COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 MAI 2025

N° RG 21/02506

N° Portalis DBV3-V-B7F-UOLD

AFFAIRE :

[E] [X] veuve [D]

…

C/

[N] [V]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mars 2021 par le TJ de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 20/03708

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH

M^e Catherine PICCO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [E] [X] veuve [D]

née le 25 Juillet 1968 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [S] [D]

né le 22 Janvier 1982 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [Y] [D]

née le 30 Mars 1990 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Représentant : M^e Jacques GELPI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0212

APPELANTS

****************

Monsieur [N] [V]

né le 12 Avril 1987 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [Z] [P]

née le 19 Décembre 1986 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

M^e Catherine PICCO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 360

Représentant : M^e Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMES

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport .

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

*************

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte authentique du 5 juillet 2017, M. [N] [V] et Mme [Z] [P] (ci-après,

«  les consorts [V]-[P] ") ont acquis auprès de Mme [E] [X], veuve [D], M. [S] [D] et Mme [Y] [D] (ci-après, " les consorts [D] "), un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 12], cadastré section A n°[Cadastre 5], au prix de 320 000 euros.

Exposant avoir découvert, à partir du mois de septembre 2017, que le sous-sol du pavillon était inondé lors d’épisodes pluvieux, Mme [P] s’est adressée par mail à Mme [E] [D], pour lui demander si elle en connaissait les causes et les moyens d’y remédier.

Aucune explication n’ayant été apportée, alors même que l’expert de l’assurance multirisque habitation avait conclu à l’existence de ce vice depuis plusieurs années, les consorts [V]-[P] ont sollicité en référé la désignation d’un expert judiciaire, qui est intervenue par ordonnance du 10 septembre 2019.

Le 3 avril 2020, le rapport d’expertise judiciaire de M. [W] a été déposé.

Aucun rapprochement amiable entre les parties n’a pu aboutir.

Par actes d’huissier en date des 3 et 6 juillet 2020, les consorts [V]-[P] ont assigné les consorts [D] devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par jugement réputé contradictoire du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné solidairement les consorts [D] à payer aux consorts [V]-[P] les sommes suivantes :

*au titre de la restitution d’une partie du prix de vente'''''………..'.25 191,10 euros,

*au titre de leurs préjudices de jouissance et moral'''''''..'''.2 000 euros,

*en application de l’article 700 du code de procédure civile'''……..''..2 000 euros,

— condamné solidairement les consorts [D] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de l’instance en référé et les frais de l’expertise judiciaire,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par acte du 19 avril 2021, les consorts [D] ont interjeté appel de la décision et par leurs dernières conclusions du 17 juillet 2023 demandent à la cour de :

— statuer ce que de droit sur leur appel,

— les déclarer recevables en leur appel,

— déclarer cet appel fondé,

— infirmer le jugement déféré,

Et, statuant à nouveau,

— juger que la vente entre eux d’une part et les consorts [V]-[P] d’autre part, est parfaite,

— juger que les consorts [V]-[P] ont été défaillants à rapporter la preuve d’un quelconque vice caché ou d’une réticence dolosive imputables à leur égard,

— juger que les consorts [V]-[P] n’ont pas démontré un manquement de leur part à l’obligation de délivrance conforme du bien,

— juger que les éventuels vices affectant la maison vendue n’étaient pas connus des vendeurs,

— juger la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente opposable aux consorts [V]-[P],

— juger que les consorts [V]-[P] n’ont pas rapporté la preuve des préjudices qu’ils ont allégués,

Par conséquent,

— rejeter toutes condamnations, et leur caractère solidaire, au versement des sommes au titre de supposés préjudices et de la restitution du prix de vente, à leur encontre,

— ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1154 du code civil,

— condamner solidairement les consorts [V]-[P] à leur verser la somme de

5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts [V]-[P] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Dontot, Jrf & Associes conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter les consorts [V]-[P] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que :

— M. [V] est acquéreur mais également notaire en charge de cette vente devenue litigieuse sur son initiative ;

— la vente de la maison a eu lieu pour des raisons personnelles, liées à l’impératif de rompre avec un passé douloureux vécu dans cette maison (décès du mari de Mme [E] [D]) ;

— les opérations d’expertise n’ont pas pu mettre en lumière un vice caché mais seulement l’apparition d’humidité au sous-sol lors d’épisodes ponctuels de forte pluie et ne permettent pas d’en déduire la connaissance par les vendeurs de l’existence d’éléments constitutifs d’un vice caché;- les infiltrations alléguées sont exclusivement au sous-sol, lequel n’a pas de caractère habitable; les exigences d’étanchéité ne sont pas les mêmes que dans les pièces à usage d’habitation ; – il n’est pas démontré que les acquéreurs entendaient contractuellement faire de la stricte étanchéité des murs du sous-sol une condition déterminante de leur engagement ;

— la clause de non-garantie insérée dans l’acte de vente reste applicable tant que la mauvaise foi du vendeur n’est pas démontrée ;

— ils ont satisfait à leur obligation de délivrance conforme et n’ont pas commis de réticence dolosive.

Par dernières écritures du 17 avril 2023, les consorts [V]-[P] prient la cour de :

— les recevoir en leurs demandes et y faisant droit,

— débouter les consorts [D] de l’ensemble de leurs fins, moyens et demandes,

— confirmer le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

— condamner solidairement les consorts [D] à leur payer, en sus des sommes déjà allouées par le jugement de première instance au titre des travaux de suppression des causes d’infiltrations (25 191 euros), la somme complémentaire de 1 474,10 euros au titre de l’actualisation du coût desdits travaux,

Et subsidiairement, s’agissant du coût de ces travaux,

— dire et juger que la somme de 25 191 euros, au paiement de laquelle les consorts [D] ont été solidairement condamnés au titre des travaux de suppression des causes d’infiltration sera actualisée, à la date de l’arrêt intervenir, sur la base de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction (l’indice de référence étant le dernier indice publié à la date du devis du 27 mai 2018, soit 108,30, et l’indice d’actualisation le dernier indice publié à la date de l’arrêt à intervenir),

— condamner solidairement les consorts [D] à leur payer la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts [D] aux entiers dépens de l’instance.

A cet effet, ils font valoir que :

— à partir de septembre 2017, ils ont constaté que le sous-sol du pavillon était inondé lors d’épisodes pluvieux, ce dont ils n’avaient pu s’apercevoir en visitant le bien préalablement à la vente car il n’avait pas plu au moment des visites ; de telles inondations se sont alors produites à plusieurs reprises, lors d’épisodes pluvieux ;

— Mme [D] a reconnu dans le cadre des opérations d’expertise qu’elle avait connaissance du problème tout en en minimisant l’ampleur ;

— M. [V] n’a été désigné en qualité de notaire salarié de la SCP Brulport qu’en 2017, soit postérieurement à la vente ; les consorts [D] ont renoncé à faire appel à leur propre notaire ;

— les raisons qui ont motivé les consorts [D] à vendre leur pavillon leur sont propres et sont dénuées de la moindre incidence sur le litige opposant les parties ;

— les consorts [D] ne leur ont fourni aucune information sur les infiltrations survenant en sous-sol lors des épisodes pluvieux, en raison de l’absence d’étanchéité sur les murs enterrés, alors qu’ils avaient connaissance d’un problème récurrent d’infiltrations d’eau et d’inondations du sous-sol ;

— en l’état, le sous-sol de la maison n’est pas exploitable puisqu’ils ne peuvent rien y entreposer en raison des risques d’endommagement des affaires stockées et de la formation de moisissures ;

— s’ils avaient eu connaissance de ces problèmes, ils n’auraient pas acheté la maison au prix auquel ils l’ont acquise ; ils auraient fait estimer le montant des travaux nécessaires à la reprise des désordres et l’auraient déduit du prix d’achat de la maison.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte de ces textes que la garantie des vices cachés peut être mise en 'uvre si la chose est affectée d’un vice remplissant les trois conditions, cumulatives, suivantes :

— le vice affectait déjà la chose au moment de sa vente ;

— il n’était alors ni connu de l’acheteur ni apparent pour celui-ci ;

— il présente un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose.

En outre, l’article 1643 énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Il en résulte, a contrario, que le vendeur ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie, dès lors qu’il est établi qu’il avait connaissance du vice de la chose dont il s’est séparé.

L’article 1644 précise que dans les cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’action estimatoire permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices (Cass. Civ. 3ème, 1er févr. 2006, n° 05-10.845).

Enfin, il résulte de l’article 1645 que dans tous les cas l’acquéreur peut obtenir réparation de ses préjudices en démontrant que le vendeur connaissait les vices de la chose.

En l’espèce, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en jugeant, d’une part, que les conditions de mise en 'uvre de la garantie prévue à l’article 1641 du code civil étaient réunies et, d’autre part, que la connaissance du vice par les vendeurs faisait obstacle à l’application de la clause d’exclusion de la garantie insérée dans l’acte.

Il est à noter que les moyens développés par les appelants, tenant aux mobiles de la vente, aux fonctions exercées par M. [V] et à l’obligation de délivrance, ne sont pas de nature à faire obstacle à la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés dont les conditions sont ici réunies, même en ce qui concerne la gravité exigée du vice.

En effet, même si le sous-sol ne comporte pas de pièce à vivre, puisqu’il est affecté à un usage de garage, de cave et d’atelier selon les termes de l’acte de vente, les utilités communément admises d’un tel lieu n’en demeurent pas moins incompatibles avec les infiltrations et inondations décrites et la forte humidité en résultant. A cet égard, les rapports d’expertise et les photographies versées aux débats, permettent de considérer comme sérieusement remises en cause les possibilités d’aménagement et d’entreposage dans le sous-sol où se situe de surcroît un chauffe-eau électrique, placé dans une partie sujette aux inondations. Ces éléments suffisent à considérer que le vice caché tenant à un défaut d’étanchéité du sous-sol aménageable, est propre à diminuer l’usage du bien dans une mesure telle qu’un acheteur normalement soucieux de son confort en aurait donné un moindre prix s’il avait eu connaissance du vice.

En outre, les débats d’appel et les pièces soumises à la cour ne sont pas de nature à contredire l’exacte évaluation par le tribunal des dommages-intérêts dus au titre des préjudices de jouissance et moral (2 000 euros) et du montant de la restitution d’une partie du prix de vente (25 191,10 euros) conformément à ce que prévoit la loi en cas d’action estimatoire.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [D] à diverses sommes au titre de la restitution du prix de vente, des préjudices de jouissance et moral, des frais irrépétibles et des dépens, sauf à préciser que la solidarité ne se présumant pas, et à défaut de cause de solidarité de nature légale ou conventionnelle, les condamnations prononcées ne peuvent l’être qu’in solidum.

A hauteur d’appel, M. [V] et Mme [P] demandent à titre principal une somme complémentaire de 1 474,10 euros au titre de l’actualisation des travaux, et à titre subsidiaire une actualisation sur la base de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction.

Toutefois, l’action estimatoire offerte à l’acquéreur d’un bien affecté d’un vice caché ne peut avoir pour effet que de ramener le prix du bien à la valeur à laquelle il l’aurait plus probablement acquis s’il n’avait pas été vicié. Or, comme l’exposent les intimés dans leurs écritures, s’ils avaient eu connaissance du vice « ils auraient fait estimer le montant des travaux nécessaires à la reprise de ces désordres et l’auraient déduit du prix d’achat de la maison ». La cour n’étant pas appelée à actualiser un préjudice, il y a lieu de considérer que la somme allouée par le tribunal à titre de réduction du prix, à une époque plus proche de la vente, est pleinement satisfactoire.

Les demandes incidentes tant principales que subsidiaires seront en conséquence rejetées.

Les consorts [D] qui succombent pour l’essentiel, seront condamnés aux dépens d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, compte tenu des frais que les intimés ont dû exposer pour assurer leur défense et dans la mesure de ce que commande l’équité, il sera fait droit à la demande de ces derniers de voir condamner les appelants à leur régler la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf à préciser que Mme [E] [X], M. [U] [D] et Mme [Y] [D] sont condamnés in solidum et non solidairement,

Y ajoutant,

Déboute M. [N] [V] et Mme [Z] [P] de leurs demandes tant principale que subsidiaire tendant à l’actualisation du coût des travaux,

Condamne in solidum Mme [E] [X], M. [U] [D] et Mme [Y] [D] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum Mme [E] [X], M. [U] [D] et Mme [Y] [D] à régler à M. [N] [V] et Mme [Z] [P], ensemble, la somme unique de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère pour la présidente empêchée et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, Pour la présidente

empêchée ,