HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 17 Décembre 2024

N° RG 21/01956 – N° Portalis DBVY-V-B7F-G2AN

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 2] en date du 10 Juin 2021

Appelante

S.C.I. SABEMA, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

Intimée

S.A.S. [Adresse 3], dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par la SELARL MLB AVOCATS, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS CABINET CONFINO, avocats plaidants au barreau de PARIS

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Juin 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 septembre 2024

Date de mise à disposition : 17 décembre 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La sci Sabema est locataire depuis le 7 août 1969 de terrains propriété de la Congrégation des S’urs de Saint Joseph à [Adresse 6] et [Adresse 5] sur lesquels elle a fait édifier plusieurs bâtiments à usage commercial.

Selon acte du 22 septembre 2000, la SCI Sabema a renouvelé au profit de la société Europa Discount Rhône Alpes à compter du 1er mars 2000 le bail du 21 février 1991 portant sur la location d’un local d’environ 1 812 m² et de sous location du terrain d’assiette.

La société Europa Discount Rhône Alpes a fusionné en juin 1999 avec la société Europa Discount Sud devenue société ED en octobre 2004 puis société DIA France en juin 2012.

Par acte d’huissier du 27 janvier 2015, la société Erteco France intervenant aux droits de la société Dia France a assigné la Sci Sabema devant le tribunal de grande instance d’Annecy notamment aux fins d’obtenir sa condamnation à réaliser, sous astreinte, des travaux d’étanchéité de la toiture conformément au rapport d’expertise de M. [B] désigné par précédente ordonnance de référé de du 28 octobre 2013.

En cours d’instance les locaux ont été restitués à la bailleresse le 20 septembre 2018 et reloués à compter du 1er avril 2019.

La société [Adresse 3], est intervenue aux droit de la société Erteco, anciennement la société Dia France.

Par jugement du 10 juin 2021, le tribunal de grande instance d’Annecy, devenu le tribunal judiciaire, a :

— Débouté la Sci Sabema de ses demandes de condamnation de la société [Adresse 3] à lui payer les sommes de

—  96 102,38 euros de loyers et charges impayés par MM. [R], [K], [D] et la société Les surplus du meuble,

—  22 088 euros HT de travaux de désamiantage,

—  8 041,85 euros de facture d’eau du 3 mai 2011,

—  54 889,93 euros de remboursement de frais,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour frais de démolition du mur coupe-feu,

—  106 820,02 euros au titre des loyers des quatrième trimestre 2018 et premier trimestre 2019 à titre principal ou subsidiairement à titre de dommages et intérêts,

—  108 000 euros de pertes de loyers du 1er avril 2019 au 30 septembre 2019,

—  370 000 euros de travaux de réparation du bâtiment ;

— Débouté la société [Adresse 3] de ses demandes de condamnation de la SCI Sabema à lui payer les sommes de :

—  1 260 euros de frais de remplacement de dalles de faux plafond,

—  1 015, 23 euros de frais de révision de la toiture du local annexe,

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour comportement procédural abusif ;

— Condamné la SCI Sabema à verser à la société [Adresse 3] les sommes de :

—  23 014,16 euros TTC, outre intérêts légaux à compter du 13 mars 2015 avec capitalisation annuelle en remboursement du trop-perçu d’indemnités d’occupation du 1er octobre 2009 au 3e trimestre 2017 inclus,

—  9 370, 66 euros TTC, outre intérêts légaux à compter du 3 septembre 2019 avec capitalisation annuelle en remboursement du trop-perçu d’indemnité d’occupation du trimestre 2018 ;

— Débouté la société Carrefour Proximité France de sa demande de restitution de dépôt de garantie non chiffrée ;

— Condamné la société [Adresse 3] à verser à la SCI Sabema la somme de 288 euros, outre intérêts légaux à compter du présent jugement, au titre des frais de remplacement de la serrure du local attenant au hangar arrière ;

— Ordonné la compensation judiciaire des créances et dettes réciproques ;

— Débouté la société [Adresse 3] et la SCI Sabema de leurs demandes par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

— Condamné la SCI Sabema aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire de M. [B], désigné par ordonnance de référé du 28 octobre 2013 RG n°13/363, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société Claude et Dorothée Pelloux, avocat.

Au visa principalement des motifs suivants :

Sur les loyers impayés par les locataires ayant succédé à la société Gel 2000, la SCI Sabema n’est pas fondée à réclamer la garantie solidaire de la société [Adresse 3] pour le paiement de loyers de la partie de bâtiment qu’elle n’a pas louée ;

Concernant la facture d’eau 2010/2011, la société Sabema qui en 1991 a loué à la société Europa Discount un local sans eau ni sanitaires et a manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes à l’usage auquel ils étaient destinés,

Sur la refacturation des frais d’entretien généraux de l’ensemble immobilier, en l’absence de clause contenue au contrat de bail, ces charges ne sont pas exigibles et la créance revendiquée à ce titre par la SCI Sabema n’est ni exigible, ni subsidiairement susceptible d’être liquidée avec précision ;

Sur les demandes relatives à l’étanchéité de la toiture, la facture TGA ne permettait pas de comparer les prestations réalisées, puisqu’elle ne détaille pas la somme de 4 750 euros ;

Sur le désamiantage, il n’a pas été rapporté de preuves convaincantes aux débats que la présence d’amiante dans les lieux loués proviendrait du fait de la société ED locataire depuis 1991, plutôt que de la construction d’origine des bâtiments édifiés entre 1969 et 1977 ;

Sur les demandes liées au renouvellement du bail et droit d’option, la société [Adresse 3] ayant exercé son droit d’option était donc tenue depuis le 1er octobre 2009 d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à un montant équivalent à la valeur locative de 164 700 euros par an, telle que retenue le 19 septembre 2017 par l’arrêt de la cour d’appel de Chambéry.

La sci Sabema ne justifie pas de son préjudice au titre des travaux de réparation.

Par déclaration au greffe du 28 septembre 2021, la SCI Sabema a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 24 mai 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Sabema sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

Et statuant à nouveau,

— Condamner la société [Adresse 3] à lui payer la somme de :

—  96 102,38 euros TTC au titre des loyers impayés et dues par M. [R], la société Les surplus du meuble et messieurs [K] et [D],

—  8 041,85 euros TTC, correspondant au remboursement de la facture d’eau 2010/2011,

—  54 889,93 euros TTC au titre des factures de remboursement des frais d’entretien généraux de l’ensemble immobilier,

—  993,24 euros TTC, pour le remplacement des 105 dalles tachées,

—  3 990 euros HT outre TVA au taux en vigueur au jour de l’arrêt à intervenir, au titre de la remise en état des descentes d’eau pluviale,

—  22 088 euros HT outre TVA au taux en vigueur au jour de l’arrêt à intervenir, correspondant à la facture des opérations de désamiantage,

—  106 820,02 euros TTC, au titre des loyers des quatrième trimestre 2018 et premier trimestre 2019 ou subsidiairement condamner la société [Adresse 3] à lui payer la somme de 106 820,02 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de 6 mois de loyer,

—  370 000 euros HT outre TVA au taux en vigueur au jour de l’arrêt à intervenir, correspondant aux travaux de réparation du bâtiment,

—  90 000 euros HT outre TVA au taux en vigueur au jour de l’arrêt à intervenir, correspondant à la perte de loyers au titre de la franchise de 6 mois,

—  14 887,12 euros TTC correspondant aux sommes exposées en raison de son départ des lieux loués ;

— Juger qu’à ces sommes s’ajoutera une pénalité de 1,50% par mois de retard conformément à la clause pénale du bail conclu entre les parties le 21 février 1991 ;

— Ordonner la compensation des sommes dues par elle et la société Carrefour Proximité France ;

— Débouter la société [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la société Carrefour Proximité France à lui payer la somme de 20 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société [Adresse 3] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [B].

Les moyens de la sci Sabema seront exposés ci-après.

Par dernières écritures du 3 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société [Adresse 3] demande à la cour de :

— Déclarer la SCI Sabema mal fondée en son appel et l’en débouter ;

— La recevoir en ses conclusions et en son appel incident et, l’y déclarant bien fondée ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la SCI Sabema de ses demandes de condamnation de la société [Adresse 3] à lui payer les sommes de

—  96 102,38 euros de loyers et charges impayés par MM. [R], [K], [D] et la société Les surplus du meuble,

—  22 088 euros HT de travaux de désamiantage,

—  8 041,85 euros de facture d’eau du 3 mai 2011,

—  54 889,93 euros de remboursement de frais,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour frais de démolition du mur coupe-feu,

—  106 820,02 euros au titre des loyers des quatrième trimestre 2018 et premier trimestre 2019 à titre principal ou subsidiairement à titre de dommages et intérêts,

—  108 000 euros de pertes de loyers du 1er avril 2019 au 30 septembre 2019,

—  370 000 euros de travaux de réparation du bâtiment ;

— condamné la SCI Sabema à verser à la société [Adresse 3] les sommes de :

—  23 014,16 euros TTC, outre intérêts légaux à compter du 13 mars 2015 avec capitalisation annuelle en remboursement du trop-perçu d’indemnités d’occupation du 1er octobre 2009 au 3e trimestre 2017 inclus,

—  9 370, 66 euros TTC, outre intérêts légaux à compter du 3 septembre 2019 avec capitalisation annuelle en remboursement du trop-perçu d’indemnité d’occupation du trimestre 2018 ;

— ordonné la compensation judiciaire des créances et dettes réciproques ;

— condamné la SCI Sabema aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire de M. [B], désigné par ordonnance de référé du 28 octobre 2013 RG n°13/363, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société Claude et Dorothée Pelloux, avocat.

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la société [Adresse 3] de ses demandes de condamnation de la SCI Sabema à lui payer les sommes de :

—  1 260 euros de frais de remplacement de dalles de faux plafond,

—  1 015, 23 euros de frais de révision de la toiture du local annexe,

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour comportement procédural abusif ;

— débouté la société [Adresse 3] de sa demande de restitution de dépôt de garantie non chiffrée ;

— condamné la société Carrefour Proximité France à verser à la SCI Sabema la somme de 288 euros, outre intérêts légaux à compter du présent jugement, au titre des frais de remplacement de la serrure du local attenant au hangar arrière ;

— débouté la société [Adresse 3] et la SCI Sabema de leurs demandes par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— Condamner la société SCI Sabema à lui rembourser la somme de 525 euros HT correspondant, selon la facture de la société TGA du 29 août 2017, au coût de tous travaux, tels qu’évalués par l’expert judiciaire, de « révision complète d’entretien (avec reprises ponctuelles autant que nécessaire) des tôles et du caniveau et de la toiture pentée en bacs aciers secs surplombant les Locaux annexes du magasin » (rapport d’expertise, page 14), et réalisés à ses frais avancés, au cours de l’été 2017 ;

— Condamner la société SCI Sabema à lui payer une indemnité de 1 110,28 euros HT au titre des préjudices consécutifs aux désordres par infiltrations par la couverture du magasin (après compensation entre les différentes créances à ce titre) ;

— Juger que la condamnation de la société SCI Sabema à lui rembourser les trop-perçus TTC d’indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2009 et jusqu’au 3ème trimestre 2017 inclus, pour un montant total de 23 014,16 euros TTC, portera intérêts au taux légal depuis la date d’exigibilité de chacune des échéances trimestrielles jusqu’au remboursement, et ce en vertu de l’article 1155 du code civil dans sa rédaction applicable ;

— Ordonner leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1154 du même code, dans sa rédaction également applicable, pour les intérêts correspondant à des trop-perçus d’indemnité d’occupation dus depuis plus d’un an ;

— Condamner la société SCI Sabema à lui restituer le dépôt de garantie encore détenu par la société SCI Sabema pour un montant de 84 461,80 euros HT, et ce, avec intérêts au taux légal jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu du même article 1155 du code civil, et leur capitalisation dans les conditions prévues par le même article 1154 pour les intérêts correspondant à des trop-perçus d’indemnité d’occupation dus depuis plus d’un an ;

— Condamner la société SCI Sabema à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison de son comportement procédural abusif ;

— Débouter la société SCI Sabema de sa demande de sa condamnation à lui verser la somme de 288 euros au titre des frais de remplacement de la serrure du local attenant au hangar arrière ;

— Dire, très subsidiairement, que toutes condamnations prononcées à son encontre ne produiront intérêts qu’au taux d’intérêt légal ;

En tout état de cause,

— Juger que la demande de la société SCI Sabema visant à la condamner à payer la somme de 3 990 euros HT « aux fins de voir remettre les descentes d’eau pluviale en état » constitue une demande nouvelle en appel et est de fait irrecevable ;

— Rejeter toutes prétentions, fins, conclusions et demandes contraires ou reconventionnelles de la société SCI Sabema, comme étant infondées et/ou injustifiées ;

— Condamner la société SCI Sabema à lui verser une indemnité de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile incluant la procédure en première instance et la procédure d’appel ;

— Condamner la société SCI Sabema aux entiers dépens d’appel, et dire que ces dépens pourront être recouvrés par la société MLB Avocats représentée par Mme [N], avocate, pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les moyens de la société [Adresse 3] seront exposés ci-après.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 3 juin 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 septembre 2024.

MOTIFS ET DÉCISION

I – Sur les demandes de la sci Sabema liées à l’exécution du bail

1 – sur les impayés de loyers des sous-locataires de la société Gel 2000

Par acte notarié du 21 février 1991, la société Bricaillerie Investissement, qui louait un local commercial à Seynod à la sci Sabema, a cédé son droit au bail à hauteur de 60 % à la société ED aux droits de laquelle se trouve désormais la société CarrefourProximité France et à hauteur de 40 % à la société Gel 2000.

La sci Sabema excipe d’une clause de solidarité passive dans l’acte de cession de bail du 21 février 1991 toujours en vigueur dès lors que l’avenant au bail commercial du 19 octobre 2000 signé le 18 janvier 2009 précisait que 'toutes les clauses et conditions du bail échu renouvelé par effet des présentes restent inchangées et sont expressément réitérées'. Les sous-locataires successifs du local de Gel 2000 n’ayant pas réglé la totalité des loyers, la société [Adresse 3] doit régler à leur place, ce qui représente une somme de 96 102,38 euros TTC.

La société Carrefour Proximité France conteste devoir cette somme, arguant des dispositions de l’article 1202 du code civil sur la solidarité qui ne se présume pas et de la clause du contrat de cession qui prévoit une solidarité descendante et non horizontale. Selon elle, la sci Sabema aurait finalement dû se retourner contre le cédant. Elle soutient aussi qu’en tout état de cause, les dettes dont il est sollicité le remboursement sont prescrites et la sci Sabema ne justifie par le lien entre la société Gel 2000 et les sociétés débitrices.

Sur ce, la cour,

L’acte notarié de cession de bail en date du 27 février 1991 a été passé entre la société Bricaillerie Investissement et Cie, cédante, et les sociétés Europa Discount Rhöne Alpes Snc (actuellement la société [Adresse 3]) et la société Gel 2000 'agissant solidairement entre elles', cessionnaires, étant précisé que la sci Sabema est propriétaire des locaux commerciaux et locataire du terrain. Par ailleurs, dans les conditions particulières, était prévue la clause suivante : 'le cédant s’oblige à rester garant et répondant envers le bailleur et le sous-bailleur, tant du paiement des loyers que de l’exécution des charges condition du bail et du sous-bail cédés…'.

Cette cession de bail ne prévoit pas une solidarité vis à vis de la sci Sabema pour le paiement des loyers et des charges afférents aux locaux commerciaux entre d’une part les co-locataires, d’autre part, les éventuels sous-locataires de chacun d’eux, d’autant que la sci Sabema, intervenue à l’acte de cession, s’est engagée à résilier le bail et le sous-bail la liant à la société cédante. En revanche, elle prévoyait une garantie d’exécution par le cédant de ses cessionnaires et la mention 'agissant solidairement’ pour les cessionnaires signifiait que tous deux étaient solidaires pour l’exécution des engagements contractés à l’égard du cédant.

Par ailleurs, l’acte notarié de bail conclu le même jour entre la sci Sabema et la société Europa Discount Rhone Alpes (actuellement la société [Adresse 3]) ne concerne pas la société Gel 2000. Il prévoit page 10 une clause de solidarité en cas de sous location : 'le preneur pourra céder son droit au présent bail et sous-bail, pour l’exercice de tous commerces… il sera remis sans frais du bailleur une copie exécutoire de toute de cession dans le mois de sa signature, et ce de manière que le bailleur puisse toucher directement les loyers et accessoires des mains des cessionnaires et exercer des poursuite contre ceux-ci en réservant ces droits contre le preneur. En cas de cession, le preneur sera garant solidaire et responsable avec son cessionnaire du paiement des loyers et de l’exécution des conditions du bail'. Or, en l’espèce, la mise en oeuvre de cette clause n’est pas en question puisqu’il ne s’agit pas de solliciter la garantie de la société [Adresse 3] pour ses sous-locataires, mais de la solliciter pour les sous-locataires de la société Gel 2000, alors que le bail et le sous-bail passés entre la sci Sabema et la société Gel 2000 ne sont pas produits en la cause et qu’il n’est pas allégué que la société [Adresse 3] soit intervenue à ces contrats pour s’engager en tant que garant des sous-locataires de la société Gel 2000, à supposer même que les sous-locataires débiteurs aient un lien contractuel avec cette dernière à défaut de documents le justifiant, comme la société Gel 2000 d’ailleurs n’est absolument pas intervenue au bail et sous-bail conclus entre la sci Sabema et la société [Adresse 3].

En conséquence, la demande de la sci Sabema ne peut qu’être rejetée puisque ne reposant sur aucune clause contractuelle. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé de ce chef.

2 – sur la facture d’eau année 2010-2011

La sci Sabema fait valoir que la société [Adresse 3] a réglé la facture des travaux concernant l’enfouissement de l’arrivée d’eau de locaux que cette société sous-loue qu’elle a dû elle-même commandés compte tenu de la carence de la société Carrefour Proximité France, alors que des travaux ont été réalisés en 2010 suite à l’incendie des locaux du successeur de la société Gel 2000 et que l’installation que la société [Adresse 3] avait été faite sans autorisation était en aérien et gelait l’hiver. Cependant, celle-ci a refusé de régler la facture d’eau liée aux fuites résultant du gel des canalisations avant cet enfouissement d’un montant de 8 041,85 euros payée par la sci Sabema.

La société [Adresse 3] soutient qu’il appartenait à la sci Sabema de délivrer des lieux aptes à leur destination, en l’espèce, avec l’alimentation en eau, qu’elle ne démontre pas non plusque si la société [Adresse 3] a pallié à sa carence, les travaux ont été réalisés sans son autorisation, d’autant que la sci Sabema n’a jamais soulevé lors du renouvellement du bail d’infractions au bail. Par ailleurs, elle fait valoir qu’une clause du bail intitulée Tolérances doit s’appliquer et que le fait qu’elle ait pu régler des factures précédemment est inopérant.

Sur ce, la cour,

Il n’est pas contesté que la société [Adresse 3] ait pu rembourser des frais de réparation des canalisations rompues par le gel. Toutefois, les factures pièces 30 et 31 de l’appelante, sur lesquelles cette dernière s’appuie n’apparaissent pas concerner des canalisations aériennes ou tout cas pas que ce type de canalisation.

En outre, il n’est pas démontré que les consommations d’eau réglées concernant le compteur général (2 716 m3 consommés en septembre 2010 et mars 2011)concernent des fuites provenant du bâtiment loué ou sous-loué par la société Carrefour Proximité France ni même que les fuites d’eau soient imputables à cette dernière. Par ailleurs, comme le souligne à juste titre la preneuse, il appartient à la bailleresse de délivrer des locaux pour permettre un usage conforme à la destination des biens loués et d’assurer une jouissance paisible à son locataire. Or l’alimentation en eau d’un local loué incombe à ce titre au bailleur. En l’espèce, la bailleresse a signé avec la société ED (société [Adresse 3]) un contrat de bail en 1991 sur un local qui ne recouvrait pas toute la surface du local loué au cessionnaire du bail et du sous-bail dont la cession a été consentie à la société Carrefour Proximité France et à la société Gel 2000 et comme souligné par les premiers juges, les sanitaires et l’alimentation en eau ne concernaient que la partie louée par la société Gel 2000, de sorte qu’il appartenait à la sci Sabema de faire le nécessaire pour assurer les sanitaires et l’alimentation en eau de la partie louée à la société [Adresse 3]. Si cette dernière a fait des travaux en ce sens pour pouvoir occuper ses locaux, la responsabilité de la sci Sabema demeure pour autant entière, s’agissant du non respect de son obligation de délivrance, la cour adoptant en outre le motif des premiers juges sur l’absence de fuites des canalisations qui auraient été mises en place par la preneuse pendant 20 ans et sur l’absence de la responsabilité de cette dernière sur la non protection des canalisations pendant les travaux de réhabilitation du magasin adjacent détruit par incendie.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la sci Sabema de sa prétention à ce titre.

3 – les frais d’entretien généraux des bâtiments

La sci Sabema argue de la clause de cession de bail en date du 21 février 1991 selon laquelle la société [Adresse 3] doit s’acquitter de toutes participations aux impositions, taxes et prestations mises à sa charge dans la proportion de 60 % ce qui correspond à 1 812 m² de la surface totale des bâtiments de 3 026 m². Elle fait valoir que la société Carrefour Proximité France a payé sa part pendant 20 ans mais refuse de payer le solde de frais au moment de son départ soit la somme de 54 889,93 euros TTC le 23 janvier 2019.

La société [Adresse 3] conteste l’existence d’une clause dans l’acte de cession puis dans l’acte de renouvellement du bail selon laquelle elle serait tenue de prendre en charge 60 % de l’ensemble immobilier soit tout le site et l’arrêt de la cour d’appel du 19 septembre 2017 a statué dans ce sens et a autorité de la chose jugée, outre le fait que le site s’est modifié et que l’article L145-40-2 du code de commerce prévoit dans un tel cas une facturation par répartition en fonction de la surface exploitée qui est désormais de 48 %.

Sur ce, la cour,

Seules les charges expressément visées peuvent être imputées au locataire et quand bien même eût-il régler certaines de ces charges précédemment, ce paiement doit être regardé comme une tolérance au sens de la clause contractuelle, énonçant ' une tolérance relative à l’application des clauses et conditions du présent ne pourra jamais, quelle qu’ait pu en être la durée ou la fréquence, être considérée comme une modification ou suppression de ces clauses et conditions'.

Or, si dans le contrat de cession, il est indiqué aux conditions générales que le cessionnaire se doit 'd’acquitter toute participation aux impositions, taxes et prestations mises à sa charge, dans les proportions suivantes de 60 % pour la société Europa Discount Rhône Alpes Snc et de 40 % pour la société Gel 2000 S.A', le contrat de bail de 1991 et celui du bail renouvelé de 2000 ne font pas état d’une telle répartition de 60 % des charges communes. D’ailleurs, comme le soutient à juste titre la société [Adresse 3], la cour d’appel, dans un arrêt du 19 septembre 2017, avait déjà souligné que le pourcentage de 60 pour cent de l’ensemble du bâtiment principal ne résultait que de l’acte de cession de fonds par le locataire initial.

Comme retenu par les premiers juges, la clause sur les charges est relativement imprécise dans le contrat de bail et dans le bail renouvelé, et son interprétation doit se faire, en application de l’article 1162 (ancienne version) lequel prévoit : 'Dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation’ en faveur de la preneuse. En l’absence de répartition précise concernant ces charges communes, celles-ci doivent être réparties en fonction de la surface occupée, comme le prévoit au demeurant les dispositions de l’article L 145-4-2 qui prévoit notamment que ' dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires'.

Cette interprétation doit être d’autant plus retenue que les bâtiments ont évolué et que la société Carrefour Proximité France ne détenait pas une surface qui était supérieure à 50 % des locaux loués au moment de la fin du bail. En effet, le bail signé entre la sci Sabema et la preneuse suivante en 2019 fait état d’un ensemble immobilier de 3 763m², la différence entre ce bail et le bail précédent résultant de la présence d’un bâtiment de 500m² et d’un hangar sur cour arrière de 237m² dont la date de construction est ignorée. La surface du local loué à la société [Adresse 3] étant de 1 812 m², cette surface ne représente plus 60 % de l’ensemble immobilier mais 48 %. Le fait que la société Carrefour Proximité France ait pu régler des charges à hauteur de 60 % pendant de nombreuses années est inopérant notamment si la sci Sabema ne l’a pas averti d’une nouvelle répartition des charges, en raison aussi de l’existence de la clause de tolérance prévue dans le bail et en raison du fait que les charges ne sont plus régulièrement réglées depuis 2011.

Compte tenu de l’absence de date de construction des nouvelles surfaces, il y aura lieu de considérer qu’elles existent depuis 2011 de sorte que la surface louée à la société [Adresse 3] représente 48 % de l’ensemble immobilier. Par ailleurs, la sci Sabema a justifié de l’ensemble des charges communes par la production des factures, des mises en demeures, des attestations de son comptable entre 2011 et septembre 2018, date du départ de la société [Adresse 3], à l’exception de la somme de 861.68 euros qui correspond à des frais engagés après le départ de la société Carrefour Proximité France. Ces charges concernent la consommation d’eau, les taxes d’enlèvement d’ordures ménagères, les frais de ramassage des ordures sur le parking, les frais d’entretien du parking et de la rue intérieure, les frais d’entretien des espaces verts et des toitures communes, la réparation des deux portails et du local commun, outre un surcoût d’assurance.

La société Sabema sollicitait la somme TTC de 54 028.25 euros au 20 septembre 2018, ce qui représente : 75 039,23 x 60 % + 20 % = 54 028.25. Sur la base de 48 %, la somme due au titre des charges d’entretien communes par la société [Adresse 3] est de 43 222, 60 euros TTC soit 75 039,23 x 48 % + 20 % TVA= 43 222,60 euros TTC.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté la sci Sabema de sa demande de condamnation de la société [Adresse 3] à payer le remboursement de la totalité des frais d’entretien.

4 – sur l’étanchéité de la toiture du bâtiment

' – sur les conséquences du défaut d’étanchéité et les dalles tâchées

La sci Sabema sollicite la somme de 993,24 euros TTC correspondant au changement de 105 dalles du faux plafond, expliquant que lorsque l’entreprise missionnée par elle pour refaire la toiture a dû ôtée les plots et câbles sous tension que la société [Adresse 3] aurait dû enlever elle-même, des fuites avaient dégradées des dalles. Elle sollicite la confirmation du jugement sur les demandes de la société Carrefour Proximité France d’un total de 2 915,26 euros.

La société [Adresse 3] soutient que les dalles ont été endommagées en raison de l’intervention de la société chargée des travaux du toit, étant précisé qu’elle a accepté de régler les travaux de dépose des câbles électriques et plots de portage à hauteur de 1 880 euros HT. Par ailleurs, si s’agissant de sa réclamation à hauteur de 2 915,26 euros, elle sollicite la confirmation du jugement sur une partie (1 076,4 euros) de cette somme retenue à hauteur de 753,48 euros TTC, mais elle estime que le tribunal a commis une erreur sur la compensation opérée.

Sur ce, la cour,

La société Carrefour Proximité France ne rapporte pas la preuve que les dalles aient été réellement endommagées par la société 2CB Construction et en tout état de cause, ces dalles ont été endommagées en raison des fuites affectant la toiture. Or, comme motivé par les premiers juges, l’expert judiciaire avait retenu une part de responsabilité de 70 % à la charge de la sci Sabema en raison de la vétusté du toit et 30 % environ des dalles de faux plafond intérieurs tâchées par des venues d’eau résultant de facteurs techniquement imputables à la société [Adresse 3].

Dès lors le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Carrefour Proximité France à payer uniquement 30 % de la facture sollicitée, soit un total de 297,97 euros TTC.

S’agissant des réclamations de la société [Adresse 3], celle-ci demande la somme de 2 9145,26 euros TTC, dont 1 076,40 euros de remplacement de dalles (facture du 3 juin 2013) qu’il a lieu de retenir à hauteur de 70 % comme le jugement entrepris ; dont 1 260 euros Ttc (Estimation expert de changement de dalles) qu’il y a lieu également de rejeter comme les premiers juges à défaut de preuve par la société Carrefour Proximité France d’avoir changé ces dalles, étant remarqué qu’a priori, elle ne réclame plus cette somme ; dont 578,86 euros TTC de changement de caméra que la cour retiendra aussi en sa totalité dès lors que cette caméra se trouvait dans un lieu non concerné par des éléments techniques imputables à la preneuse en lien avec les défauts d’étanchéité.

Ainsi, la société [Adresse 3] doit 297,97 euros à la sci Sabema sur la somme de 993,24 euros TTC et la sci Sabema doit à la société [Adresse 3] 753,48 euros TTC sur la facture de 1 076,40 euros TTC, 0 euro sur la demande de 1 260 euros TTC et 578,86 euros TTC sur la facture de la caméra. Après compensation, la sci Sabema restera devoir la somme 1 034,37, ce qu’avaient d’ailleurs décidé les premiers juges en mettant à la charge de la sci Sabema d’une part 455,51 euros et 578,86 euros.

' – sur les descentes d’eaux pluviales

La sci Sabema indique que la société [Adresse 3] a supprimé trois descentes d’eaux pluviales sur quatre et qu’elle a dû régler les frais de remise en place à hauteur de 3 990 euros HT. Elle estime que sa demande n’est pas nouvelle puisqu’elle est l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de ses demandes liées à l’étanchéité de la toiture.

La société Carrefour Proximité France fait valoir qu’il s’agit d’une demande nouvelle non soumise au premier juge et qui n’est pas un accessoire, un complément ou une conséquence des autres demandes. Elle soutient par ailleurs que la sci Sabema ne démontre pas la présence de ces descentes d’eau lors de l’entrée dans les lieux.

Sur ce, la cour,

Il ressort des pièces versées aux débats ainsi que du jugement entrepris que la sci Sabema n’a jamais sollicité le coût de mise en place de descentes d’eau pluviales qui auraient été enlevées par la société [Adresse 3]. Cette demande n’est pas un accessoire, un complément ou la conséquence de demandes liées à l’étanchéité du toit, ni même résultant d’un fait nouveau, et doit en application de l’article 526 du code de procédure civile, lequel énonce que : 'Les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait', être déclarée irrecevable. Au surplus, il n’est pas justifié par l’appelante que ces descentes d’eau pluviales aient existé, ni qu’elles aient été enlevées par la preneuse, ni même qu’elles sont absolument nécessaires pour assurer une bonne étanchéité de la toiture.

' – sur les autres dommages subis par la société Carrefour Proximité France

La sci Sabema fait valoir que la société [Adresse 3] sollicite encore une somme de 525 euros au titre des conséquences matérielles dommageables des désordres par infiltration et opère une compensation avec des sommes qu’elle prétend lui être dues dont le remplacement d’une caméra de vidéo surveillance et de dalles, alors qu’elle est à l’origine des infiltrations d’eau depuis la toiture. Elle soutient que les factures de frais que l’expert imputait à la société Carrefour Proximité France ne détaillent pas les travaux réalisés.

La société [Adresse 3] soutient que la sci Sabema ne démontre pas que les travaux effectués seraient insuffisants. Ces travaux ayant été d’un montant supérieur à ceux préconisés par l’expert, elle sollicite la différence soit 525 euros, ne contestant pas son débouté sur la demande de 1 015,23 euros JT au titre du remboursement du coût des travaux de révision complète d’entretien des tôles et du caniveau.

Sur ce, la cour,

L’expert avait chiffré la révision d’entretien des tôles et du caniveau de la toiture à 525 euros HT soit 630 euros TTC et les autres éléments de réfection à la somme de 3 990 euros TTC. Au vu des éléments produits aux débats, la société [Adresse 3] avait indiqué à sa bailleresse par courrier du 28 juillet 2016 qu’elle ferait les travaux à ses frais avancés. C’est ainsi que la société TGA a réalisé divers travaux pour un montant de 6 036 euros TTC, d’ailleurs montant supérieur aux préconisations de l’expert, la somme de 6 036 euros TTC comprenant, selon la société [Adresse 3], le coût de l’entretien des tôles et du caniveau.

Mais comme retenu en première instance, la facture de la société TGA de 6 036 euros TTC n’étant pas détaillée, elle ne permet pas de savoir si dans les prestations effectuées, la prestation dont il est sollicité le remboursement a bien été réalisée et la société [Adresse 3] n’apporte pas devant la cour d’éléments supplémentaires de sorte que cette prétention doit être rejetée également.

' – sur le désamiantage

La sci Sabema fait valoir que de l’amiante a été trouvée, lors de la réfection des bâtiments après l’incendie de 2010 dans la colle du carrelage posée par la société [Adresse 3] (société Dia) et à l’endroit du mur de séparation entre Gel 2000 et la société [Adresse 3], la société Carrefour Proximité France ne contestant pas être à l’origine de ces travaux, de sorte que les frais de désamiantage d’un coût de 22 088 euros HT doivent lui être imputés.

La société [Adresse 3] qui conteste avoir réalisé des travaux avec de l’amiate fait valoir que les travaux de désamiantage ont été rendus nécessaires en raison de l’incendie dans les locaux voisins, que de l’amiante était aussi présente dans les locaux de l’autre locataire et que les travaux de remise aux normes des locaux incombent à la bailleresse.

Sur ce, la cour,

Les travaux de désamiantage doivent par principe être supportés par le bailleur sur le fondement de l’obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle, sauf clause contraire du bail. Cependant, s’il est démontré que les locaux donnés à bail ne contenaient pas d’amiante et que la présence de celle-ci résulte de travaux que le locataire a lui-même entrepris pendant la durée de sa location, il lui appartient de financer le désamiantage relatif à ces travaux.

En l’espèce, d’une part, le bail ne comprend aucune clause relative à la prise en charge de tels travaux par le locataire ; d’autre part, il n’est pas rapporté la preuve par la bailleresse que l’amiante provient de travaux que la société Carrefour Proximité France aurait effectué. En effet, la facture de la société GBA de désamiantage induit par son intitulé ''part ex magasin ED/dia’ que d’autres travaux similaires ont été réalisés dans la partie autrefois sous-louée par la société Gel 2000, qui a été incendiée rendant d’ailleurs des travaux de reconstruction nécessaires. Aucune pièce n’est produite concernant la localisation de cette amiante. La pièce 33 de la sci Sabema (facture Neodiag) indique seulement 'repérage amiante avant démolition’ et la pièce 34 de la sci Sabema (facture GBA) indique le retrait de sols amiantés (retrait de colles bitumineuses sous chape maigre et retrait de deux épaisseurs de carrelage), ce qui ne prouve pas que la société [Adresse 3] ait pu mettre la colle sous cette chape maigre, s’étant a priori contentée d’apposer du nouveau carrelage sur du carrelage existant, ce qui tendrait à confirmer le constat de l’expert judiciaire en 2018, comme rappelé par le jugement entrepris.

Ainsi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la sci Sabema de sa demande en paiement de la somme de 22 088 euros HT au titre des frais de désamiantage.

II – Sur les demandes liées au renouvellement du bail et du droit d’option

1 – sur le droit d’option

La sci Sabema estime que l’exercice par sa preneuse du droit d’option était abusif aux motifs que la société [Adresse 3] a eu recours à ce droit pour éviter le délai de préavis, alors qu’elle ne le pouvait pas puisque le loyer arbitré par la cour était inférieur à celui qu’elle avait elle-même proposé initialement et qu’elle avait accepté de régler au troisième trimestre et qu’en réalité, son départ était déjà prévu dans le cadre d’une restructuration. La sci Sabema demande donc le paiement de la somme de 106 820,2 euros TTC correspondant aux loyers des 4ème trimestre 2018 et 1er trimestre 2019.

La société [Adresse 3] soutient avoir valablement formé son droit d’option le 7 août 2018 et rendu les locaux le 20 septembre 2018, le droit d’option n’étant nullement assimilable à un congé

Sur ce, la cour,

En vertu de l’article L 145-47 al 2 du code de commerce, 'Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail'.

L’exercice du droit d’option n’est soumis à aucune autre condition de forme ou de délais que la limite maximale d’un mois prévu à l’article précité. En l’espèce, la décision statuant de façon définitive sur le loyer du bail renouvelé a été rendu le 19 septembre 2017 et la société Carrefour Proximité France a pris l’initiative de la signification de cette décision par exploit d’huissier en date du 7 août 2018. Par exploit d’huissier séparé du même jour, elle a notifié son droit d’option indiquant renoncer purement et simplement au renouvellement du bail à compter du 20 août 2009 et informer sa bailleresse qu’elle quitterait définitivement les lieux le 20 septembre 2019. La société [Adresse 3] a donc parfaitement respecté le délai pour exercer son droit d’option.

Le fait que le montant du loyer du bail renouvelé initialement sollicité par la société Carrefour Proximité France ait pu être supérieur à celui fixé ensuite par la cour d’appel est sans emport, dès lors que la seule circonstance que l’instance en fixation du loyer ait abouti à une décision favorable au preneur ne saurait le priver de l’exercice d’un droit légal, exercice qui n’a pas à être motivé, de sorte qu’est également inopérant l’argument de la décision d’opportunité prise par la société [Adresse 3], si tel était le cas, d’autant que la sci Sabema avait la possibilité dès la date de la décision de la cour d’appel de la faire signifier, ce qu’elle n’a pas fait.

Enfin, il n’est pas contesté que la société [Adresse 3] ait réglé après la décision de justice le loyer fixé par celle-ci. Cependant, le délai d’option ne fait pas obstacle à l’exécution de la décision définitive fixant le montant du loyer, qui peut être poursuivie tant que le droit d’option n’est pas exercé (cass 3ème civil, 6 octobre 2016 pourvoi n°15-12.606).

En conséquence, c’est à bon droit et par de justes motifs que le jugement entrepris a débouté la sci Sabema de ses demandes au titre du droit d’option.

2 – sur l’indemnité d’occupation

La sci Sabema fait valoir que si le montant du loyer révisé par la cour d’appel est appliqué le trop payé par la preneuse est de 19 238,30 euros et non 23 014,16 euros TTC comme retenu par le tribunal, la société [Adresse 3] ne pouvant pas prétendre au remboursement de la TVA. Elle sollicite par ailleurs la confirmation du départ des intérêts à la date des conclusions qui formulent la demande soit le 12 mars 2015.

La société Carrefour Proximité France fait valoir que le trop perçu n’est pas contesté, seule l’est la TVA, alors qu’elle a réglé le loyer TTC. Par ailleurs, elle soutient que les intérêts de retard doivent partir de chaque échéance trimestrielle et elle produit des tableaux détaillés à cet effet.

Sur ce, la cour,

Il n’est pas contesté que la société [Adresse 3] a réglé les loyers TTC. Elle a donc déduit le montant de cette taxe dans ses déclarations de TVA, qu’elle devra rembourser pour la partie résultant du trop payé. Dès lors, elle doit percevoir le remboursement TVA compris, et ce en application de l’article 1351 du code civil lequel prévoit que la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

S’agissant du départ des intérêts au taux légal, la société Carrefour Proximité France produit un tableau non contesté des sommes trop versées trimestre par trimestre depuis le 4 ème trimestre 2009 jusqu’au 3ème trimestre 2017 compris. Cependant, l’arrêt de la cour d’appel rendu 19 septembre 2017, ayant autorité de la chose jugée, s’est déjà prononcé de ce chef dans son dispositif en indiquant ' condamne la sci Sabema à restituer à la société [Adresse 3] la différence de loyers trop perçus depuis le 1 mars 2009, outre intérêts au taux légal à compter de la demande faite par conclusions du 13 mars 2015" alors que la demande de la société Carrefour Proximité France était identique à celle formulée dans la présente instance. En tout état de cause, la jurisprudence de 1988 citée par la société [Adresse 3] n’est plus en vigueur et il a été décidé depuis de manière constante que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque le preneur a été saisi le juge. En l’espèce, le trop perçu est dû par le bailleur et non par le preneur mais une position identique peut être retenue, dès lors, les conclusions de la société Carrefour Proximité France portant sur la restitution d’un trop perçu sont en date du 13 mars 2015, les intérêts de retard doivent partir de cette date.

3 – sur la révision du loyer

La sci Sabema conteste le jugement qui de 1er juillet 218 au 3 septembre 20018 a limité l’indemnité d’occupation à 44 039,35 euros et a estimé que le trop payé était de 9 370,66 euros alors qu’elle est en droit de demander le paiement des loyers sur six mois, et révisé comme elle en a fait la demande par courrier du 29 mars 2018 et comme l’a accepté tacitement la société [Adresse 3].

La société Carrefour Proximité France conteste toute révision unilatérale du loyer telle que notifiée par la sci Sabema en date du 29 mars 2018 qui a porté le loyer révisé judiciairement de 164 700 euros HT annuel à 178 033.36 euros HT annuel, en précisant que cette révision était rétroactive à compter du 1er octobre 2012, puis à compter du 1er octobre 2015, estimant que la révision triennale de l’article L145-38 du code de commerce n’est pas de droit et que le bail ne prévoyait aucune clause de révision. Elle ajoute que compte tenu de son droit d’option, seule une indemnité d’occupation est due qui échappe au régime de la révision légale des loyers commerciaux et qu’au surplus une révision ne peut pas être rétroactive sauf accord conformément à l’article R145-2 du code précité. Elle souligne avoir par erreur réglé la facture du 3ème trimestre 2018 au montant de 53 410,01 euros TTC, alors que la révision ne s’appliquait pas et que le dernier trimestre n’était exigible que prorata temporis.

Sur ce, la cour,

Si l’article L145-38 prévoit effectivement une révision triennale du loyer, (le bail prévoyait une révision conformément à la loi), il est nécessaire pour le bailleur de respecter une procédure, nécessitant notamment l’envoi d’un acte extrajudiciaire ou d’une lettre recommandée avec accusé de réception et le preneur peut manifester son désaccord. En l’absence d’accord, un mémoire doit être notifié, suivi d’une assignation après un délai d’un mois. Le respect de ces procédures et délais est essentiel pour la recevabilité de la demande. Il ne peut être soutenu que le paiement d’un seul trimestre au montant révisé puisse valoir une acceptation tacite. Cette révision ne peut être au surplus rétroactive si les parties ne sont pas d’accord. En l’espèce, le loyer avait été fixé judiciairement par arrêt en date du 19 septembre 2017 à la somme 164 700 euros HT hors charges à compter du 1er octobre 2009, sans que l’arrêt ait prévu de révision. Surtout, suite au droit d’option de la société [Adresse 3], le bail n’a pas été renouvelé de sorte qu’il ne pouvait être révisé.

Par ailleurs, c’est à bon droit, par de justes motifs et par un juste calcul que le tribunal a condamné la sci Sabema à rembourser à la société [Adresse 3] le trop perçu sur cette révision et en tenant compte du prorata temporis du 3 ème trimestre 2018, d’un montant de 9 370,66 euros.

III – Sur les demandes liées à la restitution des lieux loués

1 – sur les dommages-intérêts suite à l’état des lieux de sortie

La sci Sabema fait valoir que sa preneuse a laissé les lieux loués dans un état déplorable ce qu’elle justifie par un constat d’huissier, une note d’architecte, par ailleurs expert judiciaire et une facture d’enlèvement des encombrants. Elle conteste le fait que les travaux qu’elle a dû entreprendre soient liés à un réaménagement spécifique des lieux et demande la prise en charge de la moitié de ces travaux soit la somme de 370 000 euros HT (444 000 euros TTC) ainsi que la franchise de six mois de loyers qu’elle a dû accordée au nouveau locataire soit 90 000 euros HT outre TVA. A titre subsidiaire, elle demande des dommages-intérêts à hauteur de 6 mois de loyers soit 106 820,02 euros.

La société [Adresse 3] soutient que la sci Sabema ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice indemnisable et directement lié à l’état de restitution des locaux, ni surtout en quoi l’état de restitution tel que constaté le 20 septembre 2018 serait lié à une faute contractuelle de sa part. Par ailleurs, elle conteste devoir toutes sommes au titre de travaux de remise en état à défaut de tels travaux.

Sur ce, la cour,

' sur l’existence de travaux de réfection imputables à la société [Adresse 3]

Lors de la restitution des locaux par la société Carrefour Proximité France, la sci Sabema a fait établir un constat des lieux par un huissier et s’est faite assister d’un architecte Mme [M] [Z]. Il résulte du constat d’huissier essentiellement, outre le fait que les locaux sont sales au niveau des sols :

— au niveau de la toiture, la présence de mousse au niveau d’exécutoires et de l’étanchéité bitumineuse verticale, trois câbles électriques avec une boîte de dérivation non fixée dont un câble sectionné, des petits trous sur le bardage et des traces d’adhésifs, quelques tâches de salissures sur le premier toit terrasse outre trois ou quatre équipements électriques non fixés, une trappe avec crapaudine, un plastique sur une tourelle au lieu d’un chapeau ; sur le second toit terrasse, un cable sectionné, un chapeau de tourelle manquant, présence d’un aérotherme, mousse à certains niveaux des relevés verticaux d’étanchéité ; sur la toiture inférieure en bacs aciers, une gouttière détériorée, des câbles électriques sectionnés, nombreux bac endommagés, présence d’une structure porteuse de compresseurs, câbles sectionnés et tubes électriques ;

— au niveau du hangar, encombrement de matériaux et structure métallique corrodée, présence de feuilles et branchages, ;

— au niveau de la façade d’entrée du local, deux arceaux anti pénétration manquants, sol en état d’usage avancé ; boîte aux lettres endommagée ; présence d’adhésifs sur la façade et sur les vitrages ; absence de cellule de détection pour les portes d’entrée, pas de protection sur les sucres d’alimentation ;

— au niveau de la surface commerciale, carrelage détérioré par endroit, peinture des murs en état d’usage avancé, absence de cornières de protection sur un pilier ; zone boucherie, plusieurs dalles de plafond endommagées, fils électriques coupés ; accès sans issue, porte hors d’usage, mur d’un couloir sale, traces de griffures, adhésifs, traces d’anciennes fixations, néons grillés ; troisième couloir, traces sur les murs ; chambre froide : traces sur le sol, palettes présentes, bardage abîmé dans un renfoncement et accès salle de repos ; salle de repos, plan de travail taché, un bloc néon grillé, absence de serrure sur une porte, trous de fixation, plafond en partie ouvert d’un local annexe ; laboratoire de boucherie, un pan de porte descellé, traces murales, trous de fixation : pièce réfrigérée, carreaux cassés dans le couloir, traces d’adhésif et de saleté sur mur d’une pièce ; zone débouchant sur le rayon boucherie, fils électriques coupés sans protection ; bureau, murs en partie basse sans peinture ; porte de secours endommagée en partie basse ; zone à droite porte sortie de secours orange, murs avec traces d’adhésifs, manque une dalle de plafond ; seconde pièce à gauche, traces d’adhésifs sur le mur, convecteur sale ; zone depuis surface de vente traces sur les parois, arêtes cassées, carreaux cassés dans la surface de stockage, murs sales, une porte brute abîmée, en partie basse, absence de certains dalles d’isolant au plafond, sol taché de substance noirâtre ; local arrière inaccessible faute de clef, plusieurs bacs aciers enfoncés, encombrants et une benne pleine

L’architecte Mme [M] [Z] a pu indiquer quant à elle et en outre, que les perforations des façades sont multiples liées aux changements d’enseigne, ainsi que les alimentations électriques qui ont été déposées sans soin avec des fils parfois dénudés. Elle souligne que les vitrines existantes ont été obturées et que les panneaux devront être déposés. Elle a signalé également la présence d’un groupe de compresseurs qui devra être déposé par une entreprise spécialisée. Elle estime aussi que les équipements propres au supermarché devront être déposés.

Le cabinet CNECO a chiffré les travaux de réfection à la somme de 889 476 euros TTC qui concerne la réfection totale du bâtiment qui inclut la dépose de tous les cloisonnements, portes, plafonds, câblages, équipements notamment chambre froide, la démolition des doublages, des murs, des carrelages et chapes, reconstruction de ces éléments, réfection de la charpente, réfection des bardages, plâtrerie peinture, reprise du faux plafonds, reprise de l’électricité et autres.

Aux termes de l’article 1755 du code civil, 'Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'.

Le contrat de bail signé en 1991 prévoyait un état des lieux par huissier, à défaut 'Le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état'. Aucune des parties ne fait état d’un constat initial par un huissier. Le contrat prévoyait également aussi une clause aux termes de laquelle 'le preneur tiendra les lieux loués de façon constante et parfait état de réparations locatives et de menu entretien, il supportera en outre celles visées à l’article 605 du code civil, le bailleur n’étant tenu que des grosses réparations prévues à l’article 606 du même code', la suite de la clause concernant l’entretien par le preneur des installations générales et techniques. Le bail n’a donc pas transféré la charge des réparations liées à la vétusté des locaux qui ont été construits au début des années 1970 à la preneuse. A défaut de stipulation expresse, la société [Adresse 3] ne peut donc pas être tenue des travaux de réfection liés à la vétusté, qui résulte du temps ou de l’usage normal. Par ailleurs, le bail prévoyait une clause d’accession à la propriété par le bailleur en fin de bail des travaux de transformation, d’aménagement ou d’amélioration, sans indemnité due par le bailleur, de sorte qu’une telle clause n’impose pas au locataire lors de son départ d’ôter les traces de ses travaux d’aménagement. En outre, la sci Sabema a consenti un bail tous commerces ce qui impliquait nécessairement des aménagements pour transformer le local d’un magasin de bricolage à un supermarché.

Ainsi, à l’exception de quelques mètres de carrelage dégradés, de la nécessité de nettoyer les locaux laissés sales d’une manière générale, de la nécessité d’évacuer des encombrants, de la nécessité de remplacer certains bardages troués par de multiples changements d’enseigne, et des câbles électriques coupés en raison d’une dépose de matériel sans soins, l’absence de deux arceaux et la dégradation de la boîte aux lettres, les autres dépenses ne concernent, sur l’estimation faite par la société CNECO, que de la vétusté des bâtiments ou de grosses réparations qui doivent être prises en charge par la bailleresse.

' sur le préjudice

Concernant les dommages subis par les dégradations susvisées qui ressortent des réparations locatives et du menu entretien, la sci Sabema produit une facture d’enlèvement d’encombrant (pièce 139) d’un montant de 407,20 euros Thonon-les-Bains soit 488,64 euros TTC. Il est possible par ailleurs à partir de l’estimation du cabinet d’économie de la construction d’isoler le coût des bardages endommagés soit 12 840 euros HT soit 15 408 euros TTC, le coût du m² de réfection de carrelage à 148 euros HT avec, compte tenu des photographies produites aux débats, une fixation des m² à reprendre de 30 m² soit un coût de 4 443,75 euros HT soit 5 332,5 euros TTC, la fourniture des deux arceaux de sécurité et de la boîte aux lettres à hauteur 1 120 euros HT ce qui représente un total de 1 344 euros TTC soit 22 573,14 euros TTC duquel il convient de retrancher la vétusté à hauteur de 30 % de sorte que le montant sera de 15 802 euros TTC.

En revanche pour le surplus des prétentions de la sci Sabema, il lui appartient, agissant en responsabilité contractuelle, de rapporter la preuve d’un manquement de sa locataire à ses obligations, mais également de l’existence d’un préjudice réel et certain qui lui aurait été causé par cette faute.

S’il est de jurisprudence constante que le bailleur n’est pas tenu de justifier de la réalisation des travaux de remise en état du bien loué pour obtenir la prise en charge par son locataire des dégradations locatives qui lui incombent, il lui appartient cependant de démontrer qu’il subit réellement un préjudice en lien avec ces dégradations. Des dommages-intérêts ne peuvent en effet être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle (voir sur ce point notamment, dans une affaire similaire : Cour de cassation , 3ème Civ, 3 décembre 2003, pourvoi n° 02-18.033, Bulletin civil 2003, III, n° 221).

Or, en l’espèce, il est apparu que la sci Sabema a conclu un nouveau bail le 6 septembre 2019 à effet au 1er avril 2019 avec la société Jadelight et que la destination des lieux a été complètement modifiée puisque la nouvelle preneuse a une activité de restaurant self service à volonté pour 400 couverts ce qui diffère totalement de l’activité d’un supermarché. Or, la sci Sabema ne rapporte pas la preuve d’avoir elle-même transformés les lieux, cette transformation ayant à l’évidence nécessité ultérieurement de gros travaux de rénovation et de transformation, en lien avec un changement complet de destination (pièce 60 la société [Adresse 3] article de journal indiquant en novembre 2019 ouverture prévue dans quatre mois après chantier). Il est indiqué dans le bail concernant cette société qu’elle prend les locaux en l’état et la société Carrefour Proximité France n’établit pas qu’elle a réalisé les travaux de l’ampleur qu’elle soutient qui, en tout état de cause, ne relèvent pas de la responsabilité de la preneuse comme déjà motivé..

En conséquence, au titre des dégradations locatives, son préjudice est établi à la somme de 15 802 euros TTC.

' sur la franchise de loyers

Comme déjà indiqué, la sci Sabema a conclu un nouveau bail le 6 septembre 2019 à effet au 1er avril 2019 avec la société Jadelight. Les parties ont prévu la clause suivante : 'd’un commun accord entre les parties le paiement du premier terme du loyer n’interviendra que le 1er octobre 2019". Comme le soutient à juste titre la société [Adresse 3], cette remise de paiement n’est pas causée dans le contrat et la destination des lieux a été complètement modifiée puisque la nouvelle preneuse a une activité de restaurant self service à volonté pour 400 couverts ce qui diffère totalement de l’activité d’un supermarché. Si les lieux ont donc été transformés pendant ce délai, cette transformation n’est évidemment pas imputable à la société Carrefour Proximité France et il est exact aussi que le loyer du nouveau locataire a été négocié à un montant supérieur à celui fixé judiciairement entre la sci Sabema et la société [Adresse 3].

En conséquence, la sci Sabema échoue à justifier d’un lien de causalité entre la remise de loyers pendant six mois et les manquements susvisés de la société [Adresse 3] à son obligation d’entretien des locaux donnés à bail, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

' sur la demande subsidiaire de paiement de six mois de loyer

S’agissant de cette demande subsidiaire, il convient de se reporter à la motivation ci-dessus, et de souligner que la sci Sabema a pu relouer ses locaux d’une surface importante en quelques mois puisque la société [Adresse 3] a quitté les lieux le 20 septembre 2018 et que le nouveau bail a pris effet le 1er avril 2019. Le jugement entrepris sera donc également confirmé de ce chef.

2 – sur les frais exposés suite au départ de la preneuse

La sci Sabema demande la prise en charge de la moitié des frais d’huissier, la totalité des frais de l’intervention de l’architecte experte, les frais du cabinet CNECO économiste de la construction des travaux de rénovation, les frais de fabrication et pose d’une porte entre les deux commerces, les frais de reprise du relevé d’étanchéité contre le bâtiment et de trous en toiture et les frais d’entretien extérieurs jusqu’au 30 décembre 218, soit un total de 14 887,12 euros TTC. Elle considère que c’est à juste titre que le tribunal a par ailleurs condamné la société [Adresse 3] à lui rembourser 288 euros au titre d’une serrure du local annexe, à défaut de la remise de la clef à son départ.

La société Carrefour Proximité France soutient que ces prétentions ne sont pas justifiées.

Sur ce, la cour,

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en rejetant les demandes de la sci Sabema à l’exception d’une facture de 288 euros. En effet,

— la prise en charge de la moitié des frais de constat d’huissier n’est pas prévue par le bail ;

— les frais de constat de l’état du local par un expert immobilier et le chiffrage par un économiste concernent essentiellement des travaux qui ne ressortent pas de la responsabilité de la preneuse ;

— les frais de changement de serrure du hangar à hauteur de 288 euros TTC sont directement liés au fait que la société [Adresse 3] n’a pas voulu remettre spécifiquement la clef permettant l’ouverture de ce hangar.

— la sci Sabema produit une facture concernant la mise en place d’une porte arrière d’un montant de 3 350 euros HT soit 4 020 euros TTC (pièce 132) dans l’espace laissé libre entre les commerces exploités par la société [Adresse 3] et la société Bastide après le déplacement d’un mur coupe-feu. Mais la sci Sabema a tacitement au moins consenti à ce déplacement et la porte posée constitue une amélioration des lieux, qui ne peut être prise en charge par l’ancienne preneuse.

— les frais d’entretien de la pelouse et du parking sont postérieurs au départ de la preneuse ;

— les documents relatifs à l’état de sortie des lieux ne mentionne pas de travaux urgents en toiture de sorte que la facture Boutera de 940 euros doit être rejetée.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

3 – sur le dépôt de garantie

La sci Sabema demande la confirmation du jugement sur la non restitution du dépôt de gArantie, compte tenu de la violation par la société [Adresse 3] de ses obligations contractuelles et de l’ampleur des travaux de remise en état.

La société Carrefour Proximité France sollicitE à ce titre la somme de 84 461,80 euros HT dont elle dit justifier l’existence par la production de l’acte de renouvellement du bail, ainsi que du courrier de la sci Sabema en date du 29 mars 2018.

Sur ce, la cour,

Il n’est pas contesté par la sci Sabema que conformément aux dispositions du bail, elle détient de la part de la société [Adresse 3] un dépôt de garantie d’un montant de 84 461,80 euros HT. D’ailleurs, elle vise expressément ce montant dans son courrier recommandé en date du 29 mars 218 dans lequel elle sollicite d’ailleurs la révision de ce montant.

En conséquence, la sci Sabema sera condamnée à la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 84 461,80 euros HT, sachant que la compensation ordonnée en première instance, entre les sommes que les parties se doivent, n’est pas remise en cause.

4 – sur la pénalité contractuelle

La sci Sabema demande l’application de la pénalité contractuelle de 1,50 % par mois de retard appliquées aux demandes indemnitaires qu’elle sollicite.

La société [Adresse 3] s’y oppose, estimant que cette clause est excessive (ancien article 1152 du code civil).

Sur ce, la cour,

L’avenant de renouvellement du droit au bail en date du 22 septembre 2000 prévoit en page 12 une clause pénale en vertu de laquelle 'le preneur s’engage en cas de non paiement à régler au bailleur, en sus des loyers et des charges accessoires réclamées une pénalité de 1,50 % par mois de retard ou fraction de mois de retard…'. Cette clause n’a vocation à s’appliquer qu’aux loyers et charges. En l’espèce, cette clause n’est pas manifestement excessive contrairement à ce que soutient la société Carrefour Proximité France. Il convient donc de l’appliquer mais uniquement s’agissant de la somme due par la société [Adresse 3] au titre des charges demeurées impayées.

IV – Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive :

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a débouté la société Carrefour Proximité France de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 10 000 euros pour procédure abusive.

IV – Sur les mesures accessoires

Les mesures accessoires de première instance seront confirmées. Succombant principalement en appel, la sci Sabema sera tenue aux dépens d’appel, distraits au profit de la selarl MLB Avocats, société d’avocats, sur son affirmation de droits, L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes d’indemnité procédurale.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare irrecevable la sci Sabema en sa demande tendant à voir condamner la société [Adresse 3] à lui payer la somme de 3 990 euros HT outre TVA au titre des descentes d’eau pluviales,

Infirme le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a débouté :

— en totalité la sci Sabema de sa demande de rembousement de frais d’entretien,

— en totalité la sci Sabema de sa demande de travaux de réparation du bâtiment,

— la société [Adresse 3] de sa demande en restitution de dépôt de garantie,

Confirme l’ensemble du jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société Carrefour Proximité France à payer à la sci Sabema :

— la somme de 43 222,60 euros TTC au titre des frais d’entretien des lieux loués, outre une pénalité de 1,50 % par mois de retard ou fraction de mois de retard,

— la somme de 15 802 euros TTC au titre des réparations locatives,

Condamne la sci Sabema à restituer à la société [Adresse 3] la somme de 84 461, 80 euros HT au titre du dépôt de garantie,

Dit que la compensation ordonnée en première instance comprendra ces sommes,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Déboute les parties de leurs demandes d’indemnité procédurale,

Condamne la sci Sabema aux dépens d’appel, distraits au profit de la selarl MLB Avocats, société d’avocats, sur son affirmation de droits.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 17 décembre 2024

à

la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES

la SELARL MLB AVOCATS

Copie exécutoire délivrée le 17 décembre 2024

à

la SELARL MLB AVOCATS