COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01734 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XCP6

AFFAIRE :

S.C.I 128 GINOUX

C/

[V] [N]

S.A.S.U. L’EAU DU ROCHER

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 07 Mars 2025 par le TJ de [Localité 10]

N° RG : 24/01965

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 18/12/2025

à :

M^e Chantal DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, 462

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I 128 GINOUX

représenté par son gérant Madame [E] [R]

N° RCS [Localité 10] : 423 944 123

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 4125

Plaidant : M^e Valérie OUAZAN, avocat au barreau de PARIS,

APPELANTE

****************

Monsieur [V] [N]

né le 05/07/1980 (Algérie)

[Adresse 6]

[Localité 7]

Défaillant déclaration d’appel signifiée par huissier à étude

S.A.S.U. L’EAU DU ROCHER

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Défaillant déclaration d’appel signifiée par huissier à étude

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2019, la SCI 128 Ginoux a donné à bail commercial à M. [B] [Y], aux droits duquel sont venus la SASU L’Eau du Rocher et M. [V] [N] suivant cession de droit au bail du 24 juillet 2020, des locaux situés [Adresse 2].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2019, pour une activité de commerce de gros et de détail de tous produits cosmétiques et de confection, moyennant un loyer mensuel en dernier lieu de 995,90 euros soit 1 045,90 euros charges comprises, payable par mois d’avance.

A partir d’octobre 2023, des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte du 2 avril 2024, la société 128 Ginoux a mis en demeure la société L’Eau du Rocher et M. [N] d’avoir à payer dans les quinze jours l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 6 671,92 euros.

Les preneurs ont procédé, en date des 24 avril et 16 mai 2024, à deux règlements s’élevant à la somme totale de 4 700 euros.

En date du 14 mai 2024, la société 128 Ginoux a fait constater par commissaire de justice que les locaux n’étaient plus exploités.

Par acte de commissaire de juste du 5 juin 2024, elle a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société L’Eau du Rocher et M. [N], pour une somme de 3 017,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2024 inclus, et mentionnant la non exploitation des locaux.

Un constat a été dressé par commissaire de justice le 9 juillet 2024, indiquant que les locaux semblaient encore inexploités.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 juillet 2024, la société 128 Ginoux a fait assigner en référé la société L’Eau du Rocher et M. [N] aux fins d’obtenir principalement :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 juillet 2024,

— l’expulsion du preneur et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique et la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais de la société L’Eau du Rocher et de M. [N],

— la condamnation de la société L’Eau du Rocher et M. [N] à lui payer la somme provisionnelle de 5 109,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024 inclus, outre une pénalité de retard de 5 109,62 euros,

— la conservation du dépôt de garantie

— la condamnation de la société L’Eau du Rocher et M. [N] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation égale à 50% du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à la libération des locaux par remise des clés, correspondant au loyer indexé majoré des charges taxes et accessoires soit la somme mensuelle de 1 569 euros charges comprises,

— la condamnation au paiement des intérêts légaux portant sur cette somme, pour la période à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance à celle du paiement effectif en vertu de l’article 1231-6 du code civil,

— la capitalisation des intérêts selon l’article 1343-2 du code civil,

— la condamnation de la société L’Eau du Rocher et M. [N] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 7 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, et sur les demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de dépôt de garantie,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision et la demande subséquente de pénalités de retard,

— rejeté la demande formulée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société 128 Ginoux aux entiers dépens

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 14 mars 2025, la société 128 Ginoux a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

— rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société 128 Ginoux demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1103, 1104 et 1728 du code civil, de :

' – juger la société 128 Ginoux recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés le 7 mars 2025, en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle :

«  dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, et sur les demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de dépôt de garantie,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision et la demande subséquente de pénalités de retard,

— rejette la demande formulée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI 128 Ginoux aux entiers dépens,

— rejette le surplus des demandes "

Statuant à nouveau :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société L’Eau du Rocher et Monsieur [V] [N] et la résiliation de plein droit du bail à la date du 6 juillet 2024,

Par conséquent,

— ordonner l’expulsion de la société L’Eau du Rocher et Monsieur [V] [N] des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 9], et de tout occupant se trouvant dans les lieux de son fait, s’il y a lieu avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira à la Cour de désigner, aux frais, risques et périls de la société L’Eau du Rocher et Monsieur [V] [N],

— condamner la société L’Eau du Rocher et Monsieur [V] [N] à régler à la société 128 Ginoux à la somme de 10 568,62 euros du au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er octobre 2023 au 1er mai 2025, à parfaire,

— condamner la société L’Eau du Rocher et Monsieur [V] [N] à régler à la société 128 Ginoux à somme de 1 987,21 euros dû au titre des pénalités de retard portant sur le règlement des loyers et charges qui demeurent impayés depuis 19 mois, soit depuis le 1er octobre 2023 jusqu’au 1er mai 2025, à parfaire,

— ordonner la conservation du dépôt de garantie par la société 128 Ginoux en application des clauses « Dépôt de garantie » et clause résolutoire ",

— condamner la société L’Eau du Rocher et Monsieur [V] [N] à payer à la société 128 Ginoux, à compter du 6 juillet 2024, une indemnité d’occupation journalière égale au loyer contractuel indexé en vigueur, majoré des charges, taxes, impôts, et accessoires dus au titre du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés,

— juger que cette somme portera intérêts au taux légal en vigueur pour la période courant à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance à celle du paiement effectif, ce en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

En toutes hypothèses :

— condamner la société L’Eau du Rocher et Monsieur [V] [N] à payer à la société 128 Ginoux une somme de 7 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société L’Eau du Rocher et Monsieur [V] [N] aux entiers dépens.

La société L’Eau du Rocher, à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées à étude de commissaire de justice respectivement les 14 avril et 2 juin 2025, n’a pas constitué avocat.

M. [N], à qui la déclaration d’appel a été signifiée à étude de commissaire de justice, le 14 avril 2025 et les conclusions, à domicile, le 2 juin 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il est précisé que la cour, appelée à trancher le litige malgré la défaillance des parties intimées, ne peut faire droit aux prétentions de l’appelante que dans la mesure où elle les estime régulières, recevables et bien fondées, en application de l’article 472 du code de procédure civile, et que, dans ces conditions, en vertu de l’article 954, alinéa 6 du même code, les parties intimées étant réputées s’approprier les motifs de l’ordonnance déférée, la cour examinera ces derniers aux fins de répondre aux moyens et prétentions de l’appelante.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Pour rejeter la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, le premier juge a considéré que le commandement de payer du 5 juin 2024 n’était pas explicité dans un décompte compréhensible, et qu’il existait une contestation sérieuse sur les effets du « commandement relatif à l’obligation d’exploiter » daté du 14 mai 2024, dans la mesure où, d’une part, l’article 8 du bail, invoqué par le bailleur, ne caractérisait pas de façon claire et non équivoque une obligation d’exploiter et où, d’autre part, le contrat de bail versé aux débats était totalement illisible, ce qui empêchait de s’y référer de manière fiable.

La société 128 Ginoux fait valoir que le juge des référés a mal interprété les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, les preneurs n’ayant ni réglé les causes du commandement, ni mis fin aux manquements contractuels du bail, dans le délai d’un mois suivant sa signification, de sorte que la clause résolutoire devait, de plein droit, produire ses effets.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse.

L’article 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail commercial cédé à la société L’Eau du Rocher et à M. [N] contient une telle clause de résiliation de plein droit ; celle-ci est visée dans le commandement de payer du 15 juin 2024 qui mentionne en outre le délai d’un mois laissé aux locataires pour exécuter leurs obligations.

Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Il doit être rédigé avec une précision suffisante pour que son destinataire puisse en vérifier le bien-fondé.

En l’espèce, la somme de 3 017,82 euros mentionnée dans le commandement résulte d’un décompte locatif faisant apparaître entre autres mentions un « solde dû au 2 avril 2024 selon mise en demeure de la SCI » d’un montant de 6 671,92 euros. La mise en demeure du 2 avril 2024, annexée au commandement, explicite ce solde en le rapportant à des impayés de loyers depuis octobre 2023 et à des sommes dues au titre de la révision du loyer depuis le 1er août 2020.

Au regard des explications figurant de surcroît dans le corps même du commandement, lequel reprend les montants dus et les règlements déjà effectués, le locataire disposait de tous les éléments nécessaires pour vérifier la réalité et la justification des sommes réclamées.

Il s’ensuit que c’est à tort que le premier juge a déduit du montant de 3 017,82 euros le solde antérieur de 6 671,92 euros pour en conclure à l’existence d’une 'dette négative’ et, par voie de conséquence, d’une contestation sérieuse affectant les effets du commandement de payer.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; mauvaise foi qui, à l’évidence, ne ressort pas des motifs du premier juge, des circonstances de la cause ou des pièces produites.

La dette locative mentionnée dans le commandement de payer du 5 juin 2024 n’ayant pas été acquittée dans le délai d’un mois suivant sa signification, il en résulte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 6 juillet 2024, par l’effet de la clause résolutoire.

L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef, sans qu’il y ait lieu d’examiner le moyen surabondant pris de la violation par les preneurs de leur obligation d’exploiter le bien conformément à sa destination.

Sur l’expulsion et la séquestration du mobilier

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile, la juridiction de référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer, est caractérisé par « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».

Constitue un trouble manifestement illicite l’occupation sans droit ni titre d’un local commercial, caractérisée en l’espèce depuis le 6 juillet 2024.

Il sera fait droit, en conséquence, à la demande d’expulsion et à celle, subséquente, relative au sort des biens meubles et objets mobiliers.

Sur les demandes de provision

Pour rejeter la demande de provision, le premier juge a retenu que les décomptes locatifs produits faisaient apparaître un solde antérieur au 2 avril 2024 de 6 671,92 euros, non explicité, qu’il convenait de déduire de la créance alléguée, fixée à 5 109,62 euros au 31 juillet 2024, en sorte qu’aucune dette du preneur n’était établie avec l’évidence requise en référé.

L’appelante fait valoir que la mise en demeure adressée aux preneurs le 2 avril 2024 détaillait de manière précise et chiffrée la dette locative, et que l’arriéré s’établit désormais à 10 568,62 euros, selon décompte arrêté au 1er mai 2025. Elle soutient que ce montant doit être majoré des pénalités de retard de 10 % prévues au bail, portant la créance à 12 555,83 euros, outre le coût du commandement de payer et les frais de procédure. Elle réclame en outre la condamnation des preneurs au versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des lieux loués.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision pouvant être allouée en référé n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus

La société 128 Ginoux produit un décompte qui fait apparaître une dette de 10 568, 62 euros au mois de mai 2025 inclus, tenant compte de règlements effectués par les locataires en mars, avril et mai 2024, puis en janvier 2025.

L’ordonnance sera réformée pour voir condamner la société L’Eau du Rocher et M. [N] au règlement de cette somme, à titre de provision, correspondant à la dette locative à la date du 31 mai 2025, étant relevé qu’aux termes du contrat de bail le loyer est payable d’avance.

Sur l’intérêt au taux légal et la capitalisation

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Il ne peut donc être fait droit à la demande de l’appelante de voir juger que les sommes porteront intérêts au taux légal en vigueur pour la période courant à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance à celle du paiement effectif.

La somme due à titre de provision produira intérêts au taux légal sur la somme 3 017, 82 euros à compter du commandement de payer du 5 juin 2024 valant mise en demeure, et à compter du présent arrêt pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, et selon les modalités prévues par celui-ci.

Sur l’indemnité d’occupation à échoir

Une indemnité d’occupation due au titre de l’occupation illicite d’un bien a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers.

Dans le cas présent et avec l’évidence requise en référé, l’indemnité d’occupation doit être d’une valeur égale au montant du loyer, outre les charges, telle que fixée, année par année, par le contrat de bail.

Il convient de condamner la société L’Eau du Rocher et M. [N] à régler, à titre provisionnel, à compter du 1er juin 2025, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus.

Sur les pénalités de retard

La société 128 Ginoux invoque les pénalités de retard prévues au titre d’une clause pénale ainsi rédigée : « En cas de retard dans le paiement du loyer ou de toute autre somme, et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux de 10 % par mois ».

En ce qu’une telle clause pénale peut être modérée par le juge du fond si son montant apparaît manifestement excessif, son application échappe, en l’état, à la compétence du juge des référés ainsi qu’à celle de la cour statuant à sa suite.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’appelante demande à ce que la cour ordonne la conservation du dépôt de garantie en application des clauses dépôt de garantie et clause résolutoire.

Toutefois, la clause résolutoire ne fait pas référence au dépôt de garantie et le droit invoqué ne peut résulter que d’une interprétation particulière de la clause « dépôt de garantie », qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a donc pas non plus lieu à référé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société L’Eau du Rocher et M. [N] succombant, il y a lieu de les condamner aux dépens de première instance et d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, ils indemniseront la société SCI 128 Gignoux de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel dans la limite de 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt de défaut,

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur le dépôt de garantie et les pénalités de retard,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 24 janvier 2019, cédé à la société L’Eau du Rocher et M. [V] [N] le 24 juillet 2020, et la résiliation de ce bail à la date du 6 juillet 2021,

— ordonne, si besoin, avec le concours de la force publique, l’expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, sis [Adresse 4],

— ordonne que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril des locataires conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamne la société L’Eau du Rocher et M. [V] [N] à régler à la société 128 Ginoux, à titre de provision, la somme de 10 558, 62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, correspondant à la dette locative au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 017, 82 euros à compter du commandement de payer du 5 juin 2024, et à compter du présent arrêt pour le surplus,

— ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamne la société L’Eau du Rocher et M. [V] [N] à régler à la société 128 Ginoux, à titre provisionnel, à compter du 1er juin 2025, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges,

— Dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur le surplus des demandes,

— condamne la société L’Eau du Rocher et M. [V] [N] aux dépens de première instance et d’appel,

— condamne la société L’Eau du Rocher et M. [V] [N] à régler à la société 128 Ginoux la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente