COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 DECEMBRE 2025

N° RG 23/02568 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VZYV

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE '[Localité 13] LES SAXOPHONES’ , représenté par son syndic en exercice, la SA d'[Adresse 15]

C/

[K] [O] [H]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Janvier 2023 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° RG : 11-22-1041

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Michèle DE KERCKHOVE,

M^e Thomas VERDET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE '[Localité 13] LES SAXOPHONES’ , représenté par son syndic en exercice, la SA d'[Adresse 15], dont le siège social est [Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentant : M^e Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 et M^e Emmanuelle MORVAN de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R211

APPELANT

****************

Monsieur [K] [O] [H]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentant : M^e Thomas VERDET de la SCP PERSIDAT VERDET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 111

Madame [Z] [C] [L] épouse [H]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentant : M^e Thomas VERDET de la SCP PERSIDAT VERDET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 111

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La résidence « [Localité 13] les Saxophones », située [Adresse 2] à [Localité 14] et sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 9], est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et les époux [H] possèdent le lot n°9 qui est un pavillon individuel.

Par acte d’huissier en date du 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné les époux [H] devant le Tribunal de proximité de Sannois, afin d’obtenir paiement, au principal, des sommes suivantes :

* 6 796,75 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 août 2022 ;

* 198,36 euros au titre des frais de recouvrement ;

* 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel, par déclaration du 18 avril 2023, du jugement contradictoire rendu le 12 janvier 2023 par le Tribunal de proximité de Sannois, en tant qu’il :

— l’a débouté de sa demande en paiement des charges de copropriété, des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages-intérêts et de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit qu’il conservera la charge de ses dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 avril 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— infirmer le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le Tribunal de proximité de Sannois en ce qu’il l’a débouté de sa demande de condamnation des époux [H] à lui payer les sommes suivantes :

* 6 796,75 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 août 2022 ;

* 198,36 au titre des frais de recouvrement ;

* 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Statuant à nouveau

— constater que M. et Mme [H] sont débiteurs à son égard de la somme de 11 769,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 ;

— constater que la demande formée par M. et Mme [H] tendant à le voir condamner au remboursement de la somme de 1 000 euros versée le 30 octobre 2020 est une demande nouvelle formée en cause d’appel ;

En conséquence,

— condamner M. et Mme [H] à lui verser les sommes suivantes :

* 11 769,37 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025 ;

* 198,36 au titre des frais de recouvrement ;

* 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

— déclarer M. et Mme [H] irrecevables en leur demande tendant à le voir condamner au remboursement de la somme de 1 000 euros versée le 30 octobre 2020 ;

En tout état de cause,

— condamner M. et Mme [H] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour les dépens d’appel au profit de la Selarl BVK Avocats Associés.

Vu les conclusions notifiées le 18 février 2025, par lesquelles M. et Mme [H], intimés, invitent la Cour à :

— confirmer jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 000 euros indûment payée par eux-même le 30 octobre 2020,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 juin 2025.

SUR CE,

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'déclarer’ ou 'constater’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur l’irrecevabilité partielle des demandes en appel des époux [H]

En droit

Selon l’article 564 du code de procédure civile :

« A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Selon l’article 565 du même code :

« Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »

Selon l’article 567 du même code :

' Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.'

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande formée par M. et Mme [H] tendant à le voir condamner au remboursement de la somme de 1 000 euros versée le 30 octobre 2020, est une demande nouvelle formée en cause d’appel, et donc irrecevable.

S’il est exact que les époux [H], défendeurs en première instance, n’ont pas présenté cette demande, il est toutefois constant que cette demande de remboursement de charges de copropriété estimées par eux indûment payées, s’inscrit dans le même cadre juridique et tend aux mêmes fins que leur demande principale, consistant en la contestation du quantum et du principe de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires concernant des charges de copropriété qu’ils estiment indues.

Dès lors, cette demande n’est pas nouvelle au sens des articles 564, 565 et 567 du code de procédure civile et elle est donc recevable.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de charges de copropriété, d’une somme de 11 769,37 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de sa demande en paiement de la somme de 6 796,75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 août 2022, le Tribunal a retenu que les époux [H] doivent s’acquitter des charges communes générales à raison de 1 430/10 000e correspondant à leur lot n°9, le pavillon, sachant qu’ils n’ont aucun tantième selon le tableau de l’article 23 du règlement de copropriété (page 41) intitulé 'Tableau de répartition des charges visées aux articles 16 à 23 ci-dessus', dont les 10 000 sont répartis entre les lots n° 1 à 8, à l’exclusion du lot n°9 appartenant aux époux [H].

M. et Mme [H] établissent, par les plans, éléments notariés et autres éléments produits, que si leur pavillon individuel est partiellement adossé à l’un des murs pignons du bâtiment d’habitation collective, les deux constructions ainsi que leurs jardins et leurs entrées sur rue sont totalement indépendants (leurs pièces 10 à 12), l’entrée du pavillon s’effectuant ainsi par le [Adresse 2] tandis que l’entrée du bâtiment collectif se fait au n°9 de cette rue, qu’ils assument seuls et de façon autonome toutes les charges relatives à leur lot, et que les seules parties communes de cette copropriété sont uniquement les parties communes spéciales propres au bâtiment d’habitation collective.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir devant la Cour, comme il l’avait fait devant le Tribunal, que M. et Mme [H] sont redevables des charges communes qui sont constituées, selon l’article 16 du règlement de copropriété, des frais d’aménagement et d’entretien de l’ensemble de la propriété et ses abords, d’entretien, réfection et remplacement des réseaux généraux de distribution d’eau et d’électricité ainsi que d’égouts et d’assainissement, à l’exclusion des raccordements et canalisations particuliers à chacun des bâtiments, d’entretien et de réfection des voies de desserte de l’ensemble immobilier, d’entretien, aménagement et réfection des jardins et espaces verts ou libres communs, passages, allées, dégagements, d’entretien, réparation et utilisation des locaux à l’usage des services communs généraux, les dépenses afférentes à tous objets mobiliers et fournitures en conséquence des dépenses susvisées, à l’exclusion des fournitures spéciales à chaque bâtiment, les primes et cotisations d’assurances de toute nature contractées par le syndic conformément au chapitre VI du titre III du règlement de copropriété, les dépenses d’administration et de gestion commune, les honoraires de l’architecte de la copropriété, rémunération du syndic, syndicat principal et conseil syndical principal, les salaires, charges sociales et fiscales de tous préposés à l’entretien des parties communes, ainsi que les frais d’assurances et avantages en nature les concernant, et enfin, les impôts, contributions et taxes relatifs aux parties communes.

Le Tribunal a justement retenu que, dès lors que les époux [H] établissent que depuis 2014 ils contestent le principe et le quantum des charges de copropriété qui leur sont réclamées, il incombait au syndicat des copropriétaires d’en justifier en produisant des explications sur le détail desdites charges. Toutefois celui-ci n’a pas rapporté ces justifications en première instance, se bornant à produire notamment des appels de fonds et répartitions de charges au titre des exercices 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 au nom d’un autre copropriétaire, dans lesquels apparaissent au demeurant des postes ne devant pas être pris en compte, comme par exemple en 2014 des 'honoraires procédure’ pour 1 880 euros et des 'honoraires avocat’ pour la même somme, puis les années suivantes une ligne récurrente 'honoraires avocat’ pour 500 euros, puis en 2017 des 'honoraires avocat’ pour 1 800 euros (cette fois sur un décompte au nom de [H]), le tout sans aucun justificatif, les autres postes n’étant pas davantage étayés par des éléments probants de nature comptable, à savoir des factures, contrats d’assurances et de prestations diverses.

En appel, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage que devant le Tribunal que les charges communes réclamées correspondent bien à des charges communes générales et ne constituent pas des charges communes spéciales à l’immeuble collectif.

Il suit de tout ce qui précède, que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de paiement de charges de copropriété, et conséquemment, des frais nécessaires au règlement desdites charges, ainsi que d’une somme au titre des dommages-intérêts.

Pour les mêmes motifs, tenant au défaut d’établissement du principe et du quantum de la créance, le syndicat des copropriétaires sera condamné à rembourser à M. et Mme [H] la somme de 1 000 euros indûment payée par ces derniers le 30 octobre 2020.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens ainsi que l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. et Mme [H] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Confirme le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le Tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 13] les Saxophones » au [Adresse 4] [Localité 14], représenté par son syndic la SA 1001 Vies Habitat, RCS de Paris, sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège à rembourser à M. et Mme [H] la somme de 1 000 euros ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 13] les Saxophones » au [Adresse 4] [Localité 13] ([Localité 12], représenté par son syndic la SA 1001 Vies Habitat, RCS de Paris, sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer à M. [K] [H] et Mme [Z] [L] épouse [H], [Adresse 3], la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 13] les Saxophones » au [Adresse 4] [Localité 13] [Adresse 1]), représenté par son syndic la SA 1001 Vies Habitat, RCS de Paris, sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d’appel,

— Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [H] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT