COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 31Z

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/04758 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVJJ

AFFAIRE :

S.N.C. PROGRESS

C/

[D] [R]

[H] [O] épouse [R]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 15 Juillet 2024 par le Président du TJ de PONTOISE

N° RG : 24/00713

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le :13/02/2025

à :

M^e Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES, 699

M^e Oriane DONTOT avocat au barreau de VERSAILLES, 617

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.N.C. PROGRESS

agissant aux poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

N° RCS PONOISE : 885 061 747

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 699 – N° du dossier 2474211

Plaidant : M^e Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS,

APPELANTE

****************

Monsieur [D] [R]

Né le 02 novembre 1985 à [Localité 5] (Chine)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [H] [O] épouse [R]

Née le 30 décembre 1987 à [Localité 6] (Chine)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20240611

Plaidant : M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS,A436

Substitué par M^e Elisabeth DIRIL, avocat au barreau de, PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère

Madame Marina IGELMAN, Conseillère

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un bail commercial du 6 avril 2012, Mme [J] [B], aux droits de laquelle vient la SNC Progress, a donné en location à M. et Mme [M] un local commercial situé au n° [Adresse 1] à [Localité 4] pour l’exploitation d’un fonds de commerce de bar, débit de tabac, jeux de la Française des Jeux, presse.

Le fonds de commerce a ensuite été exploité par les époux [L] qui, par acte sous seing privé du 29 juin 2016, l’ont à leur tour cédé à M. [D] [R] et Mme [H] [O] épouse [R].

Le bail qui lie la société Progress aux époux [R] contient un article 8 qui prévoit un droit de préemption du bailleur en cas de cession du fonds de commerce et organise les modalités de ce droit et de l’accord du bailleur pour la cession.

Un premier projet de cession au mois de mars 2023 n’a pu se réaliser, la société Progress ayant exercé son droit de préemption, qu’elle n’a pu finalement mener à son terme faute d’obtenir un prêt bancaire. De ce premier projet non réalisé, il ne sera plus question dans cet arrêt.

Le 5 février 2024, les époux [R] ont signé une nouvelle promesse de vente, au profit d’une nouvelle partie, à savoir M. [U] auquel s’est substituée la société Océane. Le prix fixé était de 880.000 euros.

L’avocat de M. [U] a informé la société Progress de cette promesse par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 7 février 2024.

Par un courrier du 4 mars 2024, l’avocat de la société Progress a indiqué que la cession ne pourrait être envisagée que lorsque les conditions suspensives seraient levées. Les parties ont échangé sur le point de départ du délai imparti au bailleur pour qu’il puisse exercer son droit de préemption. Par un courrier officiel du 13 juin 2024, l’avocat de l’acquéreur a indiqué que l’ensemble des conditions suspensives étaient, selon lui, levées et sollicité l’accord du bailleur pour la cession.

Par requête du 3 juillet 2024, M. et Mme [R] ont sollicité l’autorisation d’assigner la société Progress d’heure à heure, ce qui leur a été accordé par une ordonnance du 3 juillet 2024.

Par acte du 4 juillet 2024, M. et Mme [R] ont fait assigner en référé la société Progress afin d’obtenir l’autorisation de céder leur fonds de commerce.

Par ordonnance contradictoire rendue le 15 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

dit y avoir lieu à référé ;

dit que l’opposition de la société Progress à la cession du fonds de commerce de M. et Mme [R] à la société Océane, représentée par son gérant M. [U], est injustifiée et constitue un trouble manifestement illicite ;

autorisé la cession du fonds de commerce entre M. et Mme [R] et la société Océane, représentée par son gérant M. [U], dans les conditions de la promesse synallagmatique de vente du 5 février 2024, relative aux locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], propriété de la société Progress ;

condamné société Progress à verser à M. et Mme [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que l’exécution provisoire de l’ordonnance est de droit ;

condamné la société Progress aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 22 juillet 2024, la société Progress a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 janvier 2025 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Progress demande à la cour, au visa des articles 14, 16, 114, 455, 485, 835, 696, 700 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1114 du code civil, de :

'- déclarer recevable et bien fondée la snc Progress en son appel de la décision rendue le 15 juillet 2024 par la formation des référés du tribunal judiciaire de Pontoise ;

— infirmer l’ordonnance rendue le 15 juillet 2024 en toutes ses dispositions, en ce qu’elle a statué par les chefs suivants :

« disons y avoir lieu à référé,

— disons que l’opposition de la snc Progress à la cession du fonds de commerce de M. [D] [R] et Mme [H] [O] épouse [R] à la snc Océane, représentée par son gérant M. [F] [U], est injustifiée et constitue un trouble manifestement illicite ;

— autorisons la cession du fonds de commerce entre M. [D] [R] et Mme [H] [O] épouse [R] et la snc Oceane, représentée par son gérant M. [F] [U], dans les conditions de la promesse synallagmatique de vente du 5 février 2024, relative aux locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], propriété de la snc Progress ;

— condamnons la snc Progress à verser à M. [D] [R] et Mme [H] [O] épouse [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— rappelons que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit,

— condamnons la snc Progress aux entiers dépens ».

et statuant à nouveau,

in limine litis, sur la recevabilité :

— constater la nullité de l’assignation d’heure à heure en ce que la condition d’urgence exigée par l’article 485 du code de procédure civile n’est pas remplie ;

— constater la nullité par ailleurs et en second lieu de l’assignation d’heure à heure pour violation du principe du contradictoire et des droits de la défense, en méconnaissance des articles 14, 16 et 455 du code de procédure civile, essentiels pour garantir un procès équitable ;

subsidiairement, à défaut de retenir les nullités invoquées,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé en l’absence de tout trouble manifestement illicite, le trouble manifestement illicite étant défini par l’article 835 du code de procédure civile ;

— en conséquence, déclarer le juge des référés incompétent pour statuer sur un litige soulevant une contestation sérieuse et renvoyer M. et Mme [R] à mieux se pourvoir au fond ;

en tout état de cause :

— débouter M. et Mme [R] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner M. et Mme [R] à verser à la snc Progress la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en réparation des frais inutilement exposés par cette dernière ;

— condamner M. et Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel.'

Au soutien de sa demande de nullité de l’acte introductif d’instance, la société Progress indique que le référé d’heure à heure suppose une urgence qui n’est pourtant pas motivée dans l’assignation, d’autant que les époux [R] savaient depuis le 13 juin 2024, date de délivrance de l’agrément par l’administration des douanes, que l’entrée en vigueur de cet agrément avait été fixée au 16 juillet 2024, de sorte qu’ils disposaient d’un délai suffisant pour engager une procédure au fond ou en référé classique ; le fait d’avoir attendu jusqu’au 4 juillet 2024 pour engager une action d’heure à heure, cinq jours avant l’audience, révèle un manque de diligence de leur part et l’urgence invoquée ne peut résulter de leur propre inaction. Ainsi, l’urgence invoquée était artificielle et le juge de première instance n’a, selon l’appelante, pas répondu à ses conclusions qui faisaient valoir le fait que cette procédure exceptionnelle pouvait être analysée comme une tentative de la priver de ses droits fondamentaux à une défense effective et à un examen contradictoire de l’affaire.

S’agissant de la fin de non-recevoir soulevée par les intimés, tenant à ce que cette demande d’annulation de l’acte introductif d’instance n’avait pas été formulée dans les premières conclusions d’appel, la société Progress indique qu’elle a rappelé dans ses premières conclusions que le premier juge avait commis une erreur manifeste d’appréciation dans la réponse apportée aux arguments concernant l’urgence et que ses arguments, même s’ils n’avaient pas été repris dans le dispositif des conclusions, avaient été expressément énoncés.

Sur le fond, la société Progress expose en premier lieu que le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter le contrat et ne peut dès lors valider deux notifications distinctes en modifiant unilatéralement le point de départ du délai de préemption prévu à l’article 8 du bail.

Elle ajoute que l’offre qui lui a été notifiée était irrégulière car c’est le cessionnaire du fonds de commerce, à savoir M. [U], qui s’est chargé lui-même de notifier directement au bailleur une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive ; faute en outre de désigner l’acquéreur définitif, cette promesse ne pouvait pas respecter les exigences de précision requises. L’article en question ne prévoit qu’une seule notification, laquelle incombe au preneur cédant et à lui seul. Le projet de cession qui a été notifié par courrier recommandé du 7 février 2024 réceptionné le 23 février suivant ne désigne pas de manière définitive l’acquéreur et fait état de conditions suspensives, qui empêchent la promesse de constituer une offre de vente régulière. La seconde notification, qui émane du cessionnaire, n’est, selon l’appelante, pas non plus régulière, dès lors qu’elle se réfère à une première notification elle-même invalide.

L’appelante considère que les époux [R] ont méconnu le délai de 40 jours en adressant leurs lettres le 24 juin 2024 pour signifier la date de signature définitive au 15 juillet suivant. Ainsi, le premier juge a imposé une modification unilatérale du point de départ du délai d’un mois prévu au bail et a redéfini le contenu de l’offre, ce qu’il ne pouvait faire.

En usant d’un stratagème par une double notification, imaginé dès le départ de l’opération, les époux [R] ont voulu frauder les droits du bailleur. L’appelante considère que ces droits essentiels prévus au bail ont été vidés de leur substance, le droit de préemption étant réduit à une formalité sans portée réelle, les délais de notification et de réponse étant rendus inopérants par l’interprétation du juge et la capacité du bailleur à refuser une cession irrégulière ou non conforme étant systématiquement qualifiée de trouble manifestement illicite par le preneur.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 janvier 2025 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [R] demandent à la cour, au visa des articles 834, 835 et 836 et suivants du code de procédure civile et 1134 ancien du code civil, de :

'- déclarer la snc Progress irrecevable en ses demandes tendant à voir, in limine litis, « prononcer la nullité de l’assignation d’heure à heure ».

— débouter la snc Progress de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Pontoise le 15 juillet 2024, en toutes ses dispositions.

y ajoutant,

— condamner la société snc Progress à payer à M. et Mme [R] la somme de 5 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société snc Progress aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot, JRF & Assoces, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

M. et Mme [R] exposent en premier lieu que la demande de l’appelante tendant à voir constater la nullité de l’assignation d’heure à heure ne figurait pas dans ses premières conclusions d’appel remises le 8 octobre 2024, de sorte qu’elle est irrecevable en application de l’article 910-4, devenu l’article 915-2, du code de procédure civile. Ils ajoutent que l’autorisation d’assigner d’heure à heure est une mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours.

Les époux [R] indiquent en outre que par acte sous-seing privé du 5 février 2024, ils ont promis de céder à M. [U], auquel s’est substituée la société Océane, leur fonds de commerce moyennant le prix de 880.000 euros et que cette promesse prévoyait diverses conditions suspensives, dont notamment un crédit bancaire, l’agrément de la Française des jeux et l’agrément de l’administration des douanes pour l’exploitation du débit de tabac. Ils indiquent que la direction régionale des douanes de Paris-Ouest a agréé la société Océane en qualité de gérante du débit de tabac pour une prise de fonction au 16 juillet 2024 et que la signature de la cession définitive devait intervenir le 15 juillet 2024. Ils indiquent qu’ils se trouvaient dans une situation d’urgence pour obtenir l’agrément, la société Progress ayant notifié son refus à la cession quatre mois après la notification qui lui avait été faite de la promesse, après trois relances et une mise en demeure.

Ils ajoutent que le refus du bailleur est constitutif d’un trouble manifestement illicite, le principe étant, en matière de cession de fonds de commerce, celui de la liberté de cession. Les époux [R] indiquent que le comportement du bailleur s’explique par la volonté de celui-ci de faire pression sur ses locataires et de tenter de récupérer l’appartement intégré aux locaux commerciaux. Ils font valoir que le bail impose seulement une information du bailleur 40 jours avant la signature définitive, ce qui a été respecté par l’envoi, le 23 février 2024, d’une copie de la promesse sur laquelle figurent les clauses et conditions de la cession projetée. Ils exposent que l’article 8 du bail n’impose aucunement au preneur de procéder lui-même à la notification de la cession.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité de l’acte introductif d’instance, formulée par l’appelante :

L’appel ayant été formé le 22 juillet 2024, il convient d’appliquer les textes relatifs à la procédure d’appel dans leur rédaction antérieure au décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023. L’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction alors applicable, disposait qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties doivent présenter, dès leurs premières conclusions, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. Cette règle est désormais codifiée à l’article 915-2, alinéa 2ème, du code de procédure civile.

Or, dans ses premières conclusions d’appel, remises le 8 octobre 2024, la société Progress ne formulait pas cette demande d’annulation dans le dispositif de ses conclusions et la circonstance tenant à ce qu’elle ait dénoncé, dans la partie relative à la discussion des moyens, l’absence d’urgence pour introduire une procédure d’heure à heure, n’est aucunement de nature à contourner la règle qui vient d’être indiquée.

Aussi convient-il de déclarer irrecevable la demande de la société Progress, formulée en deux alinéas distincts dans le dispositif de ses dernières conclusions et tendant à constater la nullité de l’assignation d’heure à heure.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite et l’exercice des pouvoirs du juge des référés :

En application de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, les époux [R] invoquent un trouble manifestement illicite procédant de la méconnaissance, par le bailleur, de l’article 8 du bail et de l’impossibilité de fait dans laquelle ils sont placés de pouvoir céder leur fonds de commerce.

Cet article 8, dénommé « sous-location, cession » stipule :

« Le preneur ne pourra sous-louer sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur tout ou partie des locaux loués.

[Suivent deux alinéas sur la sous-location qui sont sans importance pour le présent litige.]

Le preneur ne pourra pas céder son droit au présent bail, si ce n’est à l’acquéreur de son fonds de commerce.

La cession du seul droit au bail sera cependant possible si le nouveau locataire s’engage à n’exercer dans les locaux loués aucune autre activité que celles ci-dessus visées à l’article 'Destination des lieux'.

En cas de cession, le preneur devra avoir obtenu préalablement le consentement exprès et par écrit du bailleur qui devra être informé quarante jours avant la régularisation de la cession, tant du projet du preneur que des nom et références du cessionnaire et du prix fixé pour la cession.

Droit de préemption du bailleur

Le bailleur pourra exercer, dans le délai d’un mois de la réception de la notification sus-visée, un droit de préemption à prix égal sur le fonds de commerce cédé. Il devra dans cette hypothèse faire part de sa décision au preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le preneur pourra, soit réaliser la cession au profit du bailleur, soit renoncer à la cession projetée.

[Suit un dernier alinéa sans importance pour le présent litige.] »

En l’espèce, par lettre du 7 février 2024, l’avocat de M. [U], candidat à l’acquisition du fonds de commerce, a indiqué à la société Progress qu’il avait rédigé une promesse de vente et il a demandé au bailleur, après avoir rappelé les stipulations de l’article 8 du bail s’il renonçait ou non à son droit de préemption.

Il est constant que la société Progress a bien reçu cette lettre : son conseil l’a indiqué dans son courrier en réponse du 4 mars 2024, ainsi que dans les conclusions devant la cour de céans (§ 30). Ce courrier a été reçu le 23 février 2024.

Le fait que la promesse de vente contenait des conditions suspensives, afférentes d’une part à l’obtention de deux agréments, à savoir celui de la Française des jeux et celui de l’administration des douanes et, d’autre part, à l’obtention d’un prêt bancaire n’est pas de nature, contrairement à ce que soutient la société Progress, à empêcher le délai d’un mois, imparti à cette dernière pour exercer son droit de préemption, de commencer à courir.

Il convient cet égard de rappeler l’alinéa suivant de l’article 8 : « En cas de cession, le preneur devra avoir obtenu préalablement le consentement exprès et par écrit du bailleur qui devra être informé quarante jours avant la régularisation de la cession, tant du projet du preneur que des nom et références du cessionnaire et du prix fixé pour la cession. »

Cet alinéa évoque bien un « projet » et les informations qui doivent être portées à la connaissance du bailleur sont le nom du cessionnaire, ses références et le prix fixé pour la cession. La circonstance que l’acte en question était assorti de conditions suspensives n’est aucunement de nature à empêcher ce délai de courir. D’ailleurs et surabondamment à cet égard, parmi les conditions suspensives prévues à l’acte figure, à l’article 26.7, le non-exercice du droit de préemption par le bailleur. Intrinsèquement, tout acte notifié contient ainsi nécessairement une condition suspensive.

Le bailleur n’est pas davantage fondé à soutenir que cette offre était imprécise dès lors qu’elle ne désignait pas de manière définitive l’acquéreur, alors que la promesse transmise indiquait le nom de celui-ci, à savoir M. [U], sa date de naissance et ses coordonnées et mentionnait, à l’article 30, une faculté de substitution. Au demeurant, ni le courrier de l’avocate de la société Progress, daté du 4 mars 2024, et par lequel celle-ci faisait part de son opposition à ce que le projet qui lui avait été transmis fasse courir le délai pour exercer le droit de préemption, ni le courrier suivant émanant de la même partie, en date du 22 mars 2024 ne portaient sur ce sujet.

L’ensemble des éléments prévus à l’article 8 avaient ainsi bien été transmis au bailleur par le courrier du 7 février 2024.

S’agissant de la personne en mesure de procéder à cette information au bailleur, l’article en question ne limite nullement celle-ci au seul cédant : l’alinéa qui vient d’être appelé stipule que « le bailleur devrait être informé » sans préciser qu’il ne peut l’être que par le cédant. De nouveau, sur ce point, la contestation du bailleur est inopérante.

À réception de ce courrier, le délai d’un mois imparti à la société Progress pour exercer son droit de préemption avait commencé à courir. Cette constatation ne procède aucunement d’une interprétation du bail, contrairement à ce que soutient l’appelante, mais seulement de son application, exempte de toute ambiguïté.

Ainsi, l’information donnée par le courrier du 7 février 2024 (produit en pièce n° 8 par les intimés) a bien fait courir le délai qui était imparti au bailleur pour exercer son droit de préemption.

Surabondamment, le nouveau courrier de l’avocat de M. [U] le 3 juin 2024 transmettait de nouveau les mêmes informations avec la précision supplémentaire de ce que la condition suspensive du financement avait été réalisée, le candidat à l’acquisition ayant obtenu le concours bancaire nécessaire.

Dès lors que l’article 8 évoquée requiert « le consentement exprès et par écrit du bailleur » pour la cession du fonds de commerce, l’inertie de celui-ci, dont il vient d’être vu qu’elle n’était justifiée que par des arguties inopérantes, est bien constitutive d’un trouble, qui s’est en l’espèce réalisé sous sa forme la plus grave : pour la seconde fois, le bailleur a mis les époux [R] dans l’impossibilité de vendre leur fonds de commerce, le candidat à l’acquisition ayant finalement renoncé en raison de l’obstruction de la société Progress.

Ce trouble revêt en outre un caractère manifestement illicite dès lors que la carence du bailleur procède d’une méconnaissance délibérée de la stipulation évoquée du bail.

Aussi est-ce à bon droit que le juge de première instance a retenu que l’opposition de la société Progress à la cession du fonds de commerce constituait un trouble manifestement illicite et, partant, a autorisé la cession du fonds de commerce, qui n’a finalement pas eu lieu en raison du renoncement du candidat à l’acquisition.

L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée dans son intégralité.

Partie succombante en cause d’appel, la société Progress sera condamnée aux dépens ainsi qu’à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande de la société Progress tendant à constater la nullité de l’acte introductif d’instance ;

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Condamne la société Progress aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Progress à verser aux époux [R] la somme globale de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Thomas VASSEUR, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président