COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/03694 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSXT

AFFAIRE :

S.A. FASHION B. AIR

C/

AEW [Localité 9] COMMERCES

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 07 Mai 2024 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° RG : 24/00215

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13.02.2025

à :

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES (618)

M^e Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES (343)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. FASHION B. AIR

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20240160

Plaidant : M^e Chantal ASTRUC, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

SOCIÉTÉ AEW [Localité 9] COMMERCES

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 381 201 268

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Anne-lise ROY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343 – N° du dossier AEW

Plaidant : M^e Céline BOURDOULEIX, du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 27 avril 2009, la société scpi Actipierre 3, désormais dénommée scpi AEW [Localité 9] Commerces, a donné à bail commercial à la s.a. Fashion B. Air les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 10] (Yvelines). Le bail a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives.

Le loyer a été fixé en principal à la somme annuelle de 42 000 euros hors taxes et hors charges,

payable par trimestre à échoir.

Aux termes d’un exploit de commissaire de justice en date du 29 décembre 2020, la société Fashion B. Air a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021.

Des loyers sont demeurés impayés.

La société AEW [Localité 9] Commerces a signifié à la société Fashion B. Air le 21 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 38 391,16 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au quatrième trimestre 2023 inclus.

Par acte du 6 février 2024, la société AEW [Localité 9] Commerces a fait assigner en référé la société Fashion B Air aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 36 620,63 euros au titre de la dette locative outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 7 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 27 avril 2009 et la résiliation de ce bail à la date du 22 décembre 2023,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 3] [Localité 8],

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Fashion B. Air à payer à la société AEW [Localité 9] Commerces à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 22 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamné la société Fashion B. Air à payer à la société AEW [Localité 9] Commerces la somme provisionnelle de 56 647,07 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

— condamné la société Fashion B. Air à payer à la société AEW [Localité 9] Commerces la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Fashion B. Air au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 13 juin 2024, la société Fashion B. Air a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Fashion B. Air demande à la cour de :

'- recevant la société Fashion B. Air en ses demandes, fins et conclusions,

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance rendue le 7 mai 2024 par le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé en ce qu’elle a :

« constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 27 avril 2009 et la résiliation de ce bail à la date du 22 décembre 2023,

— ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2],

— ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamnons la société Fashion B. Air à payer à la société AEW [Localité 9] Commerces à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 22 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamnons la société Fashion B. Air à payer à la société AEW [Localité 9] Commerces la somme provisionnelle de 56 647,07 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

— condamnons la société Fashion B. Air à payer à la société AEW [Localité 9] Commerces la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnons la société Fashion B. Air au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. »

et statuant à nouveau :

— juger n’y avoir lieu à déclarer acquise la clause résolutoire au bénéfice de la société AEW [Localité 9] Commerces du chef du commandement du 21 novembre 2023,

— accorder à la société Fashion B. Air des délais de paiement de 24 mois aux fins de régler le montant de l’arriéré locatif,

— suspendre les effets de la clause résolutoire attachés au commandement de payer en date du 21 novembre 2023,

— juger et prévoir que la déchéance du terme ne pourra intervenir que 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec AR restée infructueuse.

— débouter la société AEW [Localité 9] Commerces de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— condamner la société AEW [Localité 9] Commerces aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

La société Fashion B. Air expose que son activité a beaucoup souffert de la pandémie de Covid 19 et qu’elle a alors accumulé une dette locative importante.

Soulignant employer 55 salariés dans plusieurs boutiques, elle indique avoir obtenu du tribunal de commerce de Paris la désignation d’un conciliateur afin de l’aider à remédier à ses difficultés.

Elle soutient que ses perspectives financières lui permettront de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de 2 ans.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société AEW [Localité 9] Commerces demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

'à titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 7 mai 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’elle a :

— ordonné l’expulsion de la société Fashion B Air,

— condamné la société Fashion B Air à payer à la scpi AEW [Localité 9] Commerces à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnelle augmenter des charges et accessoires à compter du 22 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamné la société Fashion B Air à payer à la scpi AEW [Localité 9] Commerces la somme provisionnelle de 56 647,07 euros correspondant au loyer et charges ou indemnités d’occupation

impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus, augmentés des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné la société Fashion B Air à payer à la scpi AEW [Localité 9] Commerces la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

— débouter la société Fashion B Air de ses demandes, fins et prétentions.

à titre subsidiaire, en cas de délais de paiement,

— fixer la dette locative de la société Fashion B Air à la somme de 114 931,09 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 3 décembre 2024, sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— assortir tout échéancier d’une clause de déchéance du terme de plein droit, y compris pour les

échéances courantes du bail qui devront être payées à leur exacte échéance, de sorte qu’au premier retard de paiement, la totalité de la créance deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise,

en tout état de cause,

— condamner la société Fashion B Air à payer à scpi AEW [Localité 9] Commerces la somme complémentaire de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Anne-Lise Roy, avocat au barreau de Versailles, pour ceux la concernant.'

La société AEW [Localité 9] Commerces expose s’opposer aux délais de paiement sollicités, faisant valoir qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le 1er avril 2023 et que sa locataire ne justifie pas se trouver en mesure de s’acquitter de sa dette de façon échelonnée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 janvier 2025 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société AEW [Localité 9] Commerces demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

'à titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 7 mai 2024 par le juge des référés du tribunal Judiciaire de Versailles en ce qu’elle a :

— ordonné l’expulsion de la société Fashion B Air,

— condamné la société Fashion B Air à payer à la scpi AEW [Localité 9] Commerces à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnelle augmenter des charges et accessoires à compter du 22 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamné la société Fashion B Air à payer à la scpi AEW [Localité 9] Commerces la somme provisionnelle de 56 647,07 euros correspondant au loyer et charges ou indemnités d’occupation

impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus, augmentés des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné la société Fashion B Air à payer à la scpi AEW [Localité 9] Commerces la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

— débouter la société Fashion B Air de ses demandes, fins et prétentions.

à titre subsidiaire, en cas de délais de paiement,

— fixer la dette locative de la société Fashion B Air à la somme de 134 123,21 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 6 janvier 2025, sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— assortir tout échéancier d’une clause de déchéance du terme de plein droit, y compris pour les échéances courantes du bail qui devront être payées à leur exacte échéance, de sorte qu’au premier retard de paiement, la totalité de la créance deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise,

en tout état de cause,

— condamner la société Fashion B Air à payer à scpi AEW [Localité 9] Commerces la somme complémentaire de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Anne-Lise Roy, avocat au barreau de Versailles, pour ceux la concernant.'

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité des conclusions du 6 janvier 2025

En vertu des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, 'après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.'

Dès lors, aucune contestation n’étant au surplus émise par l’appelante, les conclusions de la société AEW postérieures à l’ordonnance de clôture qui n’ont pour objet que d’actualiser le montant de la dette locative sont recevables et seront prises en compte par la cour.

Sur la résiliation du bail

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Dans le cas d’espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle des commandements n’est invoquée.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, l’appelant ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et ne formule aucun moyen de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, se contestant d’en solliciter la suspension.

La dette locative visée dans le commandement de payer du 21 novembre 2023 n’ayant pas été intégralement réglée dans le délai d’un mois l’ayant suivi, il est ainsi acquis que le bail s’est retrouvé résilié à compter du 21 décembre 2023 par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement. L’ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Les dispositions subséquentes relatives à l’expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers seront également confirmées.

Sur les demandes de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article du 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société AEW [Localité 9] Commerces verse aux débats un décompte daté du 6 janvier 2025 faisant apparaître une dette de 134 123, 21 euros, loyer de janvier 2025 inclus.

La société Fashion B. Air ne conteste pas le montant de cet arriéré, ni davantage la fixation de l’indemnité d’occupation équivalente au loyer contractuellement prévu augmenté des charges.

En conséquence, l’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a statué sur ces points, sauf à l’émender sur le montant de la provision afin d’actualiser la dette.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

Le 2e alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

'Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette de la société Fashion B. Air ne cesse de croître et qu’aucun versement n’est intervenu depuis le 11 août 2023.

L’appelante ne produit aucune pièce de nature à démontrer sa capacité financière à assumer à l’avenir, outre le paiement du loyer courant, l’arriéré de la dette, fût-elle étalée dans le temps.

L’attestation de son expert comptable pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 fait en effet apparaître un résultat net comptable négatif de 2 474 039, 98 euros.

Il n’est pas indiqué qui est le rédacteur de la 'situation prévisionnelle de trésorerie 2024" dont se prévaut l’appelante, qui n’a donc pas de valeur probante, étant au surplus précisé qu’aucune actualisation n’est intervenue au cours de la procédure d’appel.

Quant à la mise en vente de deux fonds de commerce dont le produit pourrait être affecté au paiement de ses dettes, l’appelante se contente de fournir deux attestations de mise en vente dont l’une n’est pas datée, ce qui ne permet pas de démontrer qu’elle est susceptible de percevoir ainsi des sommes conséquentes à brève échéance.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par l’appelante.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale seront également confirmées.

Partie perdante, la société Fashion B. Air ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. et devra supporter les dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société AEW [Localité 9] Commerces la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf à l’émender sur le montant de la dette ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société Fashion B Air à verser à titre provisionnel à la société AEW [Localité 9] Commerces la somme de 134 123,21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 janvier 2025, loyer de janvier 2025 inclus ;

Rejette la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

Condamne la société Fashion B. Air à verser à la société AEW [Localité 9] Commerces la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Fashion B. Air supportera les dépens d’appel, qui pourront être recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président