COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 AOUT 2025

N° RG 24/05632 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXB6

AFFAIRE :

[S] [N] épouse [J] [W]

et autre

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LA PINSONNE, représenté par son syndic la SAS SERGIC

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Juin 2024 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° RG : 11-24-0454

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ophélia [Localité 5],

M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF AOUT DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [S] [N] épouse [J] [W]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Autre qualité : Appelante dans 24/05464 (Fond)

Représentant : M^e Ophélia FONTAINE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 672 et M^e Charles LEMOINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : H1

Monsieur [D] [J] [W]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Autre qualité : Appelant dans 24/05464 (Fond)

Représentant : M^e Ophélia FONTAINE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 672 et M^e Charles LEMOINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : H1

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LA PINSONNE, représenté par son syndic la SAS SERGIC, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 62

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. et Mme [J] [W] sont propriétaires des lots n° 124, 148 et 191 dans un immeuble sis à [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 6 mars 2024, le [Adresse 9] [Adresse 7], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné M. et Mme [J] [W] devant le Tribunal de proximité de Gonesse, sollicitant leur condamnation au paiement de la somme de 6 292,02 euros en principal, outre la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, et 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire (Mme [J] [W] n’ayant pas comparu) en date du 13 juin 2024, le Tribunal a :

— condamné solidairement M. et Mme [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 292,02 euros, au titre des charges de copropriété dues sur la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024, appels provisionnels du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 ;

— condamné in solidum M. et Mme [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— débouté M. [J] [W] de sa demande de délais de paiement ;

— condamné in solidum M. et Mme [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. et Mme [J] [W] aux dépens.

Par déclaration en date du 19 août 2024, M. et Mme [J] [W] ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 24 mars 2025, ils exposent :

— qu’ils ont fait précédemment l’objet de condamnations à payer des charges par deux jugements rendus les 10 mars 2022 (pour 3 902,82 euros au titre des charges et 155 euros au titre des frais de recouvrement, outre les accessoires) et 19 janvier 2023 (pour 4 886,54 euros au titre des charges et 700 euros au titre des frais de recouvrement, outre les accessoires) ;

— qu’ils se sont trouvés dans une situation financière et familiale difficile ; que leurs revenus s’élevaient à 1 555 euros par mois en 2022 ;

— que s’ils n’ont pas repris le paiement des charges courantes, c’est au motif que le syndicat des copropriétaires avait choisi d’affecter exclusivement leurs versements sur les dettes antérieures ; qu’ils ont opéré des paiements réguliers pour apurer leur dette ;

— que lorsque de nouvelles charges sont devenues exigibles, le syndicat des copropriétaires les a à nouveau assignés en paiement devant le tribunal, alors que l’affaire n’a pas été renvoyée.

M. et Mme [J] [W] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— ordonner un report de la dette à six mois ainsi que la mise en place d’un échéancier sur 18 mois ;

— rejeter les prétentions adverses ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires réplique :

— que les appelants ne remettent pas en cause utilement les décomptes fournis, et se contentent de demander des délais de paiement ;

— qu’au 13 janvier 2025, ils restent redevables de la somme de 12 159,42 euros au titre des charges arriérées au 1er trimestre 2025, en ce compris celle de 6 292,02 euros qui était due au 19 janvier 2024 ;

— que tous les versements par eux réalisés et ont été comptabilisés et imputés sur la dette la plus ancienne ;

— que les débiteurs ne règlent pas les charges de copropriété, et s’abstiennent de vendre leur bien de sorte qu’ils sont dans l’incapacité totale de payer ; qu’une procédure de saisie immmobilière est en cours ;

— que M. et Mme [J] [W] sont de mauvaise foi.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts, débouté M. [J] [W] de sa demande de délais de paiement, et condamné in solidum M. et Mme [J] [W] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— l’infirmer sur le surplus ;

et statuant à nouveau :

— condamner solidairement M. et Mme [J] [W] au paiement de la somme de 12 159,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 6 292,02 euros et à compter de ses conclusions sur le surplus ;

— condamner solidairement M. et Mme [J] [W] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

(…)

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaires de M. et Mme [J] [W],

— le règlement de copropriété,

— le décompte des sommes dues par M. et Mme [J] [W], arrêtées au 19 janvier 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2022, 11 mai 2023, et 18 juin 2024, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,

— les appels de fonds des premier, deuxième, troisième et quatrième trimestres 2023, et ceux de l’année 2024,

— l’historique du compte de copropriétaire au 13 janvier 2025.

M. et Mme [J] [W] n’articulent aucune contestation quant au décompte des charges au paiement desquelles ils ont été condamnés dans le jugement dont appel, ni quant aux autres charges devenues exigibles ultérieurement. S’ils se plaignent de ce que leurs versements ont été imputés sur l’arriéré le plus ancien et non pas sur les charges courantes, la Cour rappelle que par application de l’article 1342-10 du code civil : le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Dans ces conditions, il ne peut être fait reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir imputé les paiements comme il l’a fait, car d’une part les charges antérieures étaient les plus anciennes, d’autre part elles faisaient l’objet de titres exécutoires si bien que M. et Mme [J] [W] s’exposaient à des voies d’exécution s’ils ne les payaient pas, et ils avaient donc tout intérêt à les payer en priorité.

La dette n’étant pas autrement contestée, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 292,02 euros, au titre des charges de copropriété dues jusqu’au premier trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024. Et la Cour, y ajoutant, condamne solidairement les appelants au paiement de la somme de 5 867,40 euros au titre des charges échues postérieurement au 19 janvier 2024 et jusqu’au premier trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date de notification des conclusions du syndicat des copropriétaires contenant la demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil : le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Au cas d’espèce, il résulte des pièces produites que les débiteurs ont déjà été condamnés à payer des charges de copropriété à plusieurs reprises. En effet :

— selon arrêt daté du 21 juin 2023, la Cour d’appel de Versailles, réformant un jugement rendu le 22 juillet 2021 par le Tribunal de proximité de Gonesse, les a condamnés au paiement de la somme de 7 019,22 euros au titre de charges, la somme de 271 euros au titre des frais de recouvrement, et 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— selon jugement daté du 10 mars 2022, le Tribunal de proximité de Gonesse les a condamnés à payer la somme de 3 908,82 euros au titre de charges, outre la somme de 155 euros au titre des frais de recouvrement, 500 euros à titre de dommages et intérêts, et 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— par jugement en date du 19 janvier 2023, le Tribunal de proximité de Gonesse les a condamnés au paiement de la somme de 4 886,54 euros, outre 700 euros à titre de dommages et intérêts et 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les impayés sont donc récurrents. En outre, M. et Mme [J] [W] ne se sont jamais résolus à mettre leur bien en vente alors qu’il s’agissait là de la seule possibilité qu’ils avaient de se procurer de la trésorerie pour régler leur dette, si bien que déclarant en vertu du jugement rendu par le Tribunal de proximité de Gonesse le 19 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires leur a délivré le 24 janvier 2024 un commandement de payer à fin de saisie immmobilière portant sur leur appartement.

Il résulte de tout cela un préjudice causé au syndicat des copropriétaires, et le tribunal a apprécié correctement l’indemnisation correspondante. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. et Mme [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts. Des impayés s’étant constitués sur la période postérieure, la Cour condamne, ajoutant au jugement, solidairement M. et Mme [J] [W] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil :

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Il s’avère que M. et Mme [J] [W] ont d’ores et déjà été condamnés à payer des charges de copropriété par plusieurs décisions de justice, qu’ils n’ont pas exécutées. Force est de constater que le montant de la dette des intéressés ne fait que s’aggraver, puisqu’à ce jour la somme de 12 159,42 euros reste due, en sus du solde des précédentes condamnations. Les revenus des époux [J] [W] s’élevaient à 20 737 euros en 2022, soit 1 728 euros par mois, et s’agissant de l’année 2024 sont produits des bulletins de paie de Mme [J] [W] laissant apparaître un salaire de 1 790 euros par mois. M. [J] [W], quant à lui, a été licencié pour faute grave. Les appelants sont donc dans l’incapacité de régler leur dette et l’octroi de délais de paiement serait totalement illusoire. Leur demande sera ainsi rejetée.

Sur les autres demandes

M. et Mme [J] [W], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 13 juin 2024 ;

y ajoutant :

— CONDAMNE solidairement M. [D] [J] [W] et Mme [S] [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la [Adresse 7] la somme de 5 867,40 euros, au titre des charges échues postérieurement au 19 janvier 2024 et jusqu’au premier trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 ;

— CONDAMNE solidairement M. [D] [J] [W] et Mme [S] [J] [W] à payer au [Adresse 9] [Adresse 7] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— DEBOUTE M. [D] [J] [W] et Mme [S] [J] [W] de leur demande de délais de paiement et de report de la dette ;

— CONDAMNE in solidum M. [D] [J] [W] et Mme [S] [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la Pinsonne la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum M. [D] [J] [W] et Mme [S] [J] [W] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT