COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01341 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XBPP

AFFAIRE :

S.N.C. DE L’ILE [Localité 10]

C/

S.A.R.L. AUTO-BILAN [Localité 9]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Février 2025 par le Président du TJ de [Localité 8]

N° RG : 24/565

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 04/12/25

à :

M^e Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES,699

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES,462

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.N.C. DE L’ILE [Localité 10]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

N° RCS [Localité 7] : 352 079 396

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2575574

Plaidant : M^e Etienne ROUSSEAU , avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

S.A.R.L. AUTO-BILAN [Localité 9]

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 4225

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 1995, la SNC de l’Île [Localité 10] a donné à bail commercial à la SARL Auto-Bilan [Localité 9] des locaux à usage commercial, à compter du 1er novembre 1995, dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] ([Adresse 4]), moyennant un loyer annuel de 180'000 francs (27'440,82 euros), hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance. Le bail a été consenti pour une activité de réparation automobile, vente de voitures neuves et d’occasion, vente de pièces détachées et accessoires pour l’automobile et leur montage, contrôle technique et carrosserie peinture.

Par avenant du 10 décembre 1997, il a été ajouté aux lieux loués une pièce d’environ 12'm² au rez-de-chaussée. En contrepartie, le loyer a été fixé à la somme de 192'000 francs (29'270,21 euros) par an en principal, à compter du 1er novembre 1997.

Suite à plusieurs révisions, le loyer a été porté en dernier lieu à la somme de 43'537,10 euros par an en principal, à compter du 1er novembre 2010.

Par acte du 14 janvier 2013, la société SNC de l’Île [Localité 10] a fait signifier à la société Auto-Bilan [Localité 9] un congé avec offre de renouvellement, à effet du 1er octobre 2013.

Faute d’accord entre les parties sur le montant du loyer du bail en renouvellement, la société SNC de l’Île [Localité 10] a engagé une procédure devant le juge des loyers commerciaux.

Par jugement rendu le 8 juin 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre a renouvelé le bail, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2013, moyennant un loyer de 52'758 euros par an en principal.

Par acte du 20 décembre 2019, la société SNC de l’Île [Localité 10] a adressé à la société Auto-Bilan [Localité 9] une demande de révision du loyer. Les parties se sont alors accordées sur une fixation du loyer à la somme de 57 788,79 euros par an en principal, le différentiel devant être payé en 12 mensualités.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, la société SNC de l’Île [Localité 10] a fait délivrer à la société Auto-Bilan [Localité 9] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 5'472,38 euros au titre des rappels de loyers révisés, taxe ordures de 2020 à 2023, rappels de dépôt de garantie et consommation d’eau. Celui-ci est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 février 2024, la société SNC de l’Île [Localité 10] a fait assigner en référé la société Auto-Bilan [Localité 9] aux fins d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 23 janvier 2024,

— la condamnation de la société Auto-Bilan [Localité 9] à payer à la société SNC de l’Île [Localité 10], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale à 4'815,73 euros par mois, charges et taxes en sus, à compter du 23 janvier 2024 jusqu’à la restitution ou la récupération des locaux,

— l’expulsion de la société Auto-Bilan [Localité 9] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— l’autorisation de faire transporter dans telle resserre de son choix les objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux loués, aux frais et risques exclusifs de la société Auto-Bilan [Localité 9],

— la condamnation par provision de la société Auto-Bilan [Localité 9] à payer à la société SNC de l’Île [Localité 10] la somme de 5'472,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 février 2024 inclus,

— la condamnation par provision de la société Auto-Bilan [Localité 9] à payer à la société SNC de l’Île [Localité 10] la somme de 3'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation par provision de la société Auto-Bilan [Localité 9] aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 22 décembre 2023, d’un montant de 157,20 euros, les frais de signification de l’assignation en référé, ainsi que les frais de l’ordonnance.

Par ordonnance contradictoire rendue le 5 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes d’indemnité d’occupation et d’expulsion,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision,

— condamné la société SNC de l’Île [Localité 10] aux entiers dépens,

— condamné la société SNC de l’Île [Localité 10] à payer à la société Auto-Bilan [Localité 9] la somme de 2'000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 21 février 2025, la société SNC de l’Île [Localité 10] a interjeté appel de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société SNC de l’Île [Localité 10] demande à la cour, au visa des articles L.'145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile, de':

«'- recevoir et dire bien fondé en son appel la société SNC de l’Ile [Localité 10],

y faisant droit,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes d’indemnité d’occupation et d’expulsion,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision,

— condamné la société SNC de l’Ile [Localité 10] aux entiers dépens,

— condamné la société SNC de l’Ile [Localité 10] à payer à la société Auto Bilan [Localité 9] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau :

sur la clause résolutoire et l’expulsion de la société Auto-Bilan [Localité 9] :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 23 janvier 2024 pour le bail commercial signé le 12 octobre 1995 entre la SNC de l’Ile [Localité 10] et la société Auto-Bilan [Localité 9], et renouvelé à effet du 1er octobre 2013,

— condamner la société Auto-Bilan [Localité 9] à payer à la SNC de l’Ile [Localité 10], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale à 4'815,73 euros par mois, charges et taxes en sus, à compter du 23 janvier 2024 jusqu’à la restitution ou la récupération des locaux,

— ordonner l’expulsion de la société Auto-Bilan [Localité 9] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la SNC de l’Ile [Localité 10] à faire transporter dans telle resserre de son choix les objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux loués, aux frais et risques exclusifs de la société Auto-Bilan [Localité 9],

en tout état de cause :

— débouter la société Auto-Bilan [Localité 9] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société Auto-Bilan [Localité 9] à payer à la SNC de l’Ile [Localité 10] :

— la somme de 2'700 euros au titre de l’instance devant le juge des référés de [Localité 8],

— la somme de 3'500 euros au titre de l’instance devant la cour d’appel de Paris,

— la condamner aux entiers dépens qui comprendront :

— les frais de signification du commandement de payer du 22 décembre 2023, d’un montant de 157,20 euros,

— les frais de signification de l’assignation devant le juge des référés de [Localité 8], d’un montant de 54,58 euros,

— le timbre fiscal d’appel, d’un montant de 225 euros,

— les frais de signification de l’arrêt à venir.

— rappeler que l’exécution provisoire est de plein droit.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir':

— que la société Auto-Bilan [Localité 9], qui accuse de nombreux retards de paiement depuis 2016, n’a pas réglé l’arriéré locatif visé par le commandement de payer dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise';

— que c’est à tort que le premier juge a considéré que le commandement de payer n’était pas valable en l’absence de décompte locatif annexé à celui-ci, alors que les causes du commandement correspondent à des postes précis, qu’aucune disposition n’impose au bailleur d’annexer en plus un décompte locatif, et que la société Auto-Bilan [Localité 9] n’a jamais contesté ne pas avoir réglé les causes du commandement';

— que l’arriéré locatif d’un montant de 4'472, 38 euros au jour de la signification du commandement de payer, a augmenté pour atteindre la somme de 11'753,67 euros le 31 mars 2025, et il a fallu attendre la présente procédure d’appel pour que cet arriéré, qui existait depuis 2022, soit finalement apuré le 8 septembre 2025';

— que la société Auto-Bilan [Localité 9] ne peut valablement prétendre avoir différé les règlements en l’absence de décompte des arriérés, alors qu’un décompte lui a été adressé le 17 décembre 2024';

— qu’il ne peut être accordé des délais de paiement rétroactif à un locataire de mauvaise foi dont les derniers bilans comptables révèlent des pertes’et ce, alors que des délais de paiement lui ont déjà été amiablement accordés antérieurement';

— que depuis plusieurs années, la société Auto-Bilan [Localité 9] ne règle pas ses loyers à bonne date, obligeant la société SNC de l’île [Localité 10] à engager des frais pour en obtenir de paiement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Auto-Bilan [Localité 9] demande à la cour, au visa de l’article L.'145-41 du code de commerce, de':

«'- confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes d’indemnité d’occupation et d’expulsion ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

— condamné la SNC de l’Ile [Localité 10] à payer à la société Auto-Bilan [Localité 9] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du cpc,

— débouter la SNC de l’Ile [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour d’appel infirmerait la décision entreprise et constaterait l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 23 janvier 2024 pour le bail commercial signé le 12 octobre 1995 entre la SNC de l’Ile [Localité 10] et la société Auto-Bilan [Localité 9] et ordonnerait son expulsion, il est demandé à la cour :

— accorder à la société Auto-Bilan [Localité 9] rétroactivement des délais pour s’acquitter, jusqu’à la date de l’arrêt, du paiement de la provision fixée et suspendre pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,

— par conséquent, dire que les délais de paiement ayant été respectés à la date de l’arrêt puisque l’intégralité de la dette locative d’un montant de 11'753,65 euros a été réglée avant le rendu de l’arrêt, la clause est réputée n’avoir jamais jouée,

— dire n’y avoir lieu à constater la résolution du bail commercial signé le 12 octobre 1995 entre la SNC de l’Ile [Localité 10] et la Société Auto-Bilan [Localité 9], et renouvelé à effet du 1er octobre 2013,

— dire que la société Auto-Bilan [Localité 9] a réglé à la SNC de l’Ile [Localité 10] l’intégralité de la dette locative à savoir la somme de 11'753, 65 euros,

— débouter la SNC de l’Ile [Localité 10] de sa demande au titre de l’article 700 du cpc,

— condamner la SNC de l’Ile [Localité 10] à verser à la société Auto-Bilan [Localité 9] la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du cpc,

— condamner la SNC de l’Ile [Localité 10] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Véronique Buquet-Roussel, avocat, conformément à l’article 699 du cpc.'»

A cet effet, elle fait valoir':

— qu’elle loue les locaux auprès du même bailleur depuis 30 ans sans voir connu le moindre incident de paiement pendant 24 ans,

— qu’elle pensait de bonne foi s’être acquittée de la partie de la dette correspondant à la révision du loyer, tandis que les sommes dues postérieurement au commandement de payer résultent de difficultés de trésorerie ponctuelles liées à la panne d’un matériel nécessaire à l’activité,

— qu’en l’absence d’émission par le bailleur d’avis de loyer mensuels avec précision de l’évolution du solde locatif au fur et à mesure de ses paiements, elle était difficilement en mesure de connaître le quantum des sommes dont elle était débitrice';

— qu’en outre la société SNC de l’Ile [Localité 10] n’a produit aucun décompte locatif postérieur au commandement de payer, de sorte qu’il était impossible de déterminer si les causes du commandement avaient été acquittées dans le mois de la délivrance';

— que si elle ne conteste pas avoir un arriéré, les effets du commandement souffrent néanmoins d’une contestation sérieuse, dès lors qu’elle a dû attendre le 7 mai 2025 pour prendre connaissance avec exactitude du montant sollicité par l’appelante';

— que si par extraordinaire la clause résolutoire devait être considérée comme acquise, il y aurait lieu de lui accorder des délais de paiement rétroactifs dans la mesure où la dette est apurée, et la clause serait en conséquence réputée n’avoir jamais joué.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions.

La cour n’étant pas saisi d’une demande visant à ce qu’il soit alloué une provision à la société SNC de l’Ile [Localité 10], elle ne peut que confirmer l’ordonnance entreprise ayant dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision.

Sur la résiliation du bail

L’article 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, un tel moyen peut cependant être examiné sur le point de savoir s’il constitue une contestation suffisamment sérieuse sur les effets de cet acte, notamment quant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Il doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé.

En l’espèce, la société SNC de l’île [Localité 10] produit un commandement de payer visant la clause résolutoire, présentant la nature et le détail des sommes réclamées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, du rappel des loyers révisés, du dépôt de garantie et de la consommation d’eau. Les justificatifs de ces sommes sont en outre annexés au commandement.

Le commandement de payer suffisait ainsi, en lui-même, à informer utilement le locataire sur les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéance, en sorte que la contestation soulevée tenant à l’absence de décompte locatif annexé au commandement ne constitue pas une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans la mesure où, par ailleurs, le preneur reconnait ne pas s’être acquitté dans le délai imparti des causes du commandement de payer, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire. Il sera constaté, au contraire, l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, à la date du 23 janvier 2024.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose': «'Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'»

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, «'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, le dernier décompte produit (pièce SNC de l’Ile [Localité 10] n° 23), à échéance du 8 septembre 2025, démontre que la société Auto-Bilan [Localité 9] s’est acquittée de l’intégralité de sa dette par plusieurs versements en cours de procédure, entre les mois de juin et septembre 2025.

Dès lors, compte tenu des efforts de la société Auto-Bilan [Localité 9] pour apurer la dette locative, et même s’il appartient à cette dernière de s’acquitter de ses loyer et charges avec plus de régularité pour ne pas s’exposer à une nouvelle procédure, un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire lui sera néanmoins octroyé rétroactivement jusqu’au 8 septembre 2025, date à laquelle il sera constaté que le paiement est intervenu et que, par voie de conséquence, la clause résolutoire est censée n’avoir jamais joué.

Il sera ajouté à l’ordonnance déférée sur ce point.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’indemnité d’occupation et d’expulsion, mais seulement en ce que celles-ci sont devenues sans objet, du fait du règlement de l’arriéré locatif et de l’octroi de délais de paiement rétroactifs.

Sur les demandes accessoires

Les chefs de l’ordonnance relatifs aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmés.

En effet, aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par une décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Or, les impayés de loyer du locataire sont à l’origine de la présente procédure, et la dette n’a été acquittée qu’à l’occasion de celle-ci, alors qu’était sollicitée du bailleur l’expulsion du locataire.

Ces circonstances justifient de faire supporter les dépens de première instance et d’appel par la société Auto-Bilan [Localité 9].

En application de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens comprennent les frais de signification de l’assignation devant le juge des référés, le timbre fiscal d’appel et, en ce qu’ils sont étroitement liés à l’instance, les frais de signification du commandement de payer et ceux, à venir, du présent arrêt.

L’équité commande en outre d’indemniser la société SNC de l’Ile [Localité 10] des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits en justice. La société Auto-Bilan [Localité 9] sera ainsi condamnée à lui régler, en application de l’article 700 du code de procédure civile 2'700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3'500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’indemnité d’occupation, d’expulsion et de provision,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 23 janvier 2024,'

Autorise rétroactivement la société Auto-Bilan [Localité 9] à se libérer de sa dette visée au commandement du 22 décembre 2023 avant le 5 septembre 2025,

Constate que le paiement est intervenu à l’expiration du délai accordé,

Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n’avoir jamais joué,

Condamne la société Auto-Bilan [Localité 9] aux dépens de première instance et d’appel, qui comprennent les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation devant le juge des référés et ceux, à venir du présent arrêt, ainsi que le coût du timbre fiscal d’appel,

Condamne la société Auto-Bilan [Localité 9] à régler à la société SNC de l’Ile [Localité 10], en application de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes':

—  2'700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

—  3'500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente