COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°303

PAR DEFAUT

DU 21 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00632 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W7NQ

AFFAIRE :

Etablissement Public HAUTS-DE-SEINE HABITAT

C/

[R] [W]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Décembre 2024 par le Tribunal de proximité d’ASNIERES-SUR-SEINE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-24-894

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 21/10/2025

à :

M^e Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Etablissement Public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH Établissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le numéro 279200224, agissant par l’intermédiaire de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités audit siège

N° SIRET : 279 200 224

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Plaidant : M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIME

Monsieur [R] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

Greffière en pré-affectation, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 août 1975 et avenant du 8 février 2010, la société Icade, aux droits de laquelle intervient Hauts de Seine Habitat OPH, a donné à bail à [P] [W] un logement situé à [Adresse 8].

[P] [W] est décédée le 17 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, Hauts de Seine Habitat OPH a fait assigner M. [R] [W], son fils, aux fins de voir :

— constater son occupation sans droit ni titre et ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2], 3ème étage, logement n°532, à [Localité 6], à la suite du décès de [P] [W] le 17 septembre 2023,

— prononcer son expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux et ainsi supprimer le délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [W] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2024 jusqu’à la libération des lieux, majorée de 25%,

— condamner M. [W] au paiement d’une somme de 7 797,33 euros au titre des indemnités d’occupation au terme de février 2024 et à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] aux dépens.

Par jugement contradictoire du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a :

— constaté la résiliation du bail portant sur les locaux situés à [Adresse 7], 3ème étage, logement n°532, à compter du 17 septembre 2023,

— constaté la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [W],

— dit que M. [W] devra laisser libre d’occupation les dits locaux et devra restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— à défaut, ordonné l’expulsion de M. [W] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que celle d’un serrurier, et ce immédiatement après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout délai après cet acte étant expressément supprimé,

— rappelé qu’en l’application de l’article R. 441-1 du code des procédures civiles d’exécution, en cas de réinstallation des occupants après les opérations d’expulsion, le commandement de quitter précédemment délivré continue de produire ses effets,

— condamné M. [W] à payer à Hauts de Seine Habitat OPH la somme de 5 290,99 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le mois de mars 2024 et septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

— débouté M. [W] de sa demande de délais de paiement,

— condamné M. [W] à payer à Hauts de Seine Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer avec ses revalorisations et majorations augmenté des charges légalement exigibles, à compter d’octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des locaux,

— débouté les parties de leurs autres demandes et notamment de la demande de majoration s’agissant des indemnités d’occupation,

— condamné M. [W] à payer à Hauts de Seine Habitat OPH la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] aux dépens,

— rappelé que le bénéfice de l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 20 janvier 2025, Hauts de Seine Habitat OPH a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, Hauts de Seine Habitat OPH, appelant, demande à la cour de :

— lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faisant droit,

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné M. [W] à lui payer seulement la somme de 5 290,99 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le mois de mars 2024 et septembre 2024 inclus,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [W] au montant du loyer avec ses revalorisations et majorations, augmenté des charges légalement exigibles, à compter d’octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des locaux,

— débouté les parties de leurs autres demandes et notamment de la demande de majoration s’agissant des indemnités d’occupation et en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de M. [W] à payer une indemnité d’occupation à compter du décès de la locataire en titre, à savoir le 17 septembre 2023,

Statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité d’occupation due par M. [W] au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,

— condamner M. [W] à lui payer cette indemnité d’occupation à compter du décès de [P] [W], à savoir le 18 septembre 2023, jusqu’à la complète restitution des lieux,

Par conséquent,

— condamner M. [W] à lui payer :

— la somme de 398,50 euros pour la période du 18 septembre au 30 septembre 2023,

— la somme de 12 015,71 euros pour la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024,

— soit la somme de 12 414,21 euros au titre de la période du 18 septembre 2023 au 31 décembre 2024,

— à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions non expressément critiquées,

— condamner M. [W] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le couvrement sera effectué par M^e Arena, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [W] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 17 février 2025, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées par dépôt à l’étude.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Par ailleurs, la cour doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

A titre liminaire, la cour relève qu’elle n’est saisie que des chefs du jugement ayant :

— condamné M. [W] à payer à Hauts de Seine Habitat OPH la somme de 5 290,99 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le mois de mars 2024 et septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

— condamné M. [W] à payer à Hauts de Seine Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer avec ses revalorisations et majorations augmenté des charges légalement exigibles, à compter d’octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des locaux,

— débouté Hauts de Seine Habitat OPH de ses autres demandes et notamment de sa demande de majoration des indemnités d’occupation.

Il s’ensuit que les autres dispositions, non querellées par les parties, sont devenues irrévocables.

Sur le point de départ de l’indemnité d’occupation

Hauts de Seine Habitat OPH fait grief au premier juge d’avoir fixé le point de départ de l’indemnité d’occupation au mois de mars 2024, à défaut de production d’autres éléments et notamment d’un procès-verbal de constat d’occupation des lieux.

Au soutien de sa demande visant à ce que l’indemnité d’occupation soit due à compter du 18 septembre 2023, date du décès de la locataire en titre, Hauts de Seine Habitat OPH fait valoir qu’il est indiscutable que M. [W] vivait dans l’appartement en mars 2024 comme il en résulte de la sommation de quitter les lieux lui ayant été signifiée le 21 mars 2024.

Il ajoute qu’il résulte du propre aveu de l’intimé que celui-ci faisait des allers-retours entre son précédent domicile, pour lequel il faisait l’objet d’une mesure d’expulsion, et celui de sa mère, et ce bien avant de s’y installer de manière pérenne. Il soutient qu’il avait, dès son décès voire avant, déjà commencé à organiser son installation dans les lieux qu’il utilisait alors comme garde-meuble voire comme résidence secondaire. Il ajoute que M. [W] détenait les clés de l’appartement en septembre 2023, l’empêchant ainsi de reprendre la jouissance de son bien.

Il soutient que la décision déférée conduit à ce qu’aucune personne ne soit redevable des indemnités d’occupation entre septembre 2023 et mars 2024.

Sur ce,

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En l’espèce, M. [W] n’a pas revendiqué le transfert du bail, qui s’est donc trouvé résilié au jour du décès de [P] [W], le 17 septembre 2023, date à laquelle les indemnités d’occupation sont dues par la succession, qui est tenue de restituer le logement et les clés.

OPH Hauts de Seine Habitat demande la condamnation de M. [W] à lui verser une indemnité d’occupation en sa qualité d’occupant sans droit ni titre. Il lui appartient donc de démontrer l’occupation des lieux durant la période pour laquelle elle demande cette indemnisation.

Il ressort du procès-verbal de remise de la sommation de quitter les lieux du 21 mars 2024 qu’à cette date, le nom de M. [W] était inscrit sur le tableau des résidents, sur la boîte aux lettres et sur l’interphone, et que l’adresse avait été confirmée par une voisine. Il est donc établi qu’il occupait effectivement le logement à cette date.

Hauts de Seine Habitat OPH ne produit aucun élément permettant d’établir que M. [W] aurait occupé les lieux, dès le décès de sa mère ni même qu’il était en possession des clés dès cette date, ce qui ne saurait résulter des déclarations de l’intimé devant le premier juge et ainsi reprises dans l’exposé du litige du jugement : 'M. [W] explique qu’il est venu dans l’appartement pour le vider et qu’il souhaite en partir au plus vite. Il fait valoir qu’il occupe les lieux avec sa compagne et son fils depuis le mois de juin 2024'.

Il convient donc de débouter Hauts de Seine Habitat OPH de sa demande visant à fixer le point de départ de l’indemnité d’occupation au jour du décès de la locataire en titre, et de confirmer le chef du jugement ayant fixé le point de départ de l’indemnité d’occupation au 1er mars 2024.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Hauts de Seine Habitat OPH fait grief au premier juge d’avoir fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il aurait été dû au regard des caractéristiques des locaux (prix de la location au m²) et pour compenser l’occupation des lieux.

Au soutien de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, et augmenté des charges légalement exigibles, Hauts de Seine Habitat OPH fait valoir que seule cette majoration aura pour conséquence de pousser M. [W] à quitter les lieux. Elle relève qu’il n’a jamais réglé la moindre somme, alors qu’il avait indiqué percevoir des revenus mensuels de 2 000 euros, ce qui démontre sa mauvaise foi. Elle ajoute avoir besoin de reprendre possession de son bien afin de pouvoir le louer à des personnes en ayant besoin et remplissant les conditions légales.

Sur ce,

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, Hauts de Seine Habitat OPH ne démontre pas subir un préjudice particulier né de la persistance de l’occupation illicite des lieux par M. [W], au-delà de celui déjà réparé par l’octroi d’une indemnité égale au loyer actualisé et augmenté des charges. Au surplus, il dispose du recours à la force publique pour favoriser son expulsion.

Il convient donc de le débouter de sa demande au titre de la majoration des indemnités d’occupation et de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Par suite, il convient de débouter l’appelant de ses demandes en paiement des indemnités d’occupation majorées et de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a condamné M. [W] à lui payer la somme de 5 290,99 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le mois de mars 2024 et le mois de septembre 2024 et à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer avec ses revalorisations et majorations augmenté des charges légalement exigibles, à compter d’octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des locaux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Hauts de Seine Habitat OPH, qui succombe devant la cour, est condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance étant en revanche confirmées.

Il est en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute Hauts de Seine Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Hauts de Seine Habitat OPH aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,