COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63C

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MAI 2025

N° RG 23/03586 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V4MQ

AFFAIRE :

[F] [I] épouse [W]

…

C/

S.A.S. SOLUTIONS DIAGNOSTIC IMMOBILIER & EXPERTISE (SDIE Expertise)

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nanterre

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 20/05084

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Fabrice JEANMOUGIN

— M^e Agnès PEROT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS :

Madame [F] [I] épouse [W]

née le [Date naissance 8] 1951 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par M^e Fabrice JEANMOUGIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0441

Madame [C] [I] épouse [Y]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Fabrice JEANMOUGIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0441

Monsieur [H] [I]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Fabrice JEANMOUGIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0441

****************

INTIMES :

S.A.S. SOLUTIONS DIAGNOSTIC IMMOBILIER & EXPERTISE (SDIE Expertise), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 841 930 738

[Adresse 5]

[Localité 13]

représentée par M^e Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J109 – N° du dossier 20.06522

S.A. ALLIANZ IARD, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 542 110 291

[Adresse 2]

[Adresse 14]

[Localité 11]

représentée par M^e Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J109 – N° du dossier 20.06522

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Florence PERRET, Présidente de chambre

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE,

Par acte authentique du 12 août 2019, Mme [F] [I], épouse [W], Mme [C] [I], épouse [Y], et M. [H] [I] (ci-après, 'l’indivision[I]') ont vendu à M. [Z] les lots de copropriété n°355 et 356 de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16], moyennant la somme de 200 500 euros.

Le certificat de superficie établi le 1er avril 2019 par la société SDI Expertise, assurée auprès de la société Allianz IARD, mentionnait que l’appartement était d’une superficie 'Loi Carrez’ de 23,16 m².

Postérieurement à son acquisition, M. [Z] a fait établir un contre mesurage des lieux par la société Arliane qui a retenu une superficie de 18,23 m².

Les parties ont convenu de faire réaliser une expertise amiable afin de procéder au mesurage contradictoire de la superficie de l’appartement litigieux. Dans son compte rendu du 28 octobre 2019, l’expert a retenu une superficie de 17,75 m2, soit un écart de 5,21 m² avec la superficie retenue par la société SDI Expertise.

Le 1er avril 2020, un protocole d’accord a été signé entre vendeurs et acquéreur aux termes duquel l’indivision [I] a accepté de payer à l’acquéreur la somme de 37 500 euros en réduction du prix de vente.

Par courrier du 8 avril 2020, l’indivision [I] a, en vain, mis en demeure la société SDI Expertise de lui rembourser la somme payée en réduction du prix de vente.

Par acte du 23 juin 2021, l’indivision [I] a fait citer les sociétés SDI Expertise et Allianz IARD, devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’indemnisation.

Par jugement contradictoire du 16 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

' Débouté Mme [F] [I], épouse [W], Mme [C] [I], épouse [Y], et M. [H] [I] de l’ensemble de leurs demandes,

' Condamné in solidum Mme [F] [I], épouse [W], Mme [C] [I], épouse [Y], et M. [H] [I] aux dépens, qui pourront être recouvrés par M^me Agnès Perot, avocate, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

' Débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires,

' Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le 1er juin 2023, l’indivision [I] a interjeté appel de la décision à l’encontre de la société SDI Expertise et de la société Allianz IARD.

