COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 JUILLET 2025

N° RG 23/07367 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WE7P

AFFAIRE :

[H] [M] [V] [U]

et autre

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Août 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5]

N° RG : 18/04656

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Floriane PERON,

M^e Anne-Laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [H] [M] [V] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Floriane PERON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 183 et M^e Alexandra MANCHES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [X] [L] [S] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Floriane PERON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 183 et M^e Alexandra MANCHES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CIME GESTION [Adresse 3]. agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Autre qualité : Intimé dans 23/07317 (Fond)

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Emmanuelle REMY de la SELARL ARGUO AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R094

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2025, Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

M. et Mme [U] sont propriétaires, selon acte authentique daté du 14 septembre 2012, du lot n° 14 dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété ; il s’agit d’un appartement sis au 6ème étage d’une partie du bâtiment desservie par un escalier principal (A) et un ascenseur.

M. [F] et Mme [E] sont propriétaires, selon acte authentique du 8 octobre 1999, du lot n° 49, à savoir un appartement sis au 7ème étage, qui est issu de la réunion de 8 chambres de service, et d’anciennes parties communes (un couloir) à eux vendues par le syndicat des copropriétaires selon acte notarié daté du 23 mai 2011 constituant le lot n° 48. Le tout est desservi par l’escalier B, mais non pas par un ascenseur.

Les deux escaliers ne communiquent pas.

Lors d’une assemblée générale tenue le 11 janvier 2018, la copropriété a autorisé M. [F] et Mme [E] à créer une passerelle destinée à relier le 7ème étage de la partie du bâtiment desservie par l’escalier B au 6ème étage de celle desservie par l’escalier A, aux fins de pouvoir utiliser l’ascenseur pour accéder à leur bien.

Par acte en date du 12 avril 2018, M. et Mme [U] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Neuilly-sur-Seine, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', ainsi que le syndic, la société Sergic (dénommée par erreur société Sergic Entreprises), devant le Tribunal de grande instance de Nanterre, en vue d’obtenir notamment l’annulation des résolutions n° 17 et 18 de cette assemblée générale, soutenant notamment que lesdites résolutions portaient atteinte à la destination de cet immeuble de haut standing.

Par jugement en date du 24 août 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— constaté le désistement d’instance de M. et Mme [U] vis-à-vis de la société Sergic ;

— débouté M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné M. et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et Mme [U] aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, il a notamment relevé :

— que lors d’une assemblée générale du 12 décembre 2007, la copropriété avait voté, en une résolution n° 14, un accord de principe pour la création de la passerelle, aux frais de M. [F] et Mme [E], qui étaient dès lors titulaires d’un droit acquis ;

— que l’assemblée générale du 24 septembre 2018 avait voté la modification de la répartition des charges en conséquence ;

— que la résolution querellée n’avait pour objet que de statuer sur les modalités de réalisation de la passerelle ;

— qu’elle n’était pas contraire à la destination de l’immeuble ni à son standing ;

— que les travaux dont s’agit ne créaient aucune emprise sur les parties communes.

Par déclaration en date du 26 octobre 2023, M. et Mme [U] ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 17 janvier 2025, ils exposent :

— que le jugement dont appel contient une erreur quant au nom du magistrat qui avait tenu l’audience, le 6 septembre 2022 ;

— que même si le règlement de copropriété évoque un bâtiment unique, il en existe en réalité deux, A et B ;

— que dès leur acquisition, en 1999, M. [F] et Mme [E] avaient leur projet en tête ; qu’ils se sont ensuite heurtés à un refus ;

— que si une autorisation a été donnée en 2007, rien ne s’est passé durant 10 ans et le règlement de copropriété n’a pas été modifié ;

— que bien plus tard, M. [F] et Mme [E] ont relancé leur projet, mais auraient dû présenter un descriptif détaillé des travaux au conseil syndical et obtenir la modification du règlement de copropriété en assemblée générale ;

— que les résolutions querellées ont été votées en l’état sans justificatifs suffisants ;

— que lors d’une assemblée générale du 21 février 2019, l’autorisation donnée à M. [F] et Mme [E] d’installer la passerelle a été retirée, mais ladite assemblée générale a été annulée par le Tribunal judiciaire de Nanterre ;

— que le tribunal s’est basé notamment sur un document établi par M. [I] qui n’est pas l’architecte de la copropriété, mais celui de M. [F] et Mme [E] ;

