COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 OCTOBRE 2025

N° RG 22/07704 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VSYM

AFFAIRE :

[W] [X]

et autre

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Octobre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10]

N° RG : 20/03592

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Axel CALVET,

M^e Michel RONZEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [W] [X]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Axel CALVET de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

Madame [T] [H] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Axel CALVET de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC au [Adresse 6]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Clarisse MASSALOUX, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 202 et M^e Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0615

S.A.R.L. VERTFONCIE

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentant : M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 2027573 et M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Le bien situé [Adresse 4] [Localité 1], est un immeuble en copropriété composé à l’origine de 5 lots, dont 2 lots à usage d’appartement (lots n° 1 et 2) dans le bâtiment principal, et des remises et hangar sur le terrain en partie arrière de l’immeuble.

En vue de la création d’un lot à bâtir, le règlement de copropriété a été modifié et l’état descriptif de division a fait l’objet d’une modification par acte notarié en 2017. M. et Mme [X] se sont portés acquéreurs du lot n° 6 afin d’y édifier une maison, les lots n° 7 et 8 étant des jardins et cour à l’usage du propriétaire du lot n° 6.

Cette très petite copropriété, d’un budget annuel d’environ 7 000 euros, compte aujourd’hui trois copropriétaires : M. [R], propriétaire des lots n° 1, 3 et 4 soit 482 tantièmes, M. [F], propriétaire du lot n° 2, soit 479 tantièmes et M. et Mme [X], propriétaires du lot n° 6, soit 702 tantièmes.

Par acte d’huissier du 24 août 2020, les époux [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SARL Vertfoncié, ancien syndic, aux fins de:

— annuler l’assemblée générale du 30 juin 2020,

A titre subsidiaire,

— annuler les résolutions n° 6,7,10, 18, 19, 20, 21, 22, 27, 28a, 28b, 28c, 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2020,

— désigner le syndic qu’il lui plaira parmi ceux proposés à l’assemblée générale du 30 juin 2020,

Dans tous les cas,

— désigner l’administrateur qui lui plaira avec mission de se faire remettre les archives et de convoquer une nouvelle assemblée générale afin de désigner un nouveau syndic dans un délai d’un mois,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic Vertfoncié à leur payer :

* 3 792,58 euros au titre des charges indues, outre les frais exposés aux fins de recouvrement

* 12 000 euros au titre de leurs préjudices immatériels,

— le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts,

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— ordonner qu’ils soient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par le jugement attaqué, rendu contradictoirement le 18 octobre 2022, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020;

— débouté M. et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes;

— débouté le Cabinet Vertfoncié de l’ensemble de ses demandes;

— condamné M. et Mme [X] solidairement à verser au syndicat des copropriétaires et au Cabinet Vertfoncié, chacun, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné M. et Mme [X] solidairement aux entiers dépens;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ils en ont relevé appel le 22 décembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, par lesquelles M. et Mme [X], appelants, invitent la Cour à :

— infirmer le jugement du 18 octobre 2022 en toutes ses dispositions ;

En conséquence et statuant à nouveau,

— annuler l’assemblée générale du 30 juin 2020 ;

A tout le moins,

— annuler les résolutions n° 6, 7, 10, 11, 12, 13, 18, 19, 20, 21, 22, 27, 28a/, 28b/, 28c/, 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2020 ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic Vertfoncié à leur payer la somme de 5 792,58 euros au titre des charges indues, outre les frais exposés aux fins de recouvrement ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic Vertfoncié à leur payer la somme de 19 200 euros en réparation de leurs préjudices financiers et immatériels ;

— assortir les condamnations financières des intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation et ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic Vertfoncié à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, y compris les dépens de première instance ;

— ordonner qu’ils soient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris aux frais d’avocat exposés par le syndicat des copropriétaires.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

* Confirmer le jugement entrepris du 18 octobre 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a débouté de ses demandes, en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020 ;

— débouté M. et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné M. et Mme [X] solidairement aux entiers dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

* Le Recevoir en son appel incident et le déclarer bien fondé,

* Réformer partiellement le jugement du 18 octobre 2022 en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes,

Et statuant à nouveau,

* Condamner solidairement M. et Mme [X] à lui verser une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

* Condamner solidairement M. et Mme [X] à lui verser une indemnité de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’appel,

En toute hypothèse et y ajoutant :

* Condamner solidairement M. et Mme [X] en tous les dépens d’appel, outre ceux de première instance.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2023 par lesquelles la société Vertfoncié, intimée, invite la Cour à :

A titre principal :

* confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise du 18 octobre 2022 en toutes ses dispositions et donc en ce qu’il a :

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020 ;

— Débouté M. et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamné M. et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires et à la société Vertfoncié, chacun, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. et Mme [X] aux entiers dépens ;

— Rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par conséquent :

— débouter M. et Mme [X] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020 ;

— débouter M. et Mme [X] de leur demande d’annulation des résolutions n° 6, 7, 10, 11, 12, 13, 18, 19, 20, 21, 22, 27, 28a, 28b, 28c, 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2020 ;

— constater que la société Vertfoncié n’a pas engagé sa responsabilité en l’espèce ;

— débouter M. et Mme [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société Vertfoncié ;

En toute hypothèse :

— condamner M. et Mme [X] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP Ronzeau et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 29 avril 2025.

Une note en délibéré, autorisée par la Cour, a été transmise par les époux [X] le 11 septembre 2025, et soumise au contradictoire : cette note reprend in extenso les dernières conclusions et prétentions, longues de 34 pages, avec en annexe le procès-verbal de leur signification à personne dans le cas du syndicat des copropriétaires, et par avis de passage et dépôt en l’étude dans le cas de la société Vertfoncié.

SUR CE,

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande d’annulation globale de l’assemblée générale du 30 juin 2020

Un copropriétaire ayant voté positivement sur certaines résolutions ne peut pas solliciter l’annulation totale de l’assemblée générale. Or, M. et Mme [X] ont voté en faveur de plusieurs résolutions (n°1, 2, 3, 5, 8, 14 à 17, 23), ce qui les rend irrecevables à demander l’annulation globale de l’assemblée générale du 30 juin 2020, ainsi qu’en a statué le juge de la mise en état par ordonnance du 19 octobre 2021.

Cette demande, que M. et Mme [X] présentent de nouveau à hauteur d’appel, est irrecevable comme se heurtant à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée attachée à l’ordonnance du juge de la mise en état datée du 19 octobre 2021.

Ensuite, et ainsi que l’a jugé la Cour de Cassation (Cass. 3ème civ., 21 sept 2023, pourvoi n°21-24.019 JurisData n°2023-016037), une demande à fin d’annulation d’une assemblée générale dans son ensemble contient, implicitement mais nécessairement, la demande d’annulation de toutes les résolutions de ladite assemblée générale.

Sur l’irrecevabilité des demandes d’annulation des résolutions 11, 12, 13, 20, 27, 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2020

Ces irrecevabilités, soulevées d’office par la Cour, ont été communiquées aux parties le 3 septembre 2025 par RPVA, avec 10 jours pour présenter leurs observations.

S’agissant des résolutions n° 11, 12, 13 de l’assemblée générale du 30 juin 2020 : leur demande d’annulation est irrecevable car ces résolutions ne sont pas mentionnées dans l’assignation du 24 août 2020, ce qui est confirmé par la note en délibéré des époux [X] en date du 11 septembre 2025.

S’agissant des résolutions n° 20, 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2020 : leur demande d’annulation est irrecevable, en application de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel les décisions prises en assemblée générale ne peuvent être contestées que par les copropriétaires opposants ou défaillants lors de cette assemblée générale, dès lors que les époux [X] les ont toutes approuvées.

S’agissant de la résolution 27 de l’assemblée générale du 30 juin 2020 : leur demande d’annulation est irrecevable, dès lors que son objet était de donner autorisation au syndic pour engager une procédure de mise en adjudication de la première maison de M. et Mme [X], qu’elle a été rejetée à l’unanimité dont ces derniers, que ce rejet est en leur entier bénéfice, et qu’ils ne font état d’aucun intérêt à agir au soutien de leur demande d’annulation.

Il suit de ce qui précède que ces résolutions n° 11, 12, 13, 20, 27, 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2020 doivent être rejetées.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 30 juin 2020, relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2019 (1er janvier au 31 décembre)

En droit

Selon l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à l’espèce :

' Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.'

Selon l’article 8 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 : ' Les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l’état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et l’état des travaux de l’article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n° 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret.'

Selon l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 : ' Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. (') '

Enfin, par application de l’article 451 du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

En l’espèce

Les époux [X] font valoir, devant la Cour comme ils l’avaient déjà soutenu devant le Tribunal, que la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2020 a été adressée le 4 juin 2020 et que le syndic n’a pas transmis l’ensemble des justificatifs requis, notamment la note d’information sur les modalités de calcul des charges et les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et qu’ 'aucun contrat n’a été justifié', que la copropriété ne présente aucune facture d’eau, que des factures de l’année 2018 ont été comptées, également des factures adressées à M. [R] (syndic bénévole jusqu’au 14 mars 2018 – ndlr), que les frais de vacations ne sont ni précisés ni justifiés et que la procédure « Saint Germain » ne correspond à aucune procédure autorisée par le syndicat des copropriétaires, que l’état des dépenses mentionne des frais d’huissier, des frais d’avocat et d’honoraires divers, erronés ou incomplets, et que les charges sont injustifiées pour un montant de 4 303,43 euros soit plus de deux tiers du budget 2019.

