Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 25 novembre 2025, n° 23/06430

TGI Nanterre 13 septembre 2021

CA Versailles
Confirmation 25 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Violation des règles de mise en concurrence
La cour a estimé que les résolutions étaient régulières et que la mise en concurrence avait été respectée, rendant ainsi la demande d'annulation infondée.
Rejeté
Préjudice subi en raison des tracas liés au litige
La cour a jugé que Monsieur [J] n'avait pas établi de préjudice suffisant justifiant l'octroi de dommages-intérêts pour les tracas allégués.
Rejeté
Frais irrépétibles liés à la première instance
La cour a jugé que la demande était irrecevable car le jugement attaqué avait déjà statué sur les frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 25 nov. 2025, n° 23/06430
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/06430
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nanterre, 13 septembre 2021, N° 17/12121
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Amandine LAGRANGEAgnès MARTIN DELION
Cabinet(s) :	SELARL DES DEUX PALAISAARPI FLORENT AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU B<unk>TIMENT G DU « GROUPE D' IMMEUBLES LES NOUVEAUX TEMPS »

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/06430 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WCP4

AFFAIRE :

[O] [J]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU BÂTIMENT G DU « GROUPE D’IMMEUBLES LES NOUVEAUX TEMPS », représenté par son syndic actuellement en exercice, la SAS CANOPEE GESTION

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Septembre 2021 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 17/12121

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Amandine [Localité 6],

M^e Stéphanie GAUTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [O] [K] [U] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU BÂTIMENT G DU « GROUPE D’IMMEUBLES LES NOUVEAUX TEMPS », représenté par son syndic actuellement en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 et M^e Agnès MARTIN DELION, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1162

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [P] [L] est propriétaire des lots n° 8.048 et 8.049 dans le bâtiment G du groupe d’immeubles 'Les Nouveaux temps’ sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Au cours de l’assemblée générale du 23 mai 2017 ont été votées notamment les résolutions suivantes :

— résolution n° 5 décidant de la réalisation de travaux de ravalement des façades sans isolation thermique et remise en état des balcons de la plate forme à la terrasse supérieure (R + 10) confiés à l’entreprise Marteau ;

— résolution n° 7 confiant la maîtrise d’oeuvre au cabinet Benoit Ferré ;

— résolution n° 11 décidant de la réalisation de travaux de réfection de la totalité de l’étanchéité des terrasses accessibles R + 9 confiés à l’entreprise Intrasec ;

— résolution n° 13 confiant la maîtrise d’oeuvre au cabinet Benoit Ferré ;

— résolution n° 14 décidant de la réalisation de travaux de réfection de la totalité de l’étanchéité de la terrasse inaccessible haute confiés à l’entreprise Intrasec ;

— résolution n° 16 confiant la maîtrise d’oeuvre au cabinet Benoit Ferré ;

— résolution n° 21 décidant de recourir à un prêt collectif.

Saisi par M. [J] selon assignation datée du 21 août 2017, le Tribunal judiciaire de Nanterre a suivant jugement en date du 13 septembre 2021 :

— débouté M. [P] [L] de sa demande d’annulation de la résolution n° 5 ;

— annulé les résolutions n° 7, 13 et 16 ;

— débouté M. [J] de sa demande indemnitaire ;

— condamné le syndicat des copropriétaires du bâtiment G du groupe d’immeubles 'Les nouveaux temps’ sis [Adresse 2], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', à payer à M. [J] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dispensé M. [P] [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— accordé à Maître [Localité 6] le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment relevé :

— que s’agissant de la résolution n° 5, l’obligation de mise en concurrence avait été respectée ;

— que concernant les résolutions n° 7, 13 et 16, tel n’avait pas été le cas, car la mission du Cabinet Ferré était distincte de celles à lui précédemment confiées si bien que par application de l’assemblée générale du 10 décembre 2015, une mise en concurrence était nécessaire ;

— que concernant la résolution n° 21, il s’agissait d’un prêt qui n’engageait pas le syndicat des copropriétaires, mais seulement les copropriétaires désireux de souscrire un prêt pour acquitter les appels de fonds afférents aux travaux.

Par déclaration en date du 11 septembre 2023, M. [J] a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 5 juin 2024, il expose :

— qu’il ne forme ni ne maintient de demande d’annulation des résolutions n° 16 et 21 ;

— qu’une résolution ne peut porter sur plusieurs questions ; que les résolution n° 5, 11 et 14 auraient dû être dédoublées pour qu’il soit statué sur la question des travaux et celle de la souscription d’une police d’assurance dommages-ouvrage ;

— que lors de l’assemblée générale du 10 février 2015, le seuil financier à partir duquel la mise en concurrence était obligatoire avait été fixé à 2 000 euros par contrat ou marché ;

— que c’est en vain que le syndicat des copropriétaires excipe du jugement interlocutoire du 19 décembre 2019 qui n’a pas tranché la question de l’annulation des résolutions en cause.

M. [J] demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des résolutions n° 5 et 21 et n’a pas statué sur le sort des résolutions n° 11, 14 et 16 de l’assemblée générale du 23 mai 2017, et a rejeté ses demandes indemnitaires ;

statuant à nouveau :

— annuler les résolutions n° 5, 11 et 14 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, outre les dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel, outre les dépens ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes.

Dans ses conclusions notifiées le 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires réplique :

— que par jugement du 19 décembre 2019, le tribunal a débouté M. [J] de ses demandes d’annulation des résolutions n° 6, 12, 15 et 20 et ordonné la réouverture des débats s’agissant des résolutions n° 7, 3, 16 et 21 ;

— que si dans le jugement attaqué le tribunal n’a pas cité les résolutions n° 11 et 14, il s’agit d’une simple erreur matérielle ;

— que seules les résolutions n° 5, 11 et 14 restent en litige, mais une partie de l’argumentation de M. [P] [L] (relative au défaut de respect de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, et à l’assurance dommages-ouvrage) a été rejetée par le jugement précité, le renvoi étant limité à la seule question de la mise en concurrence ;

— que de plus, la Cour de cassation considère qu’il est possible de voter sur plusieurs points en une seule et unique résolution s’il n’y a pas nécessité de délibérations distinctes ;

— que l’appelant n’explicite nullement son moyen relatif au défaut de respect de l’obligation de mise en concurrence ; que l’assemblée générale du 10 décembre 2015 a uniquement décidé de fixer à 2 000 euros le seuil à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, mais n’a aucunement délibéré sur les modalités de cette mise en concurrence ;

— que par ailleurs, l’assemblée générale querellée s’est prononcée au vu de 5 devis ;

— que s’agissant de l’assurance dommages-ouvrage, il n’y avait pas lieu à mise en concurrence ;

— que les demandes indemnitaires de M. [J] ont été rejetées à bon droit.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— débouter M. [J] de ses prétentions ;

— le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens qui seront recouvrés par Maître Gautier.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

MOTIFS

M. [J] demande à la Cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 21 et en ce qu’il n’a pas statué sur le sort de la résolution n° 16, mais ne forme, dans le dispositif de ses conclusions, aucune prétention relative à ces deux résolutions. Or la présente juridiction est tenue par le seul dispositif des écritures d’appelant, comme il est dit à l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile. Il s’ensuit qu’elle n’a pas à statuer sur le sort des résolutions n° 16 et 21.

Par ailleurs, il résulte de la lecture de l’exorde du jugement que M. [J] avait réclamé notamment, dans ses conclusions notifiées le 3 mai 2019, l’annulation des résolutions n° 5, 11 et 14 ; dès lors que le tribunal a expressément annulé d’autres résolutions mais a débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, il a nécessairement rejeté la demande d’annulation des résolutions n° 5, 11 et 14 ici en litige.

A titre liminaire, la Cour observe qu’aucune des parties n’a versé aux débats le jugement du 19 décembre 2019, la mettant ainsi dans l’impossibilité de déterminer si ledit jugement a tranché une partie du litige ou non ; il sera rappelé que l’autorité de chose jugée ne s’attache qu’au dispositif du jugement, alors qu’il résulte de la lecture de l’exorde de celui du 13 septembre 2021 que cette décision, si elle avait débouté M. [J] de sa demande d’annulation des résolutions n° 6, 12, 15 et 20, n’avait pas statué sur le sorte des autres et s’était contentée d’ordonner la réouverture des débats.

S’agissant de la résolution n° 5 décidant de la réalisation de travaux de ravalement des façades sans isolation thermique et remise en état des balcons de la plate forme à la terrasse supérieure (R + 10) confiée à l’entreprise Marteau :

Le moyen relatif à la dissociabilité de plusieurs questions qui auraient fait l’objet d’un vote unique ne peut être ici retenu, car n’intervenait qu’une seule résolution relative à des travaux. En effet, si l’assemblée générale a décidé de ceux-ci, et en a confié la réalisation à l’entreprise Marteau pour un montant de 330 409,12 euros TTC auquel il convenait d’ajouter 7 390,12 euros pour le coût de l’assurance dommages- ouvrage obligatoires, contrairement à ce que soutient l’appelant cette assemblée générale n’a pas été amenée, lors du vote de cette résolution, à examiner plusieurs résolutions qui auraient dû être dissociées car il n’était nullement question de souscrire un contrat d’assurance mais simplement de budgéter le paiement des primes. Il n’y avait pas non plus, pour les mêmes raisons, lieu de respecter une obligation de mise en concurrence du chef de l’assurance.

M. [J] invoque la violation de l’article 21 § 2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que celle des articles 9, 17 et 26 § 4 du décret du 17 mars 1967.

Selon le premier de ces textes, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2015, une résolution n° 20 a fixé le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire à 1 000 euros TTC. Tel était le cas ici, car le montant en jeu, 330 409,12 euros, était largement supérieur au seuil susvisé.

En vertu de l’article 26 § 4 du décret du 17 mars 1967 en sa version alors applicable, lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.

Dans une lettre du 30 mars 2017, le syndic avait indiqué à un certain nombre de copropriétaires (Mme [Y], M. [W] et M. [D]) que lors du conseil syndical du 27 septembre 2016, le choix des entreprises consultées avait été soumis au conseil syndical pour approbation préalable. A été produit un document émanant de ce dernier daté du 18 avril 2017, intitulé ' rapport du conseil syndical sur le projet de ravalement de l’immeuble', dans lequel il faisait part de son avis sur ces travaux, analysant le projet au vu des devis des entreprises consultées et des documents établis par le cabinet Ferré dans le cadre de la mission par lui remplie. Il faut nécessairement en déduire que cet organe de la copropriété a été dûment consulté.

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Les convocations adressées aux divers copropriétaires sont régulières de ce chef.

L’article 17 du même décret prévoit que :

Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil.

Il s’avère que la résolution querellée a été adoptée à la majorité des membres présents ou représentés, alors qu’ont été recensés les votes en faveur de celle-ci (634951 sur 756674 tantièmes), contre (121723 sur 756674 tantièmes, avec les noms des intéressés), et les abstentions (48654 tantièmes, également avec les noms des intéressés). La feuille de présence est manquante, mais il est signalé en dernière page qu’elle a été émargée ; cette anomalie ne suffit pas à entraîner la nullité de l’assemblée générale et donc de la résolution en cause. Enfin le procès-verbal d’assemblée générale est signé par le président, par le secrétaire et par les deux scrutateurs.

Et concernant l’obligation de mise en concurrence qui n’aurait pas été respectée, l’appelant ne développe pas dans ses écritures d’arguments à ce sujet tandis que de son côté, le syndicat des copropriétaires fait valoir que cinq devis avaient été adressés au syndic.

Dans ces conditions, la résolution en cause est régulière, et le jugement sera confirmé en ce qu’il a refusé de l’annuler.

S’agissant de la résolution n° 11 décidant de la réalisation de travaux de réfection de la totalité de l’étanchéité des terrasses accessibles R + 9 confiée à l’entreprise Intrasec :

Là encore, le moyen relatif à la dissociabilité de plusieurs questions qui auraient fait l’objet d’un vote unique ne peut être ici retenu, car n’intervenait qu’une seule résolution relative à des travaux, même si le coût de l’assurance dommages-ouvrage était budgété.

Le procès-verbal d’assemblée générale est régulier comme il a été dit supra.

Il s’avère que la résolution querellée a été adoptée à la majorité des membres présents ou représentés, alors qu’ont été recensés les votes en faveur de celle-ci (749604 sur 805328 tantièmes), contre (55724 sur 805328 tantièmes, avec les noms des intéressés), et les abstentions (0 tantième).

A l’instar de ce qui s’est produit pour la précédente résolution, le conseil syndical a bien été consulté au préalable, ce qui était obligatoire car le montant des sommes en jeu (40 588,55 euros) excédait le seuil de 1 000 euros ; il s’ensuit que cette résolution est régulière et le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant de la résolution n° 14 décidant de la réalisation de travaux de réfection de la totalité de l’étanchéité de la terrasse inaccessible haute confiée à l’entreprise Intrasec :

Les mêmes observations que ci-dessus seront reconduites au sujet de la régularité formelle de l’assemblée générale, tant en ce qui concerne les convocations, que le procès-verbal d’assemblée générale et la question de la dissociabilité des résolutions.

Il s’avère que la résolution querellée a été adoptée à la majorité des membres présents ou représentés, alors qu’ont été recensés les votes en faveur de celle-ci (672601 sur 783111 tantièmes), contre (110510 sur 783111 tantièmes, avec les noms des intéressés), et les abstentions (222217 sur 783111 tantièmes, avec les nom de l’unique copropriétaire qui s’est abstenu).

A l’instar de la précédente, le conseil syndical a été consulté au préalable alors que le montant des sommes en jeu (57 356,86 euros) excédait le seuil de 1 000 euros ; il s’ensuit que cette résolution est régulière et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

M. [P] [L] réclame des dommages-intérêts au motif qu’il doit être dédommagé des tracas générés par la défense de ses intérêts comme du temps passé avec son conseil dans la conduite de son litige avec la copropriété. S’agissant d’un simple litige relatif à la régularité d’une procédure parvenant au vote d’une assemblée générale, au sujet de travaux de ravalement, et autres, dans la copropriété, M. [K] [U] [L] n’établit pas en quoi il aurait souffert de tracas ou d’inquiétude dans des proportions telles que des dommages-intérêts lui soient dus. Et concernant le temps passé à régler le présent litige, cela entre dans les frais irrépétibles sur le sort sur lesquels il a été statué dans le jugement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [P] [L] de sa demande indemnitaire.

M. [J] réclame la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de première instance. Le jugement attaqué a condamné ce dernier à payer au demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, et sa réformation n’est pas requise, M. [J] réclamant, dans le dispositif de ses conclusions, l’infirmation dudit jugement sauf en ce qu’il (…) l’a débouté de ses autres demandes indemnitaires hormis celles portant l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La demande en paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile est donc irrecevable, de même que celle concernant les dépens de première instance.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires, à hauteur d’appel.

M. [J] sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 13 septembre 2021 ;

— REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du bâtiment G du groupe d’immeubles 'Les Nouveaux temps’ sis [Adresse 3] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [O] [P] [L] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Gautier conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT