COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 05 MARS 2025

N° RG 23/00135 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VTSH

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DIT 'SDC [22]', représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 VIES HABITAT

C/

[R] [T] [H] [Z]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/02213

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie GAUTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DIT 'SDC [22]', [Adresse 13], [Adresse 25], [Adresse 8], [Adresse 15], [Adresse 19], [Adresse 31], [Adresse 17], [Adresse 30], [Adresse 29], [Adresse 11], [Adresse 28], [Adresse 26], [Adresse 27], [Adresse 18], [Adresse 5], [Adresse 12], [Adresse 7], [Adresse 6], [Adresse 14], [Adresse 20], [Adresse 9], [Adresse 16], [Adresse 10], sis à [Localité 21]), représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est [Adresse 24],

[Adresse 13]

[Localité 21]

Représentant : M^e Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 et M^e Agnès MARTIN DELION, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1162

APPELANT

****************

Monsieur [R] [T] [H] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 21]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [Z] est propriétaire depuis 2019 des lots n° 1592 et 1604 sis [Adresse 4] à [Localité 21], au sein de la résidence « [22] », soumise au statut de la copropriété.

Par exploit d’huissier en date du 30 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a attrait M. [Z] devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de solliciter au principal sa condamnation au paiement des arriérés de charges à hauteur de 11 704,81 euros selon décompte arrêté au 8 mars 2022.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 20 décembre 2022, le Tribunal judiciaire de Versailles a:

— rejeté l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement en date du 6 janvier 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 janvier 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— le recevoir en les présentes écritures, le disant recevable et bien fondé.

— Infirmer le jugement déféré en qu’il a :

' rejeté l’ensemble de ses demandes,

' l’a condamné à payer les dépens.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— Condamner M. [Z] au paiement de la somme de 11 050,81 euros au titre des charges et travaux dus sur la période du 1er avril 2019 au 8 mars 2022 (1er trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2020 ;

— Condamner M. [Z] au paiement de la somme de 654 euros au titre des frais de recouvrement ;

— Condamner M. [Z] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts ;

— Condamner M. [Z] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance.

En cause d’appel,

— Condamner M. [Z] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Stéphanie Gautier dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [Z], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 10 février 2023 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré l’absence de M. [Z], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat en paiement de la somme de 11 050,81 euros au titre des charges et travaux dus sur la période du 1er avril 2019 au 8 mars 2022 au titre des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour rejeter la demande présentée en première instance, le Tribunal a estimé que le montant de la créance alléguée, non établi par les pièces produites, ne présentait pas un caractère certain, liquide et exigible.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— un avis de mutation et une notification de transfert de propriété du 27 mars 2019, ainsi qu’un extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de propriétaire de M. [Z],

— les procès verbaux des assemblées générales de 2018 à 2021 inclus, ainsi que celui de l’assemblée générale du 13 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices précédents, voté les budgets prévisionnels des exercices suivants et divers travaux,

— le détail du compte de copropriétaire de M. [Z] sur la période du 1er avril 2019 au 8 mars 2022 (1er trimestre 2022 inclus), faisant apparaître un solde débiteur de 11 704,81 euros frais compris ;

— les appels de fonds charges et travaux dus depuis le 1er avril 2019 jusqu’au 1er trimestre 2022 inclus ;

— le relevé général des dépenses des années 2019 à 2020, ainsi que celui de l’année 2021 ;

— la mise en demeure de payer au principal 5 066,36 euros, adressée à M. [Z] par courrier recommandé avec accusé de réception, le 7 août 2020.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces, concordantes et couvrant toute la période en litige du 1er avril 2019 au 8 mars 2022, que l’intégralité de la créance de 11 050,81 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges et travaux, est certaine et liquide.

Le jugement sera réformé et M. [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires cette somme de 11 050,81 euros correspondant à son arriéré de charges et travaux du 1er avril 2019 au 8 mars 2022.

S’agissant des intérêts au taux légal, ils s’appliqueront à la somme de 5 066,36 euros à compter du 7 août 2020, date de la mise en demeure, et sur le solde à compter du 30 mars 2022, date de l’assignation devant le premier juge.

Sur les frais de recouvrement, demandés à hauteur de 654 euros :

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires réclame premièrement une somme de 624 euros au titre des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat, mais ces frais ne sont pas opposables au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 30 euros au titre de la mise en demeure d’août 2020. Toutefois la facturation prévue au contrat de syndic n’étant pas opposable au copropriétaire, seule la tarification postale alors en vigueur sera retenue, à savoir, pour un poids de 100 grammes au tarif R1: 5,20 euros.

Le jugement sera infirmé sur ce point et M. [Z] sera condamné à payer 5,20 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

La Cour observe que M. [Z] n’a effectué aucun paiement ni début de paiement, de ses charges et travaux depuis 2018, de sorte que son arriéré de charges n’a cessé d’augmenter pour atteindre la somme de 11 050,81 euros au 8 mars 2022.

Il ressort de ces faits que l’intimé a causé, par ses manquements systématiques et répétés à ses obligations essentielles de copropriétaire à l’égard de son syndicat des copropriétaires, à savoir en particulier le paiement de ses charges de copropriété, une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner M. [Z] à payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civil.

M. [Z] doit être condamné aux dépens de première instance ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

M. [Z], partie perdante en appel, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

— Réforme le jugement rendu le 20 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Versailles dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne M. [R] [T] [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit «SDC [22] » sis à [Localité 21]), représenté par son syndic en exercice, la société 1001 Vies Habitat, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 23], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 11 050,81 euros correspondant à son arriéré de charges et travaux du 1er avril 2019 au 8 mars 2022, avec intérêts au taux légal s’appliquant à la somme de 5 066,36 euros à compter du 7 août 2020, et sur le solde à compter du 30 mars 2022,

— Condamne M. [R] [T] [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit « SDC [22] » sis à [Localité 21], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 Vies Habitat, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 23], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 5,20 euros au titre des frais de recouvrement,

— Condamne M. [R] [T] [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit «SDC [22] » sis à [Localité 21], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 Vies Habitat, dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 23], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamne M. [R] [T] [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit «SDC [22] » sis à [Localité 21], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 Vies Habitat, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 23], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, ainsi qu’aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

— Condamne M. [R] [T] [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit «SDC [22] » sis à [Localité 21], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 Vies Habitat, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 23], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, ainsi qu’aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Stéphanie Gautier dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT