COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 28 JANVIER 2025

N° RG 23/08247 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WHOD

AFFAIRE :

[G] [D]

C/

[K] [Y]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

N° RG : 23-000507

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 28.01.2025

à :

M^e Vanessa LANDAIS

M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [G] [D]

né le 16 janvier 1990 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Vanessa LANDAIS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 648

****************

INTIMÉS

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice – PV 659 du code de procédure civile

Commune DE [Localité 7] collectivité territoriale identifiée au répertoire SIRENE sous le numéro 217.806.215, agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice, Monsieur [X] [H], domicilié en cette qualité à l’hôtel de ville.

N° SIRET : 217 80 6 2 15

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Plaidant : M^e Xavier NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0030

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats et du prononcé : M^me Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant convention portant occupation à caractère précaire et révocable du 8 octobre 2019, la commune de [Localité 7] a autorisé M. [G] [D] à occuper le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le règlement d’un loyer forfaitaire de 335 euros par mois.

Aux termes d’un procès-verbal de Me [Z], commissaire de justice en date du 15 décembre 2022, la commune de [Localité 7] a constaté que le logement était désormais occupé par M. [Y] qui a déclaré être le cousin de M. [D] et lui régler depuis 6 mois un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er mars 2023, la commune de Trappes a fait citer M. [D] et M. [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire de la convention conclue par la commune de [Localité 7] et M. [D] à la date de l’assignation pour manquement à l’interdiction de sous-location des lieux loués,

— condamner M. [D] à restituer à la commune de [Localité 7] les fruits civils tirés de la sous location illicite, soit la somme de 3300 euros à parfaire,

— condamner solidairement M. [D] et [Y] au versement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 368,50 euros mensuels à compter de la date de résiliation judiciaire de la convention,

— constater que M. [D] et M. [Y] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 7],

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [D] et M. [Y] ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier dès la première tentative d’exécution,

— dire qu’il sera procédé le cas échéant au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira à la commune de [Localité 7],

— dire que le dépôt de garantie prévu au bail demeurera acquis à la commune de [Localité 7] en paiement de ses créances contre M. [D],

— rejeter toute demande de délais,

— condamner solidairement M. [D] et M. [Y] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 10 août 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

— prononcé la résiliation de la convention consentie par la commune de [Localité 7] à M. [D], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8],

— débouté la commune de [Localité 7] de sa demande de résiliation rétroactive à la date de l’assignation,

— ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [D] des lieux loués situés situé [Adresse 3] à [Localité 8] et celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il en est besoin,

— dit que le sort des meubles sera régi selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application du 31 juillet 1992,

— condamné M. [D] au versement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 368,50 euros mensuels à compter de la date de résiliation judiciaire de la convention,

— débouté la commune de [Localité 7] de sa demande à ce titre formée à l’encontre de M. [Y],

— débouté la commune de [Localité 7] de sa demande de remboursement du dépôt de garantie,

— condamné M. [D] à verser à la commune de [Localité 7] la somme de 3 300 euros au titre des fruits tirés de la sous-location des lieux pendant six mois,

— condamné M. [D] à verser à la commune de [Localité 7] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 8 décembre 2023, M. [D] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 5 mars 2023, M. [D], appelant, demande à la cour :

— le juger recevable en son appel,

— d’infirmer le jugement du 10 août 2023 en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire de la convention d’occupation précaire consentie le 8 octobre 2019 sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 7],

statuant à nouveau,

— rejeter les demandes, fins et conclusions de la commune de [Localité 7],

— juger que la convention d’occupation précaire du 8 octobre 2019 qu’il a signée avec la commune de [Localité 7] a toujours force obligatoire,

— juger n’y avoir lieu à le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation,

— juger n’y avoir lieu à restitution de fruits issus d’une sous-location de loyers.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 juin 2024, la commune de [Localité 7], intimée, demande à la cour de :

— débouter M. [D] de son appel de ces chefs du jugement rendu le 10 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles,

— débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement rendu le 10 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles,

y ajoutant,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [D] aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par M^e Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [Y] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée par acte en date du 12 février 2024 délivré par le commissaire de justice selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Par acte de commissaire de justice délivré le 7 mars 2024, les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées à personne.

Les conclusions de la commune de [Localité 7] ont été signifiées à M. [Y] par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024 remis à étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M. [D]

— Sur la résiliation de la convention d’occupation précaire et sur l’expulsion

M. [D] poursuit l’infirmation du jugement déféré, faisant valoir essentiellement qu’il n’a pas pu se présenter à l’audience de première instance, qu’étant incarcéré à la maison d’arrêt de [Localité 6] depuis le 2 avril 2022, il n’a pas pu être à l’initiative de la présence de M. [Y] dans le logement litigieux, que d’ailleurs il produit en cause d’appel une attestation de ce dernier qui indique résider chez sa soeur, [Adresse 2] à [Localité 7] depuis 2016 et que ce n’est que ponctuellement qu’il se rendait à son domicile. M. [D] qui fait observer que le premier juge s’est fondé sur le procès-verbal de constat dressé le 15 décembre 2022 par Me [Z], commissaire de justice, sans toutefois mentionner ce que ce dernier a constaté. Il prétend que la preuve que M. [Y] a résidé durant sis mois chez lui n’est pas rapportée.

La commune de [Localité 7] réplique que M. [D] a bien violé les engagements pris aux termes de la convention ainsi qu’il ressort, tant des constatations du commissaire de justice relatés dans le procès-verbal qu’il a dressé le 15 décembre 2022 après s’être rendu sur place, que du procès-verbal de signification de l’acte introductif d’instance délivré le 1er mars 2023, que l’attestation produite en cause d’appel par M. [D] est de toute évidence mensongère et ne saurait contredire efficacement les actes susvisés, qu’au surplus elle est sujette à caution, dès lors qu’elle émane d’une partie au litige.

Sur ce,

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, la lecture de la convention d’occupation précaire prévoit que 'toute cession du bail ou sous-location des lieux est interdite'.

Or, il ressort incontestablement des pièces versées aux débats que M. [D] a violé ses engagements au titre de la convention d’occupation précaire. C’est ainsi que :

* aux termes du procès-verbal dressé le 15 décembre 2022, Me [Z], commissaire de justice qui s’est rendu sur place, mentionne avoir rencontré M. [O] [Y], cousin du locataire en titre qui lui a indiqué qu’il ne vit pas avec M. [D] et qu’il occupe seul le logement, précisant payer un loyer mensuel de 550 euros depuis environ six mois et vouloir rester dans l’appartement,

* aux termes du procès-verbal de signification de l’acte introductif d’instance délivré le 1er mars 2023, le commissaire de justice a constaté le nom de ce sous-locataire sur la boîte aux lettres et sur l’interphone du logement.

Ainsi que le soutient à juste titre la commune de [Localité 7], l’attestation établie par M. [Y] produite en cause d’appel par M. [D] ne suffit pas à combattre utilement les constatations de l’huissier relatées dans le procès-verbal de constat établi le 15 décembre 2022 qui font foi jusqu’à preuve contraire, ni les modalités de signification de l’acte introductif d’instance délivré le 1er mars 2023 qui font foi jusqu’à inscription de faux, cette attestation ayant été établie de toute évidence pour les besoins de la cause.

Il s’ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation de la convention consentie par la commune de [Localité 7] à M. [D], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], aux torts exclusifs de M. [D],

— débouté la commune de [Localité 7] de sa demande de résiliation rétroactive à la date de l’assignation,

— ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [D] des lieux loués situés situé [Adresse 3] à [Localité 8] et celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il en est besoin,

— dit que le sort des meubles sera régi selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application du 31 juillet 1992.

— Sur le montant de l’indemnité d’occupation et sur la condamnation de M. [D] à son paiement

M. [D] poursuit l’infirmation du jugement déféré à la cour en ce qu’il l’a condamné au versement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 368,50 euros mensuels à compter de la date de résiliation judiciaire de la convention, alors que la commune de [Localité 7] poursuit la confirmation du jugement sur ce point.

Sur ce,

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’epèce, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal au montant du loyer majoré de 10%, soit à la somme de 368,50 euros et en ce qu’il a condamné M. [D], seul, à son paiement et ce, à compter du prononcé du jugement ayant prononcé la résiliation de la convention d’occupation à ses torts exclusifs et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

— Sur les fruits

La cour estime que le premier juge, à l’issue d’un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d’insuffisance et par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour faire droit à la demande de la commune de [Localité 7] en condamnant M. [D] à lui verser la somme de 3 300 euros au titre des sous-loyers perçus durant six mois, étant observé que ce dernier n’a pas présenté d’observations ni soulevé aucun moyen aux fins d’obtenir l’infirmation de ce chef du jugement critiqué.

Le jugement est donc confirmé sur ce point.

— Sur la restitution du dépôt de garantie

Le jugement est également confirmé sur ce point, la demande de la commune de [Localité 7] étant prématurée, dès lors qu’il n’est pas justifié que les lieux aient été libérés.

Sur les mesures accessoires

M. [D] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la commune de [Localité 7] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant M. [D] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 10 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions,

Déboute en conséquence M. [D] de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

Condamne M. [D] à verser à la commune de [Localité 7] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par M. [N] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,