COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 66B

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 JUIN 2025

N° RG 22/02823 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VE2L

AFFAIRE :

S.A.S. ALL WISHES IMMO

C/

S.E.L.A.R.L. AXYME en la personne de Maître [W] [T], en qualité de mandataire liquidateur de la SAS BELGRAND IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Avril 2022 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 20/00600

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marie DE LARDEMELLE, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. ALL WISHES IMMO

N° SIRET : 842 171 225

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Marie DE LARDEMELLE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 29

APPELANTE

****************

S.E.L.A.R.L. AXYME en la personne de Maître [W] [T], en qualité de mandataire liquidateur de la SAS BELGRAND IMMOBILIER

N° SIRET : 830 793 972

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport .

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Par jugement du 11 octobre 2018, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Belgrand Immobilier ayant son siège [Adresse 3]), et désigné la société Axyme en la personne de Maître [W] [T] en qualité de liquidateur. La société Belgrand, anciennement dénommée alors 3L Partners et dirigée par M. [U] [K], était également titulaire d’un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 4] (Val d’Oise).

Maître [T] a appris fortuitement l’existence de ce bail commercial caché par le dirigeant de la société Belgrand Immobilier. Son gérant, M. [K], avait créé dans les lieux loués une société dénommée AB syndic et gestion, dont son épouse est la dirigeante de droit, avec la même activité, et sans l’autorisation du bailleur.

Maître [T] a résilié le bail le 8 janvier 2019.

Par ordonnance du 24 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la société AB syndic et gestion, laquelle était occupante sans droit ni titre. La société AB Syndic et Gestion s’est ensuite rétablie à [Localité 7], sous la dénomination sociale All Wishes Immo, mais toujours sous le nom commercial AB syndic et gestion.

Antérieurement à sa liquidation judiciaire, la société Belgrand Immobilier – dénommée alors 3L Partners – avait concouru en avril 2018 à la signature avec Mme [H] [G], d’un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 9], au prix de 300 000 euros. Une indemnité d’immobilisation de 30 000 euros avait été versée par l’acquéreur entre les mains de l’agence immobilière, désignée séquestre. Les honoraires de négociation de l’agence, à la charge du vendeur, avaient été fixés à 22 500 euros. Le compromis de vente a été régularisé dans l’établissement de [Localité 11].

En vue de la réitération de la vente, le notaire rédacteur de l’acte authentique s’est adressé en novembre 2018, à l’agence AB Syndic et Gestion de [Localité 11], désormais exploitée de fait par la société AB syndic et gestion, pour récupérer l’indemnité d’immobilisation de 30 000 euros versée par l’acquéreur, qui devait s’imputer sur le prix de vente. La société AB Syndic et Gestion ne lui a alors adressé qu’une somme de 7 252 euros.

Par courriel du 12 novembre 2018, le notaire a réclamé le complément à la société AB syndic et gestion, ce qui lui a été refusé par courriel du même jour. En définitive, l’acte de vente a été signé le 19 avril 2019.

La somme de 7 252 euros a ensuite été restituée par le notaire de Maître [T] ès qualités.

Par exploit du 23 janvier 2020, la société Axyme, en la personne de Maître [T], ès qualités de liquidateur de la société Belgrand Immobilier, a fait assigner la société AB Syndic et Gestion devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamner à lui payer diverses sommes.

Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— condamné la société All Wishes Immo à payer à la société Axyme ès qualités de liquidateur de la SAS Belgrand immobilier, les sommes suivantes :

*au titre de la répétition de l’indu''''''''''''''''15 248 euros,

*sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile'''''..4 000 euros,

— débouté la société All Wishes Immo de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société All Wishes Immo aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par acte du 25 avril 2022, la société All Wishes Immo a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 21 juillet 2022, de :

— la recevoir en son appel et le dire bien fondé,

— réformer le jugement dont appel,

— juger que la société Axyme, ès qualités de liquidateur de la société Belgrand Immobilier sera déboutée de toutes ses demandes,

— condamner la société Axyme aux dépens dont distraction au profit de Maitre Laurie Mallejac.

Par dernières conclusions du 15 janvier 2024, la société Axyme prie la cour de :

— rejeter purement et simplement l’appel interjeté par la société All Wishes Immo ; le déclarant irrecevable et en tout cas mal fondé,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— condamner également la société All Wishes Immo à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de la société Evodroit,

— la condamner également à tous les dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Le tribunal a condamné la société All Wishes Immo au paiement de la somme de 15 248 euros au titre de la répétition de l’indu, estimant que la transaction d’avril 2018 portant sur le bien situé [Adresse 10] a été réalisée par l’agence 3 L Partners de Sannois qui a perçu l’indemnité d’immobilisation de 30 000 euros. Il a jugé que le dirigeant de la société 3L Partners, également dirigeant de fait de la société AB syndic et gestion, aurait dû transférer cette somme sur un compte ouvert dans un établissement ou à la caisse des dépôts et consignations. Il a déduit de l’absence dudit versement la preuve du détournement de la somme de 30 000 euros indiquant que la somme de 7 252 euros transmise au notaire correspondait au montant du dépôt de garantie (30 000 euros diminué du montant de la commission d’agence de 22 500 euros outre d’une somme de 248 correspondant à des frais. Il indique que ce n’est pas le versement de cette somme de 7252 euros qui a débloqué la vente, mais le fait que la rémunération de l’agence ait été réglée par compensation avec la somme conservée indûment par celle-ci, ce qui a eu pour conséquence de réduire le prix à 292 500 euros et de permettre à l’acquéreur de ne débourser que 270 000 euros (300 000 euros étant le prix initialement prévu, réduit de 30 000 euros de dépôt de garantie). Les premiers juges ont déduit également des échanges de courriels avec le notaire que la société AB Syndic et Gestion s’était donc octroyé le droit de conserver la somme correspondant à la commission d’agence, alors que, constituée après le compromis d’avril 2018, la société AB Syndic et Gestion ne pouvait avoir participé à la vente en question et qu’elle ne vient pas aux droits de la société 3L Partners.

Pour critiquer la décision, la société All Wishes Immo fait valoir que le liquidateur judiciaire disposait d’autres moyens d’actions s’il estimait qu’il y avait confusion entre les patrimoines de la société Belgrand immobilier et la société AB Syndic et gestion, qu’il n’a pas, selon elle, entreprises. Elle soutient que la société AB Syndic et Gestion affirme ne pas avoir été bénéficiaire de la somme de 30 000 euros, et que le liquidateur ne justifie pas du fait que la somme encaissée par la société Belgrand a été divertie d’une façon ou d’une autre ou versée à la société AB syndic et gestion. Elle affirme encore qu’il n’est pas établi qu’entre le 8 septembre 2018 et le mois d’octobre 2018 la société AB Syndic et Gestion ait appréhendé 30 000 euros de la société Belgrand Immobilier. Elle considère enfin que le tribunal a déduit faussement de son mail que la société AB immobilier détenait la somme de 30 000 euros, alors qu’elle indique seulement « avancer la somme pour des documents », c’est-à-dire la rédaction de l’acte de vente. Elle soutient avoir pris sur ses fonds propres la somme de 7 252 euros pour éviter tout remous et une plainte au pénal.

En réponse, la société Axyme, mandataire judiciaire agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Belgrand immobilier, soutient que la chronologie des faits, particulièrement la constitution de la société AB Syndic et Gestion, illustre les man’uvres frauduleuses orchestrées par M. [K] et son épouse, destinées à piller l’actif de la liquidation judiciaire de la société Belgrand Immobilier. Elle fait valoir que la société AB Syndic et Gestion s’est accaparé de façon totalement illicite le mandat qui avait été donné à 3L Partners et s’est présentée comme le repreneur de l’agence 3L Partners devenue Belgrand Immobilier pour conserver par devers elle le solde de l’indemnité d’occupation.

Sur ce,

Il résulte des articles 1302 et 1302-1 du code civil que " tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution « et que » Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ".

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats la chronologie suivante :

— Au mois d’avril 2018, sous l’égide de 3L Partners une promesse de vente par acte sous seing privé a été conclue entre M. [I] [P], et Madame [H] [G], portant sur un studio situé [Adresse 2] à [Localité 9]. La promesse prévoit le versement par l’acquéreur d’une indemnité d’immobilisation de 30 000 euros qui correspond à 10 % du prix de la vente s’élevant à 300 000 euros, et que cette somme est séquestrée entre les mains de 3L Partners, puisqu’elle doit soit s’imputer sur le prix en cas de réalisation, et donc être restituée à l’acquéreur potentiel (soit Madame [H] [G]). Par ailleurs, il est prévu une commission de 22 500 € au profit de la société 3L Partners, à la charge du vendeur, en vertu d’un mandat établi le 21 mars 2018.

— La somme de 30.000 € a été versée par Mme [G] encaissée par la société Belgrand immobilier en avril 2018, selon attestation de prélèvement remise au notaire.

— La société Belgrand Immobilier a été assignée en liquidation judiciaire en juin 2018 par un syndicat de copropriétaire sous gestion ;

— la société AB Syndic et Gestion a été immatriculée au RCS de Pontoise le 8 septembre 2018, avec la même activité que la SAS 3LPartners et avec pour dirigeante, l’épouse de M. [K], Mme [N] [Z] [R],

— le bailleur n’était pas informé de la création de cette société dans les mêmes locaux loués à la société Belgrand Immobilier et a fait expulser la société occupante sans droit ni titre par le président du tribunal judiciaire de Pontoise, qui a rendu sa décision le 24 janvier 2020,

— la société Belgrand Immobilier a été mise en liquidation judiciaire le 11 Octobre 2018.

— fin octobre 2018, la société AB Syndic et Gestion a adressé un chèque de 7.252 euros en l’étude notariale chargée de la vente.

— Le 12 novembre 2018, le notaire a sollicité que l’ensemble des sommes soient déposées en sa comptabilité, en ce compris la totalité de la commission prévue au compromis à la charge du vendeur. Par retour de mail, la société AB Syndic et Gestion écrivait " Je fais suite à votre mail de ce jour, à quel titre avons-nous reverser la somme de 7 252 € Pourquoi travaillerons nous gratuitement et à quel titre ' c’est nous qui avançons les sommes pour les document ; vous avez votre commissions de notariale et le vendeur a son DU, bien vouloir finaliser la vende et de nous communiquer une date. " (sic)

— Le 16 janvier 2019, Mme [G] s’adressait également au liquidateur demandant « de faire un geste dans la mesure de vos possibilités pour régler cette situation ».

— par acte du 19 avril 2019, la vente était signée moyennant un prix de 292.500 euros avec la mention dans l’acte s’agissant de la commission de l’agence qu’elle était est réglée « par compensation avec la somme d’égal montant conservée indûment par la société AB Syndic et Gestion (') agence s’étant présentée frauduleusement comme le repreneur de l’agence 3L Partners mise en liquidation judiciaire par jugement du 11 octobre 2018, cette somme correspondant à due concurrence, à la somme versée par l’acquéreur lors de la régularisation du compromis à titre de dépôt de garantie, dès lors que l’agence n’est pas en mesure de la restituer au notaire soussigné, et ce malgré ses relances. » L’acte mentionne encore : « Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par 3L PARTNERS (') titulaire d’un mandat donné, ainsi déclaré. En conséquence, LE VENDEUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de VINGT-DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (22.500,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse. »

Puis : "Etant précisé que la société Axyme, prise en la personne de Maître [W] [T], ès-qualité, se réserve d’assigner la société AB Syndic et Gestion en paiement de cette somme de 22 500 € représentant le montant de la commission qui devait être versée à 3L Patrners et qui dépend donc de l’actif de la liquidation judiciaire sans préjudice des poursuites pénales qu’elle pourrait engager à l’encontre de cette société puisque de tels agissements sont constitutifs d’un détournement d’actif au préjudice de la liquidation judiciaire et de ses créanciers. "

— une décision du tribunal correctionnel de Paris en date du 6 décembre 2021, condamnait M. [K] en sa qualité de gérant de droit et Madame Mme [N] [Z] [R] épouse [K] pour abus de biens sociaux, pour avoir , entre le 15 septembre et le 4 octobre 2018, soit quelques jours avant le prononcé de la liquidation judiciaire de la société 3L Partners devenue Belgrand Immobilier, procédé à plusieurs transferts de fonds vers la société nouvellement créée, la société AB Syndic et gestion, pour un montant de 101 726 euros, selon les investigations de la BRDE. Par décision de la cour d’appel de Paris en date du 4 juillet 2023, ces condamnations ont été confirmées en sus de diverses infractions d’abus de confiance, faux et usages de faux notamment, l’arrêt précisant s’agissant desdits transferts que " [U] [K] a reconnu que des transferts avaient été faits au bénéfice de la société AB Syndic et gestion, se retranchant derrière une convention conclue entre les deux sociétés, autorisant ces transferts. Devant la cour, il n’a été produit aucun élément justifiant que ces sommes correspondaient à des loyers gérés par AB Syndic et Gestion (') "

Etant observé que la société AB Syndic et Gestion ne conteste pas, dans son mail adressé le 12 novembre 2018 avoir reçu la somme de 30 000 euros, il y a lieu de retenir que cette dernière précise qu’elle n’entend pas « travailler gratuitement », ce qui suppose qu’elle reconnait avoir perçu des sommes au titre de son activité d’agent immobilier dans le cadre de la vente de l’appartement de la [Adresse 10] à [Localité 8] et qu’elle s’est positionnée comme reprenant l’activité de la société Belgrand Immobilier. Il est donc faux de dire qu’elle a pris sur ses fonds propres pour payer la somme de 7252 euros, ce qui serait contradictoire avec les termes de son mail au notaire, puisque cela revient à dire qu’elle a travaillé non pas seulement gratuitement mais à perte à hauteur de 7252 euros. Au regard des éléments produits en appel et de la chronologie reprise ci-dessus, sans qu’il soit nécessaire de démontrer pour le liquidateur davantage que devant le juge pénal, que les 30 000 euros ont été divertis vers la société AB Syndic et Gestion, la cour considère que ladite somme a bien été transférée de manière indue de la société Belgrand Immobilier vers la société AB Syndic et Gestion. C’est par de justes motifs, que la cour adopte, complétés par les éléments issus des décisions des juridictions correctionnelles, que le tribunal a ordonné la restitution par la société All Wishes Immo, dont le nom commercial est AB Syndic et Gestion, de la somme de 15 248 euros, soit 22 500 dus au titre de la commission à la société Belgrand Immobilier -7252 euros déjà versés par la société AB Syndic et Gestion au notaire et reversés ensuite au liquidateur de la société Belgrand Immobilier.

Le jugement est donc confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société All Wishes Immo succombant en appel est condamnée à verser à la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés. Elle est également condamnée aux dépens, dont distraction au profit de la société Evodroit conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,

Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la société All Wishes Immo à verser à la société Axyme, ès qualité de liquidateur de la société Belgrand Immobilier, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société All Wishes Immo aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par la société Evodroit.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,