Par d’uniques conclusions notifiées au greffe le 23 août 2023, Mme [F] [I], épouse [W], Mme [C] [I], épouse [Y], et M. [H] [I] demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 1217 et 1231-2 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

' Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre du 16 mars 2023 en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes dirigées contre la société SDI Expertise et son assurer Allianz,

' Débouter Allianz et SDI Expertise de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

' Juger que la société SDI Expertise a commis une faute dans le mesurage de leur appartement sis [Adresse 6] à [Localité 16],

' Condamner, en conséquence, la société SDI Expertise à leur payer les sommes suivantes en réparation des préjudices causés :

* 37 500 euros au titre de la perte de chance de vendre l’appartement dont ils étaient propriétaires au prix convenu entre les parties de 200 000 euros (sic) pour une surface moindre,

* 3 000 euros au titre des frais engagés pour parvenir à trouver une solution amiable avec M. [Z] ;

A titre subsidiaire :

' fixer à de plus justes proportions leur perte de chance de vendre le bien au pris de 200 500 euros ;

A titre infiniment subsidiaire :

Si la cour devait s’estimer insuffisamment convaincue par le calcul de leur perte de chance :

' Désigner tel expert judiciaire spécialisé en droit et en transaction immobilière qu’il plaira avec pour mission de dire :

* si le prix de leur appartement pouvait être vendu au prix de 200 500 euros malgré une surface passant de 23 m2 à 18 m2,

* calculer le préjudice lié à leur perte de chance,

' Juger que la compagnie Allianz IARD, en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société SDI Expertise, sera tenue de garantir cette dernière des condamnations mises à sa charge dans les limites de sa police d’assurance, ;

' Condamner la société SDI Expertise et Allianz IARD à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Les condamner aux entiers dépens.

Par d’uniques conclusions notifiées au greffe le 22 novembre 2023, la SDI Expertise et la société Allianz IARD demandent à la cour de :

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 146 du code de procédure civile,

Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,

' Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

' Débouter les consorts [I] de toutes leurs demandes indemnitaires à défaut de preuve d’un préjudice lié à la faute alléguée,

' Les débouter de leur demande d’expertise judiciaire, les éléments produits aux débats étant déjà suffisants pour trancher le litige ;

Y ajoutant,

' Les condamner solidairement à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Les condamner solidairement au paiement des entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^me Agnès Perot, avocate, pourra recouvrer directement les frais dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

Subsidiairement,

' Dire que tout au plus, les consorts [I] ont perdu une chance sérieuse de vendre leur bien 3 700 euros plus cher, c’est-à-dire au prix moyen du marché pour un bien comparable ;

' Les débouter de toutes leurs demandes excédant cette somme ;

' Dire que toute condamnation de la société Allianz IARD à garantir son assurée ne pourra être prononcée que franchise contractuelle déduite, laquelle s’élève à 1 500 euros.

Par ordonnance d’incident rendue le 4 avril 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles a rejeté la demande d’expertise qui lui avait été présentée.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 9 janvier 2025.

SUR CE, LA COUR,

Sur les limites de l’appel

L’ensemble des dispositions du jugement est discuté par les parties qui reprennent en appel les moyens qu’elles ont exposés devant les premiers juges.

Sur les demandes indemnitaires de l’indivision [I]

Pour débouter l’indivision [I] de ses demandes de dommages et intérêts, le tribunal a estimé qu’elle ne rapportait pas la preuve que si le bien litigieux avait été présenté avec sa surface réelle, il aurait pu se vendre au même prix (11 170 euros le m²) soit dans la fourchette la plus haute du marché. Il a ainsi estimé que les demandeurs n’ont perdu aucune chance de vendre le bien 37 500 euros plus cher que celui auquel ils l’ont cédé après réduction du prix.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions.

Appréciation de la cour

Il convient tout d’abord de souligner que les intimées ne contestent pas la faute commise par la société SDI Expertise en réalisant le mesurage litigieux.

Par ailleurs, les parties s’accordent pour dire que si la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas en soi un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, en revanche le vendeur peut se prévaloir d’une perte de chance d’avoir pu vendre son bien au même prix en dépit d’une surface moindre, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation.

Le tribunal, après s’être livré à une analyse approfondie des pièces présentées par les parties, a relevé que selon la société SDI Expertise et son assureur, le prix moyen du m² à la date de la transaction s’élevait à 9 287 euros tandis que pour l’indivision [I] il serait de 11 225 euros.

Devant la cour, les appelants versent au débat le résultat d’une annonce immobilière fictive qu’ils ont fait paraître en octobre 2020 pour souligner que le bien affiché au prix auquel ils l’ont initialement vendu (200 500 euros) et avec sa surface exacte attirait de nombreux acheteurs.

Ils en déduisent que même avec une surface moindre, ils auraient eu toutes les chances de vendre le bien au prix fixé.

Néanmoins, une telle démarche n’est pas pertinente dès lors d’une part qu’entre août 2019 et octobre 2020, il n’est pas démontré que le marché immobilier soit resté stagnant, il aurait même évolué à la hausse selon les intimées, et d’autre part qu’un certain nombre des personnes qui se sont manifestées, dont les réponses sont versées au débat, sollicitaient simplement de plus amples informations. Rien ne démontre que ces personnes, plus amplement informées sur les caractéristiques du bien et son état intérieur, auraient maintenu leur intérêt et encore moins que la vente aurait pu aboutir sans négociation.

Toutefois, il serait réducteur, au regard du fonctionnement du marché immobilier, d’affirmer qu’une vente se joue sur le seul critère du prix au m². Il est donc téméraire d’affirmer qu’en affichant la superficie exacte du bien l’indivision [I] n’aurait eu aucune chance de vendre le bien au prix demandé de 200 000 euros, en raison d’un prix au m² qui se serait situé dans le haut de la fourchette pour le quartier et les biens similaires.

Il ne peut être exclu que M. [Z], qui a fait une offre au dessus du prix demandé par les vendeurs pour être certain d’emporter la vente, aurait fait la même offre si la surface affichée avait été exacte.

La perte de chance d’avoir pu vendre le bien en dépit d’une surface moindre est donc bien réelle, mais limitée car il ressort indiscutablement des pièces produites de part et et d’autre que le prix affiché, rapporté au m², était malgré tout élevé.

Cette perte de chance sera évaluée à seulement 30 %, faute pour l’indivision de démontrer, par des éléments objectifs, ce qui aurait justifié une vente au prix fort.

L’indivision [I] ayant perdu une chance de vendre le bien 37 500 euros plus cher, sera justement indemnisée par l’octroi d’une indemnité de 11 250 euros.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme [F] [I], épouse [W], Mme [C] [I], épouse [Y], et M. [H] [I] de l’ensemble de leurs demandes.

Par ailleurs, les appelants justifient avoir exposé des frais à hauteur de 915 euros pour faire procéder à un nouveau mesurage de l’appartement (facture [D]), ce qu’ils n’avaient pas fait en première instance. En revanche, le surplus de leur demande n’est pas justifié.

La société SDI Expertise sera condamnée à verser à l’indivision la somme de12 165 euros (11 250 euros + 915 euros) et son assureur devra la garantir sous réserve de la déduction de la franchise contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt commande d’infirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société SDI Expertise et la société Allianz, qui succombent en leur appel, seront condamnées aux dépens de la totalité de la procédure (1ère instance et appel) qui pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles devront en outre verser à l’indivision la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société SDI Expertises à verser à Mme [F] [I], épouse [W], Mme [C] [I], épouse [Y], et M. [H] [I], pris ensemble, la somme de 12 165 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société SDI Expertises aux dépens de la totalité de la procédure (1ère instance et appel) qui pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Allianz Iard à garantir la société SDI Expertises des sommes mises à sa charge sous réserve de la déduction de la franchise contractuelle ;

Condamne in solidum la société SDI Expertise et la société Allianz Iard à verser à Mme [F] [I], épouse [W], Mme [C] [I], épouse [Y], et M. [H] [I], pris ensemble, la somme globale de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE et en dernier ressort,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Pascale CARIOU, Conseillère, pour Madame Anna MANES, Présidente empêchée, et par Madame Rosanna VALETTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Conseillère,