COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 JUIN 2025

N° RG 24/06606 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WZVC

AFFAIRE :

[C] [V]

…

C/

Etablissement Public OPH HAUTS DE SEINE HABITAT

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de VANVES

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 05.06.2025

à :

M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES (626)

M^e Caroline CHARRON-DUCELLIER, avocat au barreau de VERSAILLES (526)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [C] [V]

né le 25 Juin 1967 à [Localité 5] (SENEGAL)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [L] [W] épouse [V]

née le 04 Novembre 1967 à [Localité 5] (SENEGAL)

de nationalité Sénégalaise

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 26559

APPELANTS

****************

Etablissement Public OPH HAUTS DE SEINE HABITAT

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 279 200 224

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Caroline CHARRON-DUCELLIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 526

Plaidant : M^e Fabien BODIN, du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2019, l’établissement public Hauts de Seine Habitat – OPH a donné à bail à M. [C] [V] et Mme [L] [W] épouse [V] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1], [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 659,74 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 octobre 2022, l’OPH Hauts de Seine Habitat a fait délivrer à M. [V] et Mme [W] un commandement de payer la somme de 3 105,31 euros, pour des loyers impayés, selon décompte arrêté au 26 octobre 2022.

Le commandement, qui visait la clause résolutoire insérée dans le bail, est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 avril 2024, l’OPH Hauts de Seine Habitat a fait assigner en référé M. [V] et Mme [W] aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement d’une provision de 9 219,74 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 16 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves, statuant en référé, a :

— au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, vu l’urgence,

— déclaré la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes recevables,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail signé par les parties à la date du 31 décembre 2022 à minuit,

en conséquence,

— ordonné à M. [V] et Mme [W] de quitter les lieux situés [Adresse 1], [Localité 3], au plus tard deux mois après un commandement de quitter les lieux délivré conformément à 1' article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— passé ce délai, autorisé l’expulsion de M. [V] et de Mme [W], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des défendeurs, sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement M. [V] et Mme [W] à verser à l’Etablissement Public Hauts de Seine Habitat – OPH, la somme de 11 873,38 euros, au titre des loyers et charges impayés à la date du 24 mai 2024,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 926, 86 euros, et condamné solidairement M. [V] et Mme [W] à son paiement à l’Etablissement Public Hauts de Seine Habitat – OPH, à compter de la résiliation du contrat de bail, jusqu’a la libération effective des lieux avec remise des clés,

— débouté l’Etablissement Public Hauts de Seine Habitat – OPH de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [V] et Mme [W] aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 15 octobre 2024, M. [V] et Mme [W] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

— débouté l’Etablissement Public Hauts de Seine Habitat – OPH de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [V] et Mme [W] demandent à la cour, au visa de l’article 24 V et VII de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, de :

'- débouter l’Etablissement Public Hauts de Seine Habitat – OPH de toutes ses demandes à toutes fins qu’elles comportent,

— infirmer l’ordonnance de référé des chefs critiqués portant sur les dispositions de la décision ayant :

— dit la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes recevables,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail d’habitation à la date du 31 décembre 2022,

— ordonné à M. et Mme [V] de quitter les lieux au plus tard deux mois après un commandement de quitter les lieux,

— autorisé l’expulsion de M. et Mme [V] et de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autorisé la séquestration du mobilier,

— condamné solidairement M. et Mme [V] à verser à l’Etablissement Public Hauts de Seine Habitat – OPH, la somme de 11 873,38 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 24 mai 2024,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges à la somme de 926,86 euros, condamné M. et Mme [V] à son paiement à l’Etablissement Public Hauts de Seine Habitat – OPH à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clés,

— condamné M. et Mme [V] aux entiers dépens,

en conséquence,

— informer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— fixer le montant des arriérés locatifs à la somme de 8 768,08 euros au 25 mars 2025 après virement de la CAF, montant dont il conviendra de déduire tous les règlements à intervenir à compter de cette date jusqu’à la décision à intervenir,

— autoriser M. et Mme [V] à régler les arriérés locatifs de façon échelonnée à compter de la signification de la décision à intervenir,

— accorder 30 mois de délais à M. et Mme [V] pour régler les arriérés locatifs,

— ordonner que M. et Mme [V] soient autorisés à régler ces arriérés locatifs en 30 mensualités d’égal montant soit 200 euros, le solde étant réglé avec la dernière échéance, en sus du loyer courant,

— suspendre les effets de la clause résolutoire compte tenu des délais accordés et suspendre toutes les conséquences mentionnées dans l’ordonnance de la mise en 'uvre de cette clause, à savoir le départ des époux [V] des lieux loués, leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur fait, la séquestration du mobilier et le paiement d’une indemnité d’occupation aux lieu et place du loyer,

— ordonner que si les locataires se libèrent de leur dette locative dans les délais accordés et selon les modalités fixées par la cour, la clause résolutoire ou de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des concluants,

— statuer ce que de droit sur les dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’OPH Hauts de Seine Habitat demande à la cour, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :

'- confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de proximité de Vanves le 16 septembre 2024 sous le RG n° 12-24-000205 en toutes ses dispositions ;

— en conséquence, débouter M. [V] et Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Hauts-de-Seine Habitat – OPH ;

— condamner solidairement M. [V] et Mme [V] à verser à Hauts de Seine Habitat – OPH, la somme de 14 762, 88 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 janvier 2025,

— condamner M. [V] et Mme [V] à payer à Hauts-de-Seine Habitat – OPH, la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [V] et Mme [V] aux entiers dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. '

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Les appelants indiquent avoir repris le paiement du loyer depuis mai 2024 et affirment avoir réglé 1 200 euros au titre de l’arriéré.

Ils exposent avoir réalisé de nombreuses démarches administratives qui ont permis le versement d’allocations logement à hauteur de 1 833, 02 euros et devraient aboutir au paiement complémentaire de 3 972 euros par la caisse d’allocations familiales lorsqu’un plan d’apurement sera mis en place.

Contestant le décompte produit par leur bailleur, ils indiquent qu’un surloyer leur était facturé et qu’il a vocation à être supprimé puisqu’ils ont justifié de leurs revenus.

Ils en déduisent être bien fondés à réclamer l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’OPH Hauts de Seine Habitat conclut en réponse à la confirmation de l’ordonnance querellée, faisant valoir que, si ses locataires ont repris le paiement du loyer courant, leur dette reste importante et que le versement éventuel de rappels d’allocation logement ne permet pas de garantir leur capacité à s’acquitter de l’arriéré.

Il soutient que leur mauvaise foi est établie par l’absence de commencement de tout apurement de la dette locative et sollicite le rejet de la demande de délais de paiement formée par M. et Mme [V].

Sur ce,

Il convient de constater à titre liminaire que la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas contestée.

sur la dette locative

En application de l’article 835 du code de procédure civile, ' Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

L’OPH Hauts de Seine Habitat verse aux débats un décompte locatif qui fait apparaître un solde débiteur de 14 512, 88 euros à la date du 15 avril 2025 (loyer de mars inclus), mentionnant une régularisation d’APL de 1 833, 02 euros relative à la période de juin à novembre 2023 et les trois paiements effectués par M. et Mme [V] de 1200 euros le 7 mars 2025, 300 euros le 23 mars 2025 et 250 euros le 7 avril 2025.

Mme [W] épouse [V] et M. [V] versent aux débats leur avis d’échéance du 24 mars 2025 faisant état d’une dette de 10 601, 10 euros, sans que cet avis permette de comprendre la différence avec le décompte susvisé.

Il y a lieu en conséquence de condamner solidairement Mme [W] épouse [V] et M. [V] à verser à l’OPH Hauts de Seine Habitat, en deniers ou quittances valables, une provision de 14 512, 88 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 15 avril 2025, terme de mars inclus. L’ordonnance déférée sera émendée de ce chef.

sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [W] épouse [V] et M. [V] démontrent avoir envoyé au service compétent leur avis d’imposition 2024, qui aboutira, au regard de leurs ressources, à la suppression du supplément de loyer de solidarité qui a été appliqué en mars 2025 pour un montant total de 7 722, 74 euros (2 263, 38 + 4 526, 76 euros).

De même, il est justifié que la caisse d’allocations familiales a vocation à verser un autre rappel d’allocation logement après la mise en place d’un plan d’apurement, pour la période de décembre 2023 à ce jour, et la dette locative sera donc amenée à diminuer de façon très significative.

Les locataires ayant repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juin 2024, démontrant ainsi leur bonne foi, et justifiant de revenus leur permettant de régler leur dette en sus du loyer courant, il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Mme [W] épouse [V] et M. [V] des délais de paiement pour s’acquitter de leur dette locative en précisant que si les locataires se libèrent dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Les délais de grâce étant une mesure de faveur accordée aux locataires, il y a lieu de dire que Mme [W] épouse [V] et M. [V] conserveront in solidum la charge des dépens d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée à l’OPH Hauts de Seine Habitat et à l’octroi de délais de paiement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [C] [V] et Mme [L] [W] épouse [V] à payer à l’OPH Hauts de Seine Habitat, en deniers ou quittances valables, la somme provisionnelle de 14 512, 88 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 15 avril 2025, terme de mars 2025 inclus ;

Autorise M. [C] [V] et Mme [L] [W] épouse [V] à se libérer de leur dette par 30 versements mensuels successifs de 200 euros, en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois qui suivra la signification de la présente décision, le solde étant versé le 31ème mois ;

Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement de cette mensualité ou du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [C] [V] et Mme [L] [W] épouse [V] aux dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente