COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 AVRIL 2026

N° 2026/251

Rôle N° RG 25/07534 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO5VN

[K] [U]

C/

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Capucine VINCENT

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 05 Mai 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00065.

APPELANTE

Madame [K] [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-13001-2025-4748 du 17/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2]),

née le 4 Octobre 1977 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Capucine VINCENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 16 mars 2019, la société civile immobilière (SCI) Foncière DI 01/2005 a consenti à Mme [K] [U] un bail d’habitation portant sur une villa avec jardin, garage et parking, situés [Adresse 3], le [Adresse 4], à Grasse (06130), moyennant un loyer mensuel initial de 638,87 euros, outre 60,89 euros de provisions sur charges.

Par exploit d’huissier en date du 17 septembre 2024, la société Foncière DI 01/2005 a fait délivrer à Mme [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 530,40 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024 inclus en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que cet acte est resté infructueux, la société Foncière DI 01/2005 a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 5 mai 2025, ce magistrat a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 17 novembre 2024 ;

— ordonné à Mme [U] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens ainsi que tous les occupants de son chef les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment de restituer les clés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

— dit, qu’à défaut de départ volontaire et de restitution des clés dans ce délai, la baillesser pourra, deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées, dans tel garde-meubles désigné par elles ou à défaut par le bailleur ;

— condamné Mme [U] à verser à la société Foncière DI 01/2005 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers courants, révisable comme eux, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à la somme de 766,60 euros, charges et assurance comprises ;

— condamné Mme [U] à verser à la société Foncière DI 01/2005, à titre provisionnel, la somme de 1 396,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025 ;

— condamné Mme [U] à verser à la société Foncière DI 01/2005 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [U] aux entiers dépens ;

— rejeté les autres demandes.

Suivant déclaration transmise au greffe le 20 juin 2025, Mme [U] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 30 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— déclare irrecevable la procédure de référé diligentée par l’intimée et déclare incompétent le juge des référés en la renvoyant à mieux se pourvoir ;

— à titre subsidiaire, lui accorde les plus larges délais de paiement pour régler sa dette locative ;

— en tout état de cause,

* déboute l’intimée de ses demandes ;

* la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, matériel et de précarité ;

* juge que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

* la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 11 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Foncière DI 01/2005 sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— y ajoutant,

— déboute l’appelante de ses demandes ;

— la condamne à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel, distraits au profit de M^e Paul Guedj, avocat sous sa due affirmation, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 février 2026.

Par soit-transmis en date du 10 mars 2026, la cour a interrogé les parties sur la question de la recevabilité de la demande reconventionnelle de l’appelante tendant à la condamnation de l’intimée à lui verser la somme de 3 000 euros en réparation de ses préjudices moral, matériel et de précarité, s’agissant d’une condamnation sollicitée à titre définitif (et non provisionnel), au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, en leur impartissant un délai expirant le mardi 17 mars 2026 à midi afin de lui retour de leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré transmise le 13 mars 2026, Mme [U] indique que ses demandes doivent être analysées comme des demandes de provisions sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dès lors que, l’ordonnance de référé, étant par nature provisoire et dépourvue d’autorité de chose jugée au principal, la condamnation qui peut être prononcée ne peut qu’avoir le caractère d’une provision, indépendamment de la terminologie employée par les parties. De plus, elle expose que ses demandes reconventionnelles se rattachent directement à la procédure de résiliation et aux conditions d’exécution de l’expulsion ordonnée par le premier juge, de sorte qu’elles présentent un lien suffisant avec les prétentions initiales au sens de l’article 70 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes de l’appelante tendant à voir déclarer incompétent le juge des référés et irrecevable la procédure de référé ne constituent pas une exception de procédure et une fin de non-recevoir mais sont invoqués comme des moyens de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés tirés de l’existence de l’absence d’urgence et d’une contestation sérieuse de nature à affecter la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ces moyens seront donc examinés lors de l’examen du bien fondé de la demande de la société Foncière DI 01/2005 tendant à voir constater la résiliation du bail.

Sur la constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il sagit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’article 4 des conditions générales du contrat de bail à effet au 16 mars 2019 énonce que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, à l’initiative du bailleur, faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer la somme de 1 530,40 euros correspond à la part résiduelle laissée à la charge de la locataire en juillet et août 2024 et à l’échéance du mois de septembre 2024 dans son intégralité. L’acte a été régulièrement remis à étude le 17 septembre 2024 faute pour la locataire d’être présente au moment du passage du commissaire de justice.

Or, à l’expiration du délai de deux mois imparti à la locataire pour régler la somme susvisée tout en continuant à régler ses échéances courantes, l’arriéré locatif était de 2 222,20 euros à la date du 17 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, la locataire ayant cessé de régler la part résiduelle des échéances laissée à sa charge depuis le mois de juillet 2024.

Contrairement ce qu’elle affirme, Mme [U] n’a procédé à nouveau à des virements qu’à compter du mois de décembre 2024, soit postérieurement au délai qui lui était imparti pour régler les causes du commandement de payer.

Le seul fait pour Mme [U] de ne pas avoir respecté son obligation première en tant que locataire, à savoir régler ses échéances aux termes convenues, rend incontestable la demande tendant à voir constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, peu important dans ces conditions qu’il y ait urgence ou non.

En effet, la validité du commandement de payer n’est pas sérieusement remise en cause par le fait que la locataire n’a pris connaissance du commandement de payer et de son assignation qu’une fois qu’elle a été condamnée par le premier juge, dès lors que la régularité de la signification de ces actes n’est pas discutée. En outre, si Mme [B] a procédé à des paiements à compter du mois de décembre 2024, il n’en demeure pas moins que le commandement de payer a été délivré à un moment où elle avait cessé de régler la part résiduelle laissée à sa charge après déduction des allocations pour le logement versées. De plus, la somme visée dans le commandement de payer étant due au moment de la délivrance, Mme [U] ne peut se prévaloir de sa modicité pour considérer que cet acte a été délivré de mauvaise foi. De même, en reconnaissant qu’elle a été, entre 2019 et 2024, plusieurs fois en situation 'd’endettement locatif significatif’ sans que le bailleresse n’active la clause résolutoire insérée au bail, Mme [U] démontre que cette dernière a fait preuve de patience et tolérance pendant plusieurs années avant de faire le choix de mettre à cette situation anormale, de sorte que l’appelante ne peut sérieusement faire valoir que la mise en oeuvre de la clause résolutoire est intervenue de manière brutale et inattendue.

Il en résulte que les moyens soulevés par l’appelante tenant à l’absence d’urgence ou la délivrance d’un commandement de payer de mauvaise foi ne rendent pas sérieusement contestable sa validité.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire acquise à la date du 17 novembre 2024.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’appelante ne discute pas devoir la provision de 1 396,61 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, à laquelle elle a été condamnée par le premier juge.

En effet, l’appelante, qui a été expulsée le 20 octobre 2025, sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, dès lors qu’aucun appel incident n’a été formé par la bailleresse afin que sa créance soit actualisée, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [U] à verser à la société Foncière DI 01/2005, à titre provisionnel, la somme de 1 396,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025.

Sur la demande de délais de paiement avec ou sans suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si l’appelante était redevable de la somme de 1 396,61 euros au 1er avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, la dette était de 3 526,20 euros au 1er octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

En effet, nonobstant les réglements effectués par l’appelante en décembre 2024 (900 euros), janvier (900 euros), février (1 000 euros) et avril (500 euros) 2025, ce qui a permis de ramener la dette locative à 867,15 euros le 27 mai 2025, seules les allocations pour le logement d’un montant de 422 euros ont été versées à la bailleresse à compter du mois de juin 2025.

Dans ces conditions, l’appelante n’ayant pas poursuivi le versement intégral de ses échéances courantes à compter de l’échéance de mai 2025 appelée le 1er juin 2025, elle ne remplit pas l’une des conditions requises pour prétendre à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

S’agissant des délais de paiement de droit commun édictés par l’article 1343-5 du code civil, qui énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de 2 ans, le paiement des sommes dues, l’appelante, qui déclare percevoir 570 euros par mois de pôle emploi, ne justifie pas de ses capacités financières à apurer une dette locative de plus de 3 500 euros en 24 mensualités, en plus de devoir assumer les charges de la vie courante.

Dans ces conditions, l’appelante sera déboutée de ses demandes de délais de paiement avec ou sans suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a :

— ordonné à Mme [U] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens ainsi que tous les occupants de son chef les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment de restituer les clés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

— dit, qu’à défaut de départ volontaire et de restitution des clés dans ce délai, la baillesser pourra, deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées, dans tel garde-meubles désigné par elles ou à défaut par le bailleur ;

— condamné Mme [U] à verser à la société Foncière DI 01/2005 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers courants, révisable comme eux, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à la somme de 766,60 euros, charges et assurance comprises.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, l’appelante sollicite la condamnation de l’intimée à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral, matériel et de précarité subis.

Or, une telle demande excède les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l’article précité, comme n’étant pas formée à titre provisionnel.

Une note transmise en cours de délibéré en réponse à un soit-transmis de la cour ne peut régulariser l’absence de provision sollicitée dans le dispositif des dernières conclusions des parties.

Dans ces conditions, la demande de condamnation formée à titre définitif par l’appelante sera déclarée irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que l’appelante succombe en appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée à payer à l’intimée la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de M^e Paul Guedj, avocat sous sa due affirmation, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de la condamner à verser à l’intimée la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En revanche, en tant que partie tenue aux dépens, Mme [U] sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [K] [U] de ses demandes de délais de paiement avec ou sans suspension des effets de la clause résolutoire ;

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par Mme [K] [U] ;

Condamne Mme [K] [U] à verser à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute Mme [K] [U] de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne Mme [K] [U] aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de M^e Paul Guedj, avocat sous sa due affirmation, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente