COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 18 JUIN 2025

N° RG 23/08586 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WIKA

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ANATOLE FRANCE SISE [Adresse 2], prise en la personne de son syndic FONCIA AGENCE CENTRALE

C/

[D] [W]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Juillet 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11]

N° RG : 22/07569

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Lénaïg RICKAUER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ANATOLE FRANCE SISE [Adresse 2], prise en la personne de son syndic la SAS FONCIA AGENCE CENTRALE, dont le siège social [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Lénaïg RICKAUER de la SELARL FIDU-JURIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13 et M^e Capucine CAYLA HORVILLEUR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

Monsieur [D] [W]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [W] est propriétaire des lots n° 337 et 346 dans la Résidence [Adresse 8] à [Localité 10], soumise au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nanterre par exploit d’huissier du 7 septembre 2022, principalement aux fins de :

— le condamner au paiement de la somme en principal de 18 662,88 euros avec intérêt légal à dater de la sommation de payer du 24 mars 2021 au titre des charges de copropriété et de travaux,

— le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts,

— le condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour recouvrer la créance,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par un jugement réputé contradictoire rendu le 24 juillet 2023, (M. [W], assigné en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’ayant pas constitué avocat) le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires :

* la somme de 3 702,91 euros au titre des charges résultant de la régularisation de charges de l’exercice 2020 et de celles dues pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 2 034,06 euros à compter 24 mars 2021 et à compter du 7 septembre 2022 pour le surplus,

* la somme de 345,62 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 178,12 euros et du 7 septembre 2022 pour le surplus (sic),

* la somme de 500 euros de dommages et intérêts,

* la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— rappelé que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (583,13 euros) doivent être recreditées sur le compte de M. [W],

— condamné M. [W] au paiement des dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel le 22 décembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 novembre 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 24 juillet 2023,

et statuant à nouveau,

— condamner M. [W] au paiement de la somme totale de 28 651,12 euros augmentée des intérêts légaux à compter du 24 mars 2021, composée comme suit :

' 12 793 euros au titre de la reprise de solde antérieur figurant au grand livre,

' 14 874,79 euros au titre de charges de copropriété et de travaux dus du 19/10/2021 au 01/01/2024,

' 983,33 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des sommes dues,

— condamner M. [W] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dommages et intérêts

— condamner M. [W] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour recouvrer la créance.

M. [D] [W], intimé, qui s’est vu signifier la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant le 4 mars 2024 par remise en l’étude du commissaire de justice, puis les dernières conclusions d’appelant, le 3 décembre 2024, également par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [D] [W], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Sur la demande en paiement de la somme de 12 793 euros au titre de la reprise de solde antérieur figurant au grand livre :

Le premier juge a rejeté cette créance invoquée par le syndicat des copropriétaires relative à une reprise de solde débiteur de 12 793 euros au 31 décembre 2020 au motif que l’origine n’en était pas explicitée.

En appel, pour justifier de la réalité de l’écriture comptable correspondant à la reprise de solde antérieur du 30 septembre 2021 d’un montant de 12 793 euros, le syndicat des copropriétaires produit :

— Le relevé de compte du précédent syndic, le cabinet Foncia Chrétien, au titre de la période allant du 18 décembre 2012 jusqu’au 1er octobre 2020 inclus,

— Les appels de fonds depuis le 1er trimestre 2014 jusqu’au 4ème trimestre 2020,

— Les procès verbaux des assemblées générales tenues les 13 février 2014, 11 février 2015, 11 février 2016, 18 avril 2017, 4 avril 2018, 11 avril 2019, 16 février 2021 et 20 septembre 2021, votant et approuvant les budgets 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, assortis de leurs attestations de non recours.

En l’espèce

Il ressort de l’analyse du tableau récapitulatif produit en pages 4, 5 et 6 des écritures du syndicat des copropriétaires, corroborée par l’ensemble des documents et pièces listées ci-dessus, qu’il convient de prendre en compte les montants qui y sont mentionnés, après en avoir retiré :

* les quinze lignes afférentes à des frais de recouvrement indus et/ou non justifiés,

* les deux lignes datées des 14 mai 2018 et 15 mars 2021, intitulées respectivement 'solde charges’ et 'régul charges 2019" et de montants débiteurs de 2 365,42 euros et de 2 086,90 euros respectivement (ce qui correspond en pratique au doublement des charges annuelles), dès lors que les procès-verbaux des assemblées générales validant les budgets de ces années, ne mentionnent aucune régularisation.

Et qu’il convient de compléter par les cinq lignes comptables relatives à la période allant du 1er janvier 2014 au 19 mai 2014, portées au relevé de compte de copropriétaire de M. [W] (pièce n°8), qu’au titre de la période allant du 1er janvier 2014 au 1er octobre 2020 inclus :

— le total des charges et travaux imputés est de : 15 721,15 euros

— le total de ses versements et crédits est de : 10 120,33 euros

le solde restant du s’élève à : 5 600,82 euros.

Par infirmation du jugement, M. [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 600,82 euros au titre de la reprise de solde au 1er octobre 2020 inclus.

Sur la demande en paiement de la somme de 14 874,79 euros au titre de charges de copropriété et de travaux dus du 19 octobre 2021 au 1er janvier 2024

En premier lieu, le Tribunal a déduit du montant réclamé au titre des charges, les appels de l’exercice 2022 (soit 1 238,22 euros) après avoir constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 septembre 2021 était incomplet et ne permettait pas de vérifier que le budget avait été adopté. En appel, le syndicat des copropriétaires produit in extenso le procès-verbal du 20 septembre 2021, ce qui permet à la Cour de constater le bien-fondé de cette créance.

En second lieu, il ressort de l’analyse du tableau récapitulatif produit en pages 7 et 8 des écritures du syndicat des copropriétaires, corroboré par les procès-verbaux des assemblées générales des années concernées ainsi que par les appels de fonds y relatifs, qu’il convient d’en prendre en compte les montants mentionnés après en avoir retiré :

* les deux lignes datées des 31 décembre 2021 et 31 décembre 2022, intitulées 'solde charges 2021' et 'solde charges’ et de montants débiteurs de 1 225,93 euros et 1 372,12 euros respectivement (ce qui correspond en pratique à une augmentation de plus de 50% des charges annuelles), dès lors que les procès-verbaux des assemblées générales validant les budgets de ces années, ne mentionnent aucune régularisation,

* les deux lignes datées des 20 mars 2023 et 31 décembre 2023, intitulées respectivement 'Appel solde départ retraite’et 'solde retraite’ et de montants débiteurs de 153,79 euros et 0,84 euros respectivement, dès lors que les procès-verbaux des assemblées générales de 2022 et 2023, qui évoquent le départ en retraite de M. [N] dans leurs résolutions n° 17 et n°21 respectivement, ne votent aucun budget particulier à cette occasion,

qu’au titre de la période allant strictement du 19 octobre 2021 au 1er janvier 2024 inclus, cette période étant bornée ainsi conformément aux prétentions rédigées dans le dispositif des écritures de l’appelant :

— le total des charges et travaux imputés est de : 7 088,55 euros

— le total des crédits est de : 49,31 euros

le solde restant du s’élève à : 7 039,24 euros.

Ajoutant au jugement, M. [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 039,24 euros au titre de charges de copropriété et de travaux dus du 19 octobre 2021 au 1er janvier 2024 inclus.

Sur la demande de 983,33 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Les sommes dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance sont :

* les coûts des trois lettres de relance facturées les 30 septembre 2021, 24 novembre 2021 et 4 mars 2022 ([Immatriculation 3] euros) : dont deux sont produites avec la preuve de leur réception (celles des 24 novembre 2021 et 4 mars 2022) seront donc prises en compte au tarif réglementaire R1 alors applicable : 5,20 euros ;

* les coûts des trois lettres de mise en demeure facturées les 30 septembre 2021 (36 euros), 8 novembre 2021 et 8 février 2022 (2 X 49 euros), dont deux sont produites avec la preuve de leur réception : ces deux mises en demeure (des 8 novembre 2021 et 8 février 2022) seront donc prises en compte au tarif réglementaire R1 alors applicable : 5,20 euros.

* le coût du commandement de payer signifié le 24 mars 2021, pour 178,12 euros : il ne sera pas pris en compte car il est antérieur à la première mise en demeure effectuée,

* des « intérêts de retard » facturés à hauteur de 24,21 euros le 24 novembre 2021 et de 37,42 euros le 4 mars 2022 : ils ne seront pas pris en compte car non susceptibles d’être mis à la charge d’un copropriétaire au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* les frais facturés par le syndic pour la constitution du dossier et sa transmission à l’avocat ne relèvent pas des dispositions précitées, de sorte que la somme de 450 euros facturée de ce chef sera également rejetée,

* des frais d’huissier facturés le 22 septembre 2022 pour 54,58 euros, dont la facture n’est pas produite. Au cas où ils correspondraient à la signification de l’assignation du 7 septembre 2022 à M. [W], ils entrent dans le décompte des dépens.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance au titre des frais nécessaires au recouvrement, de (4 * 5,2) soit 20,80 euros.

Toutefois, au regard de l’impossibilité d’aggraver le sort de l’appelant sur son seul appel, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires d’une somme de 4 000 euros de dommages et intérêts

Pour condamner M. [W] à payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts, le premier juge a retenu la carence persistante de l’intéressé dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance, contraignant les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

En appel, la Cour prononce l’aggravation de la condamnation de M. [W], constatant que sa dette n’est pas de 3 702,91 euros au titre des arriérés de charges, mais de 5 600,82 euros au titre de la reprise de solde au 1er octobre 2020 inclus, plus 7 039,24 euros au titre de charges de copropriété et de travaux dus entre le 19 octobre 2021 et le 1er janvier 2024 inclus, soit une somme totale de 12 640,06 euros, ce qui constitue un préjudice d’autant plus important pour le syndicat des copropriétaires et la communauté des autres copropriétaires.

Par infirmation du jugement, M. [W] sera condamné à payer une somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires, au titre des dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le sens du jugement uniquement en ce qui concerne les dépens, ainsi que de l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

— Réforme le jugement du 24 juillet 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre seulement en tant qu’il a condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires :

* la somme de 3 702,91 euros au titre des charges résultant de la régularisation de charges de l’exercice 2020 et des charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 2 034,06 euros à compter du 24 mars 2021 et à compter du 7 septembre 2022 pour le surplus,

* la somme de 500 euros de dommages et intérêts,

— Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne M. [D] [W], [Adresse 4] à [Localité 10], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic la société Foncia Agence Centrale, RCS de [Localité 11] n° 732 035 993, dont le siège social est [Adresse 6]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 5 600,82 euros au titre de la reprise de solde au 1er octobre 2020 inclus,

— Condamne M. [D] [W], [Adresse 4] à [Localité 10], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic la société Foncia Agence Centrale, RCS de [Localité 11] n° 732 035 993, dont le siège social est [Adresse 6]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts,

Y ajoutant,

— Condamne M. [D] [W], [Adresse 4] à [Localité 10], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic la société Foncia Agence Centrale, RCS de [Localité 11] n° 732 035 993, dont le siège social est [Adresse 6]), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 7 039,24 euros au titre de charges de copropriété et de travaux dus du 19 octobre 2021 au 1er janvier 2024 inclus,

— Condamne M. [D] [W], [Adresse 4] à [Localité 10], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic la société Foncia Agence Centrale, RCS de [Localité 11] n° 732 035 993, dont le siège social est [Adresse 6]), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne M. [D] [W], [Adresse 4] à [Localité 10] aux entiers dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT