COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°144

PAR DEFAUT

DU 13 MAI 2025

N° RG 23/08042 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WG6X

AFFAIRE :

[J] [U] épouse [R]

C/

[T] [X]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0526

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 13.05.25

à :

M^e Véronique

FAUQUANT

M^e Emilie VAN HEULE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [J] [U] épouse [R]

née le 26 Octobre 1972 à [Localité 9] (ANGOLA)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100 – N° du dossier 2301382

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-[Numéro identifiant 4] du 26/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

****************

INTIMES

Monsieur [T] [X]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée à étude de commissaire de justice

S.A. ERIGERE SA d’HLM inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 612 050 591 ayant son siège social [Adresse 5] à [Localité 6], représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 612 05 0 5 91

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13 – N° du dossier 20230120

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Mars 2025, Madame Anne THIVELLIER, conseillère ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2010, la SA d’HLM PSR-SAVO a donné en location à Mme [J] [U] épouse [R] et M. [T] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant le règlement d’un loyer de 687,03 euros et d’une provision sur charges de 195,99 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 707,03 euros.

Suite à des loyers impayés, la SA Erigere, venant aux droits de la société d’HLM PSR-SAVO, a fait délivrer, le 6 octobre 2022, à Mme [R] et M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4 727,71 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2022 inclus.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 28 février et 6 mars 2023, la société Erigere a assigné Mme [U] épouse [R] et M. [X] aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du contrat de bail,

— la condamnation solidaire de Mme [R] et M. [X] au paiement de la somme de 7 496,58 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois de janvier 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 727,71 euros à compter du 6 octobre 2022,

— l’expulsion de Mme [R] et M. [X] à défaut de départ volontaire ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire de Mme [R] et M. [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la complète libération des lieux,

— la condamnation solidaire de Mme [R] et de M. [X] à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 5 septembre 2023, seule Mme [R] ayant comparu, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— déclaré recevable l’action engagée tendant à la résiliation du contrat de bail,

— constaté, à compter du 7 décembre 2022, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 6 janvier 2010 liant les parties et dit que Mme [R] et M. [X] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 7] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

— ordonné l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [R] et M. [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux,

— condamné solidairement Mme [R] et M. [X] à payer à 'la société CDC Habitat’ la somme de 8 771,40 euros correspondant à la dette locative, mois de juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7 496,58 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— condamné in solidum Mme [R] et M. [X] à payer à la société Erigere, à compter du 1er juillet 2023, l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— condamné solidairement Mme [R] et M. [X] à payer à la société Erigere la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Mme [R] et M. [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la Ccapex ainsi que le coût du commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Mme [U] épouse [R] a restitué les lieux le 30 septembre 2024.

Par déclaration reçue au greffe le 30 novembre 2023, Mme [U] épouse [R] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 janvier 2024, Mme [U] épouse [R], appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire insérée au bail,

— lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette, les paiements devant intervenir en sus du loyer courant,

— juger que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise si les délais sont respectés et que le bail se poursuivra alors aux conditions en vigueur,

— débouter la société Erigere de toutes demandes plus amples ou contraires,

— juger n’y avoir lieu à article 700 au profit de la société Erigere,

— condamner la société Erigere aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 27 janvier 2025, la société Erigere, intimée, demande à la cour de :

— déclarer Mme [U] épouse [R] mal fondée en son appel, l’en débouter,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] le 5 septembre 2023,

Actualisant la créance de la société concluante compte tenu de la libération des lieux en cours d’appel,

— condamner solidairement Mme [U] épouse [R] et M. [X] à lui payer la somme de 18 554,05 euros au titre du solde locatif, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts légaux sur la somme de 7 496,58 euros à compter de l’assignation et de la signification des conclusions pour le surplus,

— condamner solidairement Mme [U] épouse [R] et M. [X] au paiement d’une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner solidairement Mme [U] épouse [R] et M. [X] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Evodroit.

M. [X] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 2 février 2024, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par dépôt à l’étude. Par actes de commissaire de justice des 23 mai 2024 et 4 février 2025, les conclusions de l’intimée lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré, Mme [U] épouse [R] demande à la cour d’ordonner la suspension de la clause résolutoire insérée au bail, de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de sa dette, de juger que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise si les délais sont respectés et que le bail se poursuivra.

La société Erigere s’oppose à cette demande en faisant valoir que la situation financière de l’appelante ne lui permet pas de régler le loyer courant et d’apurer la dette qui ne cesse d’augmenter.

Sur ce,

Il est établi, par la production de l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement entre les parties et signé par Mme [U] épouse [R], que la locataire a restitué les lieux le 30 septembre 2024, de sorte que sa demande est devenue sans objet.

Sur la dette locative

La société Erigere demande à la cour d’actualiser sa créance en raison de la libération des lieux par les locataires et de condamner solidairement les intimés à lui verser la somme de 18 554,05 euros, déduction faite du dépôt de garantie, incluant des réparations locatives d’un montant de 1 266,82 euros.

Elle indique qu’elle ne dispose pas de l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’il convient d’appliquer la présomption de l’article 1731 du code civil selon laquelle le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Elle relève que M. [X], qui n’a pu être localisé et n’a pas donné congé, doit être tenu solidairement au paiement de la dette locative.

Mme [U] épouse [R] ne fait valoir aucun moyen quant au montant de la dette locative.

Sur ce,

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de:

a) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ces textes, c’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations locatives imputables au locataire lesquelles ne résultent pas d’une usure normale.

Dès que cette preuve est établie, c’est au preneur de démontrer que la dégradation a eu lieu sans sa faute, c’est-à-dire qu’il n’en est pas l’auteur, ni personne de son fait, ou qu’il résulte d’un cas de force majeure ou qu’il est dû à l’usure normale ou à la vétusté.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par la bailleresse que la dette locative s’élève, au 6 novembre 2024, à la somme de 18 554,05 euros incluant :

— des frais d’huissier d’un montant total de 481,81 euros (205,99 + 275,82) qu’il convient de déduire de la dette locative,

— le montant des réparations locatives à hauteur de 1 266,82 euros,

— la restitution du dépôt de garantie à hauteur de la somme totale de 736,74 euros.

Concernant les réparations locatives, aucun état des lieux d’entrée n’est produit, de sorte que Mme [R] et M. [X] sont présumés les avoir reçus en bon état.

La société Erigere produit un état des lieux de sortie réalisé le 30 septembre 2024 en présence de Mme [R] ainsi qu’un état des réparations établi le même jour comprenant la description des réparations et leur coût, lequel a été remis à la locataire qui a signé ce document.

La bailleresse demande une indemnisation au titre de réparations dans le couloir/entrée à hauteur de 92,95 euros pour la remise en état du sol (barre de seuil et parquet en pose flottante).

Dans l’état des lieux de sortie, il est noté que le sol est en mauvais état (parquet + moquette à retirer) sans autre précision, ce qui ne permet pas d’établir que cet état résulterait de dégradations émanant des locataires et non de la vétusté alors que l’occupation des lieux a duré plus de 14 ans.

Pour les mêmes raisons, la société Erigere n’établit pas l’existence de dégradations locatives dans le salon dans la mesure où il est uniquement indiqué que le sol est en mauvais état (parquet à retirer) et que les murs sont en mauvais état (peinture), de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande en indemnisation à ce titre à hauteur de 660 euros pour les murs ('bouchement diamètre 50 à 100 mm') et de 178,75 euros pour le parquet en pose flottante.

Il en est de même dans la chambre 2 pour laquelle elle demande une indemnisation de 99 euros pour les murs ('bouchement diamètre 50 à 100 mm') alors que l’état des lieux de sortie mentionne que les murs (peinture) sont en état d’usage, ce qui ne permet pas d’établir l’existence de dégradations imputables aux locataires.

Dans la cuisine, la société Erigere demande une indemnisation de 7,76 euros pour la peinture des tuyauteries alors que l’état des lieux mentionne que les tuyauteries sont en bon état, de sorte qu’elle doit être déboutée de cette demande.

Dans la chambre 3, elle demande une indemnisation de 170,06 euros pour 'fenêtre et porte fenêtre – double vitrage 4/16/4 gaz argon', ce qui ne permet pas déterminer la nature de ces réparations alors que l’état des lieux mentionne seulement qu’elles sont en mauvais état sans autre précision. Il convient donc de rejeter cette demande.

Enfin, elle demande une somme de 58,30 euros pour deux détecteurs de fumée (dans l’entrée et le séjour) qui sont indiqués comme manquant dans l’état des lieux de sortie.

Cependant, la société Erigere ne démontre pas avoir procédé à leur installation conformément à ses obligations légales alors que le bail a été conclu le 6 janvier 2010 et que ces éléments n’ont été rendus obligatoires qu’en mars 2015. L’article L. 129-8 du code de la construction et de l’habitation entrée en vigueur le 10 mars 2015 mentionne que le propriétaire d’un logement installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé et s’assure, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l’établissement de l’état des lieux. L’occupant d’un logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, veille à l’entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu’il occupe le logement.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter la société Erigere de sa demande au titre des réparations locatives.

Mme [U] épouse [R] et M. [X] sont donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue au bail, à payer à la société Erigere la somme totale de 16 805,42 euros (18 554,05 – 481,81 – 1 266,82) au titre de la dette locative incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 6 novembre 2024 après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023, date de l’assignation, sur la somme de 7 496,58 euros et à compter du 4 février 2025, date de la signification de ses conclusions, pour le surplus.

Le jugement est en conséquence partiellement infirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [U] épouse [R] et M. [X], qui succombent devant la cour, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relative aux dépens étant par ailleurs confirmées.

Ils sont en outre condamnés in solidum à verser à la société Erigere une somme au titre des frais irrépétibles que l’équité et la situation respective des parties commandent de fixer à la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné solidairement Mme [J] [U] épouse [R] et M. [T] [X] à payer à la société Erigere la somme de 8 771,40 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2023 inclus ;

Statuant à nouveau,

Constate que les demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement de Mme [J] [U] épouse [R] sont devenues sans objet suite à son départ des lieux survenu le 30 septembre 2024 ;

Condamne Mme [J] [U] épouse [R] et M. [T] [X] solidairement à payer à la société Erigere la somme de 16 805,42 euros au titre de la dette locative incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 novembre 2024 après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023 sur la somme de 7 496,58 euros et à compter du 4 février 2025 pour le surplus ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Mme [J] [U] épouse [R] et M. [T] [X] in solidum à payer à la société Erigere la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mme [J] [U] épouse [R] et M. [T] [X] in solidum aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par la SCP Evodroit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,