Contrairement à ce qui est ainsi soutenu, il ressort de l’analyse des pièces produites, en particulier du courriel du 2 juin 2020 (qui communique 4 factures Suez, l’avis d’échéance du contrat d’assurance de la copropriété, 4 factures d’honoraires du syndic, 7 débours et frais postaux, 3 factures de vacations du syndic, 4 factures d’honoraires du cabinet Evodroit, 1 facture d’honoraires du cabinet Laisné, l’état des dépenses du 'portail de M. [X]' voté en 2018 et la facture y afférente, l’état des dépenses de la 'procédure [X]', 2 relevés d’honoraires sur des dépenses de travaux ('joint d’étanchéité’ et 'réfection allée'), et du courriel du 3 juin 2020 (qui communique les annexes 1 à 5 arrêtées au 21 février 2020), que le syndic a transmis les justificatifs manquants, et que l’erreur relative à la procédure "[Localité 11]", dûment reconnue, a été rectifiée sur l’arrêté de compte de 2019.

Par ailleurs, le Tribunal a retenu à juste titre que les époux [X], par deux jugements des 12 juin 2018 et 12 juin 2019 du Tribunal de grande instance de Pontoise, ont été condamnés à payer des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que des frais, de telle sorte que les charges relatives au paiement de ces frais sont valablement inscrites sur l’arrêté de compte.

Ensuite la Cour rappelle que les arguments relatifs à l’absence de communication quant à des conventions d’honoraires d’avocat ou leur mise en concurrence, ne sont pas des motifs d’annulation d’une résolution votée en assemblée générale.

Enfin la Cour souligne que les contestations sur les charges imputées aux copropriétaires, notamment les charges d’eau, font l’objet de procédures juridictionnelles en cours ou déjà jugées par le Tribunal de grande instance de Pontoise.

Si les époux [X] font encore valoir que des éléments sont lacunaires ou non justifiés, ils leur appartenait, en leur qualité de copropriétaires, de réclamer au syndic des pièces complémentaires ou venir les consulter directement, entre le 4 et le 30 juin 2020, cette période de temps étant suffisante pour obtenir des informations complémentaires, eu égard à la taille de cette très petite copropriété.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 30 juin 2020, relative à l’approbation du budget prévisionnel de 2021 d’un montant de 6 920 euros TTC

En droit

Selon le I de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 : ' I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. (…)'

En l’espèce

Les époux [X] font valoir, de façon identique devant la Cour comme devant le Tribunal, qu’il n’est produit aucune pièce justifiant du budget établi pour 2021 et ses modifications, que le syndic intègre des dépenses de fournitures d’eau pour 2020 mais que ce poste disparait pour l’année 2021, qu’ils ont bénéficié d’une régularisation de charges mais sans en connaître les détails, que la somme de 500 euros a été budgétisée pour l’entretien et les réparations alors qu’aucune dépense n’ a été faite l’année précédente, et que la somme de 3 500 euros a été budgétisée pour les frais d’avocat alors qu’il n’a jamais été fait état d’une convention d’honoraires après mise en concurrence et avis du conseil syndical.

La Cour rappelle que les contestations sur les charges imputées, notamment les charges d’eau, font l’objet de procédures juridictionnelles en cours ou déjà jugées par le Tribunal de grande instance de Pontoise et que les arguments relatifs à l’absence de communication quant à des conventions d’honoraires d’avocat ou leur mise en concurrence, ne sont pas des motifs d’annulation d’une résolution votée en assemblée générale. Si les époux [X] font enfin valoir qu’ils 'ne disposaient pas d’une information suffisante afin d’arrêter le budget 2021', il leur appartenait, en leur qualité de copropriétaires, de réclamer au syndic des pièces complémentaires ou de venir les consulter directement, ou encore de poser des questions sur les prévisions pour l’année future, entre le 4 et le 30 juin 2020, cette période de temps étant suffisante pour obtenir des informations complémentaires, eu égard à la taille de cette très petite copropriété et également, au niveau d’exigence d’informations qui est requis pour voter un budget prévisionnel, beaucoup moins élevé que pour approuver des comptes.

Pour toutes ces raisons, les époux [X] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 30 juin 2020.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 30 juin 2020, relative à la désignation du cabinet Vertfoncié comme syndic

Cette prétention n’est étayée par aucun moyen : elle doit être rejetée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 30 juin 2020, relative à l’autorisation demandée par M. [G] pour réalisation de travaux de bétonnage du jardin avant du lot n°1 pour création d’un emplacement de

stationnement

En droit

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Elle (l’assemblée générale) ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider (…) la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ».

L’article 25 de la même loi dispose que « (…) ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conforme à la destination de celui-ci. »

Selon l’article 9 de la même loi : ' « I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.'

En l’espèce

M. et Mme [X] invoquent les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et font valoir que cette résolution devait soit être votée à l’unanimité soit aux deux-tiers des voix et non pas à la majorité comme elle l’a été, dès lors cela a impacté 'l’harmonie de l’immeuble et la tranquillité des occupants’ et a restreint les droits des autres copropriétaires. Ils ajoutent en appel que 'la commune exige que les parcelles présentent des espaces verts … que la création d’une place de stationnement suppose des aménagements afin de permettre leur intégration (art. 12 et 13 du PLU)' et que le bétonnage de cette parcelle restreint leur possibilité de procéder à des travaux.

Si les époux [X] font valoir qu’aucune précision n’a été donnée quant à la consistance des travaux et qu’ils en ignoraient tout, il ressort toutefois de leurs propres écritures qu’ils avaient connaissance dudit projet depuis trois ans dès lors qu’ils précisent que ' le 15 mars 2017, l’assemblée générale extraordinaire s’était expressément opposée à de tels travaux qui faisaient l’objet de la résolution n°9 ' (leur pièce n°41).

Il ressort des pièces produites que l’espace litigieux, d’environ 8 m² selon les plans produits, partie commune à usage privatif du lot n°1, était occupé par une haie et de la pelouse, et M. [R] y stationnait déjà un véhicule, de telle sorte qu’il n’ a été apporté aucune restriction aux droits des autres copropriétaires, ainsi que le Tribunal l’a jugé.

De plus les époux [X] produisent un procès-verbal de constat d’huissier, daté du 15 février 2022, d’où il ressort que l’espace litigieux n’est pas bétonné et se trouve recouvert de pelouse, la haie n’étant plus présente.

Dès lors, ainsi que l’ont apprécié à juste titre les premiers juges, il n’est pas démontré d’impact sur l’harmonie de l’immeuble et la tranquillité des occupants. Ni d’ailleurs que cela apporterait des restrictions aux droits des autres copropriétaires, notamment les époux [X] qui produisent eux-mêmes des documents desquels il ressort qu’ils ont procédé eux-mêmes à des contructions et aménagements du lot n°5, de 127 m2 (un jardin et une cour) ayant pour effet d’en faire disparaître tout caractère d’espace vert suite au bétonnage total de cette surface. Enfin il résulte des pièces versées au débat que la résolution litigieuse a été adoptée dans les règles de vote.

Dans ces conditions les appelants doivent être déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 18.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 30 juin 2020, relative à l’autorisation demandée par M. [G] de changer la destination du lot n°3 de remise en bureau

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Elle (l’assemblée générale) ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider (…) la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ».

Il ressort de la rédaction même de cette résolution, que M. [R] supportera 'l’intégralité des frais liés à cette dépense ' (modificatif du règlement de copropriété).

En tant que cette résolution a pour objet ' changer la destination du lot n°3' et corrélativement pour effet la modification du règlement de copropriété, le vote devait nécessairement être effectué selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précité, c’est à dire à l’unanimité.

Cette résolution sera annulée, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 21 et 22 de l’assemblée générale du 30 juin 2020, relatives à des autorisations demandées par M. [R] pour créer une porte pour sa cave et pour remplacer la porte de sa véranda

Les époux [X] font valoir que ces travaux, notamment ceux relatifs à la véranda, ont pour objet de régulariser des travaux déjà réalisés et que l’ordre du jour aurait dû être accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Il ressort des pièces produites ces deux résolutions ont été approuvées après que les copropriétaires ont 'pris connaissance du projet présenté en réunion', ce qui eu égard à la modestie des projets respectifs, doit être regardé comme un niveau suffisant d’information.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 28a, 28b et 28c de l’assemblée générale du 30 juin 2020, relatives à décisions à prendre dans l’éventualité d’une saisie immobilière d’un bien appartenant à M. et Mme [X]

Les copropriétaires ont rejeté, à l’unanimité, la résolution n° 27 et donc, ont refusé de donner autorisation au syndic d’engager une procédure de mise en adjudication la première maison de M. et Mme [X]. Dès lors, les trois résolutions n° 28a à 28c, prévues 'pour le cas où la copropriété se trouverait adjudicataire d’office’ à l’issue de la procédure de saisie immobilière afin de recouvrer une somme de 15 000 euros au titre de leurs charges impayées, sont sans objet.

Le tribunal, après avoir rappelé qu’il ne lui incombait pas d’examiner la validité desdites résolutions de l’assemblée générale ni d’apprécier l’opportunité ou les chances de succès d’une procédure de saisie immobilière, mais uniquement de déterminer si l’habilitation donnée au syndic de conduire les procédures utiles avait été valablement votée aux conditions de majorité prévues par la loi, a dûment constaté, à la lecture des pièces versées au débat et notamment du procès-verbal d’assemblée générale, que les conditions de vote ont été respectées dans le cadre des résolutions 28a, 28b et 28c.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

Sur la restitution des charges indues

Les époux [X] demandent le remboursement d’une somme totale de 5 792,58 euros composée de :

* 916,67 euros au titre des travaux de pose d’un portail faisant l’objet de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 14 mars 2018 qui a été annulée par jugement du 21 janvier 2020,

* 1 111, 43 euros au titre des factures d’eau : 561,43 euros pour l’année 2019 et 550 euros pour l’année 2020,

* 1 764,48 euros selon les 4 appels de charges produits (pièce 19-1 des appelants) au titre des travaux de réfection de l’allée, qui ont été votés par la résolution 12 de l’assemblée générale du 20 mars 2019, résolution annulée par arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 21 juin 2022 (n° RG 21-01630),

* 2 000 euros au titre de frais de justice 'procédure [X]', dont il n’est justifié qu’un montant de 844,26 euros selon la pièce 19-2 des appelants.

Ainsi que l’a jugé le Tribunal, il ressort des pièces versées au dossier que la résolution n° 17 approuvée par l’assemblée générale du 14 mars 2018, qui n’a donné lieu qu’à une demande de provision sur charge, a été annulée par jugement en date du 21 janvier 2020 sans qu’il ait été ordonné de procéder sans délai à une nouvelle répartition des charges. S’agissant des factures d’eau des années 2019 et 2020, les sommes indument demandées ont déjà fait l’objet d’une régularisation de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à remboursement.

S’agissant des frais de 'Procédure [X]', et contrairement à ce que soutiennent les appelants, ceux-ci ont engagé de très nombreuses procédures dont l’issue ne leur a pas toujours été favorable. En l’absence de justificatifs plus détaillés, cette demande sera rejetée.

Quant à la demande de remboursement de 1 764,48 euros selon les 4 appels de charges produits (pièce 19-1 des appelants) au titre des travaux de réfection de l’allée, approuvés par la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 20 mars 2019, résolution qui a été annulée par arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 21 juin 2022, les intimés sont taisants. Toutefois, les appelants, en se bornant à produire les seuls appels de charges reçus, n’établissent pas avoir effectivement réglé ces sommes. Dès lors, cette dernière demande sera également rejetée.

Le jugement sera confirmé sur tous ces points.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du cabinet Vertfoncié

Ainsi que l’a jugé à bon droit le Tribunal, les époux [X] n’établissent ni que le syndic aurait engagé sa responsabilité fautive, ni que le syndicat des copropriétaires aurait engagé sa responsabilité sans faute, eu égard au surplus aux conditions de dialogue particulièrement dégradées dans cette très petite copropriété de 3 membres.

Dès lors, les époux [X] doivent être déboutés de leurs demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires ou du syndic.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

S’agissant de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner M. et Mme [X] à une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

Il ressort de la présente décision, que les appelants ont très partiellement gain de cause : dans ces conditions la procédure abusive n’est pas caractérisée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens ainsi que l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile, uniquement en ce qui concerne la condamnation des époux [X] envers le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens d’appel et de première instance.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ni en première instance.

Les époux [X] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— INFIRME le jugement attaqué, rendu contradictoirement le 18 octobre 2022 par le Tribunal judiciaire de Pontoise en tant qu’il a :

* débouté M. et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes;

* condamné M. et Mme [X] solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. et Mme [X] solidairement aux entiers dépens ;

— le CONFIRME en toutes ses autres dispositions, en particulier en tant qu’il a condamné

M. et Mme [X] solidairement à verser au Cabinet Vertfoncié la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés

— ANNULE la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 30 juin 2020, relative à l’autorisation demandée par M. [G] de changer la destination du lot n°3 de remise en bureau,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Sergic au [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Sergic au [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Sergic au [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d’appel, dont distraction, en ce qui concerne le Cabinet Vertfoncié, au profit de la SCP Ronzeau et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— DIT que M. et Mme [X] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT