10/01/2023

ARRÊT N°

N° RG 20/01546 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NTMD

MD/NB

Décision déférée du 29 Mai 2020 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE – 16/04211

(Mme. GIGAULT)

[R] [P]

[T] [W] épouse [P]

C/

S.C.I. LES LEMANITES

S.A.S. IMODEUS

S.A.S. OMNIUM FINANCE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Monsieur [R] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Stéphanie BLOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par Me. Romain ROSSI-LANDI, avocat au barreau de PARIS

Madame [T] [W] épouse [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Stéphanie BLOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par Me. Romain ROSSI-LANDI, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

S.C.I. LES LEMANITES

C/o SAS IMODEUS [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. IMODEUS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. OMNIUM FINANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Catherine BENOIDT-VERLINDE de la SCP CABINET MERCIE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : K. BELGACEM

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sccv Les Lemanites dont le gérant est la Sas Imodeus, elle-même dirigée par la Sas Omnium Finance, a fait construire un ensemble immobilier situé à [Localité 8] (74), dénommé la résidence Les Lemanites.

Suivant contrat en date du 1er septembre 2009, M. [R] [P] et Mme [T] [W] épouse [P] ont réservé un appartement de type 3 et un parking situés au sein de la résidence Les Lemanites.

Par acte authentique en date du 23 décembre 2009, les époux [P] ont acquis lesdits biens en l’état futur d’achévement financés par un prêt de 233 670 euros souscrit auprès de la Sa Crédit Foncier de France et garanti par une inscription hypothécaire conventionnelle de premier rang sur cet immeuble.

Les biens ont été livrés le 6 janvier 2010 et les époux [P] ont confié à la Sas Omnium Gestion, la gestion locative de leurs biens qui ont fait l’objet d’un contrat de location pour la première fois, le 1er août 2011.

Par courrier en date du 23 avril 2014, l’administration fiscale a informé les époux [P] de la remise en question de l’avantage fiscal accordé dans le cadre de la loi dite Scellier, compte tenu de l’absence de location dans l’année suivant la livraison du bien.

Les époux [P] ont formé divers recours qui ont donné lieu à des refus de l’administration de revenir sur sa décision, datés des 23 avril et 30 mai 2014.

Le 02 novembre 2016, le bien a été estimé par une agence immobilière à une valeur comprise entre 145 000 et 155 000 euros.

Par exploit d’huissier en date du 04 novembre 2016, les époux [P] ont fait assigner les sociétés Imodeus et Les Lemanites devant le tribunal judiciaire de Toulouse en responsabilité, puis ont fait assigner en intervention forcée la Sas Omnium Finance et le Crédit Foncier de France par exploits en date des 09 et 12 octobre 2017 aux fins d’annulation de la vente.

Les dossiers ont fait I’objet d’une jonction suivant ordonnance du 07 novembre 2017

du juge de la mise en état.

Par un jugement contradictoire du 29 mai 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— déclaré prescrites les actions introduites par M. [R] [P] et Mme [T] [W] épouse [P] à l’encontre de la Sa Crédit foncier de France, la Sccv Les Lemanites, la Sas Imodeus et la Sas Omnium Finance,

— rejeté les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] [P] et Mme [T] [W] épouse [P] aux entiers dépens de l’instance ;

— autorisé Maître [U] [C] à recouvrer directement contre M. [R] [P] et Mme [T] [W] épouse [P] ceux des dépens dont il a eu à faire l’avance sans avoir reçu provision.

Pour statuer ainsi, le juge a considéré pour déclarer prescrites les actions fondées sur le dol et sur le défaut de conseil que le point de départ de chaque action quinquennale était :

Concernant la prescription des actions fondées sur le dol,

— s’agissant de l’absence de potentiel locatif du bien, 'au plus tard, à l’issue des six premiers mois de la première vacance locative, c’est à dire le 07 juillet 2010, que les époux [P] ont été en mesure d’appréhender toutes les conséquences induites par une absence prolongée de location du bien immobilier, ou qu’il s’agisse de l’investissement réalisé ou des avantages escomptés'. Le juge a estimé que le délai moyen pour trouver un locataire était de deux mois, et qu’en mettant plus de six mois pour effectuer sa première location, les époux [P] étaient disposés à se mettre en alerte et à se rendre compte de l’éventuel mensonge,

— s’agissant de la valeur réelle du bien vendu, et considérant que 'les époux [P] ont été mis en mesure de se rendre compte des mensonges allégués dès lors que la demande locative vantée lors de la phase pré-contractuelle ne s’est pas confirmée à la livraison du bien’ qui se situe en réalité dans un secteur peu attractif, ce qui a nécessairement eu des conséquences sur le calcul de la valeur du bien.

— s’agissant de l’absence d’information relative au dispositif Scellier, la loi 2008-1443 du 30 décembre 2008 pose à son égard une présomption irréfragable de connaissance, le tribunal considèrant que 'c’est nécessairement au plus tard, à la date de signature de l’acte authentique, le 23 décembre 2009 que les époux [P] ont été mis en mesure de prendre conscience du manquement intentionnel de délivrance d’information allégué'.

Le premier juge a ainsi considéré que 'les actions fondées sur l’existence d’un dol se prescrivaient le 07 juillet 2015, en ce qui concerne l’absence de potentiel locatif et la valeur vénale du bien, et le 23 décembre 2014, en ce qui concerne l’absence d’information sur le dispositif Scellier.

Or, les assignations ont été délivrées le 04 novembre 2016 en ce qui concerne les sociétés Imodeus et Les Lemanites, et les 09 et 12 octobre 2017 pour les deux autres défenderesses, de telle sorte que la fin de non-recevoir tirée de la prescription des actions fondées sur le dol ne peut qu’être accueillie.'

Concernant la prescription des actions fondées sur le défaut de conseil et d’information, le juge considère qu’elles se situent 'nécessairement au plus tard au moment de la conclusion du contrat de vente, à moins que le co-contractant ne démontre qu’il pouvait à cette date légitimement ignorer ce dommage'. Par conséquent, 'les actions fondées sur d’éventuels manquements à l’obligation d’information et au devoir de conseil se prescrivaient le 23 decembre 2014 compte tenu de la date de signature de l’acte authentique'.

— :-:-:-:-

Par déclaration en date du 30 juin 2020,M. [P] et Mme [W] épouse [P] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— déclaré prescrites les actions introduites par M. [P] et Mme [W] épouse [P] à l’encontre de la Sccv Les Lemanites, la Sas Imodeus, la Sas Omnium Finance et la Sa Crédit foncier de France,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] et Mme [W] épouse [P] aux entiers dépens de l’instance.

Suivant ordonnance du 6 mai 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par les sociétés Les Lemanites, Imodeus, et Omnium Finance devant lui.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 mars 2021, M. [P] et Mme [W] épouse [P], appelants, demandent à la cour, au visa des articles L.121-2, L.121-3, L.121-4 du code de la consommation, et des articles 1116, 1117 1382 et 1149 anciens du code civil, de :

— 'dire et juger’ qu’ils sont recevables et bien-fondés en leurs demandes ;

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— juger que les documents publicitaires sont entrés dans le champ contractuel et ont été déterminants dans leur consentement,

— juger qu’ils ont été trompés sur la réelle valeur vénale du bien acquis et sur la réelle valeur locative du bien acquis,

— juger que la Sccv Les Lémanites, la Sas Omnium finance et la Sas Imodeus auraient dû les informer de l’absence de potentiel locatif, de la réelle valeur du bien vendu et des conditions

posées par le dispositif Scellier intermédiaire afin de bénéficier de la déduction fiscale promise,

— Juger que la Sccv Les Lémanites, la Sas Omnium finance, la Sas Imodeus et le Crédit foncier n’ont pas respecté leur devoir de conseil en ne les informant pas des risques d’une telle opération de défiscalisation notamment compte tenu de la précarité du marché locatif local,

En conséquence, à titre principal,

— prononcer l’annulation pour dol de la vente immobilière,

En conséquence,

— condamner la Sccv Les Lémanites à leur rembourser la somme de 225 420 euros correspondant au prix de vente de ce bien, outre les frais d’acte de vente notarié sur justification, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— juger que la Sccv Les Lémanites, la Sas Omnium finance, la Sas Imodeus et le Crédit foncier ont engagé leur responsabilité civile professionnelle à leur égard,

En conséquence,

— prononcer l’annulation du contrat de crédit Facileo Foncier en date du 26 octobre 2009 d’un montant en principal de 233 670,00 euros conclu entre eux et la Sa Crédit foncier de France,

— déduire des sommes qu’ils doivent à la Sa Crédit Foncier toutes les sommes qu’ils ont déjà versées à la Sa Crédit foncier de France au titre du crédit, quelle qu’en soit la nature (principal, intérêts, pénalités, frais, assurances, frais de dossiers),

— condamner in solidum la Sccv Les Lémanites, la Sas Omnium finance, la Sas Imodeus et le Crédit foncier à leur payer la somme forfaitaire de 30 000 euros de dommages et intérêts pour dol, avec intérêts légaux au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

À titre subsidiaire,

— ordonner la rescision du prix de vente, à hauteur de 145 000 euros,

En conséquence,

— condamner la Sccv Les Lémanites à leur rembourser la somme de 80 420 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner la capitalisation des intérêts,

À titre subsidiaire,

— ordonner la rescision du prix de vente, à hauteur de 145 000 euros,

En conséquence,

— condamner la Sccv Les Lémanites à leur rembourser la somme de 80 420 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

À titre très subsidiaire,

— condamner in solidum la Sccv Les Lémanites, la Sas Omnium finance, la Sas Imodeus et le Crédit foncier à leur verser la somme de 104 470,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de gain fiscal,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la Sccv Les Lémanites, la Sas Omnium finance, la Sas Imodeus et le Crédit foncier à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidum la Sccv Les Lémanites, la Sas Omnium finance, la Sas Imodeus et le Crédit foncier aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 septembre 2021, la Sccv Les Lemanites, la Sas Imodeus, la Sas Omnium Finance, intimées, demandent à la cour de débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* déclaré prescrites les actions introduites par M. [P] et Mme [W] épouse [P], à l’encontre de la Sa Crédit foncier de France, la Sccv Les Lemanites, la Sas Imodeus et la Sas Omnium Finance ;

* condamné M. [P] et Mme [W] épouse [P], aux entiers dépens de l’instance,

* autorisé Maître [U] [C] à recouvrer directement contre M. [P] et Mme [W] épouse [P], ceux des dépens dont il a eu à faire l’avance sans avoir reçu provision,

'et statuant à nouveau',

À titre liminaire,

— rejeter comme irrecevables, en raison de l’absence de publication des demandes en nullité de la vente en l’état futur d’achèvement du 23 décembre 2009 au service de publicité foncière d'[Localité 7], tant les demandes tendant à l’annulation de l’acte authentique que les demandes indemnitaires qui en sont l’accessoire, telles que formulées par M. [P] et Mme [W] épouse [P], à leur encontre ;

— juger que la Sas Omnium finance et la Sas Imodeus ne sont, à un moment quelconque, intervenues dans la préparation, la signature ou encore l’exécution de l’investissement immobilier réalisé par M. [P] et Mme [W] épouse [P] , et n’ont, par voie de conséquence, aucun intérêt à se défendre à leur encontre ;

— rejeter, en conséquence, comme irrecevables les prétentions de M. [P] et

Mme [W] épouse [P], à l’encontre de la Sas Omnium finance et la Sas Imodeus et mettre, en conséquence, celles-ci hors de cause, aux frais et dépens exclusifs des

appelants ;

À titre principal,

— juger que le point de départ de la prescription des actions en nullité et en indemnisation doit être fixé au plus tard le 6 janvier 2011, soit à l’expiration d’un délai de 12 mois de carence locative ;

— rejeter, en conséquence, comme prescrites la demande de nullité portant notamment sur le contrat notarié de vente en l’état futur d’achèvement du 23 décembre 2009, formulée à l’encontre de la Sccv Les Lemanites, par M. [P] et Mme [W] épouse [P], ainsi que toutes prétentions indemnitaires constituant l’accessoire de ces demandes d’annulation ;

— rejeter comme prescrites les demandes subsidiaires en réduction du prix de vente ou d’indemnisations, formulées à leur encontre par M. [P] et Mme [W] épouse [P] ;

À titre subsidiaire,

— débouter M. [P] et Mme [W] épouse [P], de leurs demandes en nullité et responsabilité pour dol ou encore manquements prétendus aux devoirs d’information et de conseil concernant la vente en l’état futur d’achèvement qu’ils ont conclu avec la Sccv Les Lemanites, suivant acte reçu par Maître [L] [Y], Notaire, le 23 décembre 2009, ainsi que du prêt conclu avec la Sa Crédit Foncier de France ;

— débouter M. [P] et Mme [W] épouse [P], de l’intégralité de leurs prétentions indemnitaires tant celles constituant l’accessoire de leurs demandes d’annulation que celles formulées de manière autonome à titre infiniment subsidiaire ;

— débouter la Sa Crédit foncier de France de l’ensemble de ses demandes subsidiaires formulées à leur encontre ;

À titre infiniment subsidiaire,

— ordonner la restitution intégrale des loyers perçus par M. [P] et Mme [W] épouse [P], à la Sccv Les Lemanites depuis la date de conclusion de l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement, soit à compter du 23 décembre 2009, en vertu de son anéantissement rétroactif ;

— ordonner, en conséquence, la compensation de la créance des loyers de la Sccv Les Lemanites avec la créance du montant du prix de vente d’un montant de 188.478,26 € hors taxe de M. [P] et Mme [W] épouse [P] ;

En tout état de cause et reconventionnellement,

— condamner solidairement M. [P] et Mme [W] épouse [P], à payer :

* A la Sccv Les Lemanites, la somme de 3 500 euros hors taxe ;

* A la Sas Imodeus, la somme de 3 500 euros hors taxe ;

* A la Sas Omnium Finance, la somme de 3 500 euros hors taxe ;

soit au total une indemnité de 10 500 euros hors taxe sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner enfin et solidairement M. [P] et Mme [W] épouse [P], aux entiers dépens, tant de première instance, que d’appel, le tout avec distraction au profit de Maître Hervé Jeanjacques, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le14 avril 2021, la Sa Crédit foncier de France, intimée, demande à la cour, au visa des dispositions de l’article 28-4° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, des articles 1116, 1117, 1382 et 1149 anciens et des articles 1137 et 2224 du code civil, et de l’article L.110-4-1 du code de commerce de :

A titre principal,

— déclarer irrecevable l’action en nullité de la vente et du contrat de prêt engagée par les consorts [P]-[W] faute pour les appelants de justifier de la publication de leur demande en nullité de la vente immobilière auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré prescrites les actions introduites par M. [P] et Mme [W] épouse [P] à l’encontre de la Sa Crédit foncier de France, la Sccv Les Lemanites, la Sas Imodeus et la Sas Omnium Finance,

Si la Cour devait malgré tout examiner au fond les demandes présentées par les consorts

[P]-[W],

À titre subsidiaire,

— constater que les consorts [P]-[W] ne rapportent aucune preuve des man’uvres dolosives dont ils prétendent avoir été les victimes ;

— constater en tout état de cause qu’elle n’a pris aucune part aux actes préparatoires à la vente, et qu’il ne lui appartenait pas d’apprécier l’opportunité de l’opération économique envisagée par son client ;

— dire que sa responsabilité ne peut être recherchée pour quelque motif que ce soit, que l’on examine les demandes des consorts [P]-[W] au visa des dispositions de l’article 1116 ancien du code civil, de l’article 1382 ancien du code civil ou encore au visa de l’article 1149 ancien du code civil,

— rejeter les demandes formulées de ce chef par les consorts [P]-[W],

— dire également qu’elle n’était pas tenu d’une obligation de conseil à l’égard de l’emprunteur, et rejeter les demandes formulées de ce chef par les consorts [P]-[W],

Très subsidiairement, si par impossible la Cour devait prononcer la nullité de l’acte de vente, et la résolution subséquente du contrat de prêt pour un motif qui ne pourrait lui qu’être totalement étranger,

— condamner les consorts [P]-[W] à lui restituer le montant du capital prêté, soit la somme de 233 670 euros ;

— donner acte au concluant de qu’il offre de son côté de restituer aux consorts [P]-[W] les sommes déjà perçues au titre du remboursement du prêt, en capital, et intérêts, soit la somme provisoire de 205 820,55 euros, arrêtée au 06 décembre 2021 ;

— ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre ;

— dire que l’inscription de privilège du prêteur de deniers et l’inscription d’hypothèque conventionnelle garantissant le prêt seront maintenues jusqu’à parfait paiement des sommes

qui lui sont dues ;

— condamner la Société Les Lemanites in solidum avec les consorts [P]-[W] au paiement des sommes ci-dessus dès lors qu’en sa qualité de vendeur, elle a reçu paiement du prix de vente, et que sa responsabilité à l’égard de la concluante est engagée, les fautes pouvant éventuellement être retenues à son encontre étant de nature à fonder la résolution des contrats avec les conséquences qui en découlent ;

— condamner la Société Les Lemanites in solidum avec la société Imodeus, la société Omnium finance ou tout autre intervenant dont la responsabilité serait retenue, par application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil à lui payer, en réparation de son préjudice, des dommages et intérêts d’un montant équivalant aux frais de dossier qu’elle est tenue de restituer à l’emprunteur, et à la rémunération qui pouvait être attendue du crédit, soit la somme totale de 118 364,82 euros,

En tout état de cause, et à titre reconventionnel,

— condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mai 2022 et l’affaire a été examinée à l’audience du 13 juin 2022.

MOTIVATION DE LA DECISION :

1. Les sociétés Imodeus et Omnium Finance ont sollicité à titre liminaire leur mise hors de cause au motif qu’elles n’ont aucune qualité à défendre sur les prétentions aux fins d’annulation, d’indemnisation ou en réduction du prix de vente formées par M. et Mme [P] qui, contrairement à ce que ces derniers affirment, n’ont aucun intérêt légitime à les attraire dans cette procédure compte tenu de l’absence de relation de quelque nature qu’elle soit, n’ayant jamais réalisé l’étude financière personnalité faite par un mandataire indépendant non appelé en la cause, ni fait la promotion de l’opération litigieuse.

1.1 L’article 31 du code de procedure civile prevoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas "dans lesquels la Ioi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une pretention ou pour défendre un intérêt déterminé ».

1.2. En l’espece, M. et Mme [P] recherchent la responsabilite de la SAS Omnium Finance en qualite de commercialisateur.

Il résulte des pièces produites et notamment du 'plan d’investissement scellier intermédiaire BBC’ du 25 septembre 2009 que ce document invoqué par M. et Mme [P] porte le nom de M. [J] [E], conseiller en investissement, et l’enseigne Odysseal dont ils ne rapportent pas la preuve d’un lien juridique entre ce dernier et la société Omnium Finance qui n’exerce qu’une activité de holding

La seule mention du groupe Omnium Finance figurant sur Ies plaquettes publicitaires et certains courriers recus par M. et Mme [P] est insuffisante à demontrer que cette société s’est livrée, dans l’opération Ies concernant, à des actes excédant ceux d’une holding fournissant, en complément de sa prise de participation en capital, des services financiers.

Cette société, immatriculée au Rcs de Toulouse sous le numero 413 583 022, est distincte de celle anciennement dénommée Omnium Conseil, citée dans les conclusions des appelants et qui est désormais dénommée Stellium immobilier, enregistrée sous le 384 850 095, ayant pour activités principales Ia commercialisationet la transaction de biens immobiliers, en charge du 'pôle produits immobilier’ du groupe. L’affirmation selon laquelle M. [E] serait le mandataire de la société Stellium immobilier, non attraite en la cause, est dès lors sans portée.

1.3 La société Imodeus est pour sa part la gérante non associée de la Sccv Les Lémanites et si elle est dirigée par la société Omnium Finance et a pour objet la promotion immobilière et la transaction de bien immobiliers, l’ensemble des pièces contractuelles ne font apparaître la Sccv Les Lémanites qu’en qualité de venderesse et aucune des pièces produites ne la révèle comme ayant personnellement participé à l’opération commerciale, financière ou immobilière.

Il est ainsi normal que la société Imodeus, elle-même représentée par sa propre gérante, la société Omnium Finance, a en sa qualité de gérante de la Sccv Les Lémanites, représenté cette dernière aux actes relatifs à la vente en l’état futur d’achèvement, sans pour autant l’engager personnellement et la seule appartenance, comme la société Omnium Finance au Groupe Omnium Finance, ne saurait à elle seule lui conférer une qualité à se défendre dans une action visant à indemniser les acquéreurs de fautes commises lors de la conclusion des contrats litigieux en l’absence, comme en l’espèce, de tout élément concret pour établir soit une participation personnelle par l’intérmédiaire de ses préposés soit une confusion des patrimoines ou une collusion frauduleuse entre ces sociétés que la seule appartenance à un même groupe ne saurait caractériser. Cette preuve ne saurait pas plus s’appuyer sur des allégations de montage en vue de 'compliquer les poursuites judiciaires’comme le soutiennent les appelants.

1.4 Les sociétés Imodeus et Omnium Finance doivent donc être mises hors de cause.

2. Le Crédit Foncier de France et les sociétés Les Lémanites, Imodeus et Omnium Finance ont soulevé l’irrecevabilité de la demande d’annulation de l’acte de vente de l’immeuble acquis en l’état futur d’achèvement et du prêt hypothécaire, en raison du défaut de publication de leurs demandes à la Conservation des hypothèques.

2.1 L’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose notamment que : « Sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles : [']

4° les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° : [']

c) les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de

mort ; [']».

L’article 30 de ce même décret précise que : '5. Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.'

Le défaut de publication auprès du service de publicité foncière du lieu de situation de

l’immeuble de la demande en justice qui porte sur l’annulation d’une vente immobilière est une fin de non-recevoir qui peut être proposée en tout état de cause par l’une des parties à l’instance, même cocontractante à l’acte dont l’annulation est demandée.

2.2 En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que par courrier du 09 décembre 2020, la Conservation des Hypothèques d'[Localité 7] a fait connaître au conseil de M. et Mme [P] que la demande de publication présentée le 7 décembre 2020 d’une 'assignation en annulation de la vente’ était refusée en raison de l’absence de précisions sur un plusieurs éléments d’identité, d’un défaut de désignation individuelle des immeubles et d’information sur l’identification des droits au sein de la copropriété.

Il n’a été justifié avant la clôture des débats d’une publication de l’assignation portant cette demande d’annulation de la vente, le Crédit Foncier de France faisant à bon droit remarquer que l’assignation soumise à publication ne contient que les demandes formées à l’endroit des sociétés Les Lémanites, Imodeus et Omnium Finance aux fins de paiement de dommages et intérêts étant relevé que la demande aux fins d’annulation a été présentée par conclusions notifiées le 4 octobre 2017, non publiée.

Il convient en conséquence de déclarer irrecevables les demandes en annulation de la vente présentées par M. [G] [P] et Mme [T] [W] épouse [P].

3. Les demandes tendant à la nullité de la vente ayant été déclarées irrecevable pour défaut de publication, seules seront examinées les demandes subsidiaires et prioritaiement la recevabilité de ces dernières au regard des règles sur la prescription.

M. et Mme [P] demandent ainsi d’abord 'la rescision du prix de vente’ et, à défaut, la réparation de la perte de chance de gain fiscal.

3.1 L’article 2224 du code civil indique que la prescription commence à courir le jour où

le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action.

Cette disposition doit être combinée avec les règles applicables en matière de dol et la cour doit

examiner à quel moment la victime a effectivement été mise en situation de prendre conscience

des mensonges et man’uvres allégués en procédant à cet examen pour chaque mensonge

ou réticence affirmé par les appelants.

M. et Mme [P] soutiennent qu’ils ont pris connaissance des manoeuvres dolosives qu’ils dénoncent et de leurs conséquences, lorsqu’ils se sont aperçus qu’ils ne pourraient pas bénéficier de la défiscalisation promise et attendue de cette opération. Ils ont ainsi daté cette connaissance du 23 avril 2014, jour du courrier qui leur a été adressé par le Direction Générale des Finances Publiques pour leur indiquer qu’ils ne pourraient pas bénéficier de la déduction fiscale. Ils ajoutent qu’ayant ainsi été incités à revendre un bien qu’ils estimaient non rentable, ils se sont aperçus d’une différence énorme entre le prix d’achat et sa valeur de revente.

3.1.1 Il est constant que le refus opposé par l’administration fiscale à M. et

Mme [P] fait suite à une réclamation de ces derniers demandant que ses services recalculent leur impôt sur le revenu 2012 au motif qu’ils avaient 'omis de déclarer une réduction d’impôt au titre d’un investissement loi Sellier'. Ainsi que l’administration le rappelle, en application de l’article 199 septvicies du code général des impôts, les contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, sous conditions, du 01/01/2009 au 31/12/2012, des logements dans des communes situées dans certaines zones ou territoires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt et, parmi ces conditons, figurent l’obligation de mise en location dans les douze mois qui suivent soit la date d’acquisition d’un logement achevé soit la date d’achèvement du logement dans le cas d’une vente l’état futur d’achèvement. Constatant un achèvement des travaux antérieur à la date de l’acquisition et la première location intervenue le 1er août 2011, l’administration a considéré que les acquéreurs ne remplissaient pas les conditions posées par la loi pour bénéficier de l’avantage fiscal qu’ils réclamaient.

Il résulte de la lecture univoque de l’acte d’acquisition signé pardevant notaire le 23 décembre 2009, que le délai d’achèvement de l’immeuble était prévu au plus tard à la fin du quatrième trimestre 2009 sauf prorogation conventionnelle en l’espèce inexistante.

S’il n’échappe pas à la cour que la prestation du promoteur était la construction d’immeubles éligibles à la défiscalisation, celui-ci n’a nullement procédé à l’établissement des plans d’investissement en contemplation desquels les acquéreurs se sont déterminés à procéder à leur acquisition en l’état futur d’achèvement. Il résulte des constatations qui précédent que les informations auxquelles était tenue la société Les Lémanites ont bien été produites à la date de la vente, le délai contractuel d’achèvement des travaux étant indiqué dans l’acte authentique de vente précisant à cette date que le niveau d’avancement des travaux était de 90 % et l’immeuble a été effectivement livré le 6 janvier 2010 soit mois de quinze jours plus tard.

S’agissant de l’information prétendument retenue ou sciemment dissimulée, à supposer même que la société venderesse en soit débitrice à l’égard des acquéreurs, il sera relevé que cette information portant sur une conditions d’application d’une loi, régulièrement publiée antérieurement avant l’acte de vente, ne pouvait être inconnue de ces derniers à cette date dès lors que ceux-ci s’étaient engagés en raison de la défiscalisation offerte par la loi n° 2006-1443 du 30 décembre 2008 dite 'Scellier'. Les acquéreurs ne pouvaient concrètement ignorer dès la date de la signature de l’acte qu’ils devaient mettre en location leur bien avant le 23 décembre 2010, ou à même à considérer que le bien a été achevé postérieurement à la vente dans les douze mois suivant la date de livraison soit avant le 6 janvier 2011, pour pouvoir en bénéficier.

L’action engagée le 4 novembre 2016 à l’endroit de la Sccv Les Lémanites est prescrite sur ce point.

3.1.2 S’agissant de l’absence de potentiel locatif du bien vendu, il convient de rappeler que celui-ci a été livré le 6 janvier 2010 et été loué pour la première fois le 1er août 2011. C’est donc à cette date correspondant à la fin de la première vacance locative qui a duré plus de dix-huit mois que M. et Mme [P] ont été en mesure d’appréhender toutes les conséquences induites par une absence prolongée de location du bien immobilier, qu’il s’agisse de l’investissement réalisé ou des avantages escomptés.

Si une première vacance locative ne constitue pas nécessairement un élément de nature à alerter un investisseur, tel n’est pas le cas quand celle-ci dure plusieurs mois et survient immédiatement à la suite de la livraison du bien alors qu’il s’agit d’une période où l’investisseur est normalement soucieux de se rendre compte de la viabilité de l’opération engagée.

En l’espèce, les appelants ne produisent pas les conditions de la garantie de loyer en cas de vacance locative qu’ils affirment avoir souscrite auprès du gestionnaire du bien immobilier initialement choisi et qui n’est en tout état de cause jamais illimitée de sorte que la prise en compte par le premier juge de l’écoulement d’un délai de six mois pour dater le moment de la prise de conscience du défaut de rentabilité locative du bien, est justifiée, une telle durée de carence locative devant être regardée comme étant de nature à alerter l’investisseur sur les éventuels mensonges de son cocontractant.

L’action engagée le 4 novembre 2016 à l’endroit de la Sccv Les Lémanites est également prescrite sur ce point.

3.1.3 S’agissant de la valeur réelle du bien vendu, il ne peut certes être imposé à M. et Mme [P] de procéder à des investigations pour pallier la dissimulation dolosive d’informations du vendeur. Toutefois, il n’apparaît pas des éléments du dossier que les acquéreurs aient été, à la date de la vente, mis de fait dans l’impossibilité d’accéder à des informations basiques et accessibles tel que le prix moyen du mètre carré pour des immeubles de caractéristiques similaires, par des manoeuvres que la distance géographique ne saurait favoriser pour des personnes correspondant au profil de M. et Mme [P], respectivement présentés à l’acte de vente comme étant directeur commercial et bibliothècaire, et qui n’établissent pas avoir fait l’objet de démarcharge à domicile ni de politiques commerciales agressives. Aucune des pièces produites au dossier ne précise sur ce dernier point les conditions dans lesquelles les acquéreurs sont entrés en relation avec le commercialisateur et les modalités du démarchage allégué,les empêchant prétendument d’apprécier lors de la vente la valeur réelle du bien acquis et viciant ainsi leur consentement.

En tout état de cause, la seule difficulté à mettre en location sur une période aussi longue un bien neuf ne pouvait qu’interroger sur la valeur d’un bien si peu attractif de sorte que les acquéreurs étaient en mesure, au plus tard au 1er août 2011, de prendre conscience d’une valeur réelle bien inférieure au prix d’acquisition.

Ainsi, l’action engagée sur le fondement du dol, même aux fins de diminution du prix de vente à l’endroit de la Sccv Les Lémanites, est prescrite.

4. Le dommage résultant d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information

et de conseil consistant en la perte de la chance de ne pas contracter ou d’éviter le risque qui

s’est réalisé, se manifeste dès la conclusion du contrat envisagé, à moins que l’investisseur démontre qu’il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage, notamment parce que

l’information porte sur un risque dont seule la réalisation permet de prendre conscience du manquement.

L’action en dommage et interêts très subsidiairement exercée par M. et Mme [P] à l’égard du vendeur ne repose sur aucun moyen distinct de ceux présentés à l’appui de leur action pour dol et doit faire l’objet de la même analyse quant au point de départ du délai de prescription également fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action.

Pour les raisons qui viennent d’être précédemment développées à propos du dol étant rappelé que l’action en responsabilité ne concerne plus que le vendeur, demeurant seul valablement attrait à l’instance, il convient de confirmer la décision entreprise qui a déclaré, par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter, prescrite l’action fondée sur le manquement à l’obligation de conseil et d’information.

5. M. [G] [P] et Mme [T] [W] épouse [P] seront tenus aux dépens d’appel.

6. Les sociétés intimées sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elles ont été contraintes d’exposer à l’occasion de cette procédure d’appel.

M. [G] [P] et Mme [T] [W] épouse [P] seront tenus de payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

—  1 000 euros à la Sa Crédit Foncier de France,

—  1 000 euros à la Sccv Les Lémanites,

—  1 000 euros à la Sas Imodeus,

—  1 000 euros à la Sas Omnium France.

Il sera précisé que ces sommes ne sauraient être fixées hors taxe comme le demandent ces trois dernières sociétés s’agissant d’une indemnité forfaitaire dont la fixation n’est pas liée à la démonstration de l’acquittement d’une prestation soumise à la Tva.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Met hors de cause la Sas Imodeus et la Sas Omnium Finance.

Déclare irrecevables les demandes en annulation de la vente et du prêt présentées par M. [G] [P] et Mme [T] [W] épouse [P].

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse.

Y ajoutant,

Condamne M. [G] [P] et Mme [T] [W] épouse [P] aux dépens d’appel.

Autorise conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maitre Hervé Jeanjacques, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne M. [G] [P] et Mme [T] [W] épouse [P] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

—  1 000 euros à la Sa Crédit Foncier de France,

—  1 000 euros à la Sccv Les Lémanites,

—  1 000 euros à la Sas Imodeus,

—  1 000 euros à la Sas Omnium France.

Le Greffier, Le Président,

N. DIABY M. DEFIX