COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°341

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 21/03989 – N° Portalis DBV3-V-B7F-US4Z

AFFAIRE :

[W] [X]

C/

[U], [O], [I] [S]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mai 2021 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/00886

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Asma MZE

M^e Stéphanie DUPLAINE,

M^e Michel RONZEAU

M^e Charles-henri DE GAUDEMONT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [W] [X]

née le 27 Juillet 1963 à [Localité 19]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699

APPELANTE

****************

Monsieur [U], [O], [I] [S]

né le 18 Septembre 1977 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [G] [B] épouse [S]

née le 02 Mai 1978 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentant : M^e Stéphanie DUPLAINE, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 210

Représentant : M^e Rémi ANTOMARCHI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1289

S.E.L.A.R.L. [D] [T] ET [Y] [Z]

N° SIRET : 848 294 039

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentant : M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9, substitué par M^e Elodie CAZENAVE

S.A.S. LH IMMOBILIER

N° SIRET : 801 689 274

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Charles-henri DE GAUDEMONT de la SELARL MCH AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 21

INTIMES

S.E.L.A.R.L. FIDES [Localité 16], en la personne de Me [A] [R], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS LH IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 9]

PARTIE INTERVENANTE FORCEE DEFAILLANTE

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 octobre 2025, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport et Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

************

FAITS ET PROCEDURE

M. et Mme [S] (ou les consorts [S]) sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 18].

Ces derniers ont mis en vente leur bien immobilier dans la mesure où ils souhaitaient acquérir un nouveau bien.

Le 4 décembre 2018, M. et Mme [S] ont donné mandat simple de vente à la société LH Immobilier exerçant sous l’enseigne ORPI, au prix fixé de 400 000 euros frais d’agence inclus.

Le 1er février 2019, l’agence ORPI transmettait à M. [S] une offre d’achat émanant de Mme [X] avec faculté de substitution et sous condition suspensive d’obtention de permis de construire accepté et purgé de tout recours, pour un prix, frais d’agence immobilière inclus, de 380 000 euros.

Cette première offre a été refusée par M. et Mme [S].

Par courriel du même jour, Mme [X] a formulé une nouvelle offre sous les mêmes conditions au prix de 400 000 euros, frais d’agence immobilière inclus avec pour seule précision : « condition de permis déposé et accepté purgé de tout recours. »

M. et Mme [S] ont le jour même accepté l’offre de Mme [X] et ont envoyé un courriel en ce sens à l’agence immobilière.

A la demande des deux parties, il a été décidé que le compromis de vente serait rédigé par les notaires respectifs de ces dernières.

Le 15 février 2019, M. [S] a pris attache téléphonique avec la société LH Immobilier afin de lui indiquer que finalement, il entendait décliner l’offre d’achat de Mme [X].

Par courrier du 20 mars 2019, M. et Mme [S] ont confirmé ne plus vouloir signer le compromis de vente, en raison de la modification des conditions suspensives essentielles de la vente, intégrées dans le projet de compromis de vente préparé par le notaire de l’acquéreur, à savoir l’insertion d’une clause de substitution, l’ajout d’une condition suspensive relative à l’obtention d’une autorisation de division du terrain, et à l’ajout d’une condition suspensive de l’absence de surtaxe et d’état du sous-sol.

Par exploit d’huissier du 8 avril 2019, Mme [X] a fait délivrer à M. et Mme [S], une sommation d’avoir à comparaitre le 16 avril 2019 à 14h30 en l’étude notariale de [Localité 13] aux fins de procéder à la signature de la promesse de vente.

Ces derniers n’ayant pas répondu à cette sommation, la société [T]-[Z] a dressé le même jour, un procès-verbal de carence.

Le 18 avril 2019, le procès-verbal de carence a été publié auprès du service de la publicité foncière de [Localité 14].

Par acte d’huissier du 11 septembre 2019, Mme [X] a fait signifier une sommation de comparaître pour que M. et Mme [S] viennent signer le compromis de vente.

Par exploit du 16 mars 2020, M. et Mme [S] ont assigné Mme [X] et la société [T]-[Z] devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de voir ordonner la radiation de l’inscription du procès-verbal de carence au registre des hypothèques, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Par ordonnance de référé du 16 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a constaté que les demandes formées par M. et Mme [S] au titre notamment du caractère parfait ou non de la vente querellée ainsi que la demande indemnitaire, étaient sujettes à contestations sérieuses et excédaient ses pouvoirs de juge des référés.

Par requête du 10 février 2021, M. et Mme [S] ont saisi le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’être autorisés à assigner à jour fixe Mme [X] invoquant une urgence absolue de voir trancher le litige les opposant à celle-ci. Par ordonnance du 11 février 2021, M. et Mme [S] ont été autorisés à l’assigner à jour fixe en vue de l’audience de plaidoirie du 22 mars 2021 à 14h aux fins de voir:

— ordonner la radiation de l’inscription du PV de carence au ,registre des hypothèques",

— condamner les défendeurs sous astreinte de 1000 euros par jour à compter de la signification de la décision à venir d’avoir à procéder à la radiation de l’inscription,

— les condamner in solidum à leur verser somme de 85.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,

— les condamner in solidum au paiement de somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 17 mai 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— ordonné à Mme [X] et à la société [T]-[Z] de procéder à la radiation de l’inscription effectuée le 18 avril 2019 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 14], dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé ce délai,

— condamné in solidum Mme [X] et la société [T]-[Z] à payer à M. et Mme [S] la somme de 35 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté M. et Mme [S] du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum Mme [X] et la société [T]-[Z] à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société LH Immobilier de sa demande à ce titre,

— condamné in solidum Mme [X] et la société [T]-[Z] aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par acte du 24 juin 2021, Mme [X] a interjeté appel.

La société Rachel-[Z] a également interjeté appel à l’encontre du jugement critiqué par déclaration d’appel enregistrée le 1er juillet 2021 enregistrée sous le n° de RG 21/04196 et par ordonnance de jonction datée du 17 mars 2022, la cour d’appel de Versailles a prononcé la jonction de ces deux procédures sous le seul n° de RG 21/03989.

Par exploits d’huissier des 2 et 4 avril 2024, la société [T]-[Z] a assigné en intervention forcée la société Fides Paris, prise en la personne de Me [A] [R], es-qualités de liquidateur judiciaire de la société LH Immobilier par jugement prononcé le 3 avril 2023 par le tribunal de commerce de Pontoise.

Par dernières écritures du 23 septembre 2025, Mme [X] prie la cour de :

— la déclarer recevable et bien-fondée en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

*lui a ordonné ainsi qu’à la société [T]-[Z] de procéder à la radiation de l’inscription effectuée le 18 avril 2019 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 14] sous le dépôt D 05 288 (n° d’archivage provisoire P 02953), dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé ce délai,

*l’a condamnée in solidum avec la société [T]-[Z] à payer à M. et Mme [S] la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts,

*l’a condamnée in solidum avec la société [T]-[Z] au versement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— condamner M. et Mme [S] à lui verser une indemnité pour préjudice moral d’un montant de 40 000 euros,

A titre subsidiaire,

— condamner M. et Mme [S] à lui verser une indemnité de 40 000 euros pour rupture abusive des pourparlers,

En tout état de cause,

— débouter M. et Mme [S] de leurs demandes fins et conclusions,

— condamner M. et Mme [S] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 23 septembre 2025, M. et Mme [S] prient la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*condamné la société [T]-[Z] et Mme [X] à procéder à la radiation de l’inscription sous astreinte sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter de la signification de la décision à venir ,

*condamné la société [T]-[Z] et Mme [X] in solidum au paiement de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts « en réparation de leur préjudice du fait de l’immobilisation de leur bien et de l’absence de vente ainsi que des man’uvres frauduleuses concertées mises en place par les défendeurs pour pressuriser les requérants »,

*condamné la société [T]-[Z] et Mme [X] in solidum au paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens,

— débouter les parties adverses de toutes leurs prétentions et conclusions contraires,

— condamner in solidum la société [T]-[Z] et Mme [X] au paiement de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Par dernières conclusions du 22 décembre 2022, la société [T]-[Z] prie la cour de :

— la déclarer bien-fondée en son appel et la déclarer recevable,

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— prendre acte du fait qu’elle a procédé à la publication de l’acte de radiation du procès-verbal de carence du 16 avril 2019, publié le 28 novembre 2019, dans le délai qui lui était imparti,

En conséquence,

— supprimer toute astreinte prononcée à son encontre,

— déclarer M. et Mme [S] tout aussi irrecevables que mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions, dirigées à son encontre,

— dire et juger que le notaire n’a commis aucune faute, qu’il n’existe aucun préjudice indemnisable, actuel et certain et en tout état cause qu’il n’existe aucun lien de causalité,

— débouter M. et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

— débouter la société LH Immobilier de sa demande de condamnation formulée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [S] à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions du 15 avril 2022 soit avant la mise en liquidation judiciaire de la société LH Immobilier prononcée par jugement du 3 avril 2023, celle-ci en la personne de son président [V] [C] a prié la cour de :

— constater l’absence de demandes et/ou de prétentions formulées notamment par Mme [X] et la société [T]-[Z] à son encontre,

— débouter toute partie à l’instance de ses éventuelles demandes, le cas échéant sur appel incident, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes demandes indemnitaires dirigées à son encontre,

— condamner in solidum Mme [X] et la société [T]-[Z] à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X] et la société [T]-[Z] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de [S] Charles-Henri de Gaudemont de la société MCH avocats, sur ses affirmations de droit.

La Sarl Fides n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2025.

SUR QUOI

Sur le périmètre de la saisine

L’ensemble des dispositions du jugement déféré est contesté par l’effet conjugué des appels principal et incidents.

En vertu de l’article L641-9 du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte dessaisissement du dirigeant de la société jusqu’à la clôture de la liquidation. Cela signifie que c’est désormais le liquidateur qui représente la société et celui-ci n’a pas constitué avocat pour défendre les intérêts de la société LH Immobilier dont les demandes sont donc irrecevables pour défaut de qualité à agir.

Sur le caractère parfait de la vente

Le tribunal ayant exactement et complètement rapporté les circonstances de la cause dans son jugement au contenu duquel la cour entend se référer pour un plus ample exposé, il suffit de rappeler à hauteur d’appel, les principaux éléments suivants :

* au soutien de son appel, Mme [X] réitère son argumentation telle que développée dans son assignation à l’encontre des consorts [S] à savoir que :

— que la vente est parfaite car les acquéreurs "ne pouvaient ignorer que Mme [X] entendait construire une seconde maison sur le terrain" et avait fait part de son intention d’insérer une clause de substitution, deux modalités qui ne sont de toute façon pas des conditions essentielles de leur consentement,

— que les arguments des consorts [S] pour refuser de procéder à la vente sont fallacieux et empreints de mauvaise foi, tel celui de la forme de la promesse de vente,

— que le procès-verbal de carence n’est contraire à aucune disposition légale et n’est pas motivé par une quelconque intention de nuire, qu’elle était fondée à le publier en toute bonne foi au vu de l’obstruction illégitime des acheteurs,

— que les demandes indemnitaires des consorts [S] sont infondées et criticables dans leur montant.

* M. et Mme [S] soutiennent essentiellement que la cour ne pourra que :

— juger que le procès-verbal de carence publié par la société [T]-[Z] ne repose sur aucune loi ni sur aucun titre et n’entre pas dans le champ des actes soumis ou autorisés à la publicité foncière en l’absence de lien direct avec un acte de réitération ou réalisation d’un acte authentique de vente,

— juger que cette publication est en tout point irrégulière en l’absence de preuve d’une vente parfaite que les vendeurs refuseraient de réitérer,

— juger que la preuve de l’absence d’accord sur la vente du bien est rapportée et qu’aucune vente parfaite ne saurait être caractérisée au regard des faits de l’espèce,

— juger que la publication du procès-verbal de carence les empêche de disposer de leur bien et que cette immobilisation leur crée un préjudice certain dont ils sont légitimes à demander réparation.

* la Selarl de notaires [T]-[Z] reprend pour l’essentiel l’argumentation de Mme [X]. Comme la venderesse, elle soutient que la vente était parfaite, les parties s’étant entendues sur les éléments essentiels de la vente, la question de la perfection de l’accord ne relevant en tout état de cause pas de sa compétence.

Elle fait valoir que Mme [X] ne formule aucune demande contre elle parce qu’elle n’a commis aucune faute et qu’elle avait notamment le droit de publier le procès-verbal de carence ce qui n’a aucunement empêché les consorts [S] de vendre leur bien.

La société [T]-[Z] estime que l’article 37.2 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 lui permettait de « publier la déclaration faisant état de la volonté du bénéficiaire d’une promesse de vente d’exiger la réitération de celui-ci. »

Elle souligne in fine le fait :

— qu’elle a fait procéder à sa radiation au registre de la publicité foncière de Cergy-Pontoise par acte du 22 juin 2021 rendant ainsi sans objet toute condamnation prononcée à son encontre, au premier rang desquelles celle à une astreinte,

— qu’une telle publication n’immobilisait pas le bien, que les époux [S] n’ont pas essayé de le revendre de sorte que leur préjudice d’immobilisation est inexistant tout comme leur prétendu préjudice moral, ni actuels ni certains et sans lien avec ce qui lui est reproché.

***

Pour faire droit aux demandes des différentes parties et notamment des consorts [S], le tribunal a considéré que :

— la vente n’était pas parfaite, faute d’avoir réuni l’accord des parties sur les éléments essentiels du contrat que Mme [X] a cachés aux vendeurs jusqu’à ce que ceux-ci reçoivent le projet de promesse unilatérale de vente rédigé par son notaire faisant apparaître des clauses importantes non convenues,

— la simple signature d’une promesse unilatérale de vente ne pouvait justifier la publication d’un procès-verbal de carence qui n’a été motivé que par la volonté de nuire de la part de Mme [X] qui voulait forcer le vente,

— le notaire aurait dû refuser cette publication qui ne fait pas partie des actes qui, par nature, peuvent être appelés à une telle publicité,

— cette publication, même si elle ne rend pas le bien juridiquement indisponible, obère grandement les chances d’une nouvelle vente,

— l’agence immobilière, totalement étrangère à cette publication, ne doit pas en assumer les conséquences préjudiciables pour Mme [X],

— les consorts [S] ont droit à une indemnité d’immobilisation à hauteur de 30 000 euros auxquels doivent s’ajouter 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral dont sont coresponsables la venderesse et le notaire.

Sur ce,

Les moyens des parties ne faisant que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux que les premiers juges ont connus et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur simple argumentation, la cour considère que c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la vente n’était pas parfaite.

En effet, la cour ne trouve pas dans les écritures déposées devant elle d’éléments nouveaux qui justifieraient l’infirmation du jugement sur cette disposition, et adopte les motifs pertinents et complets énoncés par le tribunal, auxquels elle entend ajouter que selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Et conformément aux termes des articles 1113 et 1114 du code civil, l’offre devait contenir les éléments essentiels du contrat envisagé.

Or, si Mme [X] affirme dans ses écritures que les acquéreurs « ne pouvaient ignorer qu’elle »entendait construire une seconde maison sur le terrain« et qu’elle »avait fait part de son intention d’insérer une clause de substitution", elle ne le prouve nullement. Or, ces deux informations qui indiquaient qu’une société commerciale allait se substituer à Mme [X] qui n’était pas la véritable acheteuse, que son projet annonçait une division du terrain dans le cadre d’une opération commerciale d’ampleur aux contours incertains en terme notamment de délai de réalisation de la vente, qu’une autre clause suspensive au sujet de la nature et des particularités du sous-sol venait encore compliquer le projet et s’insérait en outre dans une promesse unilatérale de vente qui avantage le bénéficiaire en liant irrémédiablement le vendeur, étaient indiscutablement de nature à justifier un refus de s’engager de la part des vendeurs.

Ceux-ci n’avaient fait qu’accepter un prix et nullement une vente en vue d’édifier un ensemble collectif soumis à de multiples contraintes : devant ces modifications substantielles des modalités de l’avant-contrat, ils pouvaient librement refuser de signer cette proposition de promesse unilatérale de vente. Leur comportement ne signe pas non plus, pour les mêmes raisons, une rupture abusive de pourparlers au sens de l’article 1114 précité du code civil, qui incombe entièrement à Mme [X].

Aux termes de l’article 1104 du code civil tel que modifié par l’ordonnance du 10 février 2016, la bonne foi exigeait de Mme [X] qu’elle dévoile les informations déterminantes du consentement des acquéreurs qu’elle possédait, ce qu’elle n’a pas fait. Elle doit réparer les conséquences de sa faute sur le fondement de l’article 1240 du code civil, commise avant la formation du contrat.

Sur la publication du procès-verbal de carence et les responsabilités

La condamnation de la société Rachel-[Z] est recherchée sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle de l’article 1240 du code civil.

Celle de Mme [X], dans la mesure où le contrat ne s’est jamais formé, doit s’apprécier sur le même fondement.

Les époux [S] doivent prouver leur faute respective, l’existence d’un dommage et un lien de causalité entre les deux.

C’est sans prévenir les époux [S] que Mme [X] et son notaire ont fait publier le procès-verbal de carence établi le surlendemain du jour où les intimés ne se sont pas rendus chez ce professionnel pour signer la promesse unilatérale de vente dont ils navaient pas approuvé la proposition.

Le notaire affirme que les courriers échangés entre les parties démontrent que tous les éléments essentiels du contrat étaient connus et acceptés mais ne cite pour ce faire aucune des clauses dont la teneur a légitimement justifié le refus des vendeurs. Et la lecture des pièces produites contredit cette affirmation. La seule sommation de comparaître pour les obliger à signer était donc mal venue et le notaire aurait dû conseiller sa cliente à ce sujet.

En effet, destinataire de ces courriers ou courriels, soit directement soit indirectement, l’officier ministériel ne pouvait que constater le désaccord profond des parties, ne serait-ce que sur la nature de la promesse de vente que Mme [X] qualifiait, dans sa sommation à comparaître délivrée le 8 avril 2019, de « promesse synallagmatique » alors qu’il s’agissait en réalité d’une promesse unilatérale de vente aux effets bien différents.

C’est encore avec beaucoup de légèreté et d’imprudence que le notaire a fait publier un procès-verbal de carence qui allait inéluctablement avoir pour effet d’obérer la possibilité de vendre l’immeuble à d’autres personnes que Mme [X]. En effet, les consorts [S], tenus d’une obligation de loyauté dans la formation des contrats telle que rappelée ci-dessus ainsi que d’une obligation d’information issue de l’article 1112-1 du code civil, étaient dans l’obligation d’évoquer devant tout candidat à l’achat cette procédure litigieuse et ce procès-verbal de carence existant au registre foncier si tant est que leur notaire ne l’aurait pas découvert spontanément.

La société [T]-[Z] ne peut considérer comme elle le fait dans ses écritures que l’article 37.2 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 lui permettait de « publier la déclaration faisant état de la volonté du bénéficiaire d’une promesse de vente d’exiger la réitération de celle-ci » puisque justement il n’était pas question d’une réitération, aucun acte n’ayant été signé jusque là et un simple procès-verbal de carence ne figurant pas au nombre des actes visés à l’article 28 du décret précité.

Ce qui n’a pas empêché le notaire d’écrire en exergue du procès-verbal : « je constate que les personnes sommées ne sont pas présentes au rendez-vous de signature concernant l’acte de promesse de vente, malgré la proposition d’achat contresignée. Je souhaite poursuivre cette acquisition. » Or, il ne possédait entre ses mains aucune proposition d’achat contresignée.

Enfin, la société de notaires ne peut être suivi lorsqu’elle affirme qu’elle devait obligatoirement déférer au souhait de sa cliente alors que sur le fondement de son propre devoir de conseil et de prudence, elle aurait dû refuser à sa cliente de le publier et s’abstenir d’invoquer un acte juridique qui n’existait pas.

La publication de ce procès-verbal ne repose sur aucun titre en violation des termes de l’article 2243 du code civil ce dont la société notariale a été informée dès le 17 juillet 2019 par le conseil des époux [S].

Contrairement à ce qu’ils prétendent au sujet de l’innocuité de la publication du procès-verbal, l’objectif de cette inscription était bien d’empêcher toute vente en dehors du projet initial de Mme [X] comme il est mentionné expressément dans le procès-verbal de carence dressé par le notaire à sa demande : dressé « afin d’interdire la vente du bien des présentes à une autre personne…. ».

Et pourtant, Mme [X] n’a jamais intenté ultérieurement la moindre action judiciaire pour faire reconnaître la validité de la vente ni effectué de démarche amiable pour proposer aux intimés une modification de la rédaction de la promesse de vente. L’obstruction ne tendait donc pas à parvenir à la vente avec les époux [S] à laquelle elle avait renoncé.

Dès lors, elle doit réparer, tout comme Mme [X], les préjudices qui sont résultés de cette faute extra-contractuelle à savoir une immobilisation de fait de l’immeuble durant 24 mois, des frais liés par un lien de causalité certain et direct avec cette immobilisation et un préjudice moral tenant à l’incertitude et au bouleversement de leurs plans personnels de relogement.

Le jugement est confirmé sur la responsabilité engagée à la fois de Mme [X] et de la société [T]-[Z].

Sur la responsabilité de la société LH Immobilier

Les consorts [S] sollicitent sa condamnation sur le fondement de la responsabilité contractuelle du fait du mandat passé entre eux.

Quand bien même au moment où l’appel a été formé, la société n’était pas en liquidation judiciaire, le liquidateur attrait à la cause n’est pas intervenu et la société n’est pas représentée à l’instance de sorte qu’elle ne peut former aucune demande ni défendre car elle n’a plus qualité à agir ou à défendre en vertu de l’article 32 du code de procédure civile qui énonce : « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. » (Cass. civ 3e 4 déc 2007, n° 06-18.770)

Les demandes formées contre elle sont irrecevables.

Sur le quantum de la réparation

C’est par de justes motifs que le premier juge a écarté parmi les demandes de réparation formulées par les époux [S] les postes de préjudices qui ne découlaient pas de façon directe et certaine de la faute commise à la fois par Mme [X] et par son notaire pour arriver à la somme de 30 000 euros .

Alors que la décision déférée ne le précise pas, la cour décompose la somme allouée en une perte de chance de ne pas payer l’intégralité des intérêts de l’emprunt qu’ils ont dû assumer, lors de l’achat de leur maison d'[Localité 12], ce à quoi ils ont été contraints dans une plus grande proportion que s’ils avaient pu vendre leur maison de [Localité 17] à Mme [X] ; il est retenu une perte de chance de 75 % de ne pas payer les intérêts du prêt relais d’un montant total de 7482,08 euros, le reste pour 24 122,16 euros représentant des préjudices consommés en lien avec l’immobilisation prolongée qui a entraîné des frais supplémentaires pour entretenir la maison de [Localité 17], payer des impôts et assumer des frais divers : paiement d’une assurance habitation pour la maison, factures de chauffage et de gaz, impôt foncier durant 2 ans supplémentaires, frais liés au crédit relais tel que l’assurance, paiement de l’entretien de la chaudière et ramonage (Pièce 10 des époux [S]).

A ceci s’ajoute un préjudice moral justement estimé à 5 000 euros par les premiers juges pour aboutir à la somme totale de 35 000 euros qui est confirmée.

Sur les autres demandes

Enfin, les époux [S] sollicitent la radiation de l’inscription auprès du service de la publicité foncière sans jamais véritablement dire si celle-ci est encore actuelle ou non. Mais il est avéré que la société [T]-[Z] y a fait procéder par acte du 22 juin 2021 de sorte que la demande est devenue sans objet (sa pièce 12).

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de la décision déférée sont confirmées. Mme [X] et la société [T]-[Z] sont déboutées de leur demande respective de ce chef.

Mme [X] et la société [T]-[Z] sont condamnées in solidum à payer aux époux [S] ensemble la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant par arrêt réputé contradictoire mis à disposition,

Dit irrecevables les demandes présentées par la société LH Immobilier représentée par son président [V] [C] ainsi que les demandes formées contre elle,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société [T]-[Z] et Mme [W] [X] à payer M.[U] [S] et Mme [G] [B] épouse [S] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice matériel et 5000 euros pour leur préjudice moral,

— débouté les époux [S] du surplus de leurs demandes,

— statué sur les frais irrépétibles et les dépens,

L’infirme sur le surplus,

Dit n’y avoir lieu à ordonner la radiation de l’inscription effectuée le 18 avril 2019 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 14],

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société [T]-[Z] et Mme [X] à payer aux époux [S] ensemble la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,