— que contrairement à ce qu’énonce le jugement, la passerelle créée une emprise sur les parties communes, dans la mesure où elle s’appuie sur celles-ci, et empiète sur les volumes de la cage d’escalier ;

— que les informations sur le projet dont s’agit sont alarmantes, car la dalle de la passerelle sera fixée à flanc et à fleur de l’épaisseur de chaque pilier, sans s’accrocher sur le mur qui longe cette passerelle ; qu’en cas de doute sur ce point, le tribunal aurait dû ordonner une expertise ;

— que la question de savoir si cette passerelle est une partie commune générale ou spéciale n’a pas été tranchée ;

— que les nouveaux plans n’ont pas fait l’objet d’un vote en assemblée générale et auraient dû donner lieu à l’établissement d’une nouvelle résolution ; qu’en effet, ils ont été produits en 2022 et diffèrent de ceux de 2018 ;

— que contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, l’assemblée générale du 12 décembre 2007 n’a pas donné d’accord de principe quant au projet ni n’a conféré de droit acquis à M. [F] et Mme [E] ; que ce vote n’engage pas financièrement la copropriété et ne vaut pas autorisation de travaux définitive ; qu’il aurait fallu que soient fixés le coût des travaux, la répartition des dépenses, les mesures d’accompagnement, la nature exacte des travaux, et leurs caractéristiques ;

— que le syndicat des copropriétaires, qui a pris fait et cause pour M. [F] et Mme [E], a développé des arguments contradictoires lors de l’instance ayant abouti à l’annulation de l’assemblée générale du 21 février 2019 qui était revenue sur le principe de l’autorisation des travaux ;

— que le projet présenté en assemblée générale était très imprécis, et ce, en contravention avec les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, selon lesquelles la demande d’inscription d’une résolution à l’ordre du jour doit être accompagnée de documents précisant l’implantation et la consistance des travaux ;

— qu’en outre l’assemblée générale querellée est irrégulière, car les points votés n’étaient pas tous cités dans l’ordre du jour, à savoir la question de savoir si la passerelle constituait une partie commune et celle de ses charges d’entretien, et ce, en violation de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 ; qu’il y a eu vote unique sur des questions multiples ;

— que les plans produits ne sont pas cotés alors qu’il n’y a pas de note technique ;

— que s’agissant de la majorité applicable au vote, il s’agissait non pas de celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais de son article 26 ; qu’en effet la destination de l’immeuble était remise en cause, car le projet d’installer une passerelle bouleversait l’économie générale des conditions d’habitation de l’immeuble et sa destination bourgeoise ; que la création de ladite passerelle permettait aux copropriétaires du 7ème étage, qui était uniquement desservi par un simple escalier de service, de bénéficier de l’ascenseur alors qu’il s’agissait au départ de chambres de service ;

— que les attestations qui ont été rédigées par d’autres copropriétaires ne sont pas fiables vu que leurs rédacteurs étaient intéressés au projet querellé ;

— que dès lors qu’il y avait appropriation des parties communes, c’était l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui devait s’appliquer ;

— que la création de la passerelle entraînait celle de parties communes et portait en outre atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives, car la hauteur de la cage d’escalier était réduite ce qui rendait difficile ou impossible le transport de meubles volumineux ; qu’une perte de hauteur de la desserte de leur appartement est ainsi créée ;

— que de plus, il était nécessaire de modifier le règlement de copropriété selon que la passerelle constituait une partie commune générale ou une partie commune spéciale ;

— qu’aucun vote n’a eu lieu quant à la modification de la grille de répartition des charges, s’agissant de l’escalier.

M. et Mme [U] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— annuler les résolutions n° 17 et 18 de l’assemblée générale du 11 janvier 2018 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— le condamner au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, et de la somme de 10 000 euros au titre de l’appel ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions notifiées le 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires réplique :

— que les contestations des appelants au sujet du nom du magistrat ayant siégé à l’audience de première instance ne sont pas de nature à entraîner la nullité du jugement, qui est en outre régulier ;

— que le projet de création de la passerelle était déjà mentionné dans l’acte notarié du 23 mai 2011 opérant création et suppression de lots, qui seront cédés à M. [F] et Mme [E] ;

— que le vote relatif à ladite passerelle a été reporté à plusieurs reprises ; que M. [F] et Mme [E] ont bénéficié d’un droit acquis relatif à l’installation de la passerelle litigieuse, l’assemblée générale du 12 décembre 2007 constituant bien une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que depuis lors, il n’est pas justifié de circonstances nouvelles qui permettraient de revenir sur ce droit acquis ; qu’en outre plusieurs chambres de service ont été réunies pour former le lot de M. [F] et Mme [E], lesquels ont acquis des parties communes avoisinantes, le tout antérieurement à l’acquisition de leur bien par les époux [U] ;

— que le 24 septembre 2008, la grille de répartition des charges relatives à l’ascenseur a été modifiée ;

— que M. [F] et Mme [E], qui ont du mal à gravir les 6 étages, ont ensuite fait réaliser des études pour installer une passerelle ce qui leur permettrait d’utiliser l’ascenseur pour accéder à leur bien ; que le vote de l’assemblée générale querellée est intervenu le 11 janvier 2018, tandis que si une autre assemblée générale du 21 février 2019 est revenue sur le projet, ladite assemblée générale a été annulée par un jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 3 avril 2023, à ce jour définitif ;

— que s’il est exact que M. [I] est l’architecte de M. [F] et Mme [E], cela n’a pas eu d’impact sur l’appréciation du dossier qu’a pu faire le tribunal, l’intéressé ayant communiqué des plans et devis alors que des informations suffisantes ont été données ;

— que contrairement à ce qu’avancent M. et Mme [U], il n’y a pas appropriation de parties communes, mais appui d’une partie commune sur d’autres ;

— que l’immeuble litigieux, édifié en 1928, ne saurait être qualifié de haut standing, car l’exercice de professions libérales y est autorisé, alors qu’il n’existe pas de loge de concierge ;

— que la passerelle litigieuse ne sera utilisée que par les occupants de deux appartements ; que son installation est techniquement réalisable et constitue même une amélioration de l’immeuble, assurant dans de meilleures conditions la sécurité des occupants du 7ème étage ;

— qu’elle ne cause aucune atteinte à la jouissance des parties privatives ni à la valeur du bien de M. et Mme [U] ; qu’il n’y aura pas de modification des conditions d’utilisation de l’escalier ;

— que d’autre part, la résolution devait bien être votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que la modification de la grille de répartition des charges est correcte, avec l’augmentation de la quote-part des lots du 7ème étage ;

— que l’assemblée générale querellée est régulière, la précision que des travaux seraient réalisés sur des parties communes ne constituant pas une décision stricto sensu.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner M. et Mme [U] au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

La Cour a proposé aux parties une mesure de médiation mais celles-ci ont refusé.

MOTIFS

Si les appelants forment des contestations au sujet des mentions de l’en-tête du jugement querellé, en ce que le nom du magistrat ayant tenu l’audience serait inexact, cette mention n’est pas prévue à peine de nullité par l’article 454 du code de procédure civile, et en outre M. et Mme [U] n’ont pas requis l’annulation du jugement. Cette demande, à la supposer fondée, serait en outre superfétatoire vu que de par l’effet dévolutif de l’appel ils peuvent en critiquer le contenu.

En vertu de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable :

Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

f) A moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

i) L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ;

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

L’article 26 de la même loi en sa version alors applicable dispose que :

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

La délibération n° 17 avait pour effet de prendre note du point effectué par M. [F] et Mme [E] et de l’architecte, M. [I], en séance et des plans annexés, d’autoriser les intéressés à réaliser à leurs frais les travaux de création d’une passerelle entre le palier du 6ème étage escalier principal et l’escalier de service, de ce fait l’ensemble des lots du 7ème étage auront accès à l’ascenseur, et précisait que la destination de cette passerelle entre le palier du 6ème étage escalier principal et l’escalier de service sera une partie commune et que les charges du coût d’entretien [seraient des] charges escalier principal. L’assemblée générale prenait acte que la hauteur de cette passerelle serait surélevée au minimum de 2 m 20 (hauteur des portes palières) et au maximum de 2 m 26. Enfin cette autorisation était subordonnée à un certain nombre de conditions, notamment la surveillance des travaux par M. [I], et la mise à la charge de M. [F] et Mme [E] de toute dégradation sur les parties communes ainsi que les frais de travaux était décidée.

Cette assemblée générale ne relevait donc pas des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, car il sera démontré ci-après que la destination de l’immeuble était changée. C’est donc à tort qu’elle a été votée selon la majorité prévue par ce texte, ainsi qu’il était mentionné dans le procès-verbal.

Par ailleurs, selon l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux articles 9 à 11-1.

Or, il existe une discordance entre l’ordre du jour et le contenu du procès-verbal de cette assemblée générale.

En effet, l’ordre du jour de la question n° 17 était 'autorisation donnée à M. [F] et Mme [E] à réaliser les travaux de création d’une passerelle entre le palier du 6ème étage escalier principal et l’escalier de service, suivant plans ci joints de l’architecte', et celui de la question n°18 était 'approbation du modificatif du règlement de copropriété portant sur la modification de la répartition des charges relatives à l’ascenseur (projet de modificatif joint)'.

Il s’avère que la délibération a notamment en sa résolution n° 17, précisé que la destination de cette passerelle entre entre le palier du 6ème étage de l’escalier principal et l’escalier de service serait une partie commune ; or la création d’une nouvelle partie commune n’était nullement visée dans l’ordre du jour.

La résolution susvisée a également dit que les charges du coût d’entretien seront des charges 'escalier principal'; or cette décision avait une incidence nécessaire sur la clé de la répartition des charges ; il sera observé que l’ordre du jour, en ce qu’il visait le projet de résolution n° 18, ne faisait mention, s’agissant de la modification des charges, que de celles relatives à l’ascenseur, et non pas de celles liées à l’entretien de la passerelle. Le sort de ces charges a d’ailleurs été réglé dans la résolution n° 17 alors qu’il était censé l’être dans la résolution n° 18.

Il était donc nécessaire que ces questions fassent l’objet d’une mention expresse dans l’ordre du jour, et tel n’a pas été le cas. L’assemblée générale querellée est donc irrégulière de ce chef.

Selon l’article 10 du décret du 17 mars 1967 en sa version alors applicable :

A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Or le 7°) du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 en sa version alors applicable vise les questions mentionnées aux articles 14-1 (alinéas 2 et 3), 14-2 (alinéa 2), 18 (alinéa 7), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26, 30 (alinéas 1, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 vise l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. L’article 30 en sa version alors applicable vise l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun et la répartition des coûts des travaux en proportion des avantages qui en résulteront pour chacun des copropriétaires.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 est donc applicable.

Il appert que le projet de résolution adressé aux copropriétaires lors de la convocation à l’assemblée générale querellée ne comportait pas d’éléments précis leur permettant de voter en connaissance de cause sur le projet : la hauteur disponible entre les marches de l’escalier situées au-dessous de la passerelle et celle-ci était approximative (comprise entre 2 m 20 et 2 m 26), alors même que cette question était importante et avait des retentissements sur l’usage des parties communes, ainsi qu’il sera indiqué plus bas ; le plan afférent à la passerelle n’était pas coté ; enfin aucune note technique n’était produite. Il importe peu, à cet égard, que d’autres documents aient été transmis aux copropriétaires dans le passé : c’est lors de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale que les documents doivent être remis. La Cour observe d’ailleurs que de nouveaux plans ont été édités en 2022, si bien que les informations qui avaient pu être données aux copropriétaires ne sont plus d’actualité.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires se prévaut d’une résolution n° 14 de l’assemblée générale du 12 décembre 2007 qui avait donné son accord de principe pour la réalisation des travaux de création d’une passerelle entre le palier du 6ème étage et l’escalier de service à M. [F], l’intéressé devant prendre à sa charge tous les frais nécessaires.

Le caractère définitif d’une résolution adoptée en assemblée générale de copropriétaires n’a pas pour corollaire son irrévocabilité ; l’ assemblée générale des copropriétaires peut revenir sur une décision devenue définitive à défaut d’avoir été contestée dans le délai de deux mois, dès lors que cette décision n’a pas été exécutée et que son annulation ne porte atteinte ni aux droits acquis des copropriétaires, ni à l’intérêt collectif de la copropriété. Au cas d’espèce, l’autorisation de principe donnée à M. [F] n’a pas été suivie de l’exécution des travaux. Il n’y a donc pas de droit acquis.

Par ailleurs, si une assemblée générale datée du 21 février 2019 a, en une résolution n° 18, décidé de ne pas donner suite à la réalisation de la passerelle et que suivant jugement daté du 3 avril 2023 le Tribunal judiciaire de Nanterre a annulé ladite résolution, c’est seulement au motif qu’un vote unique a été organisé sur des questions distinctes. Cela n’a dès lors aucune incidence sur la régularité de l’assemblée générale querellée du 11 janvier 2018.

La décision de cette assemblée générale peut donc être contestée pour des motifs autres que sa régularité formelle.

Le procès-verbal de constat en date du 19 septembre 2023 montre que la passerelle, disposée sur le volume de la cage d’escalier, devait prendre appui sur un mur et donc constituer une emprise sur les parties communes. Par ailleurs, nonobstant les contestations du syndicat des copropriétaires, il est acquis que son existence rendait moins commode l’utilisation de l’escalier pour y transporter des meubles, démontables ou non, puisqu’elle était disposée juste au dessus dudit escalier, dont elle envahissait une partie de la cage. Cet inconvénient se pose principalement pour les meubles qui ne rentrent pas dans l’ascenseur, comme a pu le constater l’huissier de justice. Il en résultait en outre une dépréciation du bien de M. et Mme [U], puisque l’unique ascenseur de l’immeuble aurait vocation à être utilisé par de plus nombreuses personnes, à savoir les habitants du 7ème étage, ce qui rend son usage moins aisé, et occasionne des nuisances sonores lors du claquement de la porte, outre les bruits de passage ou de conversation.

D’autre part, c’est à bon droit que les appelants font valoir que le projet remet en cause la destination dudit immeuble, en ce qu’il infère une modification des conditions de fréquentation du palier (avec tous les inconvénients que cela apporte, notamment les bruits, chocs et nuisances de toute nature), alors qu’à ce jour leur bien est, structurellement, le dernier de la cage d’escalier principale et qu’il ne subit aucune nuisance ; ce projet aboutit à desservir un logement, antérieurement constitué de chambres de service, dont les portes d’accès sont nettement moins luxueuses que celles des autres logements ainsi qu’il est visible sur les photographies produites, par l’ascenseur, alors qu’il n’avait pas vocation à l’être. En outre, il avait été annoncé aux copropriétaires par M. [I] le 10 juillet 2017 que l’installation de la passerelle rendait nécessaire l’insertion d’une porte dans la baie vitrée du dernier étage ; cela avait pour effet une perte de luminosité. Il y a donc modification de l’économie générale des conditions d’habitation de l’immeuble et de sa destination bourgeoise, et également de ses conditions de jouissance, en permettant une fréquentation accrue de l’ascenseur. Et le projet litigieux ne saurait être qualifié d’extension du confort et d’amélioration générale. Il sera observé que l’immeuble en question, qui ne comporte que deux appartements par étage, et est doté d’un escalier principal recouvert d’un tapis, avec une cage d’escalier spacieuse et très lumineuse comme étant bordée de baies vitrées, est d’un certain standing. Et toute décision qui modifie la destination de l’immeuble doit être prise à l’unanimité des copropriétaires.

Par ailleurs, M. [F] et Mme [E] ne sont pas fondés à imposer à la copropriété ni aux autres copropriétaires individuellement une restructuration de l’immeuble qui aura immanquablement pour effet de valoriser leur bien de façon importante (sans pour autant modifier leurs tantièmes de copropriété, par hypothèse intangibles) en leur permettant l’accès à celui-ci, qui se trouve à un étage élevé, par l’ascenseur. Et si M. [F] invoque des difficultés à se déplacer en raison de lésions rhumatologiques invalidantes et affirme que l’utilisation d’un ascenseur lui serait très utile, ces arguments sont sans portée juridique sur le présent litige.

Enfin de par le projet en cause il y avait nécessairement création d’une partie commune, à savoir la passerelle, ce qui avait pour conséquence la modification des droits des copropriétaires.

Pour l’ensemble de ces motifs il échet d’annuler les résolutions n° 17 et 18 de l’assemblée générale du 11 janvier 2018, par infirmation du jugement.

M. et Mme [U] réclament la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts. Dans leurs écritures ils ne démontrent aucunement l’existence de leur préjudice, se bornant à affirmer que le projet en question devra faire l’objet d’un nouveau vote en assemblée générale. Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande des appelants.

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance, au paiement de la même somme au titre de ceux d’appel, et aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 24 août 2023 en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des résolutions n° 17 et 18 de l’assemblée générale du 11 janvier 2018, a condamné M. [H] [U] et Mme [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et a condamné M. [H] [U] et Mme [X] [U] aux dépens ;

et statuant à nouveau :

— ANNULE les résolutions n° 17 et 18 de l’assemblée générale du 11 janvier 2018 ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] à payer à M. [H] [U] et Mme [X] [U] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] à payer à M. [H] [U] et Mme [X] [U] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT