COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 OCTOBRE 2024

N° RG 21/06034

N° Portalis DBV3-V-B7F-UYN2

AFFAIRE :

[I] [B]

…

C/

[K] [C]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Septembre 2021 par le TJ de CHARTRES

N° Chambre : 1

N° RG : 1119000804

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Nathalie GAILLARD

M^e Valérie RIVIERE-DUPUY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [I] [B]

né le 19 Décembre 1975 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [A] [X]

née le 15 Mai 1977 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Nathalie GAILLARD de la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) – AIDAT-ROUAULT ISABELLE – GAILLARD N ATHALIE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 00001

APPELANTS

****************

Monsieur [K] [C]

né le 01 Février 1950 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [M] [H] épouse [C]

née le 20 Avril 1950 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : M^e Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire 000034

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue le 20 juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats

FAITS ET PROCEDURE :

M.[B] et Mme [X] ont acquis la propriété de M. [K] [C] et de Mme [M] [H] son épouse (ci-après les époux [C]) par acte notarié du 13 octobre 2017. Les époux [C] avaient fait réaliser préalablement à la vente par la société [Y] au mois de juin 2017 puis fin septembre 2017 des travaux de couverture sur un appentis pour faire cesser des infiltrations.

Par courrier du 6 septembre 2018, les acquéreurs ont fait savoir aux vendeurs que des infiltrations étaient à nouveau visibles. Des expertises amiables organisées par les compagnies d’assurance n’ont pas permis de trouver une issue amiable au litige.

Par jugement du 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Chartres a :

— ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 2019/804, 2020/132 et 2020/133,

— dit n’y avoir lieu à se prononcer sur l’irrecevabilité des demandes des époux [C] à l’encontre de la société [Y],

— constaté le désistement d’instance des époux [C] à l’égard de la société MMA Iard, assureur décennal de la société [Y], liquidée,

— débouté M.[B] et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre des époux [C],

— débouté la société MMA Iard de sa demande de condamnation des époux [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [B] et Mme [X] à payer aux époux [C] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M.[B] et Mme [X] aux dépens (sic),

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par acte du 4 octobre 2021, M.[B] et Mme [X] ont interjeté appel de la décision en demande de garantie des vices cachés de la part de leurs vendeurs ou afin de faire sanctionner un défaut de conformité du bien acquis.

Par dernières écritures du 29 mars 2022, M. [B] et Mme [X] prient la cour de:

— les déclarer recevables et en tous cas bien fondés en leurs appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chartres le 7 septembre 2021,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum les époux [C] au paiement d’une somme de 2 432,65 euros outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner in solidum les époux [C] au paiement d’une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 23 novembre 2022, les époux [C] prient la cour de :

— confirmer le jugement du 7 septembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Chartres en ce qu’il a débouté M.[B] et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre des époux [C],

— rectifier et infirmer le jugement du 7 septembre 2021 et, statuant à nouveau : condamner M.[B] et Mme [X] à payer aux époux [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M.[B] et Mme [X] aux dépens de l’instance,

— condamner M.[B] et Mme [X] à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M.[B] et Mme [X] aux entiers dépens de l’instance.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2024.

SUR QUOI :

Pour rejeter les demandes des acquéreurs, le tribunal, après avoir rappelé le droit applicable à l’action en garantie sur le fondement des vices cachés, a constaté que les infiltrations qui avaient nécessité l’intervention de la société [Y] étaient connues des appelants qui avaient même demandé la facture qui en était découlée et que le vice n’était donc pas caché ; que la clause d’exonération dans l’acte de vente n’avait pour autant pas été modifiée et qu’il était bien spécifié que les défauts de la chose vendue connus des acquéreurs ne pouvaient faire l’objet de la garantie des vendeurs ; enfin, que les acquéreurs n’ont pas donné suite aux préconisations de l’expert.

Les appelants considèrent que les vendeurs ne sont pas de bonne foi dans la mesure où M. [Y] les aurait bien prévenus du sous-dimensionnement du chéneau en zinc situé à l’arrière du mur de façade comme en témoignerait l’attestation de ce professionnel qui a dû intervenir une nouvelle fois en octobre 2017 après les travaux de juin 2017.

Les acquéreurs soutiennent qu’ils n’ont pas eu connaissance du tout des interventions de l’entreprise [Y] ; ce n’est que le 6 octobre 2018, devant les fuites constatées dans le local chaufferie, qu’ils « ont sollicité la transmission des factures » après avoir appris l’intervention du professionnel par les voisins. Ils les auraient reçues le 12 septembre (sic).

Ils invoquent le "rapport [F]" pour établir que le bien est impropre à sa destination ce d’autant que les premiers infiltrations se seraient produites six jours après l’acquisition.

Les intimés renouvellent les arguments développés en première instance, entérinés par le jugement déféré.Ils revendiquent leur bonne foi dans la mesure où ils pensaient que les travaux effectués avaient mis fin aux infiltrations dans la toiture de l’appentis et dans le local chaufferie. Ils estiment l’attestation de M. [Y] mensongère et font remarquer que ce dernier n’a jamais mentionné un quelconque désordre sur la facture.

Sur ce,

A hauteur d’appel, les acquéreurs invoquent tour à tour la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil, le manquement à l’obligation d’information de l’article 1112-1 du même code et la responsabilité du vendeur constructeur de l’article 1792 du code civil.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1643 ajoute que :

« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

La garantie des vices cachés suppose donc que soit démontrée l’existence d’un vice au moment de la vente et, en présence d’une clause exonératoire de garantie dans l’acte de vente, de la connaissance de ce vice par les vendeurs.

Dans la lettre que les acquéreurs ont envoyé aux vendeurs le 6 septembre 2018, ils évoquent la « persistance de la fuite ». C’est donc qu’ils en avaient bien connaissance avant cette date contrairement à ce qu’ils affirment et il est patent à la lecture de la missive qu’ils ne s’étonnent pas du phénomène. En revanche, M. [B] et Mme [X] n’y évoquent nullement le fait d’avoir subi ces désordres dès les jours suivants la vente et ils ne l’ont pas non plus signalé aux deux experts intervenus non plus qu’aux juges de première instance. Les appelants n’apportent donc aucun élément permettant d’établir leur méconnaissance du problème non plus l’antériorité à la vente du vice qu’ils allèguent. La cour tient donc pour acquis que les premières infiltrations qu’ils ont constatées datent de plus d’un an après la vente d’octobre 2017.

L’expert M. [O], mandaté par l’assureur des intimés, mentionne dans son rapport du 24 juin 2019 que les infiltrations d’eau de pluie ne se manifestent que lors d’épisodes de fortes précipitations, uniquement sur la partie basse du rampant du local chaufferie à proximité de la porte donnant sur la rue.

Il déclare que la cause en est le décollement du chéneau par rapport au mur de la chaufferie, l’eau passant par cet espace en cas de fortes pluies tout en affirmant que le chéneau est correctement dimensionné pour un toit de 10 m2 mais insuffisant en cas de très fortes pluies entraînant des gerbes d’eau.

Cet expert dit avoir été d’accord le 12 juin au matin avec M. [F], expert de l’assureur de M. [B], pour rejeter un devis présenté par ce dernier d’un montant de 1463, 55 euros considéré comme exorbitant au regard de la modification à apporter sur le mur ancien.

Il déplore que M. [Y] ait pu écrire qu’il avait conseillé à M. [C] la réfection du chéneau.

La cour s’associe à cet étonnement et relève en effet, que ce professionnel , tenu d’une obligation d’information et de conseil, n’a jamais mentionné sur la facture du mois de septembre 2017 un quelconque problème relatif au chéneau mais encore a facturé des travaux qu’il aurait dû considérer comme inutiles si la cause se trouvait ailleurs et que ses clients ne voulaient pas l’entendre. Or, nulle réserve de sa part ne figure sur la facture de 1519, 27 euros.

La cour accorde en conséquence peu de force probante aux quelques lignes par lesquelles M. [Y] se défausse de toute responsabilité en affirmant dans des conditions de forme très éloignées de l’article 202 du code de procédure civile qu’il a donné en quelque sorte le seul bon conseil non suivi par les époux [C].

Il apparaît qu’aux yeux de ces derniers, son intervention avait permis, d’une part, de rénover le mur extérieur de l’appentis par le rebouchage de quelques fissures, et d’autre part, de mettre fin aux infiltrations qui pouvaient y apparaitre.

Ils pouvaient considérer qu’ils avaient fait le nécessaire pour mettre fin aux désordres avant la vente, ce dont les acquéreurs étaient informés.

Il est admis que sont considérés comme étant de bonne foi, les vendeurs qui démontrent que les réparations qu’ils avaient entreprises avaient mis définitivement fin aux désordres et qu’ils ne pouvaient, en tant que simples particuliers, suspecter la survenance de nouveaux désordres. (Cass. Civ 3e, 6 octobre 2010, n°09-70.266).

La bonne foi des intimés leur permet de réclamer le bénéfice de la clause exonératoire de garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente.

De leur côté, les appelants ne contestent pas avoir, après leur acquisition, fait réaliser divers travaux sur le bien, et notamment :

* au niveau de la chaufferie :

— remplacement de la porte de la chaufferie,

— démoussage du toit,

* au niveau de la maison :

— nettoyage des murs dont celui en aplomb de l’appentis,

ce qu’ils n’ont pas dit spontanément lors des expertises mais que grâce à des photographies Google et à celles figurant dans l’assignation, les vendeurs ont pu constater par comparaison avec l’état antérieur.

En soi, ces réalisations ne sont pas répréhensibles mais il est difficile de mesurer leur impact éventuel sur l’étanchéité de la toiture.

En tout état de cause, le défaut tenant au débordement du chéneau en cas de fortes pluies ne rend pas la chose vendue impropre à sa destination car il est concentré dans une partie du bien qui n’est pas habitable mais est un local technique sans fenêtre. En outre, la réparation en est à la fois simple et peu coûteuse démontrant son caractère anecdotique.

L’action en garantie des vices cachés ne peut prospérer et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le manquement à l’obligation d’information

L’article 1112-1 du code civil dispose que :

« Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. »

Sur la base de ce texte, les appelants concluent que les époux [C] ont manqué à leur devoir d’information en n’indiquant pas à leurs acquéreurs qu’il existait une fuite et que celle-ci avait fait l’objet de réparations de la part de la société [Y].

Il a été vu supra pour quelles raisons cette affirmation ne pouvait être tenue pour exacte.

En outre, nulle attestation d’un quelconque voisin ne vient la corroborer.

Le moyen doit être écarté.

Sur la responsabilité du vendeur constructeur de l’article 1792 du code civil

Au motif que les époux [C] auraient reconstruit le haut du mur de la chaufferie, ce qui reste à prouver, les appelants invoquent l’article 1792 du Code civil pour voir condamner M. et Mme [C] à leur régler les sommes qu’ils sollicitent.

Cet article 1792 prévoit que :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Pour que la garantie décennale trouve à s’appliquer, le dommage ne doit pas être véniel, périphérique et sans conséquence sur la destination du bien ce qui est le cas de l’espèce.

Comme vu plus haut, le bien n’est pas rendu impropre à sa destination et n’est pas affecté dans sa solidité par le dommage.

Les appelants seront déboutés de leurs demandes fondées sur ce moyen ainsi que de toutes leurs demandes accessoires relatives au paiement de dommages et intérêts et de remboursement de frais de procédure.

En revanche, ils sont condamnés à payer aux époux [C] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel alors que les dispositions relatives à ces mêmes chefs prononcées en première instance sont confirmées.

La demande en rectification du nom mal orthographié de M. [B] dans le jugement déféré n’a plus d’objet au vu du sens du présent arrêt qui l’infirme.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Déboute M. [B] et Mme [X] de toutes leurs demandes fondées sur la violation de l’obligation d’information ainsi que sur la responsabilité décennale du constructeur,

Condamne M. [B] et Mme [X] à payer aux époux [C] ensemble la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] et Mme [X] aux dépens de l’instance d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par F. PERRET, Présidente, et par K. FOULON, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente,