COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 19 FEVRIER 2025

N° RG 23/01197 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VWI2

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7] sis [Adresse 5], representé par son syndic, la Société FONCIA IMMOBILIAS COLBERT,

C/

[O] [R]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/04331

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Leonel DE MENOU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7] sis [Adresse 5], representé par son syndic, la Société FONCIA IMMOBILIAS COLBERT, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : M^e Leonel DE MENOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0278

APPELANT

****************

Monsieur [O] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [R] est propriétaire des lots n° 324 (cave) et 443 (appartement) dans le bâtiment II (appelé également B), sis [Adresse 2] à [Localité 6], appartenant à la Résidence [Adresse 7] et soumis au régime de la copropriété.

Par acte du 14 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] l’a assigné devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de le voir condamner à lui payer :

— la somme de 13 411,12 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er avril 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019, ou subsidiairement à compter de la date de l’assignation,

— la somme de 1 300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 1 500 euros, et ce pour contribution aux frais irrépétibles, par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 28 novembre 2022, M. [R] n’ayant pas comparu bien qu’ayant été régulièrement cité à l’instance par acte d’huissier selon l’article 658 du code de procédure civile, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 184,84 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2022, 2ème trimestre inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019,

— condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 258 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022,

— condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros de dommages-intérêts,

— condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— rappelé que les sommes non retenues par le Tribunal doivent être recréditées sur le compte de M. [R],

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement rendu le 28 novembre 2022, par déclaration d’appel du 20 février 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 4 avril 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour, à :

— Infirmer le Jugement rendu par la 8ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Nanterre le 28 novembre 2022, en ce qu’il :

— a condamné M. [R] à lui payer :

* la somme de 3 184,84 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2022, appels de provision pour charges et appels de travaux du 1er avril 2022 inclus,

augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019,

* la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

— l’a débouté du surplus de ses demandes.

— a rappelé que les sommes non retenues par le tribunal doivent être recréditées sur le compte de M. [R].

— Confirmer le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau,

— Condamner M. [R] à lui payer :

—  8 749,55 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er avril 2019 au 25 janvier 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019,

—  132 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1 200,72 euros au titre des frais contentieux,

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus,

— Condamner M. [R] à lui payer la somme de 1 300 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Y ajoutant,

— Condamner M. [R] à lui payer la somme de 1 500 euros, et ce pour contribution aux frais irrépétibles, par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner M. [R] aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Leonel de Menou et dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [R], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant en date du 12 avril 2023, par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré l’absence de M. [R], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires relative aux charges de copropriété à hauteur de 8 749,55 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er avril 2019 au 25 janvier 2023

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [R],

— le décompte des sommes dues par M. [R] en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 1er avril 2022 (pièce 3) et au 25 janvier 2023 (pièce 46) et un tableau détaillant la créance entre le 2e trimestre 2019 inclus et le 1er trimestre 2023 inclus (pièce 47),

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2019 à 2022 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacune étant assortie de son attestation de non-recours,

— les appels de charges du 2e trimestre 2019 jusqu’au 1er trimestre 2023 inclus.

Pour condamner M. [R] à payer la somme de 3 184,84 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2022, appels de provision pour charges et appels de travaux du 1er avril 2022 inclus, le Tribunal a relevé que la reprise de solde au 1er janvier 2018 d’un montant de 8 887,66 euros, devait être déduite faute d’être justifiée.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ce solde n’entre pas dans le litige soumis en appel, qui débute au 2e trimestre 2019. Il ressort des pièces produites, détaillées ci-dessus, qu’au titre de la période strictement considérée à hauteur d’appel, à savoir entre le 2e trimestre 2019 inclus et le 1er trimestre 2023 inclus, y compris en particulier le règlement de 5 000 euros enregistré le 27 septembre 2022, et ceux de 1 000 euros chacun des 21 novembre et 13 décembre 2022, le compte présente un solde débiteur de 8 749,55 euros.

Le jugement sera donc réformé en ce sens et M. [R] sera condamné à payer cette somme de 8 749,55 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété et appels travaux, au titre

de la période allant du 2e trimestre 2019 inclus au 1er trimestre 2023 inclus.

S’agissant des intérêts au taux légal, ils seront dus sur la somme de 3 184,84 euros à compter du 24 juin 2019 conformément à ce qu’a jugé le Tribunal, et sur le surplus à compter du 12 avril 2023 date de la signification des conclusions d’appelant.

Les intérêts seront capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement:

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des sommes de 126 euros, 132 euros et 132 euros, respectivement au titre des courriers de mise en demeure, des 30 juillet 2019, 26 juillet 2021 et 17 mars 2022.

En application du a) précité de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondent à des frais opposables, postérieurement à la première mise en demeure du 30 juillet 2019 dont les frais ne doivent pas être mis à la charge de M. [R] en application de la loi précitée, ceux afférant aux deux autres courriers de mise en demeure des 26 juillet 2021 et 17 mars 2022, dont le coût doit toutefois être ramené au tarif R1 alors en vigueur soit 5,18 euros, le coût prévu au contrat de syndic ou facturé au syndic par un avocat, n’étant pas opposable à un copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires réclame également le paiement d’une somme de 86,40 euros au titre de l’inscription d’hypothèque judiciaire mais sans préciser la date de cette prise d’hypothèque et surtout, sans en justifier par la production d’une pièce. Cette demande sera rejetée.

Enfin, la demande du syndicat des copropriétaires relative au paiement d’une somme de 1 200, 72 au titre de 'frais contentieux’ sera rejetée dès lors que lesdits frais sont déjà compris dans les dépens. Cette demande comprend : une procédure d’injonction de payer, non soumise au premier juge et dont il n’est pas justifié (pour 600 euros), une transmission du dossier à l’avocat (pour 400 euros) et des frais de signification de l’assignation (pour 54,32 euros).

Toutefois, il est constant que le sort de l’appelant ne peut pas être aggravé sur son seul appel : dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires pour résistance abusive

En droit

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

M. [R] a procédé à quatre règlements de 500 euros en 2019, qui ont toutefois été rejetés par la banque, puis aucun règlement en 2020 et 2021, puis dans un courrier d’août 2022 il a exposé ses difficultés professionnelles et financières, et a réglé une somme conséquente de 5 000 euros en septembre 2022 puis deux fois 1 000 euros en novembre 2022 et décembre 2022.

Dans ces conditions, et alors que le syndicat des copropriétaires ne fait pas état de difficultés financières particulières, il n’apparaît ni nécessaire ni opportun de condamner M. [R] à régler une somme au titre de dommages et intérêts.

Toutefois, il est constant que le sort de l’appelant ne peut pas être aggravé sur son seul appel : dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu, toutefois, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par le présent arrêt rendu par défaut,

— Réforme le jugement en ce qu’il a condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 184,84 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2022, 2ème trimestre inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019 ;

— le Confirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne M. [O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], sise [Adresse 5] représenté par son syndic, la société FONCIA IMMOBILIAS COLBERT, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège la somme de 8 749,55 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété et appels travaux, au titre de la période allant du 2e trimestre 2019 inclus au 1er trimestre 2023 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019 sur la somme de 3 184,84 euros, puis pour le surplus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023 ;

— Ordonne la capitalisation des intérêts, pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ;

Y ajoutant,

— Condamne M. [O] [R] aux dépens d’appel, dont recouvrement au profit de Maître Leonel de Menou et dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président