaux actualisé au 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires indivis de M. et Mme [T] [X],

— les procès-verbaux des assemblées générales du 6 juillet 2018, 30 décembre 2020, 14 décembre 2021 et du 15 décembre 2022 (pièce nouvelle 8 bis) approuvant les comptes, votant divers travaux et fixant le budget prévisionnel, ainsi que les attestations de non-recours pour les assemblées générales de 2020 et 2021,

— un extrait du compte de copropriétaire de M. et Mme [T] [X] couvrant la période du 31 décembre 2019 (solde débiteur 1 685,40 euros) jusqu’au 29 juin 2022 où le solde débiteur est de 7 920 euros,

— un extrait du grand-livre avec détail du compte de M. et Mme [T] [X] couvrant la période du 13 septembre 2019 (solde débiteur 2 161,10 euros) jusqu’au 31 octobre 2022 où le solde débiteur est de 8 806,44 euros,

— la mise en demeure d’avocat en date du 30 juin 2022, faite à M. et Mme [T] [X] à leur adresse commune sise à [Localité 5] afin qu’ils règlent la somme de 7 920 euros au titre notamment d’arriérés de charges, les destinataires ayant été avisés le 2 juillet 2022 mais n’ayant pas réclamé le pli.

Sur le solde à retenir au 13 septembre 2019:

Pour justifier de l’antériorité de la dette de M. [T] [X], le syndicat des copropriétaires produit des documents comptables de 2018 et 2019 qu’il s’est fait délivrer par l’ancien syndic, l’Agence du Golf.

Les pièces n°5 (troisième feuillet) et 49, identiques, présentent un extrait du grand-livre de l’Agence du Golf, sous-compte de M. et Mme [T] [X] pour l’année 2018, dont les données sont semblables à celles des pièces n°5 (deuxième feuillet) et n°48, identiques, qui est un extrait du compte de copropriétaire de M. et Mme [T] [X] tenu par l’Agence du Golf et couvrant la période du 1er janvier 2018 jusqu’au 9 juillet 2019.

La Cour relève tout d’abord, ainsi que le premier juge l’a fait, que le solde débiteur de 465,61 euros au 31 décembre 2017 ne présente pas de caractère certain, n’étant justifié par aucun historique de compte antérieur, ni aucune autre pièce justificative permettant d’avérer son exactitude, au surplus en l’absence du procès-verbal de l’assemblée générale de 2017, et alors que l’assemblée générale de 2020 a voté, par l’adoption de la résolution n°25, la réalisation d’un audit financier 'suite à la mauvaise gestion de l’Agence du Golf'.

Dans ces conditions, le solde débiteur de 465,61 euros au 31 décembre 2017 n’est pas retenu, de même que le mouvement intitulé 'solde charges 2016 & 2017" pour les mêmes motifs.

Il en va de même s’agissant des appels de charges et des mouvements effectués au titre de l’année 2019 (période de janvier jusqu’à juillet), en l’absence de documents en justifiant, à savoir principalement le procès-verbal de l’assemblée générale de cette année là, et pour laquelle le syndicat des copropriétaires n’a produit que l’appel de fonds du 1er octobre 2019.

La Cour écarte également les sommes concernant les frais de relance, non justifiés par des pièces produites.

L’analyse des autres mouvements portés sur cet extrait de compte de copropriétaire, permet à la Cour de retenir qu’une somme de 1 685,29 euros doit être ajoutée à la créance, au regard de trois appels de charges de 441,14 euros chacun au titre des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2018 ainsi que l’appel de charges du dernier trimestre 2018 d’un montant de 341,32 euros, et également un appel de fonds 'Loi ALUR’ en 2018 pour 20,55 euros.

Ainsi le syndicat des copropriétaires établit, par les pièces produites en appel, que M. [T] [X] lui était redevable, à la date du 9 juillet 2019, de la somme de 1 685,29 euros au titre des arriérés de charges et travaux. Cette somme doit donc être ajoutée à la créance en principal résultant de l’examen du premier juge, d’un montant de 5 349,34 euros, dont la Cour adopte les motifs pour la période allant de juillet 2019 jusqu’au 8 octobre 2022.

Dès lors, la dette de M. [T] [X] au titre des arriérés de charges et travaux, arrêtée au 8 octobre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus, est de (1 685,29 + 5 349,34 ) euros soit 7 034,63 euros.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la créance actualisée au 3 octobre 2023 : le syndicat des copropriétaires présente un tableau en pages 13 à 15 de ses écritures, dont chaque ligne correspond à une des nombreuses pièces justificatives produites, principalement des appels sur budget et des soldes de charges. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir les éléments ainsi présentés et justifiés, au débit comme au crédit, et d’ajouter une créance de 2 806,25 euros au titre de la période comprise entre le 8 octobre 2022 et le 3 octobre 2023, ce qui conduit à un arriéré de charges et travaux total tel qu’actualisé au 3 octobre 2023, de 9 840,88 euros.

Sur la solidarité: le syndicat des copropriétaires produit en cause d’appel, le règlement de copropriété (pièce 4 bis) au demeurant non listé sur le bordereau des pièces produites. Il ressort de l’analyse de ce règlement de copropriété, déposé au 3ème bureau de Versailles en date du 12 janvier 2009, qu’il énonce à la page 31, sous la rubrique 'dispositions communes', les dispositions suivantes : 'En cas d’indivision de la propriété d’un lot, pour quelque cause que ce soit, tous les propriétaires indivis seront formellement solidaires et indivisibles vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, du paiement de toutes les charges afférentes audit lot'.

Dans ces conditions, la Cour retient que l’arriéré de charges et travaux total arrêté au 3 octobre 2023, d’un montant de 9 840,88 euros, incombe solidairement à M. et Mme [T] [X] qui sont copropriétaires indivis et, dans la présente affaire, à M. [T] [X] qui est le seul membre de l’indivision [T] [X].

Le jugement sera infirmé sur ce point et M. [T] [X] condamné en appel à régler cette somme de 9 840,88 euros.

S’agissant des intérêts : la somme de 7 034,63 euros portera intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2022, date de l’assignation devant le Tribunal judiciaire de Versailles, et la somme de 2 806,25 euros portera intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023, date de la signification des conclusions d’appel par commissaire de justice.

Sur les frais de recouvrement: le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande sur ce point en appel.

Sur les dommages et intérêts:

Le premier juge a condamné M. [T] [X] à payer une somme de 400 euros au regard du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion de la résidence. Si le présent arrêt ajoute 1 685,29 euros à la créance principale réclamée devant le premier juge, il n’y a pas lieu, toutefois, d’aggraver cette condamnation, en l’absence de tout élément susceptible d’établir que M. [T] [X] aurait manifesté une résistance abusive.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement rendu le 11 avril 2023. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner M. [T] [X] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin M. [T] [X], qui succombe, sera condamné à payer les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

— Infirme le jugement du 11 avril 2023 du Tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions sauf en tant qu’il a condamné M. [I] [T] [X] à verser au syndicat des copropriétaires La Magdeleine, sis [Adresse 2] [Adresse 1]:

— la somme de 400 euros au titre des dommages et intérêts,

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— les dépens de première instance dont distraction au profit de M^e Pedroletti, avocat.

Statuant de nouveau des chefs infirmés,

— Condamne M. [I] [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires La Magdeleine, sis [Adresse 2]:

— la somme de 9 840,88 euros au titre des arriérés de charges et travaux tel qu’actualisés au 3 octobre 2023,

— dit que la somme de 7 034,63 euros portera intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2022, et que la somme de 2 806,25 euros portera intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023,

Y ajoutant,

— Condamne M. [I] [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires La Magdeleine, sis [Adresse 2] [Adresse 1], une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne M. [I] [T] [X] à payer les dépens d’appel, dont recouvrement direct au profit de Maître Pedroletti, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,