COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

(anciennement 2ème chambre civile)

ARRET DU 17 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03388 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QWXS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 JUIN 2025

JUGE DE L’EXECUTION DE [Localité 1]

N° RG 25/15021

APPELANTE :

La SARL ASI SECURITE Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°794 157 024 Siège social [Adresse 1],

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Fodé moussa GUIRASSY, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SCI 2000, Société civile immobilière dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 08 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 DECEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 16 novembre 2016, avec prise d’effet au 1er janvier 2017, la SCI [P] a donné à bail commercial à la SARL ASI Sécurité un local de bureaux à usage commercial, situé [Adresse 5] à Montpellier, pour une durée de neuf années, devant se terminer le 31 décembre 2026, moyennant un loyer annuel de 10 800 euros HT.

Par acte en date du 12 juillet 2021, la SCI [P] a cédé l’immeuble à la SCI 2000.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 août 2023, la société ASI Sécurité a notifié au bailleur un congé à l’expiration d’un délai de 6 mois.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 octobre 2023, la SCI 2000 a informé la société ASI Sécurité de son opposition au congé.

Par mise en demeure en date du 11 avril 2024, la SCI 2000 a réclamé le paiement de la somme de 8 331,60 euros au titre des loyers pour les mois de février 2024 (1 080 euros), mars 2024 (1 080 euros), avril 2024 (1 080 euros) et les charges 2023 (5 091,60 euros).

Par acte du 27 mai 2024, la SCI 2000 a assigné la société ASI Sécurité en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir principalement condamner par provision la locataire au paiement de la somme de 9 411,60 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par ordonnance de référé du 10 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, a :

— rejeté la demande de condamnation de la SCI 2000 au paiement de la somme de 9 411,60 euros à titre de provision sur de supposés loyers impayés,

— condamné la SARL ASI Sécurité à la somme de 5 091,60 euros à valoir sur le paiement des charges 2023,

— rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL ASI Sécurité aux dépens.

Le 25 octobre 2024, la société ASI Sécurité a procédé au virement de la somme de 5 091,60 euros par le biais du compte CARPA.

Le même jour, la SCI 2000 a fait procéder à la saisie conservatoire de 1 708,57 euros sur le compte de la société ASI Sécurité pour garantir le paiement de 9 411,60 euros de dette locative.

Saisi par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la société ASI Sécurité a saisi le juge de l’exécution afin de voir, principalement, juger illégale et sans fondement la saisie conservatoire du 25 octobre 2024, d’en ordonner la mainlevée et de condamner la SCI 2000 à lui verser la somme 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 5 février 2025, la SCI 2000 a fait pratiquer une saisie conservatoire de 9 215,50 euros sur le compte bancaire de la société ASI Sécurité. Puis le 7 février 2025, elle a fait réaliser une autre saisie conservatoire d’un montant de 11 984,26 euros.

Par acte en date du 7 mars 2025, la SARL ASI Sécurité a saisi à nouveau le juge de l’exécution afin de voir principalement, juger illégales, abusives les saisies conservatoires du 5 février 2025, dénoncée le 10 février 2025, et du 7 février 2025, dénoncée le 13 février 2025, de les voir annulées, d’en voir ordonner la mainlevée, de voir condamner la SCI 2000 à lui verser la somme 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, et de juger que les frais bancaires occasionnés par les saisies conservatoires des 5 et 7 février 2025 et leurs suites seront intégralement supportés par la SCI 2000, outre une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 18 mars 2025, la saisie conservatoire du 25 octobre 2024 et la saisie conservatoire du 7 février 2025 ont fait l’objet de mainlevées.

Par jugement en date du 16 juin 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Prononcé la jonction des procédures enrôlées sous les N°RG : 25/15069 et 25/15021 sous ce dernier numéro,

— Débouté la SARL ASI Sécurité de l’ensemble de ses demandes,

— Validé les saisies conservatoires de créances que la SCI 2000 a fait pratiquer les 24 octobre 2024, le 05 février 2025, le 07 février 2025 à l’encontre de la SARL ASI Sécurité.

— Constaté mainlevée partielle de la saisie conservatoire de créance du 24 octobre 2024, selon procès-verbal de Maître [K] [C] commissaire de justice en date du 18 mars 2025.

— Condamné la SARL ASI Sécurité à payer à la SCI 2000 la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne la SARL ASI Sécurité aux entiers dépens.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que :

— la société ASI Sécurité reconnaît avoir arrêté de régler les loyers depuis le 9 février 2024 alors que le terme de la période triennale du bail est le 31 décembre 2026.

— une décision de référé ayant constaté une contestation sérieuse n’est pas incompatible avec une saisie conservatoire réalisée en vertu d’un bail commercial par application des dispositions de l’article L 511-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— la créance est menacée dans son recouvrement puisque la SARL ASI Sécurité refuse fermement de procéder à son règlement.

Par déclaration reçue le 29 juin 2025, la société ASI Sécurité a relevé appel de cette ordonnance

Par avis en date du 9 juillet 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 décembre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 4 décembre 2025, la société ASI Sécurité demande à la cour, au visa du code des procédures civiles d’exécution, du code de procédure civile et du code civil, de :

— la déclarer recevable en son appel, l’en dire bien fondé.

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau, débouter la SCI 2000 de l’ensemble de ses demandes.

— dire et juger illégales, abusives les saisies conservatoires du 25 octobre 2024, du 5 février 2025, dénoncée le 10 février 2025, et du 7 février 2025, dénoncée le 13 février 2025,

— annuler les saisies conservatoires du 24 octobre 2024, du 5 février 2025, dénoncée le 10 février 2025, et du 7 février 2025, dénoncée le 13 février 2025,

— ordonner mainlevée des saisies conservatoires du 24 octobre 2024, dénoncée le 29 octobre 2024, du 5 février 2025, dénoncée le 10 février 2025, et du 7 février 2025, dénoncée le 13 février 2025,

— condamner la SCI 2000 à lui verser la somme 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI 2000 à lui verser la somme de 300 euros au titre des frais bancaires occasionnés par les saisies conservatoires du 24 octobre 2024, du 5 février 2025 et du 7 février 2025,

— en toutes hypothèses, ordonner mainlevée des frais de procédure de 1 001,38 euros facturés par le commissaire de justice,

— condamner la SCI 2000 à la somme 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI 2000 aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— le bail du 16 novembre 2016 ne lui était plus opposable depuis le 9 février 2024. Dès lors, la SCI 2000 ne peut se prévaloir d’un bail inexistant pour faire procéder à des saisies conservatoires en paiement d’arriérés supposés de loyers qui seraient nés après le congé.

— le congé justifié par des éléments intangibles de troubles de jouissance répétés (dépôt sauvage, fuite d’eau, absence d’entretien des locaux), auquel s’ajoute le refus du bailleur de voir céder le droit au bail au mépris des clauses contractuelles, ne peut être écarté au seul motif que le terme du bail commercial est fixé le 31 décembre 2026.

— elle a continué à verser les loyers jusqu’au 9 février 2024.

— l’ordonnance de référé du 10 octobre 2024 qui a rejeté la demande de provision sur les arriérés de loyers a considéré que l’existence de la créance dans son principe est contestable. Aucun appel n’a été interjeté,

— le bail commercial du 16 novembre 2016, ne peut avoir une force exécutoire supérieure à celle de l’ordonnance du 10 octobre 2024 qui a considéré que la créance dont se prévaut la SCI 2000 est contestable dans son principe.

— la SCI 2000 s’est servie du bail commercial du 16 novembre 2016 dont les effets sont suspendus par le congé du 9 août 2023 pour contourner l’ordonnance du 10 octobre 2024.

— c’est en raison de la saisine du juge de l’exécution que la SCI a procédé le 18 mars 2025 à une mainlevée,

— elle avait le 25 octobre 2024, procédé au virement bancaire de la somme de 5 091,60 euros au profit de la SCI 2000. Il ressort de cette exécution volontaire qu’il n’existe aucune menace. Par ailleurs, lors de la dernière saisie, le compte bloqué était créditeur de 175 967,28 euros,

— les saisies conservatoires lui causent un préjudice certain se retrouvant avec un fonds de roulement bloqué qu’elle ne peut plus utiliser,

— les dépens facturés par le commissaire de justice dans le cadre des différentes saisies sont injustifiés, à défaut d’ordonner mainlevée des saisies conservatoires, il convient d’ordonner mainlevée des frais de procédure facturés par le commissaire de justice.

Par conclusions du 21 octobre 2025, la SCI 2000 demande à la cour de :

— débouter la société ASI Sécurité de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— la condamner au versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose en substance que :

— en application des articles L 511-1 et L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution, étant titulaire d’un bail commercial, la saisie conservatoire est régulière sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une ordonnance autorisant à pratiquer la saisie.

— le congé est tardif, la société ASI Sécurité ne justifie en rien d’un trouble de jouissance constitutif d’un manquement du bailleur l’autorisant à quitter les lieux antérieurement au 31/12/2026.

— elle ne s’est jamais opposée à une cession de bail,

— une décision de référé ayant constaté une contestation sérieuse n’est pas incompatible avec une saisie conservatoire réalisée en vertu d’un bail commercial. Les mesures conservatoires autorisées sont systématiquement suivies d’une assignation au fond pour obtenir un jugement, les créances fondant ces actions étant sérieusement contestables au sens de l’article 835 du code de procédure civile sans pourtant être incompatibles avec une saisie conservatoire.

— le fait d’exécuter une décision de justice ne démontre aucunement que la créance ne serait pas menacée dans son recouvrement. La société ASI Sécurité n’entend pas exécuter les causes du bail et son patrimoine est inconnu, celle-ci ne justifiant pas du dépôt de ses comptes depuis plusieurs exercices. Elle affirme par ailleurs être dans de graves difficultés pour faire face au règlement des causes du bail ce qui démontre au surplus que la créance est menacée dans son recouvrement.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 8 décembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur les saisies conservatoires

1.1 Selon l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

L’article L.511-2 du même code dispose qu’une autorisation du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque, des provisions mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2, ou d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.

L’article L.512-1 du même code dispose que même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.

La preuve que ces deux conditions cumulatives, permettant de fonder une mesure conservatoire, sont effectivement réunies incombe au demandeur à la mesure.

L’ordonnance de référé en date du 10 octobre 2024 a considéré que la créance de la SCI 2000 au titre des charges de l’année 2023 n’était pas sérieusement contestable et a condamné le preneur à ce titre. Elle a retenu, pour le surplus de la dette locative, l’existence d’une contestation sérieuse au regard du calcul des charges et de la remise en cause de la validité du congé.

Cependant, selon l’article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans, le preneur ayant la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

L’article L. 145-9 suivant précise que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Ainsi, le congé donné pour une date antérieure à l’expiration d’une période triennale, n’est pas de ce fait nul, son effet peut être reporté à la date à laquelle il aurait dû être régulièrement donné.

A défaut de congé régulier, les loyers sont dus jusqu’au terme du bail.

En l’espèce, le congé de la société ASI Sécurité par lettre en date du 9 août 2023 n’a pas été délivré six mois avant l’expiration de la période triennale, arrivant à échéance le 31 décembre 2025. Il n’est pas motivé.

Ni les courriels en date des 21 et 22 décembre 2022, relatifs à la nécessité d’une prestation de ménage dans les parties communes, ni celui en date du 8 juin 2023 relatif à une fuite d’eau dans les sanitaires, ne peuvent caractériser les troubles de jouissance qu’elle avance, dans la présente procédure, pour justifier son congé.

De même, le procès-verbal de constat en date du 10 janvier 2025, dressé bien après la fin de l’occupation par le preneur, ne peut établir la réalité de l’absence d’entretien et de sécurisation des locaux anciennement loués. A cet égard, la SCI 2000 démontre que la collecte publique des déchets des entreprises n’est plus assurée depuis le 1er novembre 2024 à l’adresse des lieux loués.

Par ailleurs, l’absence de reprise du bail par un autre locataire (la société Tonybat installée dans les locaux limitrophes) ne peut être imputée à faute au bailleur à défaut de tout élément en ce sens, celui-ci ayant seulement constaté en septembre 2023 que le candidat à la reprise n’avait nullement confirmé son intention.

Il en résulte que la société ASI Sécurité est restée débitrice des loyers jusqu’au terme de la période triennale arrivant à échéance le 31 décembre 2025.

Ainsi, la SCI 2000 démontre l’existence d’un principe de créance à son profit.

Au surplus, l’ordonnance de référé, en date du 10 octobre 2024, qui a condamné provisionnellement la société ASI Sécurité à hauteur de la somme de 5 091,60 euros au titre des charges 2023, constitue un titre exécutoire.

Toutefois, le recouvrement de la créance doit être en péril, le refus du débiteur de payer une dette qu’il conteste, étant insuffisant pour caractériser un risque d’insolvabilité de ce dernier, qui doit exister ou être sur le point de survenir.

La société ASI Sécurité a volontairement exécuté l’ordonnance de référé, en date du 10 octobre 2024, la condamnant à titre provisionnel au titre des charges pour l’année 2023 le 25 octobre suivant. Les seules difficultés financières évoquées découlent du blocage de son compte bancaire par les saisies conservatoires litigieuses.

La SCI 2000 se borne à faire état de l’absence de publication des documents comptables de celle-ci sans l’établir.

Les saisies réalisées en février 2025, ainsi que celle réalisée le 3 octobre 2025 (dont la cour n’est pas saisie), montrent que le compte bancaire concerné est alimenté en proportion du principe de créance (5 février : 27 622,98 euros, 7 février : 11 984 euros et 3 octobre : 175 967,28 euros).

Ainsi, la SCI 2000 ne justifie d’aucune menace sur le recouvrement de sa créance.

Les saisies conservatoires en date des 25 octobre 2024, 5 et 7 février 2025, qui ont été exécutées en violation des dispositions rappelées ci-dessus, seront donc annulées et, par voie de conséquence, levées.

1.2 En application de l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la mainlevée d’une mesure conservatoire a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.

Si la société ASI Sécurité justifie avoir supporté des frais bancaires à hauteur de 300 euros, elle ne démontre pas, en l’absence de toute pièce justificative, avoir subi un préjudice distinct, découlant desdites saisies.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire, en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, demeureront à la charge de la SCI 2000, la mainlevée des saisies conservatoires comprenant nécessairement celle des frais de procédure afférents.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions.

2- sur les autres demandes

La SCI 2000, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule les saisies conservatoires du 25 octobre 2024, dénoncée le 29 octobre 2024, du 5 février 2025, dénoncée le 10 février 2025, et du 7 février 2025, dénoncée le 13 février 2025, et en ordonne la mainlevée totale aux frais de la SCI 2000 ;

Condamne la SCI 2000 à verser à la SARL ASI Sécurité la somme de 300 euros au titre des frais bancaires engendrés par ces saisies conservatoires ;

Rejette la demande de dommages-intérêts, formée par la SARL ASI Sécurité ;

Condamne la SCI 2000 à payer à la SARL ASI Sécurité la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI 2000 aux dépens de première instance et d’appel.

le greffier la présidente