MINUTE N° 25/191

Copie exécutoire à :

— M^e Sonia SAMARDZIC

Copie à :

— M^e Tess BELLANGER

— greffe du JCP du TPRX de Sélestat

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 22 Avril 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01525 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJCZ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat

APPELANT :

Monsieur [L] [D]

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/1015 du 12/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Tess BELLANGER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

OFFICE PUBLIC HABITATS DE HAUTE ALSACE, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 février 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2019, l’Office Public de l’Habitat du Haut Rhin, Habitats de Haute-Alsace (Oph HHA) venant aux droits de Val d’argent Habitat a donné en location à M. [L] [D] à compter du 1er août 2019 un logement conventionné situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 291,59 euros, outre une provision pour charges de 105,10 euros payable à terme échu.

L’état des lieux d’entrée et la remise des clés ont eu lieu le 7 août 2019.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par acte du 5 août 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant réclamation de la somme en principal de 768,45 euros au titre des loyers, taxes et produits arrêtés au 27 juillet 2020.

M. [D] et la bailleresse ont signé un plan d’apurement en date du 14 septembre 2020 prévoyant le remboursement de la dette de 1'322,90 euros par le biais de 24 mensualités de 55,12 euros chacune à compter du 5 octobre 2020.

Le plan d’apurement n’étant pas respecté, l’Oph Habitats de Haute-Alsace a, par assignation délivrée le 29 avril 2021, fait citer M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat statuant en référé afin de voir notamment constater la résiliation du bail et condamner le preneur au paiement des arriérés. Par ordonnance rendue le 12 juillet 2021, le juge des référés a constaté le désistement d’instance de la demanderesse, accepté par le défendeur, se désistant lui-même de ses demandes reconventionnelles.

M. [D] a saisi la commission de surendettement le 30 juillet 2021 d’un dossier de surendettement, déclaré recevable le 19 août 2021.

Par requête reçue au greffe le 2 août 2021, M. [D] a fait citer l’Oph Habitats de Haute-Alsace devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat afin de voir fixer sa dette de loyers et charges à la somme de 1'544,08 euros au 5 juillet 2021 et faire condamner l’Oph Habitats de Haute-Alsace au paiement de plusieurs sommes, à savoir':

-1'500 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

-1'000 euros de dommages et intérêts pour treize avis d’échéance erronés (double facturation de la régularisation des charges 2019, non-déduction de la réduction du loyer de solidarité (Rls) du mois d’août 2019, facturation de la période hors location du 1er au 6 août 2019),

-500 euros de dommages et intérêts pour commandement de payer abusif,

-300 euros de dommages et intérêts pour retard dans la délivrance de l’échéance du mois de mai 2021,

-200 euros de dommages et intérêts pour avoir abusivement inclus des frais de commandement de payer dans le plan d’apurement du 14 septembre 2020, sollicitant par ailleurs qu’il soit constaté que ledit plan aurait dû porter sur la somme de 1'229,73 euros au lieu de 1'322,90 euros,

-1'000 euros de dommages et intérêts pour l’envoi de sept lettres de relances injustifiées,

-500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, M. [D] a complété sa demande en sollicitant, outre les sommes précitées, une somme de 499,85 euros de dommages et intérêts pour augmentation injustifiée de la valeur unitaire de la consommation d’énergie de chauffage en 2020 et a augmenté sa demande d’indemnité de procédure à la somme de 800 euros.

L’Oph Habitats de Haute-Alsace a conclu au débouté de l’ensemble des demandes de M. [D], et à sa condamnation à lui payer une indemnité de procédure de 800 euros, en sus des dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 26 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat a :

— dit n’y avoir lieu à expertise avant dire droit,

— dit que M. [D] était redevable envers l’Oph Habitats de Haute-Alsace de la somme de 1'544,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 août 2021,

— débouté M. [D] de ses demandes,

— condamné M. [D] aux dépens de l’instance et à payer à l’Oph Habitats de Haute-Alsace la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que':

— les éléments produits de part et d’autre apparaissaient suffisants pour statuer sur les demandes formées sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise';

— la comparaison des décomptes produits par le bailleur et le preneur donnait à voir une divergence de 30 centimes, correspondant manifestement à un enregistrement rectifié dans le décompte de l’Oph Habitats de Haute-Alsace, M. [D] étant redevable de la somme de 1'544,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 août 2021';

— le preneur ne démontrait ni les nuisances sonores ni le manque de réaction de la bailleresse, pas plus qu’il n’établissait la réalité d’un problème d’isolation thermique ;

— s’agissant de la surfacturation des loyers et charges': la bailleresse avait rectifié l’erreur de facturation afférente à la période du 1er au 7 août 2019'et procédé à la déduction du Rls dès septembre 2019'; la double facturation des charges 2019 alléguée et la surfacturation d’une somme de 60 euros dans la régularisation des charges de l’année 2020'n’étaient pas établies ; le preneur ne démontrait aucun préjudice s’agissant des diverses erreurs invoquées, relatives aux charges';

— la demande relative à l’invalidité du commandement de payer ne pouvait prospérer alors que ledit commandement avait servi de fondement à une procédure en référé dans laquelle les parties s’étaient désistées de leurs demandes'; aucun élément n’établissait le préjudice qui résulterait de l’inclusion du coût du commandement de payer dans le plan d’apurement que le preneur avait en outre signé';

— aucun texte n’imposait la transmission d’un avis d’échéance mais seulement d’une quittance'; en tout état de cause, la bailleresse avait adressé un avis d’échéance pour le mois de mai 2021 sur demande de M. [D]'; ce dernier ne démontrait aucun préjudice';

— les relances considérées comme injustifiées par M. [D] étaient relatives à sa situation débitrice'; aucun préjudice n’était établi';

— sur la disproportion de la valeur unitaire des unités de chauffage': M. [D] avait sollicité la consultation des pièces justificatives des factures d’énergie sur la journée du 10 août 2021, sans plus aucune tentative ultérieure’ni élément tangible à l’appui de ses hypothèses sur l’évolution des prix de l’énergie.

M. [D] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 11 avril 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024, M. [D] demande à la cour’de’déclarer son appel recevable et bien fondé, en conséquence, réformer le jugement et, statuant à nouveau':

— constater les troubles de jouissance résultant des troubles acoustiques et de l’absence d’isolation générale du logement ;

— ordonner en tant que de besoin une mesure d’expertise visant à préciser la matérialité de ces troubles de jouissance ;

— constater la fausseté des avis d’échéances que l’Oph HHA lui a adressés ;

— constater le caractère abusif du commandement de payer qui lui a été adressé ;

— constater le retard dans la délivrance à son profit de l’avis d’échéance du mois de mai 2021 ;

— constater l’inclusion abusive des frais de commandement de payer dans le plan d’apurement du 14 septembre 2020 ;

— constater le caractère injustifié des sept lettres de relances qui lui ont été adressées ;

— constater que le plan d’apurement du 14 septembre 2020 aurait dû porter sur la somme de 1 229,73 au lieu de 1 322,90 euros ;

— constater l’augmentation injustifiée de la valeur unitaire de la consommation d’énergie de chau’age en 2020 ;

en conséquence,

— condamner l’Oph HHA à lui verser les sommes de':

' 1 500 euros au titre du préjudice subi,

' 1'000 euros au titre du préjudice subi du fait des quatorze avis d’échange erronés,

' 500 euros au titre du préjudice subi du fait du commandement de payer abusif,

' 300 euros au titre du préjudice subi du fait de la carence de Oph HHA à délivrer l’avis d’échéance du mois de mai 2021,

' 200 euros au titre du préjudice subi du fait de l’inclusion des frais de commandement de payer dans le plan d’apurement du 14 septembre 2020,

' 1 000 euros au titre du préjudice subi pour les sept lettres de relance injustifiées,

' 499,85 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’augmentation injustifiée de la valeur unitaire de la consommation d’énergie de chauffage en 2020,

— ordonner la rectification du plan d’apurement à un montant de 1 229,73 euros,

— confirmer le jugement rendu en première instance le 26 février 2024 pour le surplus,

— condamner l’Oph HHA au versement d’un montant de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

en tout état de cause,

— débouter l’Oph HHA de l’intégralité de ses demandes, 'ns et conclusions,

— condamner l’Oph HHA aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à un montant de 1 500 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

A l’appui de son appel, M. [D] fait essentiellement valoir, en détaillant son argumentation pour chaque poste, que le premier juge a fait une appréciation erronée de la situation et des pièces produites et n’a pas tenu compte du préjudice d’anxiété et de stress qu’il a subi.

Par conclusions récapitulatives du 1er octobre 2024 notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, l’Oph HHA sollicite la confirmation en toutes ses dispositions du jugement, le débouté de M. [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, la condamnation de M. [D] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel, en sus des entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel, avec exécution par provision.

De manière générale, l’intimée s’oppose aux demandes adverses qu’elle estime injustifiées et conteste le préjudice allégué par l’appelant.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 22 avril 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure';

Au préalable, la cour rappelle que, aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à «'dire et juger'», «'juger'» ou «'constater'», en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra pas sauf à ce qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

La cour n’est en outre pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes.

M. [D] ne conteste pas la décision en tant qu’elle a dit qu’il était redevable envers l’Oph Habitats de Haute-Alsace de la somme de 1'544,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 août 2021. Ce point, également non critiqué par l’intimée, est acquis, les débats ne portant donc pour l’essentiel que sur les diverses demandes de dommages et intérêts formées par M. [D].

Aux termes des articles 1103 et suivants du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

La partie envers laquelle l’engagement contractuel n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut, en vertu de l’article 1217 du code civil, notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les articles 1231 et 1231-1 dudit code précisent que les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable'; il est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

M. [D] reproche à son bailleur d’avoir commis une faute en louant, à compter de décembre 2020, le logement situé au-dessus du sien tout en sachant qu’une isolation acoustique faisait défaut.

Il critique également le caractère injustifié de l’augmentation importante des frais de chauffage entre 2019 et 2020.

S’appuyant sur le certificat médical et les décomptes des charges produits, il demande à voir constater le trouble illicite qu’il subit, le cas échéant ordonner une expertise relativement au défaut d’isolation acoustique et thermique de l’immeuble et sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il n’a pas tenu compte des deux mises en demeure qu’il a adressées à la bailleresse en décembre 2020 et a refusé la mesure d’expertise.

Il insiste sur le fait que, contrairement aux allégations adverses, les nuisances sonores provenant de ses voisins n’ont pas cessé.

En réplique, Habitats de Haute-Alsace soutient avoir immédiatement réagi aux signalements de bruits effectués par le preneur en décembre 2020 en adressant un courrier aux voisins de l’intéressé, manifestement suivi d’effets puisqu’aucune nouvelle plainte ne lui avait été adressée avant la présente procédure.

La bailleresse rappelle que le locataire ne peut en tout état de cause se dispenser du paiement de ses loyers, sauf cas exceptionnel tenant à l’impossibilité totale d’user des lieux loués.

Elle conteste enfin le problème d’isolation thermique, soulevé tardivement dans la procédure par le preneur, pour lequel il se fonde sur un calcul purement théorique non probant alors que les frais de chauffage peuvent varier d’une année sur l’autre et que la facturation est réalisée sur la base de relevés précis effectués par une société tierce et d’une répartition tenant compte de la quote-part du preneur.

Sur ce,

Le premier juge a rappelé les articles 6 et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 faisant peser sur le bailleur l’obligation de délivrer au preneur un logement décent, d’en assurer les réparations autres que locatives nécessaires à l’entretien normal des locaux et de lui en garantir une jouissance paisible, le cas échéant en utilisant les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il a tout aussi justement rappelé qu’il appartient à celui qui allègue un fait d’en rapporter la preuve et qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie.

A cet égard, les éléments produits par M. [D] sont insuffisants à établir la réalité de nuisances sonores résultant d’un défaut d’isolation acoustique de l’immeuble s’agissant du seul certificat médical de son psychiatre qui «'estime, vu sa fragilité psychologique, qu’un déménagement dans un endroit plus calme et paisible serait souhaitable'» et de deux courriels des 21 et 24 décembre 2020 par lesquels M. [D] a dénoncé des bruits excessifs de ses nouveaux voisins.

Les courriels produits à hauteur de cour par lesquels l’intéressé se plaint à son bailleur de nouvelles nuisances, entre janvier et avril 2022, puis entre juin et août 2024 (soit postérieurement à la décision querellée), ne sont pas davantage probants alors qu’ils font état de bruits provenant pour l’essentiel, non plus des voisins du-dessus mais du voisin de palier de M. [D] dans un contexte de litige avec ce dernier (relatif à son chien et au stationnement de son véhicule) et ne sont corroborés par aucun élément objectif ou extérieur établissant un défaut d’isolation acoustique de l’immeuble.

M. [D] ne produit pas davantage d’élément concret de nature à établir un problème d’isolation thermique de l’immeuble, la seule augmentation des charges de chauffage entre 2019 et 2020 n’étant pas probante à ce titre.

C’est donc de manière justifiée que le premier juge a rejeté tant la demande d’expertise formulée par le preneur que sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

Sur la surfacturation des loyers et charges

M. [D] précise fonder sa demande sur la responsabilité extracontractuelle de Habitats de Haute-Alsace et sur le fait qu’il a réceptionné non pas un seul mais quatorze avis d’échéance mensuels erronés puisque comprenant des sommes non dues, à savoir': la portion de loyer due pour la période du 1er au 6 août 2019, un doublon de régularisation des charges 2019, la régularisation des charges 2020 à hauteur de 318,31 euros qui aurait dû être suspendue par l’effet de la recevabilité de son dossier de surendettement, l’absence de déduction du Rls de 26,41 euros en août 2019, la différence de 60 euros apparaissant entre les sommes versées ou mises dans le plan d’apurement établi par la commission de surendettement et le décompte individuel de régularisation des charges pour l’année 2020.

Il se prévaut des soucis psychologiques et du préjudice moral, estimé à 1'000 euros, ayant résulté de cette mauvaise gestion et de la mauvaise foi de l’Oph HHA.

En réplique, Habitats de Haute-Alsace expose avoir remboursé le 4 juin 2020 le trop-perçu de 76,78 euros correspondant à la période du 1er au 7 août 2019, avoir régularisé les charges 2019 une seule fois mais par le biais d’un quittancement sur trois mois, à savoir entre septembre et novembre 2020, conformément à sa pratique pour les dettes supérieures à 60 euros et avoir déduit le Rls du mois d’août 2019 dans l’avis d’échéance de septembre 2019, la demande d’indemnisation adverse n’étant donc pas fondée.

Sur ce,

La cour observe que, s’agissant d’une demande de dommages et intérêts fondée sur une prétendue faute résultant de l’envoi d’avis d’échéances erronés, s’inscrivant donc nécessairement dans la relation contractuelle locative, la demande ne peut être fondée que sur la responsabilité contractuelle et non la responsabilité délictuelle. En tout état de cause, toutes deux impliquent d’apporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

Or, il est acquis que la bailleresse a, par écriture du 4 juin 2020, déduit des sommes dues par M. [D] la somme de 76,78 euros correspondant à la période ayant couru du 1er août 2019, point de départ du bail, au 7 août 2019, date de remise effective des clés. Elle a également procédé à la déduction du Rls du mois d’août 2019 dès le mois de septembre 2019 sans qu’il apparaisse de caractère fautif à ce très léger décalage, a fortiori en début de bail.

C’est à tort que M. [D] reproche à l’Oph HHA une prétendue divergence entre les sommes mises en compte par la bailleresse dans la procédure de surendettement et celles figurant au décompte produit dans la présente procédure ainsi qu’une violation de l’interdiction pour l’Oph HHA d’opérer la régularisation des charges de l’année 2021 après la décision de recevabilité de son dossier de surendettement alors que la procédure de surendettement se déroule sur la base des sommes déclarées par les parties, le cas échéant vérifiées par le juge pour les seuls besoins de la procédure de surendettement et que la procédure de surendettement est sans effet sur une éventuelle procédure au fond ou sur l’exigibilité des sommes dues au titre des charges courantes.

Il est par contre exact que les avis d’échéances de septembre à novembre 2020 portent réclamation d’une somme de 49,87 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2019 tout en mettant aussi en compte les mensualités de 55,12 euros prévues au plan d’apurement du 14 septembre 2020 qui portaient règlement de la somme de 1'322,90 euros incluant déjà la régularisation des charges 2019.

Pour autant, le caractère erroné des avis d’échéance adressés entre août 2019 et mai 2020 puis septembre et novembre 2020 n’a eu aucune conséquence financière pour M. [D].

S’il se prévaut d’un préjudice moral résultant des graves soucis psychologiques en ayant résulté, il ne produit aucune pièce en démontrant la réalité.

Sur le caractère abusif du commandement de payer et les frais afférents

M. [D] estime inexacte l’argumentation du premier juge quant au fait que le désistement de l’instance en résiliation justifiait le rejet de sa demande en indemnisation afférente au commandement délivré le 5 août 2020. Il insiste sur le fait que ce dernier portait réclamation d’une somme de 768,45 euros soit moins que l’équivalent de trois mois de loyer principal, auquel renvoie l’article 4.5 du bail qui organise la délivrance d’un commandement de payer en cas d’impayé. Il maintient en conséquence sa demande d’indemnité de 500 euros en réparation du préjudice moral résultant de la dénonciation abusive de la clause résolutoire.

Il argue également de l’absence de texte mettant les frais du commandement de payer à la charge du locataire de sorte que le plan d’apurement du 14 septembre 2020 n’aurait pas dû les inclure et aurait dû porter sur la somme de 1'229,73 euros au lieu de 1'322,73 euros.

La bailleresse conclut au rejet de cette demande, rappelant que M. [D] ne justifie d’aucun préjudice et était bien redevable de la somme visée par le commandement de payer. S’agissant des frais de l’acte, elle se prévaut du commun accord des parties de les mettre à la charge du débiteur, l’appelant ne justifiant pas non plus du préjudice afférent.

Sur ce,

Aux termes de l’article 4.5 du bail, en cas de non-paiement des sommes dues à l’Office, loyers ou charges régulièrement appelés, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal ou de manquement grave et répété à une des clauses du bail, celui-ci pourra être résilié de plein-droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’huissier restée sans effet.

L’Oph HHA a fait délivrer, le 5 août 2020, un commandement de payer portant réclamation d’une somme de 768,45 euros et précisant qu’à défaut de régularisation, la bailleresse saisirait le tribunal aux fins de constat de la résiliation.

M. [D] qualifie ce commandement d’abusif en ce qu’il réclame paiement d’une somme inférieure à l’équivalent de trois mois de loyers.

La cour observe toutefois que M. [D] ne conteste pas qu’à cette date, il était redevable de la somme précitée de 768,45 euros, comme cela ressort d’ailleurs des décomptes établis par ses soins, et que cette somme correspondait au cumul des soldes des loyers et charges restant à sa charge après imputation de l’Apl et du Rls, pour les mois de février à juillet 2020 inclus soit une durée supérieure à trois mois.

Il n’apparaît donc pas que ce commandement ait présenté un caractère abusif étant au surplus relevé que, comme souligné par le premier juge, il n’a été tiré aucune conséquence juridique de ce commandement puisque la procédure en résiliation engagée à sa suite a pris fin par l’effet du désistement de la bailleresse et du preneur.

S’agissant des frais de ce commandement de payer, M. [D] ne peut prétendre qu’ils auraient été indûment mis à sa charge et qu’il en aurait subi un préjudice alors qu’il a signé le plan d’apurement comprenant engagement à les payer et qu’il n’a pas respecté les termes dudit engagement.

En tout état de cause, ces frais constituant des frais relatifs à un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi, l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ils sont à la charge du débiteur.

Il y a donc lieu de confirmer le rejet des demandes en dommages et intérêts afférentes, tout comme celle de voir «'ordonner la rectification du plan d’apurement à un montant de 1'229,73 euros'», une telle demande étant sans portée juridique s’agissant d’un plan d’apurement devenu caduque faute de respect de ses modalités.

Sur la demande de dommages et intérêts pour défaut de remise de l’avis d’échéance de mai 2021

M. [D] se fonde sur les dispositions des articles 21 de la loi du 6 juillet 1989 et 1194 du code civil et sur l’usage en résultant obligeant le bailleur à remettre au preneur qui en fait la demande l’avis d’échéance peu avant l’échéance mensuelle. Il soutient que le retard dans la délivrance de l’avis du mois de mai 2021 lui a nécessairement causé un préjudice moral caractérisé par le stress et l’anxiété en découlant. Il conteste que cet avis lui ait été adressé avant la date d’échéance.

La bailleresse rappelle que l’avis d’échéance n’a pas de portée juridique à la différence de la quittance et qu’il n’est pas obligatoire d’en délivrer, sa pratique consistant toutefois en un envoi par courrier simple à tous les locataires dont M. [D]. M. [D] prétendant ne pas l’avoir reçu, elle lui a adressé l’avis d’échéance du mois de mai 2021 le 22 juin 2021, conformément à sa demande.

Sur ce,

C’est par une juste appréciation des textes applicables et faits de la cause que le premier juge a constaté qu’il n’existait aucune obligation légale de transmission d’un avis d’échéance et que la bailleresse justifiait avoir adressé l’avis du mois de mai 2021 dès le 22 juin 2021 à la demande de M. [D].

La cour relève en outre que M. [D] ne démontre pas qu’il ne l’aurait pas reçu avant l’échéance alors qu’un tel envoi correspond à la pratique, non contestée, de la bailleresse, tous les avis d’échéances étant édités quelques jours avant le terme du mois et transmis par lettre simple. Même à imaginer un retard de transmission de quelques semaines, il lui appartiendrait d’en démontrer le caractère fautif et non juste fortuit, ainsi que le préjudice subi, a fortiori à hauteur d’une somme de 300 euros'

Sur les dommages et intérêts pour lettres de relance injustifiées

M. [D] reproche à la bailleresse de lui avoir adressé, entre le 20 janvier et le 25 mai 2020, sept relances injustifiées, lesquelles, outre les quatorze avis d’échéances erronés, lui ont occasionné des troubles d’anxiété et de stress. Il conteste avoir reconnu qu’elles étaient partiellement justifiées.

L’Oph HHA sollicite confirmation du rejet, estimant la demande infondée et surprenante puisque le preneur a reconnu que ces relances étaient «'partiellement'» justifiées.

Le premier juge a opportunément rappelé que l’envoi de courriers de relance, dont seul est produit devant la cour celui du 25 mai 2020, résultait de la situation débitrice du preneur. Il ne saurait donc être reproché au bailleur d’adresser des courriers à son locataire pour attirer son attention sur ses impayés et lui permettre ainsi de régulariser sa situation.

Le rejet de cette demande sera donc confirmé.

Sur la disproportion de la valeur unitaire des unités de chauffage

L’appelant relève que les décomptes individuels des frais de chauffage des années 2019 et 2020 portent une valeur unitaire différente, à savoir 0,064266675 euro en 2019 et 0,0985046 euro en 2020 soit une augmentation de la valeur unitaire de 68,90 %, cette augmentation conséquente n’apparaissant ni justifiée ni circonstanciée. Il fait en outre valoir que la bailleresse a refusé sa demande du 10 août 2021 de consulter la facture de chauffage Ista établie en 2021, en violation des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Il suppose que l’augmentation de la régularisation des charges de 2020 résulte au moins pour partie de la vétusté de l’appareil de chauffage, d’ailleurs remplacé en 2020. Il sollicite remboursement du surcoût afférent.

L’Oph HHA conteste avoir refusé sa demande en consultation, rappelant lui avoir répondu le jour même pour l’informer de ce que la consultation ne serait pas possible avant mi-septembre, sans que le preneur justifie avoir ensuite pris un rendez-vous. Il rappelle que le décompte individuel des frais de chauffage est réalisé par la société Ista et produit le décompte opérant répartition des charges et témoignant d’une absence d’erreur, M. [D] n’ayant d’ailleurs pas remis en cause le décompte afférent pour 2021.

Sur ce,

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de tenir à disposition du preneur les pièces justificatives afférentes au décompte de charges.

L’appelant ne critique pas les constatations du juge quant au fait qu’il n’a sollicité le droit de consulter les pièces que le 10 août 2021 puis n’a pas justifié s’être manifesté après mi-septembre 2021, période à partir de laquelle l’office était en mesure de lui en laisser l’accès. Le fait qu’il lui ait été proposé une date autre que la journée même de sa demande ne saurait s’analyser en un refus et ne présente aucun caractère fautif.

Comme souligné par le premier juge et l’intimée, la seule différence du tarif unitaire d’une année sur l’autre n’emporte aucune preuve d’un quelconque défaut d’isolation thermique de l’immeuble ou d’une surconsommation d’énergie, sur laquelle M. [D] ne formule que des suppositions et calculs théoriques. Il ne saurait prétendre à un tarif acquis au tarif du chauffage d’une année sur l’autre, s’agissant de frais évoluant selon les conditions climatiques et l’évolution du coût de l’énergie.

Le rejet de cette demande sera confirmé.

Sur les frais et dépens

Le jugement déféré étant confirmé dans son intégralité, il le sera également s’agissant des frais et dépens.

M. [D], succombant en appel, sera condamné à payer à l’Oph HHA la somme de 1'500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, débouté de sa propre demande de ce chef et condamné aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 26 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [L] [D] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. [L] [D] à payer à l’Oph HHA une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. [L] [D] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente