COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 DECEMBRE 2025

N° RG 24/00083 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WIQL

AFFAIRE :

ASSOCIATION GROUPE SOS SOLIDARITES, venant aux droits de l’association APRSP ALTAIR

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « MH [Adresse 6] LE LIBERTE », représenté par son syndic, la SARL CITYA IMMOBILIER TEISSIER SABI

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Novembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13]

N° RG : 23/00220

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sandrine BEZARD,

M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

ASSOCIATION GROUPE SOS SOLIDARITES, dont le siège social est [Adresse 1]) venant aux droits de l’association APRSP ALTAIR, en vertu d’un traité de fusion-absorption en date du 17 décembre 2024

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentant : M^e Sandrine BEZARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 394 et M^e Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0139

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « [12] » SISE [Adresse 5], représenté par son syndic, la SARL CITYA IMMOBILIER TEISSIER SABI, dont le siège social est sis [Adresse 9],

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentant : M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

INTIMÉ

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

L’association APRSP ALTAIR est propriétaire des lots n° 1144, 1212,1088, 1478, 1486, 1867, 1912, 1958 et des lots parkings n° 2301, 2302, 2307, 2310 dans la résidence « [11] » sise [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété.

Par jugement réputé contradictoire du 6 novembre 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre, l’association APRSP ALTAIR (défaillante en première instance) a été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires :

—  24 637,69 euros au titre des charges arrêtées au 18 décembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2022 ;

—  500 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens de l’instance ;

— le syndicat des copropriétaires a été débouté du surplus de ses demandes,

— le Tribunal a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

L’association APRSP ALTAIR a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 27 décembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 juin 2025, par lesquelles l’association APRSP ALTAIR, appelante, invite la Cour à :

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance,

— juger qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires.

Vu les conclusions notifiées le 18 avril 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

— débouter l’association APRSP ALTAIR de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer en tous points le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 6 novembre 2023,

y ajoutant :

— Condamner l’association APRSP ALTAIR à lui payer les sommes de :

* 14 473,72 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 10 janvier 2025 et postérieurs au jugement dont appel, avec intérêt de droit à compter de la délivrance sauf somme à parfaire (sic),

* 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre les frais de recouvrement,

* 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner l’association APRSP ALTAIR aux entiers dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire’ et 'juger’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la condamnation de l’association APRSP ALTAIR à verser 24 637,69 euros au titre des charges arrêtées au 18 décembre 2022

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : ' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. / Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour condamner l’association APRSP ALTAIR, défaillante en première instance, à verser la somme de 24 637,69 euros au titre des charges dues au 18 décembre 2022, le Tribunal, après avoir constaté qu’étaient produits la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de l’association ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales afférentes aux années 2020, 2021 et 2022, assorties de leurs appels de fonds, a retenu que cette somme de 24 637,69 euros 'correspond au solde débiteur figurant sur le dernier appel de fonds arrêté au 9 décembre 2022'.

Or l’association fait valoir que ses 12 lots font l’objet de trois comptes copropriétaires :

1. Lots n° 1088, 1478, 1486, 1867, 1912, 1958 + lots parkings 2301, 2302, 2307, 2310,

2. Lot n° 1144,

3. Lot n° 1212,

et que ses versements sont tous crédités sur un seul de ces trois comptes (celui du lot n° 1144) dont le solde est par conséquent très largement créditeur alors qu’il est débiteur pour les deux autres comptes. L’association précise que ce problème d’affectation des paiements a déjà été signalé au syndic à de multiples reprises et notamment par courriel du 13 décembre 2022, quelques jours avant la délivrance de l’assignation.

Devant le Tribunal, le syndicat des copropriétaires n’a produit aucun relevé des trois comptes de copropriétaire de l’association APRSP ALTAIR au titre de l’ensemble de ses lots.

Pour établir la réalité de sa créance à hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires a produit deux relevés du compte de copropriétaire des lots n° 1088, 1478, 1486, 1867,1912 et 1958 + lots parkings n° 2301, 2302, 2307 et 2310.

Il ressort de leur examen que si à la date de l’assignation du 30 décembre 2022, le solde de ce compte était débiteur de 24 637,69 euros, un 'transfert solde créditeur’ (sans autre précision) a été passé en comptabilité en date du 13 janvier 2023 pour une somme de 31 292,13 euros bien supérieure à l’arriéré faisant l’objet de l’assignation, suivi par un second 'transfert solde créditeur’ (idem supra) passé en comptabilité le 21 mars 2023, pour une somme de 7 536,85 euros.

Selon le solde progressif inscrit en regard de chaque ligne comptables, ce compte était créditeur de 5 124,46 euros à la date du 21 mars 2023.

De plus l’association conteste, à raison, les frais d’avocat, inscrits sous l’intitulé 'HONO AVOCAT/ ALTAIR’ et passés le 1er janvier 2023 pour des montants de 1 200 euros et 150 euros, qui n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette somme devra être recréditée. Il en va de même des sommes débitées en mai et juillet 2023 relatives à des 'Mises en demeure’ qui ne sont pas produites.

Ainsi, l’ensemble de ces frais d’avocat et de mises en demeure non retenus au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à hauteur de (1 200 + 150 + 33,60 + 45,60) soit au total à 1 429,20 euros, doit être recrédité sur le compte de copropriétaire des lots n° 1088, 1478, 1486, 1867,1912 et 1958 + lots parkings n° 2301, 2302, 2307 et 2310.

Enfin, la Cour, après analyse des appels de fonds et des relevés de ce compte, minorés des frais d’avocat et de mises en demeure non justifiés et/ou retenus au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, précise qu’à la date du 1er octobre 2023, avant que le Tribunal ne statue par le jugement du 6 novembre 2023, le solde du compte de copropriétaire des lots n° 1088, 1478, 1486, 1867,1912 et 1958 + lots n° parkings 2301, 2302, 2307 et 2310 était créditeur de 4 290,90 (solde progressif à cette date) + 1 429,20 euros (frais non retenus ainsi qu’il vient d’être dit) soit un crédit de 5 720,10 euros au 1er octobre 2023.

Puis, après l’appel de charges du 4e trimestre 2023, d’un montant de 6 717,34 euros, ce solde est devenu très légèrement débiteur de 997 euros à la date du jugement du 6 novembre 2023, ce qui reflète la fluctuation normale d’un compte de copropriétaire et ne justifie pas de l’assigner en paiement, ce qui ne correspond en rien à ce que le Tribunal a jugé à tort (solde débiteur de 24 637,69 euros) car il s’est fondé sur les pièces lacunaires et incomplètes produites par le syndicat des copropriétaires et pour conclure sur ce point, ce qui ne caractérise pas un défaut de paiement sur une longue ni même courte période, dès lors que le compte de copropriétaire en cause était créditeur de 5 124,46 euros au 21 mars 2023, de nouveau créditeur de 5 144,12 euros au 22 juin 2023, encore créditeur de 3 642,24 euros au 27 septembre 2023 puis enfin, créditeur de 5 720,10 euros au 1er octobre 2023, un mois avant le jugement entrepris.

En tout dernier point, relevant que, y compris à hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires s’abstient de produire, en particulier, les relevés de compte de copropriétaire du lot n° 1212, et que, concernant le lot n° 1144, seul est produit le relevé de compte pour la période allant du 1er janvier 2023 au 19 janvier 2024, la Cour conclut que le syndicat des copropriétaires échoue à établir la réalité et la liquidité de sa créance alléguée sur l’association, qui possède 12 lots répartis en trois comptes de copropriétaires.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Il sera également infirmé, par voie de conséquence, en tant qu’il a condamné l’association à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sera rejetée, pour les mêmes motifs tenant au défaut de preuve concernant la réalité et la liquidité de sa créance alléguée, la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement de la somme de 14 473,72 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 10 janvier 2025 et postérieurs au jugement dont appel.

Sur la demande de l’association en paiement d’une somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive

Si l’association fait valoir que la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires est abusive, que le syndic n’a pas observé son rappel de janvier 2023 tendant à regrouper les trois comptes et, que le syndicat des copropriétaires 'n’a pas hésité à faire exécuter le jugement entrepris alors même qu’il savait qu’une compensation avait eu lieu dès le mois de janvier 2023, et que sa procédure n’avait aucune justification', il est toutefois constant que l’association était défaillante devant le Tribunal, alors qu’elle aurait pu aisément y défendre son bon droit.

Dans ses conditions, sa demande sera rejetée.

Sera rejetée, pour le même motif que précédemment, relatif au défaut de preuve concernant la réalité et la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires, la demande de celui-ci tendant au paiement de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à l’association la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

INFIRME le jugement du 6 novembre 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre, en tant qu’il a condamné l’association APRSP ALTAIR à verser au syndicat des copropriétaires :

—  24 637,69 euros au titre des charges arrêtées au 18 décembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2022 ;

—  500 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens de l’instance.

le CONFIRME en ses autres dispositions.

Statuant à nouveau des chefs réformés,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [11] » de ses demandes,

DIT que l’ensemble des frais non retenus au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à hauteur de 1 429,20 euros, doit être recrédité sur le compte de copropriétaire des lots n° 1088, 1478, 1486, 1867,1912 et 1958 + lots parkings n° 2301, 2302, 2307 et 2310,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [11] » sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CITYA Teissier Sabi immobilier, dont le siège social est [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens de première instance,

DIT que l’association APRSP ALTAIR sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires, en première instance,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [11] » sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CITYA Teissier Sabi immobilier, dont le siège social est [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer à l’association Groupe SOS Solidarités dont le siège social est à [Adresse 14], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, venant aux droits de l’association APRSP ALTAIR dont le siège social est sis [Adresse 8], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [11] » sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CITYA Teissier Sabi immobilier, dont le siège social est [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d’appel,

DIT que l’association APRSP ALTAIR sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel,

REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT