13/07/2022

ARRÊT N°532/2022

N° RG 21/03900 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OL2Q

AM/MB

Décision déférée du 22 Juillet 2021 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 20/03245)

Michel BERGER magistrat à titre temporaire

[V] [E]

[L] [C] épouse [E]

C/

[S] [O]

ADD : MEDIATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTS

Monsieur [V] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [L] [C] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [S] [O]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.022499 du 08/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. MAFFRE, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MAFFRE, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 1er février 2006, M. [V] [E] et Mme [L] [C] épouse [E] ont donné à bail à Mme [S] [O] et M. [N] [E] un logement situé [Adresse 4].

Par acte d’huissier du 4 décembre 2021, M. [V] [E] et Mme [L] [C] épouse [E] ont assigné Mme [S] [O] et M. [N] [E] aux fins de constatation ou de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation solidaire à payer une indemnité d’occupation et l’arriéré locatif.

Par jugement du 22 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— constaté que M. [E] [V] et Mme [L] [E] née [C] ont donné à bail, par acte sous-seing privé du 01/02/2006, uniquement à Mme [O] [S] une villa située [Adresse 4],

— constaté que le bail liant M. [V] [E] et Mme [L] [C] épouse [E] à Mme [S] [O] et M. [N] [E] est résilié le 20/01/2020 par acquisition de la clause résolutoire,

— condamné Mme [O] [S] à payer à M. [E] [V] et Mme [L] [E] née [C] la somme de 2903,65€ représentant les loyers et charges impayées au 01/09/2020,

— autorisé Mme [O] [S] à payer la somme de 2903,65 € par 24 mensualités de 120€ la dernière mensualité représentant le solde majoré des intérêts et des dépens en sus du loyer et charges, la dernière mensualité représentant le solde majoré des dépens,

— dit que la première mensualité devra être versée le 7 du mois suivant la signification de la présente décision et ainsi de mois en mois, jusqu’à complet paiement,

— dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et que le bail ne sera pas résilié si Mme [O] [S] respecte ses délais,

A défaut de paiement du loyer ou des charges ou des mensualités ainsi fixées un seul mois :

— les sommes restant dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles,

— le bail résilié à la date du premier incident de paiement

— M. [E] [V] et Mme [L] [E] née [C] pourront faire expulser Mme [O] [S] ainsi que tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux si besoin avec le concours de la force publique,

— Mme [O] [S] devra en outre payer chaquè mois à M. [E] [V] et Mme [L] [E] née [C] une somme mensuelle d’un montant égal au loyer majoré des charges à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné Mme [S] [O] à laisser pénétrer dans les lieux, l’entreprise mandatée par M. [V] [E] et Mme [L] [C] épouse [E] aux fins de dresser les diagnostiques techniques sous astreinte de 100 € par jour de retard,

Et ce, dans un délai de 31 jours à compter du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 50€ par jour de retard, pendant 30 jours,

— dit que l’astreinte sera liquidée par le Juge de l’Exécution,

— condamné Mme [O] [S] .à payer à M. [E] [V] et Mme [L] [E] née [C] la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné Mme [O] [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la Préfecture,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 10 septembre 2021, [V] [E] et [L] [C] épouse [E] ont interjeté appel de cette décision, critiquée :

— en ce qu’elle a accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— sur le quantum de la dette locative retenue à hauteur de 2903,65 € arrêtée au 01/09/2021 au lieu des sommes réclamées, soit 18 833 € au mois d’avril 2021.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

[V] et [L] [E], dans leurs dernières écritures en date du 10 décembre 2021, demandent à la cour, vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1728, 1729, 1741 et 1217 et 1224 et suivants du Code civil, et l’article 7 a et b) de la loi du 6 juillet 1989, de':

— réformer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Toulouse le 22 juillet 2021 en ce qu’il a :

. Accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

. Condamné Mme [S] [O] au paiement de la somme de 2 903,65€ représentant les loyers et charges au 1er septembre 2020,

Et statuant à nouveau :

— condamner Mme [S] [O] à payer à M. [V] [E] et Mme [L] [C] épouse [E] la somme de 20 433 € au titre des loyers, indemnités et charges arrêtée au mois d’octobre 2021,

— débouter Mme [S] [O] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

Par voie de conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [S] [O] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] avec si besoin le concours de la force publique,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (460 € par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

— condamner Mme [S] [O] au paiement de cette indemnité mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouter Mme [O] de sa demande de délais de paiement, de sa demande de délais pour quitter les lieux et de sa demande de condamnation des bailleurs à remplacer la serrure sous astreinte de 100 €par jour de retard,

— condamner Mme [S] [O] à payer à M. [V] [E] et Mme [L] [C] épouse [E] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce à la préfecture.

M. et Mme [E] exposent qu’ils ont loué le 1er février 2006 à Mme [O] une villa où elle vit avec [V] [E], leur fils : le couple ne règle pas le loyer et les charges, n’a jamais justifié d’une assurance locative, n’entretient pas les lieux et trouble la tranquillité des autres occupants de la copropriété.

Ils soulignent que le premier juge n’a pas motivé la réduction de 15000 euros opérée sur les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif et ils réclament les loyers dus à compter du mois de décembre 2017 outre l’indemnité d’occupation à compter de novembre 2021 ainsi que les taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2017, 2018 et 2019, dont il faut déduire 2x580 euros versés en septembre et octobre 2021.

Pour s’opposer aux délais de paiement accordés à la locataire, les bailleurs font valoir d’une part que, manifestant l’intention de quitter les lieux, elle ne peut bénéficier des délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et d’autre part qu’elle ne prouve pas être en mesure d’honorer ces paiements, en 24 mois comme en 36 mois, le couple indiquant percevoir 1801,97 euros par mois.

Les appelants refusent la mesure de médiation demandée en appel par Mme [O], considérant qu’elle n’a jamais formulé de proposition de règlement amiable.

Et s’agissant de la demande de délais pour quitter les lieux, ils mettent en avant que la locataire a retardé leur projet de vente en refusant l’accès aux techniciens chargés d’établir les diagnostics obligatoires et a obtenu de fait un an de délai.

Concernant enfin la serrure, M. et Mme [E] objectent que Mme [O] ne démontre pas la vétusté alléguée et qu’ils ont par contre réagi rapidement au problème de cumulus signalé le 2 janvier 2021.

Suivant dernières conclusions du 12 mai 2022, [S] [O] prie la cour de :

Vu le contexte familial dans lequel s’inscrit le litige,

Vu la gratuité de l’occupation des lieux consentie par les bailleurs du 1er mai 2005 au 1er mai 2014 et au-delà compte tenu de la date de délivrance du premier commandement de payer soit le 27 juillet 2020,

Après avoir recueilli l’accord des parties,

— ordonner une mesure de médiation,

— confirmer le jugement en ce qu’il accordé des délais de paiement à la locataire,

— constater que la locataire formule une proposition de paiement à hauteur de 120 euros par mois en sus du loyer et des charges courantes soit une somme mensuelle de 580 euros,

— confirmer le jugement en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la locataire de sa demande tendant à la condamnation des bailleurs sous astreinte à procéder au remplacement de la serrure de la porte d’entrée,

— condamner les bailleurs sous astreinte de 100 euros par jour de retard à procéder au remplacement de la serrure de la porte d’entrée,

Subsidiairement, si l’expulsion est ordonnée :

Vu l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution et L412-4 du même code,

Vu la demande de logement social déposée par Mme [O],

Vu la situation familiale de Mme [O] ayant notamment à charge un enfant de onze ans atteint d’un handicap,

— accorder à Mme [O] un délai d’un an à compter de l’arrêt à intervenir pour quitter les lieux et pourvoir à son relogement dans des conditions décentes,

— débouter les bailleurs de leur demande de condamnation à l 'article 700 et aux dépens, étant précisé que Mme [O] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Mme [O] expose que M. et Mme [E], devenus ses beaux-parents en 2005 et les grands-parents de son fils en 2009, avaient acquis en 2003 au prix de 113 000 euros la maison litigieuse, occupée gratuitement par leur fils [N] depuis lors et destinée à lui revenir : les deux autres enfants du couple avaient par ailleurs été gratifiés de versements de 150 000 euros et 100 000 euros.

En dépit du bail de location meublée régularisé le 1er février 2006, M.[V] [E] a reconnu suivant attestation du 18 janvier 2014, le caractère gratuit de l’occupation des lieux par son fils et sa belle-fille du 1er mai 2005 au 1er mai 2014 ; le bien devait alors être vendu en urgence.

Les bailleurs, qui percevaient l’allocation logement dont elle a bénéficié de février 2007 à décembre 2008, n’ont toutefois pas signifié de commandement de payer pendant les six ans qui ont suivi, jusqu’à la dégradation de leurs relations avec leur fils.

Les appelants n’ayant pas donné suite à un premier rendez-vous manqué pour la démarche de conciliation pourtant engagée d’un commun accord, Mme [O] formule une demande de médiation eu égard à ce contexte familial.

Elle fait observer que les deux lettres recommandées du syndic et autres plaintes sont postérieures à la délivrance du commandement de payer et elle conteste le défaut d’entretien des lieux, réclamant au contraire le remplacement des désordres engendrés par la vétusté portant sur le système de verrouillage de la porte d’entrée (qui ne fait pas partie des réparations locatives incombant au locataire) et le cumulus.

La locataire indique qu’ils ont repris le paiement du loyer augmenté de 120 euros au titre de l’arriéré en exécution du jugement et qu’elle ne peut aller au-delà pour rembourser la dette, laquelle doit être diminuée en conséquence de 120 euros x 7 mois, soit 840 euros au mois de mai 2022 inclus : elle ne perçoit aucun revenu en dehors de l’allocation pour leur fils autiste (409,61 euros) et d’une prime d’activité de 387,36 euros et elle souffre d’une maladie chronique ; toutefois, son compagnon bénéficie désormais d’un CDI et d’un salaire de 1700 euros.

Par ailleurs, son projet de demander une aide au titre du Fonds de Solidarité pour le Logement fin 2021 n’a pu prospérer, les bailleurs n’ayant pas rempli l’intégralité du formulaire.

Elle déclare avoir fait une demande de logement social le 11 janvier 2021 et sollicite un délai d’au moins un an pour quitter le logement : M. et Mme [E] ne justifient d’aucune urgence et elle n’a reçu la visite d’aucune entreprise de diagnostic depuis le jugement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2022.

À l’issue des débats à l’audience du 30 mai 2022, la décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2022.

Comme annoncé à l’audience, les observations des parties ont été sollicitées le 31 mai 2022 par note en délibéré avant le 9 juin 2022 quant à l’éventualité d’une injonction de rencontrer un médiateur. Mme [O] a fait connaître son accord le 3 juin 2022. Le conseil des époux [E] a indiqué le 8 juin 2022 n’avoir pas pu recueillir l’avis de ses clients dans le court délai imparti.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 22-1 de la Loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative prévoit qu''en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d’État.. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation'.

Et l’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

Au cas d’espèce, il apparaît que le litige pourrait être réglé par une mesure de médiation et qu’il est de l’intérêt des parties de recourir à cette mesure qui leur offre la possibilité de construire et s’approprier une solution à leur litige. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Compte tenu des explications nécessaires à une décision éclairée, et de manière à accélérer le traitement de ce litige, il convient préalablement d’enjoindre les parties à rencontrer un médiateur pour recueillir l’avis des parties sur cette mesure.

PAR CES MOTIFS :

DONNE injonction aux parties de rencontrer en présentiel ou en distanciel:

l’Association DACCORD, demeurant [Adresse 5]([Courriel 7] [XXXXXXXX01]

06 82 06 37 46)

médiateur inscrit sur la liste des médiateurs près la cour d’appel de Toulouse,

avec pour mission :

. d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

. de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la présente décision,

DIT que dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation ou à défaut de réponse de la part d’au moins une des parties, le médiateur en informera la cour et cessera ses opérations, sans défraiement et que l’affaire sera rappelée à l’audience du 19 Juin 2023 à 14heures aux fins de poursuite de la procédure,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation ainsi proposée, le médiateur fera parvenir au juge l’accord pour aller en médiation, signé par les deux parties et le médiateur restera saisi pour l’exécution de la mission de médiation qui consistera à inviter les parties à présenter leurs points de vue respectifs, à la détermination de leurs intérêts ainsi que de leur besoins et, si possible, à la négociation d’un protocole manifestant l’accord amiable intervenu,

DIT que cette désignation est faite pour une durée de trois mois à compter du jour où la provision à valoir sur la rémunération du médiateur est versée entre les mains de ce dernier,

FIXE à 400 € T.T.C. le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versée entre les mains du médiateur par les époux [E], étant précisé que la part des frais de médiation incombant à Madame [S] [O], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sera prise en charge par l’Etat,selon les termes de l’article 100 du décret n°2020-1717du 28 décembre 2020,

et ce avant la date fixée pour la première réunion à peine de caducité de la désignation du médiateur,

INVITE le médiateur à procéder à l’exécution de sa mission sauf prorogation décidée par le magistrat mandant à la demande du médiateur après accord des parties,

DIT que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties,

DIT que le médiateur Informera le magistrat mandant de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera le magistrat mandant, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

DIT que l’affaire sera rappelée à la première audience utile suivant le dépôt du constat de fin de mission par le médiateur, pour conférer, sur la suite à donner à la présente instance,

DIT que le présent arrêt sera notifié aux parties et au médiateur ci-dessus désigné, par les soins du greffe,

RÉSERVE les dépens, les demandes et moyens des parties.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

I. ANGERA. MAFFRE