COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/07663 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VSU6

AFFAIRE :

S.A.S. FRANCE BKR

C/

[T] [R]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Mars 2022 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 18/02531

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel MOREAU

M^e Oriane DONTOT

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. FRANCE BKR

RCS Nanterre n° 950 026 914

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 et M^e Myriam DUMAS O’DWYER & M^e Virginie BOUET du cabinet ABV LEGAL AARPI, Plaidants, avocats au barreau de Paris

APPELANTE

****************

Maître [T] [R], prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la SCI HENRICA

[Adresse 2]

[Adresse 2]

S.C.I. HENRICA

RCS Nice n° 431 532 886

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentées par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Marie-Pauline CHEMIN & M^e Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, Plaidants, avocats au barreau

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 1er Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DES FAITS

Le 16 novembre 1994, la société France Quick a acquis le fonds de commerce de la société [M] et la SCI Henrica lui a donné à bail les locaux commerciaux pour une durée de neuf ans. Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises.

Sur assignation du département des Hauts-de-Seine du 17 juillet 2017 et par ordonnance du 6 novembre suivant, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a ordonné l’expulsion de la société France Quick du terrain attenant au bien appartenant à la SCI Henrica, irrégulièrement occupé. La société France Quick a démantelé une terrasse couverte, restitué le terrain et entrepris des travaux de rénovation.

Reprochant à la SCI Henrica des manquements à son obligation de délivrance en donnant à bail une partie d’immeuble qui ne lui appartenait pas, à son obligation de jouissance paisible et à son obligation de loyauté contractuelle, la société France Quick l’a assignée, par acte du 21 février 2018, devant le tribunal de grande instance de Nanterre en réparation de son préjudice d’exploitation né de la fermeture du restaurant pendant la durée des travaux.

La SCI Henrica a soulevé une fin de non-recevoir tirée de l’article 11 du contrat.

Par jugement du 21 mars 2022, le tribunal a déclaré recevable l’action de la société France Quick, dit que la SCI Henrica avait commis une faute par négligence fautive à son égard mais débouté la société France Quick de sa demande indemnitaire et de sa demande en garantie, dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens et les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Le tribunal a retenu qu’en louant une partie d’un bâtiment qui se trouvait sur le domaine public et pour lequel elle ne possédait aucun droit ni titre, la SCI Henrica avait commis une faute contractuelle à l’égard du preneur, qu’il convenait toutefois de retenir une faute par négligence fautive, la bailleresse ayant ignoré que la terrasse était implantée sur le domaine public et la locataire ayant pu l’exploiter pendant de nombreuses années, et non un manquement à l’obligation de délivrance dans la mesure où n’était pas invoquée une réduction de la surface mais seulement la dépose des installations propriété du preneur.

Il a rejeté la demande indemnitaire au titre des travaux réalisés au motif qu’aucune des factures produites par la société France Quick ne correspondait aux travaux de démantèlement de la terrasse couverte, la demande indemnitaire au titre du préjudice d’exploitation au motif que la société France Quick se prévalait d’un EBITDA moyen sans produire de bilan comptable et la demande en garantie de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre à la demande du Département des Hauts-de-Seine au motif qu’elle était devenue sans objet, l’expulsion ayant « cessé ».

Par déclaration du 21 décembre 2022, la société France BKR, anciennement France Quick, a fait appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a déclaré son action recevable.

Par dernières conclusions n° 2 remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 mars 2024, elle demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré son action recevable, de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de dire que la SCI Henrica a manqué à son obligation de délivrance, de la condamner à lui verser la somme de 186.508 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct.

En cause d’appel, la société France BKR invoque le seul manquement de la SCI Henrica à son obligation de délivrance et demande la seule indemnisation du coût des travaux rendus nécessaires pour la poursuite de son exploitation.

Elle soutient que manquent à son obligation de délivrance (i) le bailleur qui loue des locaux situés en réalité sur le domaine public dès lors qu’il est dépourvu de droits, ce qui est le cas en l’espèce, et (ii) le bailleur qui ne met pas à disposition du preneur un local permettant d’exercer effectivement l’activité commerciale conforme au bail, ce qui est également le cas en l’espèce dès lors que sans la terrasse couverte démontable et la terrasse extérieure, l’activité de restauration n’était pas exploitable en raison d’un défaut de respect de la réglementation des établissements recevant du public.

Elle ajoute qu’en louant des locaux situés en réalité sur le domaine public et dont l’expulsion entraînait une impossibilité de poursuivre l’activité commerciale, sauf à réaliser des travaux de restructuration importants, la SCI Henrica a nécessairement manqué à son obligation de délivrance et que sa prétendue ignorance sur les limites de propriété ne l’exonère en toute hypothèse pas de son obligation de délivrance.

La société France BKR limite sa demande indemnitaire au coût des travaux qui étaient indispensables à la poursuite de son activité commerciale, et non en relation avec le changement d’enseigne allégué, auquel s’est ajouté le coût de réfection de la charpente dont l’état dégradé a été découvert pendant les travaux.

Par dernières conclusions n° 1 remises au greffe et notifiées par RPVA le 9 juin 2023, la SCI Henrica et son administrateur provisoire demandent à la cour de confirmer le jugement, en conséquence de débouter la société France Quick de l’ensemble de ses demandes, subsidiairement et si la faute devait être reconnue, de dire et juger que le quantum des demandes n’est ni fondé ni justifié et de débouter la société France Quick de l’ensemble de ses demandes, plus subsidiairement si la faute et le préjudice de la société France BKR devaient être reconnus, de limiter le préjudice indemnisable à la somme de 54.850 euros, en toutes hypothèses de condamner la société France BKR à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec droit de recouvrement direct.

Elle invoque la croyance légitime dans laquelle elle se trouvait quant à la propriété des terrains attenants, confortée par les autorisations administratives de travaux accordées, et soutient (i) qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance dès lors qu’aucune différence n’existait entre l’assiette réelle du bail et l’idée que se faisait le preneur de l’assiette du bail et que la société France Quick savait avant l’acquisition du fonds de commerce que la terrasse litigieuse se situait au-delà des limites de la propriété du bailleur, (ii) que la société France BKR a commis une faute en ne lui révélant pas la situation juridique de la terrasse couverte et de l’aire de jeux, (iii) qu’elle a aussi commis une faute en rénovant la terrasse et en créant une aire de jeux sur le domaine public, (iii) que la société France BKR est à l’origine du trouble et des préjudices qu’elle allègue, (iv) qu’elle a renoncé à se prévaloir de la précarité de la terrasse.

La SCI Henrica conteste le préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 16 mai 2024.

SUR CE,

La recevabilité de l’action de la société France BKR n’est plus discutée en appel, aucun appel n’ayant été formé de ce chef du jugement.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation faite au bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ne cesse qu’en cas de force majeure et, en vertu de cette obligation, le preneur est garanti par le bailleur de toute éviction et même du risque d’éviction.

En l’espèce, la SCI Henrica, propriétaire des biens donnés à bail depuis sa constitution le 21 juin 1974 et l’apport en nature fait par M. [D], lequel avait acquis ces mêmes biens le 16 janvier 1952, était tenue de garantir les droits prévus au bail conclu avec la société France Quick, devenue France BKR, le 16 novembre 1994.

Ces droits comprenaient, selon la description du bail, une « salle de restaurant édifiée en matériaux démontables en bordure de l'[Adresse 3], d’une surface d’environ 80 m² » et un « jardin devant et derrière », et selon la description de l’avenant de renouvellement du bail du 20 août 2014 une « salle de restaurant édifiée en matériaux démontables en bordure de l'[Adresse 3], d’une surface d’environ 83 m² » et, à l’extérieur « une terrasse (à usage notamment d’aire de jeux), espaces verts ». Les deux contrats successifs mentionnent que le tout tient « par devant : à l'[Adresse 3] ».

Il ressort de la copie d’une page du contrat de renouvellement de bail, datée manuscritement de la seule année 1989, que le précédent preneur, la société T.O.V., avait édifié cette salle de restaurant sur « la parcelle de jardin située en bordure de l'[Adresse 3] » au moment d’un précédent renouvellement de bail acté les 18 et 20 septembre 1972.

Dès lors que la société France BKR a été expulsée de cette salle de restaurant et de l’aire de jeux attenante qui occupaient le domaine public appartenant non à la commune mais au Département des Hauts-de-Seine, elle a été privée de la jouissance paisible d’une partie substantielle des locaux pris à bail dont la SCI Henrica lui devait la garantie de sorte que la SCI Henrica a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de la société France BKR.

La responsabilité de la SCI Henrica est engagée, peu important qu’elle ait eu ou non connaissance, au jour de la conclusion du bail avec la société France Quick et pendant son exécution, de l’occupation du domaine public, laquelle emportait un risque d’éviction des locaux commerciaux concernés à tout moment.

Quant à l’allégation que la société France Quick aurait conclu le bail en 1994 en toute connaissance de cause de l’occupation du domaine public, elle repose sur le plan de masse établi par un architecte mandaté par la société France Quick aux fins d’établir une déclaration de travaux, plan de masse édité le 23 avril 1993, et un plan de masse des « voies et réseaux divers » établi après la conclusion du bail, le 17 novembre 1994, par la société Plan consultant, la société France Quick étant le maître d’ouvrage.

Or aucune pièce ne vient démontrer que la société France Quick elle-même a eu connaissance par son architecte puis par la société Plan consultant de ces plans de masse indiquant « la limite de propriété » des biens loués, cette limite séparant la terrasse couverte, correspondant à une salle de restaurant, et l’aire de jeux des autres locaux et équipements, alors qu’ultérieurement, par courriel du 2 septembre 2016, nettement antérieur aux pièces produites aux débats évoquant la procédure d’expulsion, la plus ancienne de ces pièces faisant référence à une lettre du 11 avril 2017 évoquant ce sujet, la société France Quick indiquait à l’étude de Me [I], administrateur provisoire de la SCI Henrica, qu’elle ne réglait aucune redevance au titre d’un droit de terrasse pour ce restaurant « la terrasse n’étant pas sur le domaine public », que la société France Quick était alors confortée par cette position dès lors qu’elle avait obtenu les 8 octobre et 22 novembre 1993 puis en 1994, selon une correspondance de Me [I] ès qualités, une décision de non-opposition à une déclaration préalable de travaux puis une autorisation de travaux et enfin un permis de construire et un permis de démolir et ce, sans réaction de l’administration, qu’il ressort encore d’une lettre du 2 mai 2017 de la société France Quick, en réponse à un courrier de Me [I] ès qualités du 11 avril 2017 non produit aux débats, qu’il était alors « question de cette procédure d’expropriation en cours » souhaitée par le Département des Hauts-de-Seine et non d’une procédure d’expulsion, impliquant ainsi que le bailleur était propriétaire des terrains visés par la procédure, qu’enfin la société France Quick n’avait aucun intérêt à conclure un bail, le 16 novembre 1994, sans signaler au bailleur la situation juridique d’une partie des locaux dont le loyer, compte tenu de la précarité de l’occupation, ne pouvait être du même niveau que celui appliqué aux autres locaux.

La SCI Henrica ayant ainsi manqué à son obligation de délivrance en n’ayant pas assuré au preneur la jouissance paisible des locaux pris à bail, sa responsabilité est engagée de sorte qu’elle doit réparer les préjudices subis par la société France Quick du fait de l’expulsion.

Ces préjudices sont constitués du coût de démolition mais aussi des dépenses rendues nécessaires pour aménager une autre salle de restaurant se substituant à celle démolie, à défaut de laquelle la viabilité de l’activité de restauration était remise en cause de même que le respect de la réglementation des établissements recevant du public comme cela résulte des attestations des architectes étant intervenus. Les réaménagements, distincts de ceux concomitants induits par le changement d’enseigne, ont été autorisés par la SCI Henrica le 23 novembre 2017. Ils ont consisté en la création d’une salle de restauration au premier étage du bâtiment principal, l’installation d’un élévateur pour les personnes à mobilité réduite et la réfection de la charpente dont l’état était très dégradé.

La société France BKR justifie du montant des dépenses engagées après avoir isolé, dans les devis et factures produits aux débats, les postes se rapportant à ces travaux rendus nécessaires par l’expulsion et la démolition des salle de restaurant, terrasse découverte et aire de jeux, soit une somme totale de 186.508 euros.

La SCI Henrica sera dès lors condamnée à payer à la société France BKR cette somme à titre de dommages et intérêts.

Partie perdante, la SCI Henrica sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et ne peut prétendre à une indemnité de procédure au titre de ses frais irrépétibles. Elle sera en revanche condamnée à payer à la société France BKR la somme globale de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par l’appelante en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions déférées à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la SCI Henrica a manqué à son obligation de délivrance ;

Condamne la SCI Henrica à payer à la société France BKR la somme de 186.508 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Henrica aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Henrica de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Henrica à payer à la société France BKR la somme globale de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par l’appelante en première instance et en cause d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente