COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71D

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 OCTOBRE 2025

N° RG 24/07394 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W4PE

AFFAIRE :

[G] [T]

C/

S.A.S. CONVERGENCE IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 06 Septembre 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 15]

N° RG : 23/01134

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23.10.2025

à :

M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES (617)

M^e Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES (C4147)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [G] [T]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20240802

Plaidant : M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO du barreau du Val d’Oise

APPELANT

****************

S.A.S. CONVERGENCE IMMOBILIER

En la personne de son président, es qualité d’administrateur provisoire du SDC de la [Adresse 16] Marmontel

N° SIRET : 518 24 1 9 22

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentant : M^e Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 – N° du dossier 20259356

Plaidant : M^e Véronique VOLLANI du barreau de Paris

INTIMEE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [T] est copropriétaire des lots 179, 139, 471 et 472 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 17], [Adresse 2] et [Adresse 4] [Localité 13][Adresse 1] ([Adresse 9]).

La SASU Sevia Immo a été désignée en qualité de syndic de la Résidence [12] lors de l’assemblée générale du 5 octobre 2018. La société Pierre de Ville Agence de [Localité 11] était syndic de la copropriété jusqu’à cette date.

Par exploit en date du 13 janvier 2023, M. [G] [T], copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions n° 6,7 et 8 de l’assemblée générale du 14 octobre 2022 ayant approuvé les comptes pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2023.

A la suite de l’introduction de cette instance, la société Sevia Immo a, par requête en date des 23 janvier 2023 et 3 février 2023, sollicité la désignation d’un administrateur provisoire de ladite copropriété, arguant d’un équilibre financier du syndicat gravement compromis et de l’impossibilité pour le syndic de redresser la situation financière.

Par ordonnance des 23 janvier 2023 et 9 février 2023, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné la SAS Convergence Immobilier, prise en la personne de son président, M. [O] [F], pour une durée de 12 mois, avec pour mission de :

— se faire remettre de l’ancien syndic ou tout autre détenteur les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance, hormis la liste des copropriétaires qui sera remise dans la quinzaine de la notification ;

— prendre toutes mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 octobre 2023, M. [T] a fait assigner en référé la société Convergence Immobilier, prise en la personne de son président M. [F], aux fins d’obtenir principalement la rétractation de l’ordonnance l’ayant désigné, en ce qu’elle lui a notamment accordé tous les pouvoirs normalement dévolus aux organes de copropriété à l’exception de ceux prévus aux alinéas a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance sur requête en date du 7 février 2024, la mission de la société Convergence Immobilier, prise en la personne de son président M. [F], en qualité d’administrateur provisoire de la [Adresse 17], a été prolongée pour une durée de 12 mois renouvelable, en ces termes :

'Prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété avec les pouvoirs du syndic, du conseil syndical et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.'

Par ordonnance contradictoire rendue le 6 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— débouté M. [T] de ses demandes,

— condamné M. [T] aux entiers dépens,

— dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 26 novembre 2024, M. [T] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit ne pas avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [T] demande à la cour, au visa des articles de :

'- déclarer Monsieur [G] [T] recevable et bien fondé en son appel formé à l’encontre de la décision rendue le 06 septembre 2024 par Monsieur le président du tribunal judiciaire de Pontoise de Pontoise ;

Y faisant droit :

— annuler et à tout le moins infirmer l’ordonnance rendue le 06 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle : déboute Monsieur [G] [T] de ses demandes et l’a condamné aux dépens,

statuant à nouveau la cour d’appel de Versailles :

— déclarer recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [G] [T], y faisant droit :

— rétracter les ordonnances des 23 janvier 2023, 9 février 2023 et 7 février 2024 de Madame la première vice-présidente par délégation de Madame la présidente du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elles ont accordé tous les pouvoirs à l’administrateur judiciaire normalement dévolus aux organes de la copropriété à l’exception de ceux prévus aux alinéas a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 y compris celui d’approuver les comptes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sise [Adresse 3] et [Adresse 5] à Montigny les Cormeilles (95370),

par conséquent :

— juger que l’administrateur provisoire, la SAS Convergence Immobilier représentée par Monsieur [F] [O], son président, aura tous les pouvoirs normalement dévolus aux organes de la copropriété à l’exception de ceux prévus aux alinéas a et b de l’article 26 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, et à l’exception de celui d’approuver les comptes du syndicat des copropriétaires du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 et du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2021 (ordonnance des 23 janvier et 9 février 2023), outre du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024 (ordonnance du 7 février 2024)

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sise [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 14] pris en la personne de son administrateur judiciaire en tous les dépens et à une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [G] [T] s’agissant de la première instance, et à une somme de 3 000 euros en cause d’appel outre aux entiers dépens.'

Sur la demande d’annulation de l’ordonnance, il fait valoir que celle-ci ne répond pas à ses moyens, se contentant de ne juger qu’en opportunité ; et que le juge n’a pas répondu aux motifs invoqués.

Sur la demande d’infirmation de l’ordonnance, M. [T] fait valoir que les comptes approuvés par le syndicat des copropriétaires, contestés en justice, réapprouvés par l’administrateur provisoire, sont contestables pour de nombreux motifs et que la saisine du président du tribunal judiciaire de Pontoise n’avait pour but que de rendre définitifs des comptes qui venaient d’être contestés par M. [T].

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Convergence Immobilier demande à la cour de :

'- confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance dont appel rendue le 6 septembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise,

— débouter Monsieur [G] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner à payer à la société Convergence Immobilier, prise en la personne de Monsieur [O] [F] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.'

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les ordonnances dont M. [T] demande la rétractation ont donc cessé de produire leurs effets à l’expiration du délai fixé ; que ces ordonnances, qui ont été exécutées, ne peuvent en aucun cas être rétroactivement rétractées, même partiellement ; et que les conditions d’application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 étaient réunies puisque l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires n’était absolument pas rétabli.

Elle ajoute que la société Sevia Immo, requérante à la désignation de l’administrateur provisoire, n’est pas appelée à l’instance en rétractation ; que la société Sevia Immo est empêchée de se défendre sur les motifs de sa requête critiqués par M. [T] de sorte que l’ordonnance de référé du 6 septembre 2024 doit être confirmée en toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

Par note aux parties notifiée le 14 octobre 2025, la cour a mis dans les débats la recevabilité des demandes de M. [G] [T] en l’absence de mise en cause de la société Sevia Immo, syndic, demandeur à la désignation d’un administrateur provisoire.

Par note en délibéré notifiée par RPVA le 20 octobre 2025, M. [G] [T] fait valoir que :

— si l’irrecevabilité de sa demande avait été formellement soulevée par l’intimé, par la juridiction de première instance, ou, en amont, par la cour, il aurait plus amplement développé son argumentation pour affirmer que la mise en cause du syndic n’avait pas lieu d’être effectuée ;

— le mandat du syndic en place au jour de la désignation de l’administrateur provisoire, cesse de plein droit ;

— le syndic n’a pas été désigné comme tiers qualifié de sorte qu’il n’a aucune qualité pour intervenir dans la procédure ;

— le fait qu’il ait eu qualité pour saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire ne lui donne pas la qualité de partie au procès compte tenu du fait qu’il n’a pas agi en son nom personnel, mais en tant que représentant du syndicat des copropriétaires qui est désormais représenté par l’administrateur provisoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de M. [G] [T]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit 'agir.

Aux termes de l’article 496 du code de procédure civile, s’il n’est pas fait droit à la requête, appel peut être interjeté à moins que l’ordonnance n’émane du premier président de la cour d’appel. Le délai d’appel est de quinze jours. L’appel est formé, instruit et jugé comme en matière gracieuse. S’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance.

En application de cet article, il est constant que l’instance en rétractation d’une ordonnance sur requête a pour seul objet de soumettre à l’examen d’un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l’initiative d’une partie en l’absence de son adversaire.

A cet égard, il est sans incidence que le mandat du syndic cesse au jour de la désignation d’un administrateur provisoire dans la mesure où sa mise en cause relève de l’application du respect du contradictoire et que la contestation de la désignation de l’administrateur est susceptible d’avoir une incidence sur ses droits et obligations à l’égard du syndicat de copropriétaires.

Or, en l’espèce, M. [G] [T] s’est limité à assigner la société Convergence Immobilier et n’a pas mis en cause la société Sevia Immo, demanderesse à la désignation contestée.

Il s’ensuit que, compte tenu de l’absence du droit de la société Convergence Immobilier de discuter seule du bien-fondé des prétentions de M. [G] [T], ses demandes doivent être déclarée irrecevables et l’ordonnance déférée sera infirmée.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et infirmée relativement aux frais irrépétibles.

Succombant, M. [G] [T] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et sera condamné aux dépens d’appel.

En revanche, compte tenu des circonstances particulières du litige, il apparait inéquitable de laisser à M. [G] [T] la charge des frais irrépétibles exposés en cause de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance querellée sauf en ce qu’elle a condamné M. [G] [T] aux dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de M. [G] [T] ;

Condamne M. [G] [T] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leur demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles à hauteur de première instance et d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente