COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 10 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/08110 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WHEM

AFFAIRE :

S.A. IN’LI

C/

[K] [H]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 8]

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 10/12/24

à :

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. IN’LI anciennement dénommée Omnium de Gestion Immobilière de l’Ile de France, dit OGIF

N° SIRET : 602 05 2 3 59

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

Plaidant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P431

****************

INTIMÉS

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 3],

[Localité 6]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à domicile

Madame [R] [Z]

[Adresse 4],

[Localité 6]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à personne

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 octobre 2024, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire

Greffière, lors des débats : Madame Céline KOC,

Greffière placée placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 1er novembre 2003, l’OGIF, aux droits duquel se trouve aujourd’hui la société In’Li, a consenti à M. et Mme [Z] un bail portant sur un appartement dans un ensemble immobilier, [Adresse 9]', sis [Adresse 2], à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 mars 2023, la société In’Li a fait délivrer assignation à M. et Mme [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de d’Asnières-sur-Seine, aux fins de :

— voir dire et juger qu’ils sont responsables des agissements répréhensibles de leur fils hébergé dans le local loué, lequel contrevient à l’obligation de jouissance paisible,

— voir prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs exclusifs de M. et Mme [Z],

— voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs au besoin avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier,

— voir ordonner la séquestration des meubles,

— les voir condamner solidairement à lui payer à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux, une somme égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié,

— les voir condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 21 novembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— débouté la société In’Li de l’ensemble de ses demandes,

— dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Par déclaration reçue au greffe le 1er décembre 2023, la société In’Li a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 février 2024, la société In’Li demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau, de :

— juger que M. et Mme [Z] sont responsables des agissements répréhensibles de leur fils, [L] [Z], hébergé dans le local loué, lequel contrevient à l’obligation de jouissance paisible,

en conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à leurs torts et griefs exclusifs,

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail, en la forme ordinaire, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués,

— condamner solidairement M. et Mme [Z] à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation et ce, jusqu’à parfaite restitution des lieux loués, une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié,

— débouter M. et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement M. et Mme [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [Z] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par la SCP Debray – Chemin, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et Mme [Z] n’ont pas constitué avocat. La déclaration d’appel a été dénoncée à Mme [Z] par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024 remis à sa personne, Mme [Z] ayant accepté de recevoir l’acte pour son mari.

Les conclusions d’appel ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 27 février 2024 remis à la personne de M. [Z], cet acte ayant été délivré à Mme [Z] selon les modalités des articles 656 et suivants du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'

Sur l’appel de la société In’Li

Au soutien de son appel, la société In’Li reproche au premier juge de l’avoir déboutée de l’intégralité de ses demandes sur les seules affirmations de M. [K] [Z], qui a prétendu à l’audience, sans fournir le moindre justificatif probant, que son fils [L] [Z], âgé de 20 ans, n’habitait plus au domicile familial depuis fin janvier 2022. Elle prétend faire la preuve du maintien de M [L] [Z] chez ses parents, locataires en titre, par les différentes pièces qu’elle produit aux débats.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicables au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1735 du code civil dispose que 'le preneur est tenu des dégradations et des pertes par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires'.

Il est constamment admis aujourd’hui qu’en application combinée des articles 1728,1729, 1735 et de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu’il héberge, sans aucune distinction selon que celles-ci soient mineures ou majeures, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

En l’espèce, la société In’Li justifie les faits qu’elle impute à faute à M. [L] [Z] par les nombreuses pièces qu’elle verse aux débats, à savoir :

* les procès-verbaux de plaintes d’occupants de la résidence à la suite d’infractions commises par M. [L] [Z] entre le 23 octobre et le 1er novembre 2022, ( effractions dans de nombreux véhicules stationnés dans les parkings souterrains de l’ensemble immobilier), M. [L] [Z] ayant été identifié grâce aux images de video surveillance et interpellé à son domicile le 1er décembre 2022, et ayant reconnu dans un premier temps avoir dégradé une dizaine de véhicules lors de sa garde à vue, puis quelques heures plus tard avoir commis des vols dans 10 à 15 véhicules qui y étaient stationnés, un certains nombres d’effets dérobés ayant été retrouvés lors d’une perquisition au domicile de ses parents, il a été déféré devant le tribunal judiciaire de Nanterre en vue d’une comparution immédiate, l’affaire ayant été appelée en définitive à l’audience du 6 janvier 2023 (avis d’audience produite en pièce 5),

* une note rédigée le 17 avril 2023 par le commandant de police [I], aux termes de laquelle ce dernier fait état de nombreuses interventions policières impliquant M. [L] [Z] recensées depuis l’années 2020 : 18 juillet 2020 : trafic de stupéfiants,

25 août 2020: rodéo à scooter,

26 octobre 2021 : délit de fuite dans le cadre d’un trafic de stupéfiants,

4 avril 2022 ; conduite sans permis sou l’emprise de produits stupéfiants,

12 et 18 avril 2022 : détention de stupéfiants et tapage,

29 novembre 2022 : blocage des parties communes dans le cadre de trafic de stupéfiants,

4 janvier 2023 : vente de produits stupéfiants,

10 mars 2023 ; consommation de cannabis dans les parties communes;

4 avril 2023 : trafic et dissimulation de produits stupéfiants,

* aux termes de sa note, le commandant [I] indique que la famille [Z] a un rôle central dans le trafic de cannabis implanté dans le hall de l’immeuble sis [Adresse 1] jouxtant le leur, que des voisins ont été menacés pour ne pas interférer dans le trafic mais n’ont pas déposé plainte par peur de représailles. Récemment de nombreux véhicules appartenant à des résidents ont été cassés, de nombreux objets y ont été dérobés, que M. [L] [Z], couvert par ses parents, eux-mêmes bénéficiant certainement des fruits du trafic, cause d’importants troubles au sein de son immeuble.

La société In’Li ajoute que le 4 janvier 2023, M. [L] [Z] a de nouveau été interpellé, alors qu’il était en possession de cannabis qu’il tentait de dissimuler dans l’un des parkings de la bailleresse, qu’il a été placé en garde à vue et auditionné le 5 janvier 2023.

Il ressort également de ces pièces que M. [L] [Z] a été interpellé 6 juillet 2023, au domicile de ses parents, ce qui vient contredire l’allégation à l’audience de M. [K] [Z], son père, qui prétendait que son fils n’habitait plus au domicile familial depuis la fin de l’année 2022.

Quelle que soit sa situation personnelle et familiale, la responsabilité du locataire ne peut être effacée, ni minorée par le fait qu’aucune autre infraction n’ait été établie, ni même alléguée depuis la date de survenance des faits, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi.

Le comportement de M. [L] [Z] dont il est établi qu’il habite toujours chez ses parents, et qui s’obstine à perturber la tranquillité de son voisinage immédiat, constitue une violation grave à l’une des clauses essentielles du bail qui impose aux preneurs ou aux personnes qu’ils ont en charge ou qu’ils hébergent, de n’importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité des faits est donc de nature à justifier la résiliation du bail aux torts des locataires.

Par suite, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a débouté la société In’Li de toutes ses demandes.

Statuant à nouveau, il y a lieu :

— de prononcer la résiliation du bail consenti à M. et Mme [K] [Z] à leurs torts exclusifs,

— d’ordonner l’expulsion de M. et Mme [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et notamment celle de M. [L] [Z], des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 10] par toute voie et moyen de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter de la décision à intervenir,

— de dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application du 31 juillet 1992,

— de condamner solidairement M. et Mme [Z] à payer à la société In’Li une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi normalement et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

M. et Mme [Z] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société In’Li au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant in solidum M. et Mme [Z] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [Z] doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être directement recouvrés par la SCP Debray Chemin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 21 novembre 2023 par le tribunal de proximité d’Asnières sur Seine, en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail consenti à M. et Mme [K] [Z] à leurs torts exclusifs,

Ordonne l’expulsion de M. et Mme [Z] des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 10] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et notamment M. [L] [Z], avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter de la décision à intervenir,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application du 31 juillet 1992,

Condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer à la société In’Li une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi normalement et ce, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

Condamne in solidum M. et Mme [Z] à verser à la société In’Li la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, par elle exposés en première instance et en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. et Mme [Z] aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être directement recouvrés par la SCP Debray Chemin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— Signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,