COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01690 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XCKL

AFFAIRE :

[W] [D]

C/

S.C.I. LA GRANGE OFFICES

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Février 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de pontoise

N° RG : 24/00280

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 18.12.2025

à :

M^e Sami SKANDER, avocat au barreau de VAL D’OISE (202)

M^e Danielle ABITAN-BESSIS, avocat au barreau de VERSAILLES (01)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [W] [D]

né le 23 Avril 1951 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Sami SKANDER de la SELASU SELASU CABINET D’AVOCAT SKANDER, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 202 – N° du dossier E0009028

Plaidant : M^e Emmanuel MAILLEAU du barreau du Val d’Oise

APPELANT

****************

S.C.I. LA GRANGE OFFICES

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 490 058 039

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Danielle ABITAN-BESSIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 01

Plaidant : M^e Stéphane MORER du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue en chambre du conseil le 17 Novembre 2025, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 24 octobre 2023, la SCI La Grande Offices a signé une promesse synallagmatique de vente d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7] avec M. [W] [D], pour un prix de 570 000 euros hors frais.

Cette promesse synallagmatique de vente contenait une clause fixant une indemnité d’immobilisation de 57 000 euros dont 28 500 euros étaient versés entre les mains de Maître [L] [Z].

M. [D] était présent à l’acte et assisté par son notaire, Maître [I] [X].

M. [D] ne s’est pas rétracté dans un délai de dix jours, mais n’a pas réitéré la vente. La SCI La Grange Offices a alors sollicité le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 57 000 euros. Aucun paiement n’est intervenu.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 mars 2024, la SCI La Grange Offices a fait assigner en référé M. [D] aux fins d’obtenir principalement :

— la condamnation de M. [D] à payer à la SCI La Grange Offices la somme de 57 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— l’autorisation donnée à Maître [Z] de libérer la somme de 28 500 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation au bénéfice de la SCI La Grande Offices,

— la condamnation de M. [D] à payer à la SCI La Grange Offices la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 28 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— condamné M. [D] à payer à la SCI La Grange Offices la somme provisionnelle de 57 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte de promesse synallagmatique de vente du 24 octobre 2023 ;

— dit que Maître [Z] sera autorisée à libérer la somme séquestrée entre ses mains de 28 500 euros au bénéfice de la SCI La Grange Offices au titre du paiement de cette somme provisionnelle ;

— dit n’y avoir lieu a référé sur la demande de restitution de la somme séquestrée entre les mains de Maître [Z] formulée par M. [D] ;

— condamné M. [D] à payer à la SCI La Grange Offices la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [D] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [D] au paiement des dépens ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 13 mars 2025, M. [D] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [D] demande à la cour, au visa des articles 834 à 838 du code de procédure civile, de :

'- recevoir Monsieur [W] [D] en son appel ;

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

en conséquence,

— réformer l’ordonnance de référé du 28 février 2025, en ce qu’elle a autorisé la libération de la somme séquestrée de 28 500 euros au bénéfice de la SCI La Grange Offices et a condamné Monsieur [W] [D] à payer à la SCI La Grange Offices :

— la somme provisionnelle de 57 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte de promesse synallagmatique de vente du 24 octobre 2023,

— la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

juger à nouveau,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

en conséquence,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu de référé sur les demandes de la SCI La Grange Offices ;

— ordonner à Maître [L] [Z] de restituer le montant de 28 500 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation,

en tout état de cause,

— condamner la SCI La Grange Offices à verser à Monsieur [W] [D] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 cpc et aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 5 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI La Grange Offices demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, 805 alinéa 2 du code de procédure civile, de :

'- débouter Monsieur [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— déclarer la SCI La Grange Offices recevable et bien fondée en ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 28 février 2025, en ce qu’elle a :

— condamner à titre provisionnel Monsieur [W] [D] à payer la somme de 57 000 euros à la SCI La Grange Offices au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— autoriser Maître [L] [Z] à libérer la somme de 28 500 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation au bénéfice de la SCI La Grange Offices,

— condamner Monsieur [W] [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

y ajoutant,

— condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [D] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Danielle Abitan-Bessis, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la provision

M. [D] expose qu’il n’a jamais eu l’occasion de visiter le bien objet de la promesse, ce qui l’a empêché de vérifier l’état réel du bien, ses caractéristiques, ainsi que son adéquation à ses besoins et attentes, la société civile immobilière La Grange Offices ayant en conséquence manqué à l’une de ses obligations essentielles en qualité de vendeur, justifiant ainsi la mise en oeuvre de l’exception d’inexécution.

Il soutient que la clause ainsi rédigée 'le vendeur prendra toutes dispositions à cet effet pour permettre la visite’ crée une obligation positive à la charge du promettant-vendeur, sans la subordonner à une demande expresse du bénéficiaire.

Il en déduit que son refus de réitérer la vente trouve sa justification dans le manquement fautif de la SCI la Grange Offices à son obligation contractuelle essentielle, consistant à permettre à l’acquéreur une visite effective des lieux avant la signature définitive et qu’il existe en conséquence une contestation sérieuse relative au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

M. [D] conteste ensuite le montant de cette indemnité, faisant valoir qu’il s’agit d’une clause pénale, que son refus de réitérer la vente est intervenu 1 mois et 22 jours après la signature de la promesse et que le montant réclamé est donc susceptible d’être considéré comme manifestement excessif par le juge du fond, ce qui constitue une seconde contestation sérieuse.

Sur la demande de mainlevée, l’appelant soutient que la créance n’est pas fondée en son principe et qu’il n’est justifié d’aucune menace de recouvrement. Il demande la restitution de la somme de 28 500 euros séquestrée chez le notaire et la mainlevée de la saisie-conservatoire rendue par ordonnance du 24 janvier 2024.

La société civile immobilière La Grange Offices expose en réponse qu’il faut distinguer les visites visées en page 17 de la promesse de vente et celle visées en pages 49 à 51 du même acte. Elle affirme avoir donné la possibilité à M. [D] de visiter ce bien dans le cadre de cet inventaire et soutient que ce moyen n’est pas sérieux.

L’intimée fait valoir que l’indemnité litigieuse est habituellement prévue dans les contrats de vente, qu’elle ne nécessite aucune interprétation et que le montant de l’indemnisation n’est pas excessif au regard de la durée d’immobilisation et des frais engagés.

Sur ce,

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la promesse de vente a été constatée dans un acte authentique du 24 octobre 2023, en présente de Maître [F], notaire à [Localité 6], assistant M. [D]. Elle est relative à un immeuble sis à [Localité 7], dans le Val-de-Marne.

Cet acte contient les mentions suivantes :

— 'En outre, en cas de défaut du ACQUÉREUR- BÉNÉFICIAIRE, le VENDEUR- PROMETTANT percevra l’indemnité immobilisation éventuellement convenue aux présentes, et en cas de défaut du VENDEUR- PROMETTANT, le ACQUÉREUR- BÉNÉFICIAIRE percevra le montant prévu à la stipulation de pénalité convenue aux présentes.' (Page 9)

— 'les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CINQUANTE-SEPT MILLE EUROS (57 000,00 EUR)'. (page 13)

' Elle sera versée au VENDEUR-PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par l’ACQUÉREUR-BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.' (Page 14)

— 'Etat du bien : L’ACQUÉREUR-BÉNÉFICIAIRE prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le VENDEUR-PROMETTANT s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques’ (page 17)

— dans les dispositions transitoires : 'le VENDEUR -PROMETTANT accepte que l’ACQUÉREUR- BÉNÉFICIAIRE effectue une visite du BIEN juste avant la réitération des présentes par acte authentique afin de lui permettre de constater l’absence de modifications apportées à l’état du BIEN tel qu’il a été la base de leur engagement. Il prendra toutes dispositions à cet effet pour la permettre. Cette visite se fera en présence du VENDEUR -PROMETTANT ou de son mandataire.

Le VENDEUR-PROMETTANT reconnaît avoir parfaite connaissance de l’importance pour l’ACQUÉREUR -BÉNÉFICIAIRE de visiter préalablement à la vente, les lieux, caves, garages, celliers ou tout autre lot « annexe » afin d’en avoir une parfaite connaissance et de vérifier le caractère « libre de tous encombrants » du bien objet des présentes.' (Page 50).

Il ne saurait à l’évidence être déduit de cette dernière formulation une obligation positive pour le vendeur d’organiser une visite du bien antérieurement à la réitération de la vente, étant au surplus précisé que, M. [D] reconnaît avoir renoncé à la vente.

De même, cet acte indique que l’acquéreur a vu et visité le bien et, s’agissant d’un acte réalisé devant le notaire du vendeur et en présence du notaire de l’acquéreur, cette mention a une force probante particulière.

Il convient de souligner à l’inverse que les deux attestations de M. [M] produites par l’appelant apparaissent particulièrement discutables dès lors que, outre que la seconde, à l’inverse de la première, n’est manifestement pas écrite par M. [M] :

— la première attestation, qui indique que 'M. [W] [D] a demandé à plusieurs reprises à la partie venderesse par le notaire demander à visiter le bien situé à [Localité 7] et les réponses en vain’ (sic), ne précise ni la date ni la forme de ces demandes et ne permet donc pas de démontrer que M. [D] n’aurait pas pu visiter l’immeuble avant la promesse,

— la seconde attestation ne précise pas que M. [D] n’avait pas visité l’immeuble.

La circonstance que la promesse de vente contienne une nouvelle possibilité de visite n’est manifestement pas contradictoire avec le fait d’avoir déjà visité l’immeuble avant la promesse, mais a pour seul objectif de permettre à l’acquéreur d’avoir une connaissance plus approfondie des lieux et de vérifier l’état dans lequel il sera effectivement laissé.

Il y a lieu en outre de constater que la promesse de vente expirait le 29 décembre 2023, si bien que, lorsque le notaire de M. [D] a indiqué à celui de la société La Grange Offices le 26 décembre que son client renonçait à réitérer la promesse, il se trouvait encore dans le délai pour procéder à une visite du bien, si bien que cette contestation n’est pas sérieuse à plusieurs titres.

Quant au fait que M. [D] aurait pu se trouver dans un état mental ou psychique dégradé lors de la signature de la promesse de vente, il n’est établi par aucun élément sérieux.

Sa soeur indique en effet dans une attestation qu’il se trouvait 'dans un état second’ et qu’il 'était vulnérable car il était manipulé par [A]', sans préciser de quelle période il s’agit, outre que cette description apparaît beaucoup trop sibylline pour constituer un réel indice d’un éventuel vice du consentement, qui n’est au demeurant pas soutenu par l’appelant.

Quant à la seconde attestation de M. [M], manifestement non écrite par lui mais signée par lui, qui mentionne que 'depuis que Mme [A] [U] s’est accaparé de lui (sic), elle l’a complètement isolé pour le spolier, elle lui a subtilisé un montant de plus de 60 000 euros à titre personnel. (…) Elle l’a emmené chez le notaire pour signer un compromis de vente en lui expliquant que c’était l’affaire du siècle, en réalité c’était pour qu’elle puisse percevoir une commission lors de la vente, il a signé sans réfléchir', outre qu’elle contient davantage un avis subjectif qu’un constat du déroulement des événements, elle est contredite par la présence des deux notaires lors de la signature de l’acte, qui avaient pour mission notamment de vérifier le consentement des parties.

A titre surabondant, il y a lieu de rappeler que M. [D] n’était pas placé sous protection lors de la vente et qu’il était libre de disposer de son patrimoine, même si ses proches estimaient contestables ses décisions.

Enfin, la société La Grange Offices n’est pas mise en cause dans le déroulement de la vente, de sorte qu’elle est étrangère à ces allégations.

Aucune contestation sérieuse ne peut donc être caractérisée de ce chef.

L’article 1231-5 du code civil dispose que 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire'.

Les clauses contractuelles susvisées mettent à la charge de M. [D] le versement à la société La Grange Offices d’une somme de 57 000 euros, faute d’avoir réitéré la vente.

S’agissant d’une promesse synallagmatique de vente, il n’est pas exclu que cette indemnité qualifiée d’ 'indemnité d’immobilisation’ stipulée au profit de l’acquéreur puisse être requalifiée en clause pénale dès lors que M. [D] était tenu d’acquérir le bien.

Cependant, le pouvoir du juge du fond de modérer la clause pénale ne prive pas le juge des référés du pouvoir d’allouer une provision, au titre de celle-ci.

En l’espèce, que la clause litigieuse qualifiée d’indemnité d’immobilisation soit une clause pénale ou non, il est établi avec l’évidence requise que la société La Grange Offices a rempli ses obligations en maintenant à la disposition de M. [D] le bien objet de la promesse durant 2 mois et en faisant toutes les démarches nécessaires pour que la vente puisse être réitérée, ainsi que l’atteste le courriel de son notaire du 14 décembre 2023 et il convient en conséquence de dire que la somme prévue au contrat en contrepartie du défaut de l’acquéreur est due avec l’évidence requise, aucune contestation sérieuse n’étant caractérisée à ce titre.

L’ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné M. [D] à verser à la société La Grange Offices la somme provisionnelle de 57 000 euros sur ce fondement.

Elle sera également confirmée en ses dispositions relatives à la mainlevée du séquestre, les fonds détenus par le notaire étant spécifiquement prévus au paiement de cette indemnité, et le présent arrêt n’étant susceptible d’aucun recours suspensif, de sorte que l’obligation à paiement de M. [D] est établie.

Enfin, il convient de constater que M. [D] ne forme dans le dispositif de ses conclusions aucune demande relative à la saisie-conservatoire dont il fait état, et la cour n’est donc saisie d’aucune demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [D] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société La Grange Offices la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance querellée ;

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [W] [D] aux dépens d’appel avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande ;

Condamne M. [W] [D] à verser à la société La Grange Offices la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente