COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/03280 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VGGY

AFFAIRE :

S.A. HERTEL INVESTISSEMENT

C/

S.A.S.U. SEMPERTRANS FRANCE BELTING TECHNOLOGY

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Avril 2022 par le Tribunal judiciaire de CERGY PONTOISE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/01464

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-

REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. HERTEL INVESTISSEMENT

N° SIRET : 323 814 871

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699

Représentant : M^e Naomi LASKAR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

S.A.S.U. SEMPERTRANS FRANCE BELTING TECHNOLOGY

N° SIRET : 578 200 131

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643

Représentant : M^e Sabine DU GRANRUT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0190

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mai 2025, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

La société Sempertrans France Belting Technology (ci-après, « la société SFBT »), propriétaire d’un terrain situé [Adresse 1] à [Localité 8], cadastré BH [Cadastre 2] et BH [Cadastre 4], d’une surface totale de 01 Ha 71 a 00 ca, a souhaité mettre en vente ce terrain début 2019.

Le 16 mai 2019, les sociétés SFBT et Hertel Investissement (ci-après, « la société Hertel'») concluaient un accord afin de définir les conditions de la vente de ce terrain, dans les termes suivants':

— prix de vente : 5'750 000 euros net vendeur,

— vente du terrain « en l’état », l’acquéreur supportant les frais et coûts engendrés par le projet. En particulier, les travaux de remise en état, de démolition et de retrait de l’amiante sont à la charge de l’acquéreur, ce dernier devant tenir indemne la société SFBT de toute réclamation émanant d’un tiers en ce compris l’administration,

— une condition suspensive portant sur la sollicitation et l’obtention par l’acquéreur de la qualification de tiers demandeur et sa seule responsabilité dans le cadre de la procédure « avis à tiers demandeur » et à l’égard de toutes les mesures (y compris les mesures de suivi /surveillance) requises par le préfet afin de se conformer aux normes et standards applicables pour une utilisation industrielle du bien,

— l’instauration d’une servitude d’utilité publique afin d’empêcher la démolition de la dalle en béton sans que l’acquéreur ou tout autre successeur légal n’ait effectué au préalable d’autres investigations environnementales, étant précisé que les coûts et les responsabilités liés à l’assainissement de l’environnement/aux exigences statutaires devaient être pris en charge par l’acquéreur, préalablement à l’accord final de l’Administration.

Conformément à l’accord intervenu, le notaire de la société SFBT, Maître [X] de l’Etude Ampere Notaires, adressait au notaire de la société Hertel, Maître [P], un projet de promesse de vente.

Par courriel du 19 juin 2019, la société SFBT indiquait à la société Hertel que, selon elle, les dernières modifications apportées par le conseil de la société Hertel aux clauses environnementales figurant dans le projet de promesse de vente ne respectaient pas les termes et conditions de l’accord du 16 mai 2019.

En réponse, par courriel du même jour, la société Hertel indiquait à la société SFBT qu’elle allait réécrire la clause de la promesse de vente relative à la dépollution du terrain mais que l’accord des parties était inchangé, à savoir, une vente en l’état.

Par la suite, la société Hertel adressait une nouvelle version de la promesse de vente à la société SFBT.

Par courriel du 21 juin 2019, la société SFBT demandait à la société Hertel de prendre la responsabilité et de supporter le coût des éventuelles dépollutions sur les sols avoisinants du terrain vendu.

Par courriel du 24 juin 2019, la société Hertel réitérait son refus de prendre en charge l’intégralité de la responsabilité administrative de la remise en état environnementale du site.

Par courriel du 28 juin 2019, la société SFBT indiquait à la société Hertel, qu’au regard de leurs différences d’interprétation, elle devait interroger son conseil d’administration pour décider du sort de leurs négociations.

Par courriel du 19 juillet 2019, la société SFBT rappelait à la société Hertel, qu’aucun accord n’était intervenu entre elles, sur les conditions de la promesse de vente, en particulier en raison de son refus d’une part, de prendre en charge la pollution du site qu’elle soit contenue dans le site ou qu’elle sorte de celui-ci et d’autre part, de mettre en place une servitude pour protéger la dalle de béton et empêcher sa démolition. Elle indiquait par ailleurs qu’un nouveau vote du conseil d’administration devait intervenir le 24 juillet 2019 pour valider éventuellement la reprise des négociations.

Par courriel du 25 juillet 2019, la société SFBT informait la société Hertel qu’elle avait signé une promesse de vente portant sur le terrain avec un tiers, la société Foncière SIMA, aux droits de laquelle est venue la société Gare d'[Localité 8], lesquelles ont assigné le 23 décembre 2020 la société SFBT, aux fins de voir dire leur vente parfaite.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 octobre 2019, la société Hertel rappelait à la société SFBT qu’un accord était intervenu entre elles sur le terrain et son prix et la mettait en demeure de signer le dernier projet de promesse de vente dans un délai de 15 jours à compter de la réception de ladite lettre.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 octobre 2019, la société SFBT refusait de signer la promesse de vente avec la société Hertel.

C’est dans ces conditions que par acte extrajudiciaire en date du 22 janvier 2020, la société Hertel a assigné la société SFBT devant le tribunal de commerce de Paris.

Par jugement du 23 novembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a rendu un jugement d’incompétence matérielle et territoriale et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a':

— dit que l’accord du 16 mai 2019 ne constitue pas une vente parfaite du terrain situé [Adresse 1] à [Localité 8] cadastré BH[Cadastre 2] et BH[Cadastre 4],

condamné la société Hertel à verser à la société SFBT les sommes suivantes :

*à titre de dommages et intérêts………………………………………………………..170'000 euros,

*sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile……………….12'000 euros,

— condamné la société Hertel au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’amende civile prévue à l’article 32-1 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais exclusifs de la société Hertel,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que la signature du protocole d’accord du 16 mai 2019 conclu entre la société Hertel et la société SFBT ne pouvait être considéré comme une vente parfaite au regard des termes et clauses employées. Il en a déduit que l’assignation aux fins de voir dire la vente parfaite et sa publication outre le fait qu’elles aient (ont) empêché le vendeur de vendre à un autre acquéreur, étaient abusives et dilatoires, d’autant plus que la procédure a été engagée devant une juridiction incompétente, à savoir initialement le tribunal de commerce de Paris. Le tribunal a considéré que le préjudice subi correspondait à une perte de chance de vendre le bien à un autre acquéreur et évalué forfaitairement celle-ci à 170'000 euros.

Par acte du 16 mai 2022, la société Hertel a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 24 mars 2025, de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

*l’a condamnée à verser à la société SFBT les sommes de 170 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 12'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*l’a condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’amende civile prévue à l’article 32-1 du code de procédure civile,

*l’a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires,

Et, statuant à nouveau,

— débouter la société SFBT de sa demande d’actualisation de son préjudice évalué à la somme de 2'123'416,94 euros à titre principal et à la somme de 1'072'738,11 euros à titre subsidiaire,

— débouter la société SFBT de sa demande d’actualisation de l’amende civile à la somme de 10'000 euros,

— débouter la société SFBT de sa demande de condamnation à 20'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— condamner la société SFBT à lui payer la somme de 56'760 euros à titre de dommages-intérêts,

En toutes hypothèses,

— débouter la société SFBT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société SFBT à lui payer la somme de 20'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions du 10 mars 2025, la société SFBT prie la cour de':

— déclarer la société Hertel mal fondée en son appel,

— la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé l’absence de vente parfaite du terrain situé [Adresse 1] à [Localité 8] cadastré BH[Cadastre 2] et BH[Cadastre 4] entre elle et la société Hertel,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé fautif le comportement de la société Hertel et l’a condamnée à lui verser des dommages et intérêts et actualiser en infirmant le montant des dommages et intérêts que la société Hertel a été condamné à lui payer et la condamner à lui payer à titre principal la somme de 2'123 416,94 euros, et titre subsidiaire la somme de 1'072 738,11 euros,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Hertel au paiement d’une amende civile visée à l’article 32-1 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Hertel de toutes ses demandes financières,

— débouter la société Hertel de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner la société Hertel à lui régler une indemnité de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Hertel aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction directement au profit de Maître Philippe Châteauneuf, avocat, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION'

A titre liminaire, la cour relève qu’aucune des parties ne demande l’infirmation du chef de jugement ayant déclaré l’absence de vente parfaite entre la société SFBT et la société Hertel ni du débouté de la demande de vente forcée du bien. Conformément aux termes de l’article 562 du code de procédure civile selon lequel «'L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible'», la cour n’est donc pas saisie de ce chef qui est en conséquence définitif.

Sur la responsabilité de la société Hertel'

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré, la société Hertel soutient qu’elle était fondée à agir judiciairement pour demander au tribunal de restituer leur exacte qualification aux faits et voir jugée parfaite la vente entre les parties. Elle affirme qu’un accord sur la chose et le prix était incontestablement intervenu entre les parties et que les discussions entre notaires et parties portaient uniquement sur les modalités d’exécution de la vente. Elle ajoute que la publication de son assignation au service de la publicité foncière, expressément prévue par l’article 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, était légale. Elle considère que l’action en justice initiée par le second acquéreur confirme la déloyauté contractuelle de la société SFBT et fait savoir à la cour que cette dernière aurait également développé une stratégie d’entrave systématique à son encontre sur le terrain voisin dont la société Hertel est propriétaire.

En réponse, la société SFBT, soutient que la société Hertel a fait preuve d’une mauvaise foi manifeste en engagent une action en exécution forcée et en publiant son assignation au registre de la publicité foncière dans le seul et unique but de bloquer la vente du site à un autre acquéreur. Elle souligne que l’action qu’elle a elle-même intentée devant la juridiction administrative portant sur le terrain voisin appartenant à la société Hertel a été introduite deux ans après la signification de l’assignation de la société Hertel devant le tribunal de commerce de Paris et ne saurait dès lors être considérée comme un acte de déloyauté.

Sur ce,

En vertu de l’article 1240 du code civil, «'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'»

Le caractère libre de l’action n’interdit’pas’de considérer que l’exercice’des voies de’droit’peut être parfois répréhensible,'dans’la’mesure où le’plaideur’a commis une’faute, soit parce que,'dans’une’intention’dilatoire, il a tardé à agir ou retardé le cours du procès, soit parce que de manière plus générale il a commis un’abus.

La’Cour de cassation a pu juger que l’exercice’d'une action en’justice’ne dégénère en’faute’susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages-intérêts que s’il constitue un’acte de malice ou de mauvaise foi, ou, s’il est, tout au moins, le résultat d’une erreur grossière équipollente au dol "'(Cass. 1re civ., 3 mars 2009, n° 07-19.577).

Pour caractériser un abus de la société Hertel, le tribunal a relevé que les termes du protocole du 16 mai 2019 étaient clairs et ne souffraient d’aucune interprétation quant à la volonté des parties qui étaient d’engager des négociations sur une vente non encore conclue.

La cour relève que le protocole du 16 mai 2019 avait pour objet de «'poser les conditions pour engager et mener des négociations exclusives entre les parties pour parvenir à un accord dans le cadre du projet de vente par SFBT de son bureau et site désaffectés au [Adresse 1] d’une surface de 16'662 m²(«'la propriété'») (la «'Transaction'»). Aux fins de la Transaction, l’Acquéreur a- parmi d’autres soumissionnaires- envoyé à SFBT son offre datée du 10 mai 2019 sur la base de laquelle SFBT souhaite évaluer plus en avant si': les Parties peuvent conclure transaction.'». (pièce n°3 de la société Hertel).

Le protocole qui conditionnait expressément toute transaction à la signature d’une promesse et d’un acte notarié ultérieur’prévoyait également une période d’exclusivité selon laquelle «'sous réserve de l’acceptation par l’acquéreur du contenu de la promesse, au cas où les parties conviennent de conclure une transaction, SFBT a décidé d’engager des négociations exclusives avec l’Acquéreur sur les conditions d’un éventuel accord de vente'(')». Il stipulait également que «'le présent accord expose les discussions en cours entre les parties mais n’est pas destiné à créer et ne crée aucune obligation juridiquement contraignante de quelque nature que ce soit, à l’exception de ses dispositions relatives à la confidentialité et à l’exclusivité. Seule la signature de la promesse créera une obligation contraignante entre les parties. Au cas où les parties ne parviennent pas à un accord au plus tard pendant la période d’exclusivité, les parties retrouveront leur liberté sans indemnité sous quelque forme que ce soit'».

Ce document ne peut dès lors être assimilé à un acte de vente puisqu’à l’évidence il structurait les négociations à intervenir entre la société Hertel et la société SFBT.

La promesse de vente n’ayant pas été signée et les parties ne s’étant pas accordées sur les termes et conditions de la promesse, la vente ne pouvait légitimement être considérée comme «'parfaite'» par la société Hertel.

De plus, le protocole, s’il prévoyait que « L’Accord sera régi par, interprété et exécuté conformément au droit français. Tous les litiges survenant en relation avec le présent Accord seront soumis à la compétence non exclusive des tribunaux de Paris, France », il ne prévoyait pas la saisine du tribunal de commerce manifestement incompétent au regard du litige. La grossière erreur faite par la société Hertel ne saurait être expliquée par la lettre de l’accord.

Enfin, s’agissant de la déloyauté alléguée de la société SFBT à l’égard de la société Hertel, l’action intentée par la société SBFT à l’encontre du permis de construire délivré à la société Hertel sur le terrain contigu au site a été introduite en avril 2022, soit après la procédure initiée par la société Hertel et ne saurait démontrer en tant que telle la mauvaise foi ou la déloyauté de la société SFBT.

C’est donc par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a jugé que les termes parfaitement clairs du protocole du 16 mai 2019 ne souffraient d’aucune interprétation quant à la volonté des parties qui était simplement d’engager des négociations sur une vente non encore conclue.

Il s’en déduit que l’assignation aux fins de voir dire la vente parfaite et sa publication avaient manifestement pour objectif de nuire au vendeur et ont empêché la société SFBT de vendre le bien à un autre acquéreur. C’est à juste titre que le tribunal a retenu que la procédure engagée apparaissait en conséquence abusive et dilatoire et que la société Hertel avait commis une faute.

La cour confirme donc le jugement déféré de ce chef.

Sur l’amende civile'

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile «'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.'».

L’amende civile prévue par l’article 32-1 du code de procédure civile est une sanction relevant de la seule initiative du juge, de sorte que la demande présentée à ce titre par la société SFTP sera déclarée irrecevable.

Néanmoins, toute faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice ouvre droit à réparation. Le droit d’agir en justice, droit fondamental reconnu à toute personne titulaire de la capacité à agir, n’est pas absolu': son exercice peut engager la responsabilité de son titulaire lorsqu’il est mis en 'uvre de manière abusive ou dilatoire, à condition de démontrer précisément l’existence d’une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice. En effet, le seul fait d’agir à tort n’est pas une faute, un plaideur pouvant se méprendre sur l’existence ou la portée de ses droits.

La cour ayant retenu le caractère dilatoire de l’action intentée par la société Hertel contre la société SFBT, la condamnation au paiement d’une amende civile fixée à 5'000 euros se trouve être justifiée. Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Hertel au paiement de la somme de 5'000 euros au titre de l’amende civile prévue à l’article 32-1 du code de procédure civile.

La cour confirme le jugement déféré de ce chef. Il sera ajouté que la décision devra être transmise pour exécution au Trésor public du siège de la société Hertel.

Sur les demandes indemnitaires de la société SFBT

La société Hertel affirme que le montant de 170'000 euros octroyé par le tribunal à la société SFBT est injustifié dans la mesure où le site est inexploité depuis 2017. Elle rappelle la jurisprudence constante de la Cour de cassation selon laquelle la perte de chance ne peut jamais être égale à l’avantage qui aurait été tiré si l’évènement avait été réalisé et considère que sous couvert d’indemnisation forfaitaire d’une perte de chance de pouvoir vendre le bien, le tribunal a intégralement indemnisé la société SFBT de ses frais d’assurances, de taxes et de maintenance. Elle ajoute que l’actualisation sollicitée n’a pas lieu d’être en cause d’appel puisqu’elle n’a pas fait appel du chef de jugement la déboutant de sa demande de dire parfaite la vente et que les montants sont par ailleurs exorbitants, l’actualisation procédant à une augmentation de +480% .

La société SFBT demande à la cour d’actualiser la somme allouée par le tribunal à titre principal à hauteur de 2'123'416,94 euros et à titre subsidiaire à hauteur de 1'072'738, 11 euros. Elle estime que le montant alloué par le tribunal ne répare pas une perte de chance mais un préjudice directement subi. Elle rappelle qu’en tout état de cause, elle avait demandé la somme de 457'509,19 euros, correspondant à son préjudice consommé, de sorte que la jurisprudence invoquée par la société Hertel sur la perte de chance n’est pas applicable à l’espèce. Elle ajoute être fondée à solliciter l’actualisation des préjudices qui n’ont été consolidés qu’à la date de cession effective du site. Elle demande ainsi l’indemnisation des frais supportés en pure perte au titre de la conservation du site, la perte de chance d’avoir pu louer et percevoir des loyers, subsidiairement, la perte de valeur du prix de cession au regard de l’érosion monétaire, les frais supportés au titre du contentieux engagé par l’acquéreur suivant, la société Gare d'[Localité 8], du fait de l’absence de possibilité pour la société SMBT de produire un état de renseignement hypothécaire vierge d’inscription l’empêchant de vendre, et les frais supportés au titre du contentieux engagé par la société Hertel.

Sur ce,

Au terme d’une jurisprudence constante, le’dommage, pour être indemnisé, doit remplir en droit commun trois caractères fondamentaux. Il doit ainsi être personnel,'certain’et direct'(Cass civ 3ème, 25 mars 2014, n°13-10.364). '

Par ailleurs, le juge peut relever d’office une perte de chance alors même que la victime n’a demandé que la réparation du dommage final (Cass ass plén, 27 juin 2025, n°22-21.812).

La reconnaissance d’une perte de chance permet de réparer une part de l’entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue, lorsque ce dommage n’est pas juridiquement réparable. Le préjudice ainsi réparé, bien que distinct de l’entier dommage, en demeure dépendant.

En outre, il résulte du principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime que toute perte chance, même faible ou minime (Civ. 1ère, 16 janv. 2013, n° 12-14.439 ; Civ. 1ère, 12 oct. 2016, n° 15-26.147), ouvre droit à réparation, le préjudice indemnisable devant être mesuré à la chance perdue et ne pouvant être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (Civ. 1ère, 14 févr. 2018, n° 16-27.160 et 17-10.389).

Toutefois, seule est réparable la perte de chance caractérisée par la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (Civ. 1ère, 21 nov. 2006, n° 05-15.674), ce qui suppose de démontrer l’existence de chances non hypothétiques de survenance de l’évènement heureux (Civ. 2e, 16 juillet 2020, n° 19-12.656).

En l’espèce, dans la mesure où la perte de chance est débattue, il n’y a pas lieu pour la cour à réouverture des débats.

La responsabilité de la société Hertel dans l’impossibilité pour la société SFBT de vendre à un tiers a été reconnue par le tribunal le 4 avril 2022. La vente conclue le 13 octobre 2022 avec la société Gare d'[Localité 8] témoigne de l’existence non hypothétique de l’évènement favorable qu’est la vente, de sorte que le préjudice allégué par la société SFBT revêt non le caractère d’un préjudice direct et certain consommé, que serait l’absence de vente, mais d’une perte de chance de ne pas être exposée aux frais de conservation du site.

Celle-ci, au regard de la vente intervenue après le jugement, alors qu’une promesse avait déjà été signée en 2020, sera fixée à 90%.

Toutefois, ainsi que l’a exactement relevé le premier juge, la perte de chance de louer le bien n’a pas lieu d’être retenue dans la mesure où la société SFBT projetait de vendre le bien et non de le louer. Par ailleurs, la société SFBT ne démontre pas qu’elle n’a pas pu mettre en location son bien, et le lien direct de ce préjudice allégué avec la faute commise par la société Hertel n’est pas, au surplus, rapporté. Ainsi, aucune perte de chance de louer le bien ne peut en l’espèce être caractérisée.

S’agissant ensuite des frais d’honoraires d’avocat supportés au titre du contentieux engagé par la société Gare d'[Localité 8] et de celui engagé par la société Hertel, la cour constate à la suite du tribunal, que les demandes relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. S’agissant du contentieux engagé par la société Gare d'[Localité 8], qui demande à titre principal au tribunal de dire parfaite la vente conclue entre elle et la société SBFT, les frais engagés sont en tout état de cause relatifs à un autre contentieux et ne sont pas en lien direct avec la faute commise par la société Hertel d’avoir assigné la société SBFT dans une action vouée à l’échec. La cour rejette la demande formulée à ce titre.

Seules les demandes formulées au titre des frais supportés en pure perte au titre de la conservation du site et étant en lien direct avec la faute commise par la société Hertel peuvent faire l’objet d’une indemnisation.

Il en va ainsi des frais d’entretien, des frais de gardiennage, des frais d’assurance et de la taxe foncière, engagés par la société SFBT alors qu’elle n’aurait pas été contrainte de les payer si elle avait pu vendre le bien. En revanche il n’est pas démontré que les frais d’électricité et les frais d’eau puisse être considérés comme étant des frais de conservation et en lien direct avec le fait dommageable car ils résultent d’une prestation de services auxquels la société SFBT a volontairement été exposée et en contrepartie de laquelle elle a reçu un service sans lien démontré avec la conservation du bien.

La société SFBT considère que le préjudice indemnitaire a été supporté jusqu’au 13 octobre 2022, jour de la vente effective du site. Or, dans la mesure où la société Hertel n’a pas fait appel de la décision l’ayant déboutée de sa demande de déclaration de vente parfaite, la cour estime que le préjudice résultant de l’assignation et de sa publication ne peut être évalué qu’à compter du 15 octobre 2020, correspondant à la date à laquelle les conditions suspensives de la vente étaient levées et permettaient en conséquence à la société SFTP de régulariser la vente, et jusqu’au jour où le jugement est devenu définitif sur ce point, soit le 26 mai 2022, c’est-à-dire 1 mois à compter de la signification du jugement qui est intervenue le 25 avril 2022.

Les frais de conservation démontrés s’élèvent, selon les factures communiquées, aux sommes suivantes':

— Au titre des frais d’entretien 1'328 euros

— Au titre des frais de gardiennage’du 13/10/2020 au 31/05/2022 : 188'515,44 euros

— Au titre des frais d’assurances du 15/10/2020 au 31/05/2022':

34'857,46 euros (correspondant à 49'210,54 euros (42'968,97 + 6'241,57 euros) x 8,5 mois)+ 50'361,20 euros ((54'939,50/12) x 11 mois)

Soit 85'218,66 euros

— Au titre des impôts et taxe foncière’du 15/10/2020 au 31/05/2022'

. sur l’année 2020': (111'594 annuels/12) x2,5 mois = 23'248,75 euros

. sur l’année 2021': 55'912 euros

. sur l’année 2022': (55'732 annuels/12) x 5 mois = 23'211,67 euros

Soit': 102'372,42 euros

Soit pour les frais de conservation un total de 377'434,52 euros.

Après application du coefficient de 90% le préjudice subi par la société SFBT s’élève à 339'691,07 euros.

Par ailleurs, si le préjudice s’apprécie dans sa consistance au jour de sa manifestation, il s’évalue au jour où le juge statue. Néanmoins, la demande au titre de la dépréciation du prix de cession de la vente, étant une demande subsidiaire de la société SFTP, la cour ayant fait droit aux demandes relatives à l’indemnisation des frais de conservation du bien, elle n’est pas saisie de cette demande qui ne porte pas sur lesdites sommes.

La société Hertel est donc condamnée à verser à la société SFTP de 339'691,07 euros en réparation de son préjudice, et la cour infirme le jugement déféré en ce qu’il a alloué une somme forfaitaire de dommages et intérêts sans expliquer son calcul.

Sur les demandes indemnitaires de la société Hertel'

En cause d’appel la société Hertel maintient la demande indemnitaire, dont elle a été déboutée en première instance et sollicite la condamnation de la société SFBT à lui payer la somme de 56'760 euros à titre de dommages et intérêts exposant que celle-ci a fait preuve d’une attitude déloyale en signant avec un tiers qui lui aurait causé de graves préjudices. Elle expose que ces derniers sont constitués du coût et de la mobilisation en pure perte, sur ce projet d’ampleur, d’équipes financières et juridiques y compris d’avocats pendant plusieurs mois, et également du coût d’un audit technique du terrain par un cabinet d’architecture.

En réponse la société SFBT conteste avoir fait preuve d’attitude déloyale et rappelle d’autre part que la jurisprudence exige que le préjudice résulte directement du fait reproché.

Sur ce,

En vertu de l’article 1104 du code civil, «'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public »

En l’espèce, les négociations entre les parties étaient parfaitement encadrées par l’accord du 16 mai 2019, dénommée «'Lettre d’intention'» dans les échanges, qui prévoyait une exclusivité temporaire de 4 semaines jusqu’au 17 juin 2019 à la société Hertel qui s’était portée acquéreur. Il n’est pas démontré que les dispositions de cet accord n’ont pas été respectées, alors que la société SFBT l’informait le 25 juillet avoir signé une promesse de vente ce même jour, de sorte que l’attitude déloyale de la société SFBT au cours des négociations n’est pas caractérisée.

Au regard de la confirmation du jugement s’agissant du caractère abusif et dilatoire de l’action en vente forcée intentée par la société Hertel, la cour confirme également le débouté de la demande indemnitaire formulée par la société Hertel qui n’est, en tout état de cause, pas fondée.

Sur les autres demandes'

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 précité est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Succombant en appel, la société Hertel sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe Chateauneuf, avocat aux offres de droits, et au paiement à la société SFBT de la somme de 4'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les différentes factures d’avocat produites ne permettant pas de déterminer si elles ont été acquittées d’une part et de quelle procédure il s’agit entre la présente procédure et celle contre la société SIMA, reprise par la société Gare d'[Localité 8], ou bien celle concernant un litige «'otis'».

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a condamné la société Hertel à verser à la société Sempertrans France Belting Technology, à titre de dommages et intérêts, la somme de 170'000 euros,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,'

Condamne la société Hertel à payer à la société Sempertrans France Belting Technology la somme de 339'691,07 euros, en réparation de son préjudice de perte de chance de pouvoir vendre son bien à un tiers à compter du 13 octobre 2020,

Condamne la société Hertel aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe Chateauneuf sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Hertel au paiement de la somme de 4'000 euros à la société Sempertrans France Belting Technology en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe au Trésor public du siège de la société Hertel pour recouvrement de l’amende civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,