Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 7 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11412 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7PT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 21-003524

APPELANTE

S.A. REGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6]

RCS n° 552 032 708

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 substituée à l’audience par M^e Emmanuel LEPARMENTIER, même cabinet, même toque

INTIMEE

Madame [W] [E] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Laurent FILMONT de la SELARL FL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1677

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 1995, la RIVP a donné à bail à M. [N] [E] [H] et Mme [W] [E] [H] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte d’huissier de justice du 10 mars 2021, la RIVP a assigné M. et Mme [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en prononcé de la résiliation judiciaire du bail, subsidiairement, constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et en tout état de cause, expulsion des locataires, condamnation solidaire à lui payer la dette locative et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

M. [N] [E] [H] est décédé le 26 juillet 2021.

A l’audience du 10 février 2022, la RIVP a maintenu ses demandes à l’égard de Mme [W] [E] [H], sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 21.343,51 euros, terme de janvier 2022 inclus.

Mme [W] [E] [H] a sollicité le débouté des demandes de la RIVP et subsidiairement l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par jugement contradictoire entrepris du 22 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déclare l’action de la RIVP recevable en la forme

Constate le désistement des demandes formulées par la RIVP à l’encontre de M. [N] [E] [H]

Déboute la RIVP de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Mme [W] [E] [H]

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la RIVP aux dépens

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 16 juin 2022 par la RIVP ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 juillet 2023 par lesquelles la RIVP demande à la cour de :

DÉCLARER la RIVP recevable et bien fondée en ses conclusions d’appelante,

DÉBOUTER Madame [W] [E] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

DEBOUTÉ la RIVP de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [W] [E] [H],

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNÉ la RIVP aux dépens,

Statuant à nouveau :

A titre principal

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail d’habitation liant la RIVP à Madame [W] [E] [H] à compter du 16 novembre 2020,

Dans l’hypothèse où les effets de la clause résolutoire seraient suspendus et où un échéancier serait accordé à Madame [W] [E] [H],

DIRE ET JUGER qu’à défaut de règlement d’une seule échéance de loyers et charges et/ou mensualité de remboursement de l’arriéré, l’intégralité de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, la RIVP pouvant reprendre la procédure d’expulsion ;

A titre subsidiaire

PRONONCER la résiliation du bail d’habitation liant la RIVP à Madame [W] [E] [H],

En tout état de cause

ORDONNER en conséquence l’expulsion de Madame [W] [E] [H] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2]-[Adresse 3], avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet,

CONDAMNER Madame [W] [E] [H] à payer à la RIVP la somme de 18.875,49 €, sauf à parfaire, représentant l’arriéré des loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure,

CONDAMNER Madame [W] [E] [H] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,

CONDAMNER Madame [W] [E] [H] à verser à la RIVP une indemnité de 1.200 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

CONDAMNER Madame [W] [E] [H] à verser à la RIVP la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNER Madame [W] [E] [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction, pour les dépens d’appel, au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 15 décembre 2022 par lesquelles Mme [W] [E] [H] demande à la cour de :

— RECEVOIR Madame [E] [H] en ses présentes écritures et la déclarer bien fondées ;

EN CONSÉQUENCE :

— CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 22 avril 2022 rendu par le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de PARIS ;

— DÉBOUTER la RIVP de ses demandes, faute de justifier d’une créance certaine ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— ORDONNER l’échelonnement de la dette de Madame [E] sur 24 mois ;

— CONDAMNER la RIVP aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Suivant note en délibéré, autorisée par la cour, la RIVP a communiqué :

— la décision de la commission de surendettement rendue le 8 février 2024 qui impose un plan de redressement prévoyant le remboursement de la dette locative par 84 mensualités de 46 euros, payables en plus du loyer courant, avec effacement partiel de la dette en fin de plan, si ledit plan est respecté

— un décompte actualisé, arrêté au 19 septembre 2024, confirmant que le plan est à ce jour respecté par Mme [E] [H].

Elle a précisé que les mesures imposées par la commission n’ont été contestées ni par la RIVP, ni par Mme [E] [H].

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré le 16 septembre 2020, et les locataires n’ont ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement.

Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire est acquise à la bailleresse depuis le 16 novembre 2020, infirmant le jugement sur ce point.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

'V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(…)

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

(…)

VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'.

En l’espèce, le montant de la dette locative n’est plus contesté en appel.

Mme [W] [E] [H] a bénéficié, après que son dossier ait été déclaré recevable le 9 novembre 2023, de mesures imposées adoptées par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] le 8 février 2024, consistant en un rééchelonnement de tout ou partie des créances sur une durée de 84 mois, qui prévoient l’apurement de la dette locative, fixée à la somme de 18.732,13 euros, en 84 mensualités de 46 euros, au taux de 0,00 %, avec effacement de la dette à l’issue des mesures.

Il résulte du décompte arrêté au 19 septembre 2024, que les mesures imposées par la commission de surendettement sont respectées et que la dette a baissé pour s’établir à 17.019, 77 euros, terme d’août 2024 inclus.

Dès lors, en application des dispositions précitées, il y a lieu de condamner Mme [W] [E] [H] à payer une somme de 18.732,13 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 8 février 2024, et de l’autoriser à se libérer de cet arriéré par le règlement de 84 échéances mensuelles de 46 euros chacune, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier des mensualités précitées et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé sur ces points.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, Mme [W] [E] [H] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens mais de le confirmer s’agissant des frais de l’article 700 de première instance.

Mme [W] [E] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux d’appel.

Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Constate la résiliation du bail liant les parties à la date du 16 novembre 2020,

Condamne Mme [W] [E] [H] à payer à la RIVP la somme de 18.732,13 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 8 février 2024,

Lui accorde des délais de paiement et dit qu’ elle devra se libérer de sa dette par le règlement de 84 échéances mensuelles de 46 euros chacune, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours,

Lui accorde des délais de paiement et dit qu’ elle devra se libérer de sa dette par le règlement de 84 échéances mensuelles de 46 euros chacune, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours,

Rappelle qu’aux termes de la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] du 8 février 2024, le solde de la dette sera effacé si ces délais sont respectés,

Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire, 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception réclamant le solde de la dette,

3°/ la locataire sera tenue de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [W] [E] [H] à payer à la RIVP à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [W] [E] [H] aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière La présidente