COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-2

ARRET N°250

CONTRADICTOIRE

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/03103 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WRDH

AFFAIRE :

[W] [I]

C/

[O] [M]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Avril 2024 par le Juridiction de proximité de [Localité 12]

N° Chambre : 0

N° Section : 0

N° RG : 11-23-0002

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16.09.2025

à :

M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU

M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [W] [I]

né le 30 Juin 1965 à [Localité 13] (JAPON)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 005844

Plaidant : M^e Marie-claude POISAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 41

****************

INTIMES

Madame [O] [M]

née le 22 Novembre 1966

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

Plaidant : M^e Claire PATRUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2420, substituée par M^e Léa SIMANOT, avocate au barreau de PARIS

Monsieur [Y] [S]

né le 15 Octobre 1963 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

Plaidant : M^e Claire PATRUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2420, substituée par M^e Léa SIMANOT, avocate au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière, lors des débats et de la mise à disposition de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er janvier 2003 conclu pour une durée de trois ans reconductible tacitement, M. [F] [H] a donné en location à M. [W] [I] un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer de 630 euros, charges provisionnelles comprises.

Le 28 décembre 2021, M. [Y] [S] et Mme [O] [M] ont acquis le bien.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2022, M. [I] a fait assigner M. [H], M. [S] et Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Nanterre notamment aux fins d’annulation de la vente pour non-respect du droit de préemption accordé au locataire. Par jugement du 23 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a constaté le désistement de M. [I] que ce dernier explique par le fait qu’il avait demandé à son bailleur que ce soit son associée, Mme [R], et non lui, qui rachète le pavillon, et qu’elle n’avait pas la qualité de locataire.

Le 16 août 2022 est survenu un dégât des eaux affectant le bien.

Par courrier recommandé du 6 septembre 2022, M. [S] et Mme [M] ont donné congé à M. [I] pour reprise du bien au profit de leur fils.

M. [I] a, le 2 décembre 2022, mandaté un commissaire de justice pour constater l’état du bien.

Faisant grief à M. [S] et Mme [M] de ne pas réaliser les travaux nécessaires pour remettre en état le bien, M. [I], par acte de commissaire de justice délivré le 28 avril 2023, les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes pour obtenir son indemnisation et l’injonction de faire des travaux.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, M. [S] et Mme [M] ont fait délivrer à M. [I] un congé pour reprise à leur profit avec effet au 31 décembre 2023.

Par jugement contradictoire du 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

— condamné M. [S] et Mme [M] à payer à M. [I] la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts,

— déclaré valide le congé pour reprise signifié le 28 juin 2023 à M. [I] pour prise d’effet au 31 décembre 2023,

— déclaré en conséquence M. [I] occupant sans droit ni titre de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] depuis le 31 décembre 2023,

— ordonné en conséquence à M. [I] de libérer l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [S] et Mme [M] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M. [I] à payer à M. [S] et Mme [M] une indemnité mensuelle d’occupation, qui est fixée à 726,10 euros et due à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [S] et Mme [M],

— rejeté la demande d’indemnisation de M. [S] et Mme [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] et Mme [M] à la moitié des dépens,

— condamné M. [I] à la moitié des dépens,

— rejeté les plus amples demandes des parties,

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 23 mai 2024, M. [I] a relevé appel de ce jugement.

Il a été procédé à son expulsion le 3 octobre 2024.

Par ordonnance d’incident du 3 avril 2025, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré recevable la demande de radiation formée par M. [S] et Mme [M],

— débouté M. [S] et Mme [M] de leur demande de radiation sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile,

— débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [S] et Mme [M] aux dépens de l’incident,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, condamné M. [S] et Mme [M] à payer à M. [I] une indemnité de 3 000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, M. [I], appelant, demande à la cour de :

In limine litis

— dire n’y avoir lieu à radiation pour cause d’inexécution du jugement,

Sur le fond

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— a condamné M. [S] et Mme [M] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— a déclaré valide le congé pour reprise signifié le 28 juin 2023 pour prise d’effet au 31 décembre 2023,

— l’a déclaré en conséquence occupant sans droit ni titre de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9],

— lui a ordonné en conséquence de libérer l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

— a dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [S] et Mme [M] pourront faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— a dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— l’a condamné à payer à M. [S] et Mme [M] une indemnité mensuelle d’occupation qui est fixée à 726,10 euros et due à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— a rejeté la demande d’indemnisation de M. [S] et Mme [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné à la moitié des dépens,

— a rejeté les plus amples demandes des parties,

— a rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision,

En conséquence,

— dire que le congé du 28 juin 2023 avec effet au 31 décembre 2023 est nul et de nul effet,

— condamner M. [S] et Mme [M] à lui verser 15 000 euros de dommages et intérêts pour man’uvres frauduleuses,

— condamner M. [S] et Mme [M] à lui verser 8 190 euros à titre de préjudice de jouissance,

— condamner M. [S] et Mme [M] à lui verser 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] et Mme [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, M. [S] et Mme [M], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Colombes en ce qu’il a :

— déclaré valide le congé pour reprise signifié le 28 juin 2023 à M. [I] pour prise d’effet au 31 décembre 2023,

— déclaré en conséquence M. [I] occupant sans droit ni titre de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] depuis le 31 décembre 2023,

— ordonné en conséquence à M. [I] de libérer l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, ils pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M. [I] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation, qui est fixée à 726,10 euros et due à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M. [I] à la moitié des dépens,

— rejeté les plus amples demandes des parties,

Et statuant à nouveau,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter M. [I] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et à titre subsidiaire la limiter à la somme de 1 500 euros,

A titre incident,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Colombes en ce qu’il :

— les a condamnés à payer à M. [I] la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts,

— rejeté leur demande de dommages et intérêts,

— rejeté leur demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés à la moitié des dépens,

Et statuant à nouveau,

— condamner M. [I] à la somme de 25 000 euros de dommages et intérêts, à parfaire dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner M. [I] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] aux entiers dépens de l’instance,

— constater qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est relevé que M. [S] et Mme [M] ne sollicitent pas devant la cour la radiation de l’affaire, demande qu’ils ont formé devant le conseiller de la mise en état qui l’a rejetée, de sorte qu’elle n’est saisie d’aucune demande en ce sens.

Sur la validité du congé et la demande de dommages et intérêts pour manoeuvres frauduleuses

Poursuivant l’infirmation du jugement, M. [I] demande à la cour de déclarer le congé nul et de condamner M. [S] et Mme [M] à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de leurs manoeuvres frauduleuses.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

— M. [S] et Mme [M] lui ont délivré ce congé après un premier congé pour reprise au profit de leur fils,

— le congé litigieux a été délivré au motif qu’ils entendaient habiter dans les lieux à la suite de la vente de leur logement ; que s’ils ont produit une promesse de vente expirant au 15 septembre 2023, des actes de procédure délivrés en avril 2024 portaient encore mention de leur ancienne adresse ; que de même, leur SCI ayant son siège social à cette adresse n’a été dissoute qu’en octobre 2024 alors que le bien a été vendu le 14 septembre 2023,

— contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, il y a bien eu collusion entre son ancien propriétaire, M. [S] et Mme [M] pour que ces derniers puissent acquérir à bas prix un bien occupé par un locataire afin de le faire expulser au plus vite ; que, par des manoeuvres frauduleuses, les bailleurs lui ont donné congé pour y habiter alors qu’ils ne peuvent s’y installer après son expulsion en raison de l’état très dégradé du bien ; qu’il affirme que les frais de remise en état leur coûteraient beaucoup plus cher qu’une démolition puis une reconstruction du bien, relevant que cette opération est prisée par de nombreux promoteurs immobiliers,

— M. [S] et Mme [M] ont fait croire qu’ils étaient au chômage, inscrits au Pôle Emploi, alors qu’ils étaient dirigeants de société,

— ces manoeuvres lui ont causé un préjudice considérable dans la mesure où il a été expulsé alors qu’il était à jour de ses loyers, ajoutant qu’ils n’ont pas hésité à l’accuser d’avoir falsifié des factures d’entretien de la chaudière.

M. [S] et Mme [M] concluent à la confirmation du jugement ayant déclaré valide le congé et s’opposent à la demande de dommages et intérêts.

Ils font valoir que :

— leur fils a renoncé à son projet de récupérer le bien litigieux pour y habiter ayant besoin de s’installer impérativement en région parisienne pour des raisons professionnelles ; qu’ils ont donc acquis un appartement à [Localité 6] dans le même immeuble où réside M. [H] ; qu’ils contestent toute collusion avec ce dernier,

— ils ont entendu venir dans ce pavillon consécutivement à leur départ à la retraite ; que dans cette perspective, ils ont vendu leur résidence principale ; que Mme [M] a perdu son emploi en novembre 2023 et qu’âgée de 59 ans, elle est toujours en recherche d’emploi ; qu’ils sont tous deux inscrits à Pôle emploi, la société créée par M. [S], après la perte de son emploi alors qu’il avait 60 ans, étant à ce jour une coquille vide ; qu’ils ont donc été contraints de vendre leur résidence principale pour faire face sur le plan financier et augmenter leur chance de trouver un emploi ; que dans l’attente de récupérer leur logement dont ils ont impérativement besoin, ils se sont installés dans l’appartement où réside leur fils ;

— M. [I] échoue à démontrer les prétendues manoeuvres qu’il leur impute ; que les motifs du congé sont fondés comme l’a retenu le premier juge,

— depuis l’expulsion de M. [I], ils ont entrepris l’ensemble des démarches leur permettant de projeter un emménagement dans les lieux dans les meilleurs délais.

Sur ce,

En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement (…). Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bailleur qui exerce son droit de reprise sur les lieux loués contracte l’obligation de venir les occuper réellement et personnellement à titre de résidence principale à la fin du bail.

En l’espèce, M. [S] et Mme [M] ont donné congé à M. [I] par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, à effet au 31 décembre 2023, pour reprise du logement afin d’y habiter eux-même en faisant état de la mise en vente de leur domicile alors situé à [Localité 11] (28).

M. [I] conteste le caractère réel et sérieux de la décision de reprise. En cas de contestation, c’est au bailleur, bénéficiaire de la reprise, qu’il appartient de prouver l’occupation des lieux après le départ du locataire ou de justifier des circonstances et des raisons justifiant la non occupation du bien.

Le fait que les bailleurs aient précédemment délivré un congé pour reprise au bénéfice de leur fils en septembre 2022 n’apparaît pas incompatible avec le motif du congé litigieux.

Si effectivement des actes de procédure effectués à la diligence des bailleurs portaient mention de leur ancien logement à [Localité 10] postérieurement à sa vente, M. [S] et Mme [M] justifient de la cession de ce bien le 14 septembre 2023 par une attestation notariée, de sorte que celle-ci est bien établie et ne saurait donc être contestée.

Alors que l’expulsion de M. [I] est intervenue le 3 octobre 2024, M. [S] et Mme [M] ne résidaient toujours pas, au jour de leurs dernières conclusions notifiées le 25 mai 2025, dans le bien litigieux, faisant valoir la nécessité de réaliser d’importants travaux avant leur installation, ce qui est incontestable au vu des éléments du dossier. Pour autant, plus de 7 mois après le départ de leur locataire, ils ne justifient pas des démarches qu’ils allèguent avoir effectuées auprès de leur assureur. De même, la seule production d’une facture d’architecte du 17 mars 2025, d’un montant de 1 000 euros à régler avant le 7 avril, pour le dépôt d’un permis de construire, apparaît insuffisant à établir leur intention de réaliser des travaux d’aménagement en l’absence de tout autre document produit, notamment de devis, et ainsi leur réelle volonté de s’installer dans les lieux.

Il en résulte que le congé a été délivré en fraude des droits du locataire. Le chef du jugement ayant déclaré ce congé valide est en conséquence infirmé.

Cette situation a causé à M. [I] un préjudice en ce qu’il a dû quitter les lieux précipitamment et en a été expulsé.

Ce préjudice moral sera indemnisé par l’octroi de dommages et intérêts d’un montant de 1 500 euros, en l’absence de tout autre élément produit par l’appelant pour justifier de l’ampleur du préjudice considérable qu’il indique avoir subi et qu’il ne précise pas.

En effet, le fait que M. [S] et Mme [M] avaient le même conseil dans le cadre de la procédure devant le tribunal judiciaire et qu’ils résident actuellement dans le même immeuble que M. [H] ne permet pas de démontrer l’existence d’une collusion frauduleuse entre eux dans le but de leur avoir permis d’acquérir à bas prix un bien occupé par un locataire pour le faire expulser. Au surplus, M. [I] ne démontre pas que le bien aurait été acquis à bas prix (190 000 euros) alors qu’il avait offert de l’acquérir au prix de 90 000 euros.

M. [S] et Mme [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, ce qui sera ajouté au jugement déféré.

La cour rappelle qu’en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, dans ses conclusions, M. [I] demande à la cour de dire que le congé du 28 juin 2023 est nul et formule, comme seule prétention en résultant, une demande d’indemnisation pour le préjudice causé par cette situation. S’il demande l’infirmation des chefs du jugement ayant ordonné son expulsion et l’ayant condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, il ne sollicite pas expressément le rejet de ces demandes des bailleurs et ne formule aucun moyen à ce titre. La cour ne peut donc que confirmer ces chefs du jugement déféré, étant ajouté que M. [I], qui a été expulsé, ne demande pas la réintégration des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Le premier juge a considéré que si certains d’entre eux relevaient de l’entretien courant du bien par le locataire, les nombreux désordres objectivés par le commissaire de justice relevaient des réparations et de l’entretien à la charge des propriétaires afin de mettre à disposition un bien décent et dont le locataire peut jouir paisiblement, retenant également que M. [S] et Mme [M] ne s’étaient pas assurés de l’état du bien lors de son acquisition afin de respecter leur obligation de délivrance d’un logement décent. Il a conclu que ce manquement des bailleurs avait causé à M. [I] un préjudice de jouissance direct et certain qu’il a indemnisé à hauteur de 1 500 euros.

M. [I] sollicite l’infirmation du jugement quant au quantum des dommages et intérêts alloués par le premier juge en réparation de son préjudice de jouissance, sollicitant, comme en première instance, l’octroi d’une somme de 8 190 euros.

Il fait valoir que même s’il n’a pas reconnu l’insalubrité des lieux, le premier juge a estimé que les bailleurs n’avaient pas respecté leurs obligations contractuelles de délivrance d’un logement décent prévues aux articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il affirme qu’il résulte des deux constats d’huissier de justice qu’il s’agissait de gros travaux incombant aux propriétaires et non au locataire de sorte qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a reconnu son trouble de jouissance du fait de l’état dégradé des lieux.

M. [S] et Mme [M] s’opposent à cette demande.

Ils soutiennent que M. [I] ne résidait pas dans le pavillon mais aux Pays-Bas ; qu’il l’utilisait uniquement comme lieu de stockage pour son entreprise et qu’en sa qualité de locataire non occupant, il est donc particulièrement mal fondé à demander l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Ils ajoutent que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et que M. [I] a laissé le logement se dégrader pour leur nuire ; qu’il ne les a pas informés immédiatement du dégât des eaux subi en août 2022 dont l’origine demeure à ce jour inconnue ; que s’il a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, il n’a pas répondu aux sollicitations de ce dernier pour la réalisation d’une expertise ou la fourniture de devis.

Ils relèvent que le constat du 19 août 2022 a été réalisé sur la base de photographies, non datées, transmises par M. [I] au commissaire de justice. Ils soutiennent qu’en tout état de cause, il en ressort que le logement, pris à bail par ce dernier depuis plus de 20 ans, n’a fait l’objet d’aucun entretien par ses soins et qu’une partie du plafond s’est effondré, manifestement à cause d’un problème d’infiltration plus ancien et que le dégât des eaux ne permet pas d’expliquer l’état de dégradation des peintures. Ils ajoutent qu’au regard du constat du 2 décembre 2022, M. [I] n’a entrepris aucune démarche pour limiter les conséquences du dégât des eaux et ne leur a pas permis d’intervenir.

Ils relèvent que M. [I] ne justifie d’aucun constat d’insalubrité du logement et n’établit ni la réalité ni l’étendue du préjudice de jouissance allégué.

Ils ajoutent enfin que c’est à tort que le premier juge a considéré qu’ils ne s’étaient pas assurés de l’état du bien lors de son acquisition afin de respecter leurs obligations de délivrance d’un bien décent, rappelant que M. [I] occupe les lieux depuis 1999 ; qu’il était alors en parfait état; que l’absence d’état des lieux d’entrée et le fait qu’il renouvelle le bail en 2003 permettent de justifier de la qualité de l’état du logement au moment de sa prise de possession par le locataire. Ils relèvent que M. [I] n’a jamais signalé la moindre difficulté auprès de ses propriétaires et qu’il n’a pas répondu à leur demande de rendez-vous pour une expertise suite au dégât des eaux.

Ils en concluent que M. [I], qui a manqué à son obligation d’entretien courant du logement et de ses équipements, est directement responsable de la dégradation du logement.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Cette garantie joue dès lors que le locataire est troublé dans la jouissance paisible des lieux loués.

Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis (civ. 3ème, 11 octobre 2018, n°17-21.286).

Il s’ensuit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure ou faute du locataire.

En l’espèce, le fait que M. [I] ne serait pas occupant du logement n’est pas de nature à l’empêcher de faire valoir les dispositions d’ordre public relatives à la décence et l’entretien du logement mais pourra être pris en compte dans l’appréciation du préjudice de jouissance pouvant résulter de manquements du propriétaire à ses obligations.

La cour relève qu’aucune des parties ne produit d’état des lieux d’entrée, de sorte que M. [I] est présumé avoir reçu le bien en bon état de réparation en application de l’article 1730 du code civil, étant ajouté que le constat du commissaire de justice faisant état d’importants désordres dans le logement date du 2 décembre 2022, soit presque 20 ans après l’entrée dans les lieux du locataire, le bail ayant pris effet au 1er janvier 2003.

Il est rappelé que M. [S] et Mme [M] sont devenus propriétaires des lieux donnés à bail le 28 décembre 2021 et qu’ils sont donc tenus, en tant que bailleurs, de respecter les obligations en résultant notamment celles fixées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est établi que le bien a subi un dégât des eaux le 16 août 2022 lequel a fait l’objet d’une déclaration de sinistre par M. [I] auprès de son assureur le 18 août suivant.

M. [I] produit un procès-verbal de constat de dépôt du 19 août 2022 par lequel le commissaire de justice atteste du dépôt en son étude de trois photographies prises par le locataire le 19 août 2022 reçues par voie électronique via un procédé sécurisé, la géolocalisation de ces photographies correspondant à l'[Adresse 7] à [Localité 8]. Elles représentent pour l’une d’elle une partie de plafond troué et pour les deux autres des sols comportant une partie plus foncée. Le commissaire de justice, qui n’a effectué aucune constatation propre, reprend les déclarations de M. [I] à savoir : 'effondrement d’un toit et inondations au sous-sol. Un mardi 16 août le plafond qui se trouve près du couloir s’est complètement effondré à cause de l’humidité due à la forte tempête de pluie. De plus, il y a eu une inondation au sous-sol de la maison.'

Il verse par ailleurs aux débats un procès-verbal de commissaire de justice s’étant rendu sur les lieux le 2 décembre 2022 démontrant que le bien est affecté de très nombreux désordres et notamment : gouttière située en bout de toiture en très mauvais état (tordue et affaissée). Toiture en très mauvais état et non pas plane, envahie par la végétation et les feuilles et avec de nombreux trous générant des fuites d’eau et des dégâts des eaux à l’intérieur du logement. Muret extérieur fissuré et cassé. Porte extérieure du garage détruite, le montant en bois gauche est vermoulu et s’est détaché de la structure. Porte d’entrée impossible à fermer correctement ; par ailleurs, la poignée est à moitié arrachée. Plafond intérieur en partie effondré dans l’entrée. Murs, sols et plafonds en très mauvais état, peintures écaillées. Des installations électriques inutilisables du fait d’un dégât des eaux ; absence d’électricité dans les toilettes. La chasse d’eau ne fonctionne pas ; les WC sont inutilisables. Le mur de droite de la salle de bains est affaissé, robinetterie défectueuse de la baignoire, odeur d’humidité importante dans la salle de bain. Absence d’électricité dans la cuisine. Volets cassés dans le séjour, fenêtre difficile à ouvrir, la pièce est alimentée en électricité par un dispositif provisoire. Sol du sous-sol abîmé par plusieurs dégâts des eaux qui sont survenus à proximité immédiate du réseau électrique. Dans la partie chambre, au niveau du radiateur, le mur est complètement détruit, la vitre du vélux dans les combles est cassée avec de nombreuses traces d’écoulements d’eau, trou dans le plancher entre les deux lits. Extérieurs en friche et cabane complètement délabrée.

Le commissaire de justice conclut que d’une manière générale, l’appartement est particulièrement vétuste et n’est pas équipé du minimum essentiel à l’habitation.

Le procès-verbal du commissaire de justice du 29 avril 2025 de constat de dépôt de photographies prises le 28 avril 2029 ne concerne que l’extérieur de la maison et a été fait à l’initiative de M. [V] afin de 'faire constater que la propriété est inoccupée et que les travaux de remise en état n’ont pas été réalisés'.

Aucun arrêté d’insalubrité n’est produit, la mairie de [Localité 8] ayant indiqué, par courrier du 5 février 2024, que le service d’hygiène n’avait pas reçu la fiche de signalement insalubrité de M. [I].

Pour autant, les importants désordres constatés caractérisent incontestablement un défaut des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent et de le maintenir en état et d’assurer à leur locataire une jouissance paisible des lieux. Il est rappelé que ces obligations sont des obligations de résultat qui ne cèdent que devant la force majeure et la faute de la victime dont la charge de la preuve incombe aux bailleurs.

Les bailleurs n’établissent pas l’origine de ces désordres faute de production d’une expertise ou de tout autre élément permettant d’établir que M. [I] serait à l’origine des importantes dégradations constatées dans tout le logement en raison d’un manque d’entretien du bien, étant relevé que le locataire n’est tenu que de l’entretien courant du bien et des réparations locatives.

De même, ils ne démontrent pas que le dégât des eaux survenu en août 2022 et l’absence de suites données par le locataire en serait à l’origine, notamment quant à l’effondrement du plafond. Ils ne justifient d’aucun entretien courant du bien ni de réparations à l’exception de travaux d’électricité et de plomberie effectués en 2015. De même, M. [S] et Mme [M] ne démontrent pas avoir pris connaissance de l’état du bien ou tenté de le faire lors de l’acquisition du bien pour s’assurer de son état et du respect de leurs obligations contractuelles, de sorte que leur responsabilité est engagée.

Cependant, il convient de tenir compte que M. [I] n’a jamais adressé de réclamations (mise en demeure, demande de travaux…) aux bailleurs quant à l’état du logement avant la présente procédure alors qu’il avait nécessairement dû se rendre compte de la dégradation de l’état du bien et ce même avant la survenance du dégât des eaux et qu’il n’a pas pris la précaution d’alerter les bailleurs en temps opportun de la situation, de sorte que cette négligence a contribué à la réalisation des désordres. Il ne justifie pas, au surplus, avoir donné suite aux demandes des bailleurs de pouvoir intervenir dans les lieux pour effectuer les réparations nécessaires.

Enfin, il sera tenu compte que M. [I] ne conteste pas les allégations des bailleurs selon lesquelles il résidait principalement aux Pays-Bas, ce qui ressort également du sms qu’il a adressé à l’ancien propriétaire lors de sa volonté d’acquérir le bien (pièce 2 des intimés).

Au vu de l’ensemble des observations qui précèdent, la cour dispose d’éléments suffisants pour fixer l’indemnisation de M. [I] au titre du préjudice de jouissance à la somme de 1 500 euros comme l’a justement apprécié le premier juge.

Le jugement déféré est en conséquence confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [S] et Mme [M]

M. [S] et Mme [M] font grief au premier juge de les avoir déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour manquement du locataire à ses obligations aux motifs qu’ayant l’obligation de lui remettre un logement décent et qu’ils avaient manqué de diligence pour s’assurer de l’état du bien quand ils avaient acquis, ils ne pouvaient soutenir qu’il appartenait au locataire de suppléer leur carence.

Au soutien de leur demande en paiement de la somme de 25 000 euros, ils indiquent avoir remis un bien dans un état décent à M. [I] et déduisent des constats versés aux débats et de l’absence de signalement du dégât des eaux dans un délai raisonnable une dégradation importante du logement depuis qu’ils l’ont acquis en janvier 2022. Ils ajoutent que le locataire n’a effectué aucune démarche pour solutionner le problème et qu’il n’avait effectué aucun signalement préalablement alors qu’un problème d’infiltration devait préalablement exister pour qu’une partie du plafond s’effondre. Ils en déduisent que M. [I] s’est rendu responsable de l’aggravation des désordres tant au niveau de la toiture que de l’ensemble du logement. Ils ajoutent qu’il n’a jamais procédé à l’entretien courant du logement et de ses équipements.

Ils exposent être contraints de prendre en charge les travaux leur incombant en leur qualité de propriétaires, ceux liés aux sinistre en cours depuis plus d’un an ainsi que les travaux d’entretien courant qui auraient dû être mis en oeuvre par M. [I] durant le bail. Ils soutiennent avoir mandaté leur assureur et qu’un expert doit se rendre sur place le 16 décembre prochain mais qu’en tout état de cause, les travaux de reprise de la charpente ne seront pas pris en charge par leur assureur.

M. [I] conclut au débouté de cette demande en faisant valoir que M. [S] et Mme [M] ont visité les lieux avant leur acquisition et avaient donc connaissance de l’état dégradé du bien. Il soutient qu’il est fort probable qu’ils aient accepté la situation en vue de sa revente à un promoteur immobilier.

Sur ce,

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au baux meublés (article 25-12) dispose que le locataire est obligé de:

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il est rappelé qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, M. [I] est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparation. Aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé et M. [S] et Mme [M] ne produisent aucun autre document tel un procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé à leur demande et se fondent sur celui du 2 décembre 2022 émanant du locataire.

Les bailleurs, qui ne versent aux débats aucune expertise permettant de déterminer les responsabilités de chacun dans les désordres, ne justifient pas que l’absence d’entretien du bien par M. [I] serait à l’origine de l’ensemble des dégradations et de l’état du bien tel que mentionné dans ce constat, étant relevé qu’en sa qualité de locataire, il n’était tenu que de l’entretien courant et qu’il a été jugé que les bailleurs avaient manqué à leur obligation d’entretien et de réparation, étant rappelé que les réparations importantes, dont celles de la toiture et du plafond, incombent par nature au propriétaire.

Par ailleurs, il appartenait également à M. [S] et Mme [M] de s’assurer de l’état du pavillon lors de son acquisition, ce qu’ils ne justifient pas avoir fait.

Enfin, ils ne précisent pas la nature des travaux qu’ils entendent mettre à la charge de M. [I] et ne produisent aucun justificatif de leur coût, ne permettant pas à la cour d’apprécier l’étendue et le montant de leur préjudice qui en résulterait. Il n’est justifié d’aucune expertise qui serait en cours de réalisation.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [S] et Mme [M] de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du sens du présent arrêt, il convient de condamner M. [S] et Mme [M] aux dépens de première instance et d’appel et d’infirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens.

Il convient de condamner M. [S] et Mme [M] à payer à M. [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ils sont en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a validé le congé délivré le 28 juin 2023 et partagé les dépens ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions dévolues à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le congé pour reprise délivré par M. [Y] [S] et Mme [O] [M] à M. [W] [I] le 28 juin 2023 est nul ;

Condamne M. [Y] [S] et Mme [O] [M] à payer à M. [W] [I] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice en résultant;

Condamne M. [Y] [S] et Mme [O] [M] à payer à M. [W] [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leur demande ;

Condamne M. [Y] [S] et Mme [O] [M] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,