COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 MAI 2026

N° RG 24/04431 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N642

[T] [L]

[U] [L]

c/

S.C.I. ESPERANCE

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 23/00485) suivant déclaration d’appel du 08 octobre 2024

APPELANTS :

[T] [L]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[U] [L]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Bénédicte LAGARDE-COUDERT de la SELAS NUNEZ-LAGARDE COUDERT-MARTINS DA SILVA, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉE :

S.C.I. ESPERANCE

[Adresse 1]

Non représentée et assigné par procès verbal en recherches infructueuses (selon l’article 659 du CPC)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffière stagiaire : [W] [C]

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte du 15 janvier 2020, la SCI Espérance, dont le gérant est M. [A] [E], a donné à bail, à M. et Mme [T] et [U] [L], à compter du 1er février 2020, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à Cantillac (24530), moyennant un loyer mensuel révisable de 730 euros, outre une provision sur charges de 14 euros par mois.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 1er février 2020.

Selon courrier du 17 mai 2022, le bailleur a procédé à l’augmentation du loyer sur la base de l’indice prévu au contrat, avec un rattrapage pour l’année 2021 en raison de son oubli. Il en résultait une augmentation de 3,37 euros par mois en 2021 et un montant de loyer mensuel de 739,44 euros à compter du 1er juillet 2022, outre 14 euros de charges.

En réponse, les époux [L] ont exprimé leur contestation face aux modalités de l’augmentation sollicitée et ont demandé à M. [E] de leur communiquer la surface exacte de la maison louée.

Puis, suivant courrier du 31 octobre 2022, ils ont demandé au bailleur la transmission des diagnostics obligatoires, le certificat de mesurage du logement et la réalisation de divers travaux.

2. Après plusieurs courriers et une mise en demeure d’avoir notamment à justifier du diagnostic de performance énergétique, à procéder à des travaux sur le système de chauffage et à procéder au calcul du loyer en fonction de la surface véritable du logement, demeurée infructueuse, M. et Mme [L] ont, par acte du 2 novembre 2023, assigné la SCI Espérance devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Périgueux aux fins d’obtenir sa condamnation à exécuter des travaux dans le logement loué et au paiement de diverses sommes.

En parallèle, à la suite d’une alerte au pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne et d’une visite au domicile des époux [L] le 28 septembre 2023, la direction départementale des territoires de l’agence régionale de santé de la Dordogne a écrit à la SCI Espérance le 31 octobre 2023 pour lui demander de faire réaliser des travaux de mise en sécurité de l’installation électrique et de l’installation de fumisterie non sécurisées, dans un délai de trente jours. Le préfet de ce même département a pris, le 29 décembre 2023 un arrêté de mise en demeure pour qu’il soit procédé à ces travaux.

3. Par jugement réputé contradictoire du 10 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Périgueux a :

— rejeté la demande indemnitaire ;

— rejeté la demande d’absence de réévaluation du loyer ;

— rejeté la demande de diminution du loyer ;

— enjoint à la SCI Espérance de transmettre aux consorts [L] un dossier de diagnostic technique actualisé de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4] à Cantillac (24530), dans un délai de 5 mois à compter de la signification de la décision, et ce sous astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant un délai de 5 mois ;

— condamné la SCI Espérance à verser aux consorts [L] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Espérance aux dépens ;

— rappelé que la décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

4. Les consorts [L] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 8 octobre 2024, en ce qu’il a :

— rejeté la demande indemnitaire ;

— rejeté la demande d’absence de réévaluation du loyer ;

— rejeté la demande de diminution du loyer.

5. Par dernières conclusions déposées le 1er septembre 2025, les consorts [L] demandent à la cour de :

— déclarer recevable l’appel interjeté par les consorts [L] à l’égard du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux du 10 septembre 2024 ;

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande indemnitaire, la demande d’absence de réévaluation du loyer et la demande de diminution du loyer.

Statuant de nouveau :

— constater que les consorts [L] ont loué un logement qui a été qualifié de logement indécent ;

— condamner la SCI Espérance à de justes dommages et intérêts, qui ne sauraient être inférieurs à une année de loyer soit à la somme de 8 760 euros, au regard du trouble de jouissance engendré par le défaut de délivrance conforme subi par les consorts [L] de la prise à bail, jusqu’à la réalisation effective des travaux nécessaires ;

— juger que la SCI Espérance ne saurait appliquer d’indexation, revalorisation ou révision de loyer, à défaut pour elle de fournir un diagnostic de performance énergétique valide, le diagnostic de performance énergétique réalisé en mai 2010 n’étant plus valide ;

— réduire le montant du loyer à la somme de 400 euros au regard de l’erreur de contenance commise par la SCI Espérance, décrivant la location d’un logement présentant une surface habitable de 150 m² alors que le certificat de mesurage laisse ressortir une surface habitable de 81 m² ;

— confirmer la décision entreprise pour le surplus.

Y ajoutant :

— condamner la SCI Espérance à produire les quittances de loyer depuis janvier 2024 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI Espérance à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Espérance aux entiers dépens de première instance et d’appel.

6. La SCI Espérance n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée par acte du 16 décembre 2024 qui a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Elle s’est vu signifier les conclusions des appelants le 24 septembre 2025 selon les mêmes formalités.

7. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 9 mars 2026.

8. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 23 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

9. A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

10. Par ailleurs, il résulte de l’article 954 du même code, que la cour doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d’un trouble de jouissance

11. Les époux [L] font valoir que la SCI Espérance est défaillante en son obligation de délivrance conforme puisque le logement a été classé en catégorie de logement indécent en vertu du rapport réalisé après la visite des services mandatés par la direction départementale des territoires le 28 septembre 2023 et de l’arrêté préfectoral du 29 décembre 2023. Ils soutiennent avoir demandé, depuis mai 2022 des documents obligatoires et la réalisation de travaux pour la mise en conformité du logement, en vain. Ils soulignent que la SCI Espérance a commencé les travaux pour mettre le logement en conformité mais que les travaux réalisés n’ont pas été vérifiés et que d’autres n’ont pas été effectués, précisant en particulier que les travaux d’électricité ne sont pas terminés. Ils ajoutent qu’ils n’ont jamais obtenu la communication du diagnostic de performance énergétique de la part du bailleur mais qu’ils en ont eu connaissance par l’intermédiaire du diagnostiqueur et qu’il en ressort qu’en 2010, la maison était classée en catégorie E, soit un logement énergivore. Ils indiquent avoir rencontré, depuis l’origine, des difficultés avec le système de chauffage central

Sur ce,

12. Les époux [L] ne demandent pas que leur logement soit classé comme étant indécent puisqu’ils considèrent cette situation comme acquise.

13. Or, il résulte des éléments du dossier que, saisie par leur conseil en août 2023, la direction départementale des territoires de la Dordogne a procédé à une visite de leur logement le 28 septembre 2023 qui a donné lieu aux conclusions suivantes en page 8 du rapport (pièce 16) :

— plusieurs désordres électriques sont constatés notamment l’absence de protection 30 mA sur le tableau électrique, la présence d’une prise à proximité d’un point d’eau, des fils non protégés ainsi que la présence d’un câble aérien reliant l’habitation au tableau électrique.

— manque de système de ventilation favorisant le développement de moisissures avec une éventuelle présence de salpêtre.

— un système de chauffage apparemment hors d’usage qui serait provoqué par la présence d’eau dans la cuve à fioul enterrée, il en résulte un système de chauffage inexistant.

— fumisterie : ventilation de la pièce où se situe la chaudière calfeutrée, absence de prise d’air extérieur et gaine abîmée pour la cheminée insert du salon.

— les eaux pluviales sont évacuées chez le voisin.

14. A la suite de ce rapport, la délégation départementale de la Dordogne de l’Agence Régionale de Santé Nouvelle Aquitaine a adressé à la SCI Espérance une mise en demeure, le 31 octobre 2023, de faire réaliser les travaux de mise en sécurité de l’installation électrique et de l’installation de fumisterie non sécurisées mettant en danger la santé et la sécurité des occupants, dans un délai de trente jours, en demandant la transmission d’une attestation de mise en sécurité pour justifier de la réalisation des travaux.

En l’absence de réception d’un tel document, un arrêt préfectoral est intervenu le 29 décembre 2023 en application de l’article L.1311-4 du code de la santé publique, relatif au traitement du danger sanitaire ponctuel.

Il importe de préciser que la procédure employée permet d’agir en urgence pour remédier à un danger ponctuel qui ne constitue pas une situation d’insalubrité caractérisée.

Il résulte d’un mail adressé le 10 février 2025 au conseil des époux [L] par un agent de l'[Localité 2] (pièce 30) que le bailleur a fourni les éléments nécessaires à la clôture de cette procédure.

15. Ce même courriel indique que la seconde procédure menée par Mme le maire de [Localité 3] en vertu de ses pouvoirs de police en matière de salubrité, portant sur le non-respect du règlement sanitaire départemental, est toujours en cours.

Toutefois, à part un courrier du 13 novembre 2023 (pièce 15) par lequel Mme le maire informe les époux [L] qu’elle a mis la SCI Espérance en demeure de réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux divers manquements constatés lors de la visite du 28 septembre 2023, il n’est justifié d’aucune autre mesure à ce sujet, arrêté municipal ou autre.

Au contraire, il ressort des pièces versées aux débats que des travaux ont été réalisés au niveau du système de chauffage au fioul, ce que confirme un courrier du 7 décembre 2023, adressé par le conseil des époux [L] au bailleur, et qui indique : « vous avez enfin fait réparer le système de chauffage ».

En l’état des éléments du dossier, la cour n’est pas en mesure de déterminer s’il existe toujours des désordres rendant le logement indécent. L’absence de délivrance d’un diagnostic de performance énergétique n’est pas un élément caractérisant en soi l’indécence d’un logement.

16. Cependant, à la lecture des pièces versées aux débats, il appert que les époux [L] ont commencé à rencontrer des difficultés avec le système de chauffage au fioul à compter de février 2021. Les relations avec le bailleur se sont manifestement envenimées à partir du moment où ce dernier a informé les locataires, en mai 2022, du nouveau montant du loyer après indexation. Les problèmes de chauffage et d’autres difficultés invoquées par les époux [L] n’ayant pas été solutionnées, ils ont fait appel aux services de l’Etat. A partir de cette intervention, au dernier trimestre 2023, la SCI Espérance a fait procéder à divers travaux.

Pendant de nombreux mois, les appelants ont ainsi été privés de leur système de chauffage central. Pour autant, ni dans leurs écritures, ni dans leurs nombreux courriers ils ne se plaignent d’un manque de chauffage ou du coût engendré par l’utilisation de l’insert de la cheminée et de radiateurs électriques d’appoint.

17. Ils ne justifient ainsi d’aucun préjudice de jouissance. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande indemnitaire.

Sur l’indexation, revalorisation ou révision du loyer

18. Les époux [L] soutiennent qu’en l’absence de production d’un diagnostic de performance énergétique valide, le bailleur n’est pas fondé à procéder à l’indexation du loyer, d’autant que le diagnostic de 2010 classait le logement dans la catégorie E.

Sur ce,

19. Il résulte de l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 17-1 de la même loi, dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat, dispose que :

I. ' Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. ' Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021, entrée en vigueur le 24 août 2022 et applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi, a modifié ce texte en ajoutant :

III. ' La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il en résulte qu’en l’absence de diagnostic de performance énergétique valide, la révision du loyer ne peut intervenir car il n’est pas permis de connaître la catégorie du logement.

20. En l’espèce, il est incontestable que le diagnostic n’a pas été produit aux locataires lors de leur entrée dans les lieux. Ils ont obtenu le document établi en 2010 et mettant la maison en catégorie E mais ce résultat n’était valable que 10 ans. Toutefois, les exigences du texte précité ne sont applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 24 août 2022. Le bail objet du présent litige a pris effet le 1er février 2020. Le bailleur est une personne morale, de sorte que bail était d’une durée de 6 ans, en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Son renouvellement n’est intervenu que le 1er février 2026, date à partir de laquelle le loyer ne peut plus être révisé en l’absence d’un diagnostic de performance énergétique valide classant le logement entre les lettres A et E.

21. Le jugement déféré ne pouvait que rejeter la demande de ne pas procéder à la révision du loyer en raison de la carence du bailleur dans son obligation de délivrer le diagnostic de performance énergétique puisque, au jour où il a statué, cette demande n’était juridiquement pas fondée.

22. En revanche il en va différemment pour la cour compte tenu du renouvellement du bail intervenu au jour où elle statue. Il sera donc fait interdiction à la SCI Espérance de procéder à la révision du loyer à compter du 1er février 2026 tant qu’elle n’aura pas fourni un diagnostic de performance énergétique valide.

23. La décision entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Sur la réduction du montant du loyer

24. Les époux [L] demandent que le loyer du bien loué soit réduit à la somme de 400 euros par mois, faisant valoir que, selon le bail, le loyer mensuel fixé initialement à 730 euros concernait un logement d’une superficie de 150 m² alors que M. [E], gérant de la SCI Espérance, a déclaré aux services des impôts une superficie habitable de 81 m².

Sur ce,

25. L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit que, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

26. En l’espèce, dans le bail, la surface habitable du bien loué était de 150 m² environ. Celui-ci était décrit de la manière suivante :

—  1 salon / séjour

—  1 bureau / salon

—  1 cuisine aménagée

—  3 chambres

—  2 salles d’eau / wc

—  1 véranda

—  1 buanderie

—  1 chaufferie

—  2 greniers.

S’ajoutaient à cela des dépendances.

27. Les époux [L] ont demandé à plusieurs reprises au bailleur de leur justifier la surface exacte de la maison. Ce dernier leur a répondu que la superficie déclarée était de 81 m² par rapport à ce qu’il avait répondu au centre des impôts de [Localité 4].

28. Ils se basent sur cette indication pour en déduire que le loyer qu’ils versent est beaucoup trop élevé par rapport à la surface habitable déclarée dans le bail et chiffrent leur demande au regard de cette surface.

29. Or, ils produisent une attestation de surface habitable qu’ils ont fait faire auprès d’un professionnel et qui conclut que la superficie habitable de la maison louée est de 129,75 m². La véranda et les deux greniers, annexes, ont des superficies respectivement de 18,48 m² et 62,33 m².

30. La cour retiendra pour base le calcul de cette surface habitable par un professionnel. La déclaration aux services fiscaux n’a aucune incidence pour les locataires et n’est que l’affaire du bailleur, qui s’expose à un nouveau calcul des droits à payer envers l’administration.

31. La différence entre la superficie réelle et celle mentionnée sur le bail est supérieure à un vingtième de cette dernière, puisqu’elle est de 2,7 vingtièmes, de sorte que les époux [L] sont bien-fondés en leur demande de réduction du loyer.

32. Le loyer, qui était, au jour de la demande en justice de 765,27 euros, sera réduit à la somme de 661,96 euros par mois à compter du 2 novembre 2023 date de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux.

33. Le jugement querellé sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de production des quittances de loyer

34. Les époux [L] formulent une demande d’injonction au bailleur de produire les quittances de loyer depuis janvier 2024, sous astreinte. Cette demande nouvelle en cause d’appel est irrecevable au regard des articles 564 à 566 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

35. En cause d’appel, la SCI Espérance sera condamnée aux dépens et à payer aux époux [L] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

DECLARE irrecevable la demande de production, sous astreinte, des quittances de loyer depuis janvier 2024 ;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes d’absence de réévaluation du loyer et de diminution du loyer ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

FAIT interdiction à la SCI Espérance de procéder à la révision du loyer à compter du 1er février 2026 tant qu’elle n’aura pas fourni un diagnostic de performance énergétique valide ;

DIT que le loyer est réduit à la somme de 661,96 euros par mois à compter du 2 novembre 2023 ;

CONDAMNE la SCI Espérance aux dépens ;

CONDAMNE la SCI Espérance à payer à M. et Mme [T] et [U] [L] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.